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Enfoque de Mercado

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Corporativo Ceifinbur

on 28 May 2014

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Enfoque de Mercado
Demanda
Oferta
2. La recolección de datos (investigación de mercado)
Fuentes de información
El encontrar comparables es una de las tareas más difíciles del valuador, el cual debe estar atento a cualquier dato útil para su profesión.

Debe buscarse preferentemente información de operaciones de venta, y estos datos deben analizarse a la luz de los factores particulares que pudieron incrementar o disminuir el precio y que deben tomarse en cuenta al comparar con otras propiedades. Entre estos factores podríamos considerar: herencias (en las que un heredero pudiera tener especial interés por comprar la parte de los demás), casos de excesiva o insuficiente publicidad, ventas forzadas, subastas, aportaciones a sociedades, registros de valores bajos con fines de evasión fiscal, entre otros.
Para homologar los datos recopilados se elabora una tabla, en la cual, mediante la aplicación de factores, se convierten los datos sobre comparables a ventas que se suponen al contado de lotes baldíos, con iguales características a las del inmueble objeto del avalúo y a la fecha en la que se pretende estimar el valor. Muchos de los factores son más bien objetivos, obtenidos matemáticamente.
Ajustes de dinero
En este caso, poco empleado actualmente en México, se estiman las diferencias en dinero que representan las disimilitudes entre las características del terreno sujeto y las de los comparables. Primeramente se definen los criterios por atributo y se les da un valor monetario:
Ajustes en porcentajes aditivos
De la misma manera que en el caso anterior, se comienza por establecer el porcentaje que se asignará a cada criterio, según el grado en que afecta al valor:
1. La definición del problema de valuación
a. La identificación de la propiedad

b. Los derechos a valuar

c. La fecha del avalúo (valor referido o actual)

d. El propósito del avalúo (uso que se le dará)

e. El objeto del avalúo (tipo de valor a estimar)
La evidencia mejor aceptada del valor de mercado es la venta de buena fe de la propiedad objeto del avalúo. Ante la ausencia de esta evidencia, las ventas de propiedades comparables se toman como la mejor evidencia del valor de mercado. Es por esto que el enfoque de comparación de ventas es el enfoque preferido cuando existe información sobre ventas. En México el mercado inmobiliario es opaco, lo que significa que es muy difícil obtener suficiente información confiable respecto a las ventas.
El enfoque de mercado modela el comportamiento del mismo al comparar la propiedad valuada con propiedades comparables vendidas u ofertadas recientemente. Estas propiedades se seleccionan con base en su similitud con la propiedad sujeto. Luego se ajustan sus precios de venta para reflejar sus diferencias respecto al sujeto. Finalmente, se estima un valor de mercado para el sujeto partiendo de los precios de venta ajustados de las propiedades comparables.
Tanto quien compra como quien vende o los intermediarios guardan celosamente esta información, principalmente por cuestiones fiscales. Es por esto que con frecuencia se emplean datos de ofertas de venta, tomando en cuenta un factor de negociación.
La
oferta
depende de la escasez del bien, de la disponibilidad de habilidades humanas, de material y de capital.
La
demanda
es influida por niveles de población, tasas de créditos hipotecarios, niveles de empleo e ingreso, servicios locales, preferencias en cuestión de vivienda, y el costo de sustitutos.
1. Principios económicos que sustentan el enfoque de mercado
El principio económico de la oferta y la demanda ayuda a comprender el funcionamiento del mercado: la interacción entre oferta y demanda determina los precios de los inmuebles.
2. Pasos a seguir en el enfoque de mercado:
3. El análisis de la información de mercado para:
a. Encontrar las unidades de comparación (verificación de datos y selección)

b. Seleccionar los atributos a ajustar (especificación del modelo)

c. Llevar a cabo los ajustes razonables (calibración del modelo)

d. Aplicar el modelo para ajustar los precios de los comparables a la propiedad sujeto

e. Analizar los precios ajustados para:
4. Estimar el valor o rango de valores correspondiente a la propiedad sujeto.
Todo este proceso depende de la correcta definición del problema, porque esto determina las fuentes de información, la selección de los comparables, y las técnicas de ajuste.
Al realizar la visita del terreno a valuar es importante recorrer la zona tomando datos de otros terrenos en venta en la zona. El Ing. Dante Guerrero menciona incluso la posibilidad de tratar de contactar al propietario de predios donde se esté construyendo, suponiendo que pudiera haber realizado la compra del terreno en fecha reciente, y que quisiera proporcionar información respecto a la transacción.
El Ing. Dante Guerrero recomienda asimismo que la recopilación de datos sobre comparables sea realizada personalmente por el valuador, ya que esto le permite tener acceso a otros datos sobre la zona y la situación del mercado inmobiliario. Si debido al volumen de trabajo fuera necesario delegar esta actividad, es importante que la persona que la lleve a cabo esté capacitada para ello y comprenda el objetivo y la trascendencia de esta investigación.

Los corredores de bienes raíces poseen información muy valiosa acerca de la zona en que se desempeñan. Vale la pena mantenerse en contacto con ellos.

Es muy importante que el valuador utilice información veraz, que evalúe la conveniencia de incluir o no un dato y que realice cuidadosamente los ajustes para la estimación del valor. De lo contrario, puede caer en errores.
Para que una transacción pueda considerarse comparable es necesario que cumpla con los siguientes requisitos:
1. Que se trate de una venta voluntaria (no forzada)
2. Que se lleve a cabo de buena fe
3. Que el predio en cuestión tenga características similares a las del terreno que se pretende valuar
4. Que la transacción sea reciente
Asimismo, para poder establecer una comparación, es necesario
conocer
el terreno objeto del avalúo y los comparables, su estado, características, la zona, servicios públicos, la cercanía con algún punto que influya positiva o negativamente en el valor.
En cuanto al
número de comparables
, esto depende del caso en cuestión. En ocasiones las mismas instituciones bancarias establecen un mínimo de propiedades comparables para considerar confiable el reporte de valor; en otras, esta decisión será responsabilidad del valuador con base en su experiencia y conocimiento del mercado. En términos generales puede decirse que de cinco a seis comparables son un buen número, pero mientras más información pertinente y confiable se tenga de inmuebles comparables, mayor será la confiabilidad de la estimación final.
Por lo que toca al
grado de comparabilidad
, el sujeto y los comparables deben ser similares en cuanto a fecha de venta, condiciones económicas, características físicas, y competir en el
mismo mercado
. A mayor diferencia entre el sujeto y los comparables, habrá mayor posibilidad de error en la estimación del valor. Un indicador del grado de comparabilidad es el
número de ajustes
que se debe hacer a un inmueble para igualarlo al sujeto. Otra medida es el
monto del ajuste
requerido.
También es posible y deseable analizar el grado de comparabilidad del
conjunto de comparables
empleados. Esto puede hacerse mediante
cálculos estadísticos
, como es el coeficiente de variación. Éste se calcula dividiendo la desviación estándar de los precios ajustados de los comparables entre su media y multiplicándola por cien. Otra forma muy sencilla de verificar la variación de los datos ajustados es la de tomar el
máximo
valor y dividirlo entre el
mínimo
. Si esta razón es superior a la razón del máximo y el mínimo valores de los comparables sin ajustar, es conveniente revisar el proceso.
Las
variaciones
en los valores ajustados pueden deberse a:
• Datos incorrectos (mal capturados) o falsos de ventas y ofertas
• Datos mal seleccionados
• Un mercado irracional
• Un modelo mal construido
• Mezclar diferentes unidades de comparación o elegir una unidad inadecuada
• Ajustes mal realizados
Existe también la posibilidad de utilizar
programas de cómputo
para la selección automatizada de comparables, lo cual es más rápido, estandariza la selección de atributos y brinda un buen grado de comparabilidad. Existen diferentes métodos que varían en grado de complejidad, grado de control por parte del usuario, y la habilidad para seleccionar operaciones de venta. Para esto es necesario contar con una buena base de datos y las herramientas informáticas requeridas.
Selección de comparables
Unidades de comparación
En el enfoque de mercado, se estima un precio unitario (la variable dependiente del modelo). La unidad puede ser el lote, los metros de frente o una medida de superficie. Lo más común en terrenos urbanos típicos es la medida de superficie (metros cuadrados o hectáreas). Es importante asegurarse de que se usa la misma unidad para todos los comparables y el terreno objeto del avalúo.
Existe una diversidad de técnicas para ajustar las diferencias entre el terreno objeto del avalúo y los comparables. Comúnmente se ajustan los comparables para asimilarlos al sujeto. Este ajuste puede llevarse a cabo por factores o en unidades monetarias, aunque lo más común en México es el empleo de un factor multiplicativo.

Estos cálculos deben incluirse de forma comprensible en el avalúo. Cualquier observación respecto a los datos presentados o a los ajustes efectuados debe asentarse en el reporte final.

Es importante tener cuidado de no ajustar el mismo criterio dos veces.
Técnicas de ajuste
Homologación
Este modelo de tabla se puede ampliar o reducir según se requiera para adaptarse a la situación específica del avalúo en cuestión. Por ejemplo, no es necesario incluir el cálculo de factores correspondientes a aquellos aspectos en que todos los comparables coincidan (ya que el factor sería uno y no incidiría en el factor resultante).
El Ing. Dante Guerrero aconseja utilizar primero los factores objetivos y dejar al final aquéllos en que interviene mayor subjetividad, para tener una idea preliminar del valor antes de evaluar los factores subjetivos.
La homologación puede llevarse a cabo de diferentes maneras. Los comparables pueden ajustarse mediante cantidades en efectivo, porcentajes aditivos, porcentajes multiplicativos o una combinación de los anteriores.

Aquí se presentará el mismo ejemplo de comparables y sujeto manejado de las tres diferentes maneras.
Características de comparables y sujeto
Figura 5.
Criterios de homologación
Figura 6.
Entonces se aplican estos valores conforme a los atributos de la tabla de características de los terrenos:
Figura 7.
Criterios de homologación
Figura 8.
Estos porcentajes se aplican según corresponda a cada comparable basándose en la tabla de características de los terrenos sujeto y comparables. Al finalizar se suman los porcentajes de ajuste por cada comparable y se aplica el total al precio de venta del comparable. Una vez obtenidos los precios ajustados de cada comparable, el valor del sujeto se estima como en el ejemplo anterior.
Figura 9.
Ajustes en porcentajes multiplicativos
En esta manera de ajustar los comparables al sujeto, se calcula qué porcentaje del valor se daría a un terreno que contara con cierto atributo. Esto puede hacerse en forma de porcentaje o de factores, que es la forma más común en México y por lo tanto así se presenta a continuación:
Criterios de homologación
Figura 10, Rubio, 2007.
Se multiplican todos los factores por cada comparable y de esa forma se obtiene el factor resultante, el cual se multiplica a su vez por el precio de venta del comparable. Después se estima el valor del sujeto como en los ejercicios precedentes.
Figura 11.
Existe también la posibilidad de obtener datos catastrales, pero presentan el inconveniente de ser de fechas anteriores y, pese a los esfuerzos de algunas direcciones catastrales, generalmente aún se trata de valores bajos, inferiores al valor de mercado de las propiedades.
Existe también la posibilidad de recopilar información acerca de ofertas, tanto en medios electrónicos como impresos o tomando datos de anuncios en la zona del terreno a valuar. Sin embargo deberá tomarse en cuenta un factor de negociación, ya que las operaciones rara vez cierran en el precio inicial de oferta.
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