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REFORMA ALQUILERES EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

REFORMA ALQUILERES EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
by

gustavo caliciotti

on 12 August 2015

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Transcript of REFORMA ALQUILERES EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Contratos De Locación
Leyes que regulan los alquileres en nuestro país. hasta el 31 de Julio 2015.
Lo que si se puede hacer.
ESCALONAMIENTO
CLAUSULA REACONDICIONAMIENTO DEL PRECIO.
PACTAR PAGO DE ACUERDO A UN PRODUCTO
C.C ART 635 OBLIGACIONES ALTERNATIVAS
(locador locatario se ponen de acuerdo a escalonamiento, fijan monto según plaza).
ESCALONAMIENTO CON MAS % VENTAS. (farmacias 2 y 4 ; comidas el 4; ropa 7 %)
HAY EN ZONAS QUE SE HACEN POR UN MONTO
Y BONIFICACIONES.
PROYECTO DE PROYECTO.
42 ART. AÑO 2010 SENADORA QUINTELA
MERCADO INMOBILIARIO GOLPEADO.
AÑO 1921 y 1945 (DECADA INFAME), CONGELAMIENTO DE ALQUILERES. (ley 13512 /1948).
AÑO 1976 LEY 21342 TERMINO CON PRORROGAS Y CONGELAMIENTOS.
LEY 23091 AÑO 1984.
Ley 23091.
Código Civil.
Ley 25561.
Ley 23928.
(Art 1507, no variar precio plazo mínimo). art 1493 al 1647.
año 2002 art76.CN.(legisla el ejecutivo-emergencia publica), régimen cambiario, pesificacion $1=1usd (art 4 no indexar)
No Indexar.
Prohíbe comisiones( atenta art 14, 14 bis CN Libertad trabajar y derecho trabajador).
Estado intervencionista, burocrático.
Plazo mínimo 3 años.
Valores determinados oficialmente.
Formatos estipulados x el estado( viola la libertad contractual Art 1354 C.C).
Ley 21342./76(Norm. Loc Urbanas) Art 47 convenio desocupación, art 49 abandono x inquilino. art 6 garantía del estado
NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Código de Velez se puede contratar en dolares, con la reforma, se puede pero en principio no es locación, es cosa x cosa Art 765 766(esp,designada).

Cod. Velez x muerte del locatario se continua solo al grupo fliar herederos, en la reforma, aclara.. cualquier persona conviviente que así lo demuestre (1año).(1190)
Caso de abandono, locador toma cuenta y se realiza pasos correspondientes.Reforma, escribano, cerrajero,testigos s/iniciar acciones legales
Reforma
Obligaciones Locador
Entregar inmueble conforme a lo acordado.
Conservar el bien,excepto defectos conocidos o que pudiera conocer. si se turba el uso el locatario tiene derechos, reducir canon, resolver contrato.
Abonar mejoras, mientras no existiere dolo del locatario .
Puede resolverlo x uso irregular, falta conservación, impago 2 meses.
Deroga ley 23091 C.C, respeta art 6 ley 21342 "libertad contractual".
Facultades especiales, de 6(1881cc) a 3 años(1191 y 375).
Destino mixto se aplica al principal, ahora se aplicaría reglas de la habitacional.
Plazos mínimo unifica 2 años (1198)
Máximo pasa de 10 a 20 y 50 años.(1197)
Turismo de 6 meses a 3 meses máximo.(1199)
Actualmente se puede sublocar(1598cc), la reforma, tiene q notificar y locador tiene 10 días para oponerse.(1636)
Locaciones especiales de no pagar multa con la reforma abonan al locador 2 meses de multa(1221)
Pasa de que por falta de pago había que constituirlo en mora en cualquier locación con la reforma solo es valida para vivienda.(1222).
El pre aviso de 60 días, ahora no hace menciona este aviso..(1221).
Cod velez, incendio, escaso fortuito, locador debe probar negligencia, en la reforma hay igualdad condiciones, se rige x el principio gral de la prueba
En ley 23091 el pago es mes vencido en la reforma, si no se estipula es mes anticipado(1190)
Acuerdo desocupación ley 21342 art 47, en la reforma art 1198 puede renunciar a la cosa, art1076 rescisión bilateral, criterio del juez.
C. Velez bien de flia, hay q tener flia. Reforma, "afectación a la vivienda" si no tengo flia si lo puedo afectar , puede ser obligada x un juez, afectación no valida deudas expensas, imp, tasas, oblig. alimenticias
Garantías: 2389% año2003 SMVM.recibos, embargos, $4716. Ej: 1)10.000-$4716=$5284 =$1056.80.
2) $7000- $4716= $2284 =$228.40.
Contratos deben ser x escrito.
Deposito de garantía 1 mes x c año locación
No valido valor llave, equivalente, (salvo. 11867)
Obligaciones Locatario
Mantenimiento del bien.
Pagar precio convenido.
Restituir inmueble.
no variar el destino
No obligado al pago de obligaciones q graven al inmueble.
Disminución precio x no poder utilizar la cosa
Podrá hacer mejoras salvo pacto en contrario.
entregar recibos de pagos realizados.o a los servicios que tenga.

2010 R.O.I. RENTAS EN CONJUNTO O BRUTAS SUMEN $8000 (sin i.v.a).
PLAZO P/INFORMAR 26 DEL MES INMEDIATO SIGUIENTE.
EXCLUIDOS, HOTELERIA Y COCHERAS.
LOCATARIOS ES EL OBLIGADO A RETENER.
Más de 5 contratos por menos de $1500 también esta alcanzado por el impuesto.
El LOCADOR deberá inscribirse IVA y no monotributo hacer factura A o B al locatario.El locatario puede ser Responsable Inscripto recibirá factura A y si es Monotributista recibirá B, el que factura es el locador, pero recibimos el pago nosotros los administradores , los alquileres se abonan por mes adelantado en tanto los impuestos es por mes vencido, allí nos da margen para recibir el pago, le damos recibo X por el monto que tal cual me dio, el mes próximo le entregamos recibo emitido por el locador para que el locatario haga uso de ese crédito fiscal, nosotros al locador le damos el recibo por el monto de nuestros honorarios C.

art 1200...
C.C nada dice respecto al ingreso de incapaces, la reforma declara nula disposición q lo impida(1195)
C.C no respeta plazos mínimos cuando el estado sea parte. Reforma Si.
Art 49 y 50 ley 21342 (abandono inmueble) se deroga por ley 26994.(CCYC)
¿Quiénes pueden ser pequeños contribuyentes?
Personas que realicen:
a) Venta de cosas muebles b) Locaciones (alquileres) de
cosas (tanto muebles como inmuebles)
c) Locaciones de obras y/o prestaciones de servicios
 Sociedades de hecho e irregulares siempre que tengan
hasta 3 socios.
Autorización de Impresión (CAI), que tiene fecha de vencimiento, y que hasta ahora sólo se utilizaba para las facturas tipo A y B de los inscriptos en el IVA.
Los monotributistas exentos y no alcanzados deberán adecuarse a partir del 1 de marzo de 2015, pudiendo utilizar comprobantes anteriores hasta el 30 de abril del año próximo.
El contribuyente solicita autorización para imprimir facturas.
AFIP autoriza y genera el CAI.
El contribuyente imprime la constancia del CAI en dos ejemplares, firma un ejemplar y lo entrega a la imprenta.
La imprenta constata la validez en el servicio "Autorización de Impresión de comprobantes" Internet de AFIP, accede al servicio "Ingreso al trabajo de impresión".
AFIP valida y otorga la constancia de confirmación.
La firma correspondiente imprime las facturas.
Están obligados a la facturación electrónica los ubicados en las categorías H, I, J, K y L, que son los que facturan entre 240.000 y 600.000 pesos al año, también están obligados.

En este segmento –de las categorías H a L–, según explicaron desde la AFIP, habrá algunas salvedades a tener en cuenta.
Resol. 2820, R.O.I. aquellas rentas brutas devengadas sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales. queda al menos hasta julio prorrogado al plazo para informar desde allí en adelante, pero caería en desuso. y solo es aplicable para superficies rurales de igual o mas de 30Ha.
Martillero obligado a informar con clave fiscal, antes y pos subasta, bien subastado.





ART 1208 PAGO ANTICIPADO(adelantado).
ART 1214 SUBLOCACION (se notifica indicando, nombre, domicilio, destino). Locador puede oponerse 10 dias, silencio es aceptación.

CESION CONTRACTUAL art 1636 al 40( se puede transferir las garantías, no sin autorización expresa).

CONSIGNACION JUDICIAL art 904.Procede:(
acreedor es constituido en mora
, incertidumbre de su persona, cuando deudor no puede hacer pago seguro y valido x causa no imputable).

1991 prohíbe indexar (art.10), ley de convertibilidad austral uno a uno


CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL art 910,(
notificar al acreedor de lugar dia y hora de deposito, depositar suma mas intereses
, el escribano notifica al acreedor 48hs hábiles, si no se puede notificar se deposita judicialmente).

Art 911 derechos del acreedor dentro del 5 día hábil de notificado (
acepta
el procedimiento, retira deposito deudor
paga gastos y honorarios escribano
,
rechaza
procedimiento
y retira
deposito
gastos
y honorarios a
carg
o del
acreedor
, rechaza procedimiento y deposito, alli el deudor dispone de la suma p consignarla judicialmente).





Art 912,(
acreedor puede retirar el dinero y rechaza el pago firmando bajo reserva
de su derecho y puede reclamar judicialmente, caso contrario el pago se considera liberatorio)





Art 768 intereses moratorios, la tasa se determina, acuerdo partes, leyes especiales, tasas bco central.
Art 769 intereses punitorios: se rigen por normas que regulan la clausula penal.
Interés aplicable
: el
doble Bco Nación para los descubiertos en Cta Cte sin acuerdo
.

$6060.(28,5%)= $ 5.588 AGOSTO/ENERO EL RESTO.= X hs /$30,30
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