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Curso Due Diligence Imobiliária

Prof. Msc. Wilson Macedo Siqueira
by

Jê Lima

on 30 November 2012

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Transcript of Curso Due Diligence Imobiliária

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA Qual o objeto do negócio imobiliário?
Como identifica-lo?
Como saber se estar dentro do comércio?
Como a propriedade se transmite?
Como saber se o vendedor pode
transmitir a propriedade?
Pode o antecessor proprietário deixar de
ser assim considerado após a
transmissão? ALGUMAS INDAGAÇÕES INICIAIS: O QUE É? PARA QUE SERVE? E COMO FAZER? ALGUMAS INDAGAÇÕES INICIAIS: DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA A expressão “due diligence” traduzida literalmente significaria “devida cautela ou diligência. No âmbito das transações imobiliárias consiste nas cautelas que o pretenso adquirente deve tomar ao adquirir um imóvel. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta por ato do próprio Oficial de Registro.
Artigo 214 da LRP. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA A evicção pode decorrer da invalidade do título de aquisição ou do ato administrativo do registro imobiliário considerado nulo. Evicção é uma perda, que pode ser parcial
ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada a causa preexistente ao contrato. – Art. 447 do Código Civil. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ONDE BUSCAR AS INFORMAÇÕES
SOBRE O OBJETO DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO? DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO: PESSOA NATURAL OU JURÍDICA

OBJETO: IMÓVEL OU DIREITO SOBRE IMÓVEL

FORMA: ESCRITURA PÚBLICA OU INSTRUMENTO PARTICULAR ELEMENTOS DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO  DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO a. Capacidade Civil – Absolutamente e Relativamente incapaz
b. Estado Civil – Regime Patrimonial – União Estável – União Homoafetiva
c. Devedor/Insolvente/Fiador/Avalista
d. Alienante empresário: Empresário Individual. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO a. Sociedade – Simples - Empresária –– Sem fins econômicos.
b. Ato constitutivo – Alterações contratuais ou estatutárias.
c. Autorização para alienação
d. Certidões
e. Investigação - Sócios DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA OBJETO 1. Alodial: propriedade imóvel livre de foros, vínculos e ônus. O Registro deve informar
2. Direitos Reais Sobre Coisa Alheia/Garantia Real
3. Bem de Família
4. Locação – Direito de Preferência
4. Condomínio: Geral – Direito de Preferência
5. Condomínio Edilício – Taxas condominiais
6. Incorporação – Aprovação e Registro Imobiliário DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA OBJETO 8. Parcelamento do Solo Urbano – loteamento/desdobramento/desdobro
9. Retrovenda
10. Acessão – Esbulho Legal
11. Desapropriação
12. Desapropriação Judicial/Venda Compulsória
13. Usucapião
14. Proprietária Resolutiva
15. Restrições Urbanísticas - Preempção
16. Enfiteuse DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA OBJETO 17. Terreno de Marinha
18. Doação - Encargos
18. Permuta – Antecedência do imóvel
19. Sucessão causa “mortis”- Cessão de direito hereditário
20. Capitalização Social – Registro da transferência
21. Alienação Fiduciária de Imóvel
22. Penhora - Usufruto – Hipoteca Legal – Indicação de Citação (LRP) DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA FORMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA 2ª PARTE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA O devedor responde, para o cumprimento
de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei. FRAUDE À EXECUÇÃO
X
FRAUDE CONTRA CREDORES DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA         I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;
        II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência Súmula 375 do STJ:

"O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA Fraude Contra Credores – Artigos 158/159 CC

Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.
Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA - Art. 615-A (CPC).

    O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.

Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593 CPC).
Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA A pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido. Artigo 133 CTN DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA 3ª PARTE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA 1. Compra e Venda de Ascendente – Descendente.
2. Compra e venda entre cônjuges.
3. Alienação de fração ideal
4.Tutores, curadores, testamenteiros e administradores especiais.
5. Compra e venda: “ad mensuram” e “ad corpus” DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA Casos Especiais 4ª PARTE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA A “due diligence” inicia-se pela análise das informações assentadas na matrícula do imóvel objeto da transação imobiliária.
Certidão vintenária/inteiro teor – expedição atual. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA PESSOA FÍSICA (ALIENANTE- ANTECESSOR) DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA 1. Verificação por intermédio da Certidão de Nascimento com expedição atual.
2. Verificação por intermédio de Certidão Negativa expedida pela Justiça Estadual: Curatela/Tutela.
3. Alvará Judicial para menores e interditados Expedição atual da Certidão de Nascimento/Casamento.
União Estável?
O consentimento conjugal só é dispensável no regime da separação absoluta (Convencional).

A decretação de invalidade dos atos praticados sem outorga, sem consentimento, ou sem suprimento do juiz, só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros. Artigo 1.650 do CC. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO O devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei. Artigo 591 CPC.

1. Certidões: Certidões Negativa da Justiça Estadual – Federal - Trabalhista.
2. Certidões Negativa de Protesto de Títulos – SPC – SERASA. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real. Art. 978 CC.

Certidões Negativa pertinentes à pessoa física e jurídica. d. ALIENANTE EMPRESÁRIO: EMPRESÁRIO INDIVIDUAL DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA a. Sociedade – Empresária (Grupo) – Simples – Sem fins econômicos.

Imóvel de propriedade de sociedade empresária. Verificar a situação patrimonial e econômica. Atenção ao grupo econômico quando for o caso. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO SUJEITO Contrato Social/Estatuto e alterações: atualizada

Análise do Contrato Social/Estatuto: Autorização para alienação/garantia – Quorum

No silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir. Artigo 1.015/1.010/1.072 CC. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO a. Secretaria da Receita Federal
b. Conjunta da SRF e PFN
c. Tributos incidentes sobre o imóvel
d. Tributos da Atividade – Estadual e Municipal
e. FGTS
f. Infrações Trabalhistas/ Salário/ Criança e adolescente
g. Averbação premonitória
h. Judiciais DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO Recomendável a apresentação de Demonstrativos Financeiros.
Bens de Fundações – Autorização judicial II. PESSOA JURÍDICA (ALIENANTE E ANTECESOR) DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA SUJEITO Certidões Negativas pertinentes às pessoas físicas como se proprietários do imóvel fossem.

Desconsideração da personalidade jurídica da sociedade atinge os sócios. Artigo 50 do CC DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA RELATÓRIO DE
DUE DILIGENCE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA 5ª PARTE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA FECHAMENTO DA OPERAÇÃO 1. Escritura Pública - Tabelionato

2. Registro Público

2.1. Prenotação
2.2. Procedimento de dúvida
2.3. Procedimento administrativo de retificação de registro imobiliário. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA FECHAMENTO DA OPERAÇÃO O Decreto 93.240/86 regulamenta a Lei 7.433/86 estabelece que para a lavratura de atos notariais relativos a imóveis deverão ser apresentados os seguintes documentos e certidões:

        I - os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;
        II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA FECHAMENTO DA OPERAÇÃO III - As certidões fiscais, assim entendidas:

        a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo;
        b) (...)
IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;
V - os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei. DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA FECHAMENTO DA OPERAÇÃO A apresentação das certidões relativas a ações reais e pessoais reipersecutórias, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, e de outros ônus reais incidentes sobre o imóvel alienado. 6ª PARTE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA PROPRIEDADE APARENTE

USUCAPIÃO:
DA LRP
TABULAR DO CÓDIGO CIVIL BOA FÉ OBRIGADO 1. Tratativas – Memorando ou Protocolo de Intenções – Opção de Compra
2. Contrato Preliminar
3. Promessa de Compra e Venda
4. Compromisso de Compra e Venda
5. Aquisição por interposta pessoa
6. Compra e Venda
7. Dação em Pagamento
8. Permuta Considera-se em fraude de execução a
alienação ou oneração de bens: b. Estado Civil – Regime Patrimonial c. Devedor/Insolvente/Fiador/Avalista a. Capacidade Civil –
Absolutamente e Relativamente incapaz b. Autorização para alienação c. Certidões Negativas: d. Investigação – Sócios I. PESSOA FÍSICA (ALIENANTE- ANTECESSOR) II. PESSOA JURÍDICA
(ALIENANTE E ANTECESOR) Imobiliária Curso Due Diligence Prof. Msc. Wilson Macedo Siqueira
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