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自動車部品製造業支援事例

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by

Taiichiro Shimomura

on 27 November 2014

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Transcript of 自動車部品製造業支援事例

1.CRE(不動産)戦略について
2.売主:破産事例紹介(工作機械製造業/半導体倉庫)
3.買主:支援事例紹介(自動車部品製造業/2次下請)
4.不動産売買にあたっての留意点
5.特定資産の買換え特例による節税
6.事例成功要因(今回のまとめに代えて)
目次
ご静聴
ありがとう
ございました

平成26年度 事業承継研究会

2014年4月27日 日曜日13時30分~16時00分
         刈谷市産業振興センター

   【報 告 者】
   株式会社ビレッジ開発
        取締役 下村 太一郎


会社名 株式会社ビレッジ開発
本店所在地 安城市三河安城本町2-7-13
支店所在地  刈谷市若松町2-2
代表者名 下村幸夫  (自分との続柄:父)
資本金 9,900万円
従業員数 37名 (うちパート6名)
設立年月日 平成6年3月
年商 19億5千万円(平成25年3月期)
業種 不動産業 特に事業用賃貸物件
建設業 特に事業用賃貸物件に付随する工事
1.所属企業紹介
1.所属企業紹介
標準化研究学会 国際大会

株式会社ビレッジ開発
取締役 下村太一郎(
中小企業診断士

市街地から郊外地への
工場進出コスト低減事例

6.特定の資産の買換え特例による節税
三河安城地区 貸しオフィスシェア 約30%(賃貸面積ベース)
   賃貸・管理物件
愛知県刈谷市 市街地
遊休不動産 工場を売却
熊本県熊本市南区 郊外地
破産物件 隣地 を買換え
市街地 ⇒ 郊外地
を展開を促進する法人税制度

JR三河安城駅
当社














































2014年11月29日
台湾 淡江大学

破産管財人が、実務優先の話の分かる弁護士だった
 ⇒政府系金融機関の方が頭が固かった
担当者が不動産に理解があり、仲介業者と専任媒介契約を締結した
 ⇒土壌汚染費用等を事前に必要なコストと認識した
  ⇒引渡以後のトラブルは、損害賠償等のリスクがある
地方自治体企業誘致のバックアップがあった
特定の資産の買換え特例の適用について仲介業者と顧問税理士で摺り合わせができた
日本経済新聞 平成25年7月30日朝刊
7.事例成功要因(まとめに代えて)
譲渡益の80%相当額の課税の繰延べができる
(土地面積の5倍が上限)
ー 中小自動車部品製造業の不動産戦略 ー
特定の資産の買換え特例の概要
半導体産業
シリコンアイランド
6.特定の資産の買換え特例による節税
6.特定の資産の買換え特例による節税
動産(残置物:地中埋設物含む)処理
エアコン 古い場合は、フロンガス処分
キュービクル 古い場合は、PCB処分
消防設備・・・消防計画、法定点検
エレベータ・・・県に届出、法定点検
クレーン3トン以上・・・労働基準監督署に届出、法定点検
ライフライン(工業用水・高圧電力・ガス・浄化槽等)の状況
耐震診断の有無
アスベスト診断の有無
占有者の有無
土地の境界の確定測量の有無
土壌汚染調査
5.不動産売買にあたっての留意点
  工場土地建物の重要事項説明
建物簿価は、減価償却していき、利益が出続けている間は、節税効果を生む ⇒土地は、含み資産となる
建物消費税(仮払消費税)は、消費税納税額を下げ、翌期の資金繰を助ける ⇒納税額=仮受消費税-仮払消費税
5.不動産売買にあたっての留意点
熊本県内に工場又は研究所を新設・増設する企業に対する補助制度
 対象:投資額3億円以上、雇用10人以上  交付額:最高50億円
●補助対象企業  
※立地企業  県内に事業所等を新設又は増設するもので、県との間に立地協定を締結するもの   
 又は県が立会人となって市町村との間に立地協定を締結するもの
●補助金の算定方式  補助金=投下固定資産分+新規雇用分

事例企業の場合
 補助金=投資額×3%+50万円/人
5.不動産売買にあたっての留意点
1.CRE戦略について
1.CRE戦略について
・CRE(Corporate Real Estate)戦略とは、不動産を活用した企業価値向上戦略のことであり、経営戦略の一部を構成するものである
・不動産はヒト・モノ・カネ・情報に続く第五の経営資源と認識されており、企業のB/S(貸借対照表)の簿価ベースの約36%を占めていることから、企業はCREを適切にコントロールする必要性がある
・常に経営戦略との整合性を考慮し、CREを活用した収益機会の確保が最大の目標となる
1.CRE戦略について
所在地 刈谷市松坂町
市街化区域 用途地域 準工業地域
建ぺい率60% 容積率200%
地積 845.16㎡(255坪)
譲渡価格 9,460万円(坪37万円)
簿価 1,200万円(昭和39年取得)
6.特定の資産の買換え特例による節税
譲渡資産(売却物件)
所在地   愛知県安城市
設立 1955年
事業種目 自動車部品製造業
      プラスチック射出成形 金型製造
      金属加工
資本金 10百万円    (2013年3月期)
従業員数 162人     (2013年3月期)
売上高 5,100百万円 (2013年3月期)

3.買主:支援事例紹介
(自動車部品製造業/2次下請)
主力製造部品
アウトサイドハンドル
インサイドハンドル
自動車外装部品
3.買主:支援事例紹介
(自動車部品製造業/2次下請)
所在地
 熊本県熊本市南区
土地
  8,063.28 ㎡ (2,439坪)
建物 4棟
  H14、H17、H18築
 延床4,312㎡ (1,304坪)
鉄骨造アルミメッキ鋼板葺2階建
鉄骨造合金メッキ鋼板葺3階建
鉄骨造アルミメッキ鋼板葺2階建
2.売主:破産事例紹介
(工作機械製造業/半導体倉庫)
熊本県城南工業団地
2.売主:破産事例紹介
(工作機械製造業/半導体倉庫)
実績  「横型タッピング・ボール盤」や「表面キズ取り研磨機」など自社開発による
   工作機械の製造
5軸加工機による
九州新幹線先頭部品加工

積極的な事業拡大により資金需要が旺盛だったことに加え、リーマン・による半導体関連企業をはじめとする得意先からの受注減で業績が悪化
2012年12月に熊本地方裁判所へ自己破産申請(負債総額約11億円)
所在地 熊本県熊本市南区
創業   1968年7月
資本金 3600万円
年間売上高 最盛期 約16億円(2006年8月期)
      直近期  約2億円(2013年8月期)
社員 最盛期 140人
2.売主:破産事例紹介
(工作機械製造業/半導体倉庫)
◎圧縮記帳をするとき
土地圧縮損 4,005万円 / 土   地  4,005万円
実効税率約40%とすると、約1,600万円の節税効果
◎取得したとき
土   地  6,857万円 / 現   金 6,857万円

(税務上の仕訳)
◎譲渡したとき
現   金  9,460万円 土 地 1,200万円
支払手数料   304万円 現 金   304万円
譲 渡 益 8,260万円

6.特定の資産の買換え特例による節税
土壌汚染の状況を把握するための調査を対象とする土地
[1]有害物質使用特定施設の使用を廃止するとき(法第3条)
[2]一定規模(3,000㎡)以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第4条)
[3]土壌汚染により健康被害を生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第5条)
フェーズⅡ:平面調査の様子
深さ50cm
フェーズⅠ:土地履歴調査
   ↓
フェーズⅡ:概況調査 平面調査
   ↓
フェーズⅢ:深度調査
   ↓
土壌浄化工事
5.不動産売買にあたっての留意点
土壌汚染調査フロー
熊本県企業立地促進補助金
【写真】
(中央)支援事例企業 代表取締役社長
(左)熊本市長 幸山政史氏
(右)熊本県商工観光労働部長 真崎伸一

熊本県との工場新設に伴う立地協定調印式
5.不動産売買にあたっての留意点
買主元請企業紹介(自動車部品製造業/1次下請)
設立 1993年4月
所在地 熊本県熊本市南区
資本金 14億9千万円
土地面積 221,000㎡ (66,852.5坪)
建物面積 32,206㎡ (9,742.3坪)
売上高 221.6億円 (2013年3月)
従業員数 597名【男性503名・女性94名】(2013年4月1日現在)

3.買主:支援事例紹介
(自動車部品製造業/2次下請)
3.買主:支援事例紹介
(自動車部品製造業/2次下請)
長期所有ゆえ安い
対象となる買換え
 移転促進のための土地を中心とする買換え  〔既成市街地等→郊外地 等〕
譲渡益の80%を課税の繰り延べ
6.特定の資産の買換え特例による節税
熊本県の10年間買い戻し特約付き契約売買
売主が隣地を熊本県より借地していたときに、借地側に側溝を作ったため、その部分が越境した
境界線
隣地にはみ出た側溝
5.不動産売買にあたっての留意点
譲渡益の80%を圧縮損に計上できる
愛知県(市街地)
譲渡資産
1,000㎡(約300坪)
10年以上所有が買換条件
取得簿価を安くすることができる

6.特定の資産の買換え特例による節税
※今回新設される工場
所在地 熊本県熊本市南区城南町
事業種目   
自動車用車体部品(ドアフレームのセンターピラー、デビジョンバー、シートレール、リンクバーチカル、ヘッドレスト等)及び金型・治具の製造販売

所在地   愛知県安城市
事業種目  自動車用車体部品及び金型・治具の製造販売
資本金   1,000万円
従業員   435人(平成25年4月現在)
売上高   18,545百万円(平成24年12月期) 

新設に関する協定調印式が熊本県庁にて行われる

【写真】
(左)支援機企業取引先 代表取締役社長
(右)熊本市長 幸山政史 氏
(中央)熊本県知事 蒲島郁夫

平成25年5月15日(水)

調印式の補足
破産手続開始⇒官報掲載
2.売主:破産事例紹介
(工作機械製造業/半導体倉庫)
売買価格と固定資産税評価額
分譲価格の半額以下の含み資産
評価額の1億円以下で驚異的に安価
通常の評価額は、実勢価格の6~7割
消費税抜き総額1億8千万円の土地建物内訳を
固定資産税評価額按分
   土地18.4%建物81.6%
参考
熊本県 城南工業団地 分譲価格
36,033円/坪
5.不動産売買にあたっての留意点
熊本県地図

シリコンアイランドと呼ばれた九州

【交通】
インターチェンジまで6.7km(13分)

九州新幹線
九州縦貫自動車道
元請会社
工業団地
2.売主:破産事例紹介
(工作機械製造業/半導体倉庫)
不動産売買に至るまでの時系列
改修工事社員募集
不動産引渡
8月
2014年

2013年

7月
応札2社
入札

2013年

2012年

4月

操業開始
7月
不動産売買契約
不動産引渡
4月
熊本県調印式
入札
3月(予定)
破産手続開始決定
買主
売主
破産管財人

当社仲介
12月

第2抵当権者納得せず不動産鑑定評価を要求
破産手続廃止
破産申立
8月
12月
11月

5.不動産売買にあたっての留意点
全社戦略
売上向上
資産効率の適正化
コスト削減
経営上の意思決定
新規投資
遊休資産の売却
不動産コストの見直し
CRE戦略
適切な立地への進出
売却優先順位の適正化
適正賃料への減額

売買価格
固定資産税評価額
土地
差額
建物
建物消費税(5%)
合計
8,063.28㎡
2,439.14坪
33,120,000円
52,725,787円
4,577円/㎡
15,132円/坪
146,880,000円
7,344,000円
187,344,000円
235,173,639円
287,899,426円
△19,605,787円
△88,293,639円
7,344,000円
△100,555,426円
13,579円/坪
4,108円/㎡
10,900円/㎡
契約前
買主としては土地よりもできるだけ大きく建物金額を設定できた方が、メリットがある
項目
所有期間
10年を超える所有期間
①特定の資産(地域指定等あり)であること
②組み合わせ→10種類
資産の種類
買換資産を法人の事業の用に供すること
用途
事業用の土地・建物等
譲渡資産
土地の面積制限
買換資産
要件
300㎡以上
譲渡期間
事業の用に供する期限
取得の日から1年以内に事業の用に供すること
譲渡した事業年度又は前事業年度中、若しくは翌事業年度中に取得すること
譲渡及び取得の態様
共に限定されており、贈与、交換、出資、金銭債務に代えてする代物弁済等は該当しない
譲渡した土地等の面積の
5倍
までの部分、農業に供する土地は10倍
平成29年3月31までに
取得期限
845㎡(255坪)
 >300㎡
6,715㎡(2,031坪)
土地圧縮損の計算式
 差益割合=(譲渡価格-簿価-譲渡費用)/譲渡価格=85.6%
 圧縮限度額=譲渡価格×差益割合×0.8=6365万円
 5倍の面積までが本当の圧縮限度額
  6,365万円×(845㎡×5倍)/6,715㎡=4,005万円
取得土地簿価
⇒2,852万円
⇒半値以下
5.不動産売買にあたっての留意点
土壌採取図
Z
Z
Z
売買金額の内訳を固定資産税評価額を土地建物按分すると買主にメリット
動産撤去
所有者 熊本県
所在地 熊本市南区城南町
市街化調整区域
建ぺい率60% 容積率200%
地積 6,715.45㎡ (2,031坪)
㎡単価 10,900円(法面424.81㎡ 128.51坪除く)
坪単価 36,033円
購入価格 68,567,649円
現金で購入
破産物件は、現況有姿渡し⇒確定測量しない
買換資産(購入物件)
熊本県熊本市城南工業団地
周辺は工業地域ではなく、トヨタ系従業員を中心とした住宅地となっている
出典:「CRE戦略実践のためのガイドライン」(2010年改訂版) 国土交通省
熊本県企業立地促進補助金
土壌汚染対策法 調査対象物質
鉛、砒素、トリクロロエチレンなど25物質
これとは別に、任意で環境省の「油汚染対策ガイドライン」で指摘する油膜、油臭の問題
現実は消費者の要望に応えるため、3,000㎡未満でも住宅地に分譲する場合、油汚染を調査し、基準値を超えた場合、浄化せざるを得ない
【総面積】42.6ha
【分譲面積】31.2ha
譲渡益
80,000
本来、譲渡益80,000に課税されるところ、48,000に課税
売却
100,000
熊本県(郊外地)
買換資産の一部
5,000㎡(約1,500坪)
譲渡した土地面積の5倍までの部分が買換の限度
帳簿価格
(譲渡費用含)
20,000
購入
50,000
土地圧縮損
32,000
帳簿価格(圧縮後)
18,000

時間
金額
固定資産税評価
時価
残存価格20%
新築時
耐久年数経過時
建物の時価に上乗せできる金額
Case study of factory advance cost reduction from the city to the suburbs
―Corporate Real Estate strategies of medium-sized auto parts manufacturing enterprises―

Taiichiro SHIMOMURA
Registered Management Consultant

研究開発拠点 愛知県のまま
生産拠点 愛知県→小型車 東北
        →大型車 九州
節税効果 32,000(土地圧縮損)×40%(実効法人率)=12,800
単位:千円

bankruptcy
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