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“OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LAS LOTIFICADORAS Y PROYECTOS INMOBILIARIOS DE UNIDADES MULTIPLES"

MSc. Bayron I. de León de León
by

Buró de Auditores

on 19 November 2014

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Transcript of “OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LAS LOTIFICADORAS Y PROYECTOS INMOBILIARIOS DE UNIDADES MULTIPLES"

“OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LAS LOTIFICADORAS Y PROYECTOS INMOBILIARIOS DE UNIDADES MULTIPLES”
En el plexo del presente documento, se utilizarán las siguientes abreviaturas:
1.
CPRG = Constitución Política de la República de Guatemala.
2.
CRG = Congreso de la República de Guatemala.
3.
SAT ó AT = Superintendencia de Administración Tributaria ó Administración Tributaria.
4.
CT = Código Tributario y sus reformas.
5.
Co.Co. = Código de Comercio.
6.
CPCyM = Código Procesal Civil y Mercantil.
7.
ISR = Impuesto Sobre la Renta.
8.
LISR = Libro I Impuesto Sobre la Renta.
9.
RLISR = Reglamento Libro I Impuesto Sobre la Renta.
10.
LAT = Ley de Actualización Tributaria.
11.
IVA = Impuesto Al Valor Agregado.
12.
LIVA = Ley del Impuesto Al Valor Agregado.
13.
CPPG = Código Procesal Penal de Guatemala.
14.
LOJ = Ley del Organismo Judicial.
15.
SCC ó CC= Sentencia de la Corte de Constitucionalidad.
16.
NIC = Norma Internacional de Contabilidad.
17.
DRAE = Diccionario de la Real Academia Española, vigésima segunda edición. 2001.
INTRODUCCIÓN:
Por medio del Decreto número 19-2013, se tuvo como objetivo, corregir los regímenes especiales de constructoras, lotificadoras e incorporar la figura de proyectos inmobiliarios de unidades múltiples. En la presente ponencia, se tratará el tema específico de
lotificadoras y las unidades múltiples,
sobre las cuales se estudiará el sistema contable de éstas, las formas correctas de la contabilización y los objetivos que se persiguen con la modificación e incorporación a la norma de dichas figuras, las cuales está por demás comentarlo, son actividades económicas sustancialmente relevantes en la vida jurídico-tributaria en Guatemala, por lo que al final del presente estudio, concluiremos si fueron beneficiados con la reforma, o al contrario, se elevará su nivel de tributación, por lo que sin más, se entrará a conocer lo indicado.
“LOTIFICADORAS”
El artículo 35 de la LAT modificado por el artículo 11 del Decreto número 19-2013, vigente a partir del 21-12-2013, con efecto real a partir del 01-01-2014, trata sobre las

“Lotificaciones”
y por segmentos literalmente dice:

Primer Párrafo:

“La utilidad

obtenida por la venta de terrenos lotificados con o sin urbanización,
se considera renta de actividades lucrativas y no ganancia de capital.

La utilidad
está constituida por la diferencia entre el valor de venta del terreno y su costo.
Dicho costo se forma del costo de adquisición a cualquier título del terreno, más las mejoras u obras introducidas hasta la fecha de finalización de la lotificación o urbanización.”
Tipo de rentas de las lotificadoras y constitución de la utilidad:
¿A qué refiere la utilidad obtenida por la venta de terrenos lotificados con o sin urbanización, se considera renta de actividades lucrativas y no ganancia de capital?

Existe una clara diferencia entre la utilidad contable y la utilidad fiscal, para efectos de las lotificadoras,
la utilidad a que hace referencia el legislador, es una utilidad fiscal.
Y en términos sencillos se puede definir la utilidad contable como:
“el fruto que se saca de algo”,
y la utilidad fiscal para las lotificadoras, se encuentra la definición en el mismo primer párrafo, ya que el legislador la define como:
“La utilidad está constituida por la diferencia entre el valor de venta del terreno y su costo.”
El régimen de las lotificadoras, es específico para los contribuyentes y responsables,
que tengan como actividad económica la venta de terrenos lotificados con o sin urbanización,
en la práctica podríamos decir, que son las famosas lotificadoras que únicamente venden terrenos o lotes; quiere decir, que dicho régimen, no es aplicable a obligados tributarios que venden casas incluyendo en éstas el terreno, toda vez que estos alcanzarían la figura de constructoras y similares.
Asimismo, el legislador concluye en sentido que,
la utilidad obtenida por las lotificadoras, se considera renta de actividades lucrativas y no ganancia de capital,
en ese sentido, el artículo 10 de la LAT, trata sobre el hecho generador de las rentas de actividades lucrativas, en su segundo párrafo define tal renta como:
“Se entiende por actividades lucrativas las que suponen la combinación de uno o más factores de producción, con el fin de producir, transformar, comercializar, transportar o distribuir bienes para su venta o prestación de servicios, por cuenta y riesgo del contribuyente.” Y en el mismo artículo 10, el legislador incluye como rentas de actividades lucrativas sin ser limitativas a las siguientes: “1. Las originadas en actividades civiles, de construcción, inmobiliarias, comerciales, bancarias, financieras, industriales, agropecuarias, forestales, pesqueras, mineras o de explotaciones de otros recursos naturales y otras no incluidas.”
Por lo anterior, una lotificadora por ley, está obligada a optar a cualquiera de los regímenes siguientes:
a)

Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas o
b)
Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades Lucrativas.
¿Cuál es la razón del por qué el legislador no considera sus rentas como ganancia de capital?
: El artículo 15 de la LAT, trata sobre
exclusión de rentas de capital de la base imponible.
Y en su segundo párrafo literalmente dice:
“(…) También se exceptúan del primer párrafo, y deberán tributar conforme las disposiciones contenidas en este título, las rentas del capital inmobiliario y mobiliario provenientes del arrendamiento, subarrendamiento,
así como de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de bienes inmuebles y muebles, obtenidas por personas individuales o jurídicas residentes en Guatemala, cuyo giro habitual sea dicha actividad.”

Como se puede observar, no se puede tributar bajo la figura de ganancias de capital, cuando el giro habitual sea dicha actividad económica y el DRAE, define habitual
“como algo continuado.”
Por tanto, una lotificadora, debe someterse a cualquiera de los regímenes de actividades lucrativas.
La definición de utilidad fiscal para las lotificadoras, descrita con anterioridad es:
“La utilidad está constituida por la diferencia entre el valor de venta del terreno y su costo.”
Ahora, la pregunta es:

¿Cómo se forma el costo de una lotificadora?
: El legislador en el mismo primer párrafo establece lo siguiente:
“(…) Dicho costo se forma del costo de adquisición a cualquier título del terreno, más las mejoras u obras introducidas hasta la fecha de finalización de la lotificación o urbanización.”
A la luz de la definición anterior, el costo no es más que lo que vale el terreno más la inversión que se realizaría en él para tener finalizada la lotificación o urbanización, más adelante se desarrollará las formas en que se determinan los costos para las lotificadoras.
Sistema obligatorio para reportar los ingresos de las lotificadoras:
Segundo párrafo:
Los ingresos provenientes de las lotificaciones deben ser declarados por el sistema de lo percibido.

Como se puede notar, el legislador es categórico al establecer la obligación de las lotificadoras, toda vez que, no es opcional la forma de declarar los ingresos, obligatoriamente debe ser por el sistema de lo percibido. Ahora bien, cómo se podría definir el sistema de lo percibido en los ingresos para una lotificadora:
“Son ingresos reales por venta de terrenos o lotes causados en el momento que se cobran, aun estando pendiente la entrega de los mismos”.

Se debe tomar en consideración, que el legislador, no regula un sistema de contabilidad, más bien regula un sistema de declaración, por lo cual, el contribuyente y responsable puede llevar su contabilidad bajo el sistema de lo devengado, pero la obligación legal que tiene es, declarar sus ingresos por el sistema de lo percibido. Debemos entender que la técnica es una y la juridicidad de los actos es otra. Por lo anterior, la pregunta sería: ¿Bajo qué sistema se aconseja llevar la contabilidad de una lotificadora?
¿Cómo se determinan los costos durante la fase de desarrollo del proyecto?:

Tercer Párrafo y subsiguientes:
Los costos se determinan de la forma siguiente durante la fase de desarrollo:
1. Se suma el total de costos y gastos en la lotificación o urbanización
conforme a la programación del proyecto.

2. Dicho total se incorpora al valor de adquisición del inmueble, incluyendo el de la revaluación cuando se haya pagado el impuesto respectivo.

3. El valor total del inmueble integrado conforme al numeral anterior, se divide por el número de metros cuadrados
de área vendible total del terreno.

¿Qué se entiende por área vendible?:
El antepenúltimo párrafo del presente artículo, literalmente dice:
“El valor de las áreas cedidas a título gratuito, destinadas a calles, parques, áreas escolares, áreas deportivas, áreas verdes, centros de recreo y reservas forestales, se considera incorporado al costo del área vendible y en consecuencia, su deducción no procede efectuarla separadamente por tal concepto, aunque dichas áreas hayan sido traspasadas a la municipalidad correspondiente o a otra entidad estatal.”
Por tanto, área vendible se considera el 100% del terreno objeto a urbanización o lotificación.
4. El cociente resultante del numeral anterior
constituye el costo de venta por metro cuadrado vendido.
COSTOS Y GASTOS CONFORME A LA PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO
Razonamientos al determinar los costos vía programación del proyecto:
1. ¿Qué pasa si el sujeto pasivo, toma la decisión de programar un costo mayor al que realmente se presupuesta?:

En el caso de que se programe un costo mayor al que realmente se presupuesta, se tributará menos ISR, durante la fase de desarrollo del proyecto, dando a pagar el verdadero ISR, al final del desarrollo de la lotificación o urbanización.
2. ¿Qué pasa si el sujeto pasivo, toma la decisión de programar un costo menor al que realmente se presupuesta?:

En el caso de que se programe un costo menor al que realmente se presupuesta, se tributará más ISR, durante la fase de desarrollo del proyecto, dando como resultado posible al final del desarrollo de la lotificación o urbanización, un pago en exceso de ISR.

Por los eventos citados, se debe tomar en consideración lo que es conveniente para los sujetos pasivos, toda vez que, si al final se genera un pago en exceso de ISR, se debe solicitar devolución mediante la aplicación del artículo 153 del CT. Y en automático someterse a un procedimiento de revisión, comprobación, verificación, investigación y fiscalización por parte de la SAT. Adicional, se debe tomar en consideración, que la tarifa del ISR va en disminución, por lo que es más conveniente pagar ISR en el 2015 que en el 2014. Por lo anterior, saque usted sus conclusiones…
La utilidad de los periodos de liquidación
posteriores al de la finalización de la urbanización o lotificación,
se determina por la diferencia entre el valor de la venta del terreno y su costo final, el que se establece de la siguiente forma:

a)
Se suma el total de costos y gastos
incurridos en la lotificación o urbanización.
b)
Dicho total se incorpora al valor de adquisición del inmueble incluyendo el de la revaluación cuando se haya pagado el impuesto respectivo.
c)
El valor total del inmueble integrado conforme al numeral anterior, se divide por el número de metros cuadrados de área vendible total del terreno.
d)
El cociente resultante del numeral anterior constituye
el costo de venta por metro cuadrado vendido.

COSTOS Y GASTOS INCURRIDOS EN EL PROYECTO
La prescripción de la documentación que respalda costos y gastos:
Al terminar la urbanización o lotificación, el contribuyente debe efectuar el ajuste pertinente, en cuanto al verdadero resultado de las ventas y del costo final de la urbanización o lotificación
y por ello, conservará la documentación de soporte, a partir de este período, durante el plazo de prescripción.

Tomar en consideración que el citado párrafo, establece un supuesto específico de interrupción de la prescripción y no es a partir de la vigencia o vida jurídica del documento, sino a partir, de la fecha en que se sustente la finalización de la lotificación o urbanización, por lo que no es viable contar todo el tiempo corrido en la documentación.
El valor de las áreas cedidas a título gratuito, destinadas a calles, parques, áreas escolares, áreas deportivas, áreas verdes, centros de recreo y reservas forestales, se considera incorporado al costo del área vendible y en consecuencia, su deducción no procede efectuarla separadamente por tal concepto, aunque dichas áreas hayan sido traspasadas a la municipalidad correspondiente o a otra entidad estatal.
En cualquier método elegido por el contribuyente, adicionalmente a la documentación de respaldo establecida en el artículo 40, deberá enviar conforme los medios que establezca la Administración Tributaria, juntamente con la declaración anual,
la programación de obra al iniciar un proyecto.
En el período de liquidación final de dicho proyecto, deberá enviar conforme los medios que establezca la Administración Tributaria, juntamente con la declaración anual correspondiente,
la integración final de los costos y gastos del proyecto.
A la presente fecha, aun no se sabe la forma de los medios que pondrá a disposición la AT para enviar tanto la programación de obra, como la liquidación final del proyecto, lo único que se debe vigilar, es que dicha forma sea razonable y no contemple información básica de los proyectos y que su presentación sea sencilla y precisa. De lo contrario será mejor someterse a una multa de índole formal.
PROYECTOS INMOBILIARIOS DE UNIDADES MÚLTIPLES
El artículo 35 “A” de la LAT, trata sobre el:
Tratamiento especial para áreas y servicios comunes en proyectos inmobiliarios.
Fue adicionado por el artículo 12 del Decreto número 19-2013, vigente a partir del 21 de diciembre del 2013. Y por segmentos trata de lo siguiente:
Primer Párrafo:
“Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares (…).”
¿Qué es un proyecto inmobiliario de múltiples unidades?:
El artículo 3 del AG No. 167-2014, adicionó al AG No. 213-2013 Reglamento del Libro I de la LAT, el artículo 25 “A” el cual en su parte conducente establece:
“(…) se entenderá como proyectos inmobiliarios de múltiples unidades, aquellos proyectos en los que se constituyen más de una propiedad ya sea en el régimen de copropiedad, propiedad horizontal, condominios u otras formas similares de propiedad”.
¿Qué es la copropiedad?:
El artículo 485 del Código Civil, Decreto Ley número 106, establece lo siguiente:
“Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece
pro indiviso a varias personas.
A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones del presente capítulo.”

Para poder entender este concepto, es necesario conocer lo que significa la palabra pro indiviso, su significado
es que no hay división material de las partes,
ya que es un término latino – jurídico. Es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa o el derecho pertenece a varias personas, pero no se puede decir cual parte específica corresponde a cada uno, pues la cosa o el derecho en cuestión pertenece a todos, sin división material de las partes.

Ejemplos:
Una pared, un jardín, un elevador-ascensor, gradas, calles, tanque de agua, otros.
VER EN CD DE MATERIALES ENTREGADO EN EL CICLO DE CONFERENCIAS, EL TEMA DENOMINADO: “LA COPROPIEDAD”, TODO LO QUE RESPECTA AL TEMA EN CONCRETO Y LO QUE ESTABLECE EL CÓDIGO CIVIL SOBRE LAS MISMAS.
¿Qué es propiedad horizontal?:
Se ha denominado horizontal porque es una propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos horizontales. Siempre se refiere a un edificio de varios niveles. El edificio está construido en forma vertical, pero su división no podrá ser de otra forma que horizontal, o sea en pisos o niveles, apartamentos y habitaciones. El derecho de propiedad está limitado por planos horizontales.
Dentro del ordenamiento jurídico guatemalteco no se cuenta con una definición legal, sino únicamente se describen los elementos que los legisladores consideraron necesarios para la realización del supuesto jurídico que determinará la existencia del régimen de la propiedad horizontal, como lo establece el Código Civil Decreto ley 106, en su artículo 528:
“(Propiedad singular en edificios de varios pisos, departamentos y habitaciones).- Artículo 18 del Decreto-Ley número 218.-
Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tenga salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.”
El artículo 545 del código civil trata sobre los gastos comunes y literalmente dice:

“Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total; así como al pago de los impuestos que a éste correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su propiedad particular.”.
VER EN CD DE MATERIALES ENTREGADO EN EL CICLO DE CONFERENCIAS, EL TEMA DENOMINADO: “PROPIEDAD HORIZONTAL”, TODO LO QUE RESPECTA AL TEMA EN CONCRETO Y LO QUE ESTABLECE EL CÓDIGO CIVIL SOBRE LAS MISMAS.
¿Qué es un condominio?:
El término
condominio
se refiere, en el campo del derecho, a la potestad que dos, tres o más individuos disponen sobre un bien compartido.

El artículo 533 del código civil literalmente dice:
“(Propiedad singular y condominio).- Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total.”
Primer Párrafo:

“Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares,

podrán
constituir entidades civiles o mercantiles, accionadas o no, que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros. (…).”
El termino podrán, hace referencia la opción que tienen los desarrolladores de los proyectos inmobiliarios de unidades múltiples, como sujetos pasivos, de la creación de alguna entidad civil o mercantil, accionada o no,
que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros. El término podrán irradia en la idea de que el mismo desarrollador lo puede hacer, sin necesidad de crear una sociedad.
Primer Párrafo:

“Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares, podrán constituir entidades civiles o mercantiles, accionadas o no, que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros.
El monto de la suscripción, asignación o traslado de las acciones o participaciones de dichas entidades, a los adquirientes finales de los inmuebles del proyecto inmobiliario, sean realizadas por el desarrollador o un tercero,
no podrá exceder del treinta por ciento (30%) del ingreso total del proyecto inmobiliario,
el cual se establecerá en la fase de inicio del proyecto inmobiliario por el desarrollador con la programación de obra al iniciar el proyecto inmobiliario, en la que incluya la proyección inicial de ingresos, la cual debe enviar o presentar juntamente con la declaración jurada anual que corresponda.”
Como se puede notar, el legislador crea la figura del traspaso o traslado de propiedad vía acciones, algo que previo a la norma era rutinario, pero que al llevarlo a derecho, le pone ciertos límites que merecen ser analizados.

Las acciones son la representación del costo de las áreas comunes.

¿El traslado de acciones a los adquirientes finales de los inmuebles, puede exceder del 30% del ingreso total del proyecto inmobiliario?: La respuesta es sí.
Segundo párrafo:
“La determinación definitiva de dicho porcentaje se realizará en la fase de liquidación del proyecto, debiendo el desarrollador efectuar el ajuste pertinente, en cuanto al monto total del ingreso, derivado de las ventas totales de los inmuebles del proyecto y del monto total que representan las acciones o participaciones trasladadas a los adquirientes finales en dichas ventas.”
Tercer párrafo:

“Cuando en la liquidación final se determine que los ingresos por la asignación o traslado de acciones o participaciones a los adquirientes finales del proyecto, superan el porcentaje relacionado,
tal excedente será considerado y declarado como ingreso gravado por el desarrollador del proyecto inmobiliario, en el período de liquidación definitiva anual que corresponda.”

¿Bajo qué tipo de renta se tributará sobre el excedente?: Renta afecta según el último párrafo del artículo sujeto a análisis. ¿Qué es una renta afecta?
Cuarto Párrafo:

“En los casos previstos en este artículo, el monto de las deducciones de
costos y gastos no podrá exceder del valor que resulte de aplicar al total de los mismos, el porcentaje que representen los ingresos por las ventas de unidades, dentro del total de ingresos del proyecto,
en ambos casos, conforme la integración acumulada de ingresos y gastos que debe presentar adjunto a la declaración jurada anual del impuesto, en cada período impositivo anual, por los medios que la Administración Tributaria le ponga a disposición.
En ese sentido, los ingresos totales del proyecto están constituidos por la sumatoria de los ingresos por las ventas de los inmuebles del mismo y el monto que representan las acciones o participaciones trasladadas a los adquirientes finales de dichos inmuebles.”
DETERMINACIÓN DEL PORCENTAJE DE LOS INGRESOS POR LAS VENTAS DE UNIDADES
DETERMINACIÓN DE LOS COSTOS Y GASTOS MÁXIMOS DEDUCIBLES
Quinto párrafo:
“La transferencia de dichas acciones a los adquirientes finales de las unidades del proyecto inmobiliario,
en ningún caso estará sujeta al Impuesto Sobre la Renta por Ganancias de Capital ni al Impuesto Sobre la Renta de Actividades Lucrativas, establecidos en este Libro, según corresponda.
Sin embargo,
el excedente
que resulte de restar el monto total que representan las acciones o participaciones asignadas o trasladadas a los adquirentes finales de las unidades del proyecto inmobiliario, al monto que represente el 30% de los ingresos totales del proyecto, conforme lo establecido en este artículo, deberá ser declarado por el desarrollador del proyecto como renta afecta del período anual en que se realice la liquidación final del proyecto.”
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
El artículo 3 de la LIVA trata sobre el hecho generador y literalmente dice:
“El impuesto es generado por: (…), 8) La primera venta o permuta de bienes inmuebles. (…).”
¿Qué se entiende por primera venta o permuta?:
El artículo 6 del AG 5-2013, reglamento de la LIVA trata sobre la primera venta o permuta de bienes inmuebles y literalmente dice:
“La primera venta o permuta de bienes inmuebles a que se refiere el artículo 3 numeral 8 de la Ley, es la operación traslativa de dominio del bien inmueble que se efectúe después de la primera inscripción de dominio del mismo, que se regula en el artículo 1130 del Decreto 106 del Jefe de Gobierno de la República, Código Civil, que conste en los libros correspondientes del Registro General de la Propiedad.”
El artículo 1130 del código civil, literalmente dice:
"La primera inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien. Dicha inscripción solamente podrá modificarse, ampliarse o enmendarse en los siguientes casos: 1o.- En virtud de resolución judicial firme; 2o.- A la presentación de testimonio de escritura pública: a) Cuando los otorgantes de un acto o contrato que haya dado origen a la primera inscripción de un bien mueble, inmueble o derecho real, comparezcan todos solicitando la modificación, ampliación o enmienda de tal inscripción, por haberse cometido error u omisión en la escritura pública o en el documento original; y b) Cuando el propietario solicite que se consigne la ubicación o la dirección del inmueble. En estos casos los datos los declarará bajo juramento en la escritura pública correspondiente y el notario transcribirá el documento extendido por la municipalidad respectiva, en el que conste la ubicación o dirección del bien de que se trate y su identificación registral; 3o.- En los demás casos que expresamente autorice la ley."
El artículo 7 de la LIVA trata sobre
las exenciones generales
y en el numeral 6 literalmente dice:
“La creación, emisión, circulación y transferencia de títulos de crédito, títulos valores y acciones de cualquier clase, exceptuando la factura cambiaria, cuando la emisión, aceptación o negociación corresponda a actos gravados por la presente ley.”

El artículo 7 de la LIVA trata sobre
las exenciones
generales y en el numeral 12 literalmente dice:
“La venta de vivienda con un máximo de ochenta (80) metros cuadrados de construcción cuyo valor no exceda de doscientos cincuenta mil Quetzales (Q.250,000.00) y la de lotes urbanizados que incluyan los servicios básicos, con un área máxima de ciento veinte (120) metros cuadrados, cuyo valor no exceda de ciento veinte mil Quetzales (Q. 120,000.00). Además, el adquiriente deberá acreditar que él y su núcleo familiar carecen de vivienda propia o de otros inmuebles. Todo lo anterior deberá hacerse constar en la escritura pública respectiva. A excepción de las viviendas indicadas en el párrafo anterior, la segunda y subsiguientes transferencias de dominios de viviendas por cualquier título, tributarán conforme a la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.”
El artículo 56 de la LIVA, trata sobre
la base imponible en el caso de bienes inmuebles
y literalmente dice:
“Para la primera venta o permuta de bienes inmuebles o para los otros casos de transferencias de bienes inmuebles, la base del impuesto la constituye el precio de venta consignado en la factura, escritura pública o el que consta en la matrícula fiscal, el que sea mayor. Si el vendedor es contribuyente registrado de este impuesto y su actividad es la construcción o la venta de bienes inmuebles, incluyendo terrenos con o sin construcción, la base imponible es el precio de venta o permuta o el que consta en la matrícula fiscal, el que sea mayor. (…).”

El artículo 57 de la LIVA, trata sobre la
fecha y forma de pago
y literalmente dice:
“(…). En los casos de transferencia de dominio de bienes inmuebles gravada por esta Ley, si el vendedor es contribuyente registrado del impuesto y su actividad es la construcción o la venta de inmuebles, incluyendo terrenos con o sin construcción, la enajenación deberá documentarse en escritura pública para los efectos registrales, pero el impuesto se pagará en la factura por la venta y en la fecha en que se emita ésta. El monto del impuesto y la identificación de la factura se deben consignar en la razón final del testimonio de la escritura traslativa de dominio. Contra el débito fiscal resultante del impuesto efectivamente cargado por los contribuyentes, éstos recuperarán el crédito fiscal generado en la compra de materiales, servicios de construcción y en la adquisición de bienes inmuebles, hasta agotarlo. Cuando el enajenante no sea contribuyente del impuesto o siendo contribuyente su giro habitual no sea comerciar con bienes inmuebles, en los casos de transferencia de dominio de bienes inmuebles gravada por esta Ley, la enajenación deberá documentarse en escritura pública y el impuesto se pagará por el adquiriente en efectivo o por cualquier medio que la Administración Tributaria ponga a su disposición, dentro del plazo de quince (15) días siguientes al de la fecha de autorización de la escritura, se haya o no compulsado el testimonio. El Notario está obligado a consignar en la razón final del testimonio de la escritura pública, el monto del impuesto que grava el contrato y deberá adjuntar el recibo o fotocopia legalizada del recibo de pago respectivo.”
IMPUESTO DEL TIMBRE
El artículo 2 de la Ley del Timbre, trata sobre los
documentos afectos
y literalmente dice:
“Están afectos los documentos que contengan los actos y contratos siguientes: (…) 9. La segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles.”
El artículo 11 de la Ley del Timbre, trata sobre
los actos y contratos exentos
y literalmente dice:
“Están exentos del impuesto, los documentos que contengan actos o contratos, en los siguientes casos: 1. Todos los contratos y documentos que contengan actos gravados con el Impuesto al Valor Agregado, independientemente de quien lo realice y tenga o no calidad de contribuyente de dicho impuesto. (…) 6. Las aportaciones al capital de sociedades, la suscripción, la emisión, la circulación, amortización, transferencia, pago y cancelación de acciones de todo tipo de sociedades y asociaciones accionadas, así como sus cupones, excepto la suscripción, asignación o traslado de las acciones a los adquirientes finales de las unidades de proyectos inmobiliarios, de conformidad con el artículo 35 "A" del Decreto número 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, las cuales sí están gravadas por este impuesto.
MSc. Bayron I. de León de León
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BURÓ DE AUDITORES
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