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Programa de Mediacion de Ejecuciones Hipotecarias del Condado de Lake

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Jenny Illing

on 22 January 2016

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Transcript of Programa de Mediacion de Ejecuciones Hipotecarias del Condado de Lake

Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias del Condado de Lake
¿Es una Mediación de Ejecución Hipotecaria apropiada para mí?
Proceso de una Ejecución Hipotecaria
Temas a cubrir
Mediación de una Ejecución Hipotecaria

Proceso de una Ejecución Hipotecaria

Opciones de retención: quedarse en su vivienda

Opciones de resolución: salir de su vivienda

Hablando con su prestamista

Opciones de Traslado
Ofrece una salida estratégica y agradable para personas que han demostrado dificultades y que no califican para una modificación de un préstamo
Opciones de Permanencia
¿Qué es una Mediación de Ejecución Hipotecaria?
Programa del Tribunal

Obtener soluciones

Evaluar sus metas

Revisar posibles soluciones

Ayudar a juntar información

Diálogo abierto
¿Cómo este programa me beneficiará?
Trabajaremos con usted para evitar el sometimiento de documentos múltiples.

Aplazamiento legal: los procedimientos en los tribunales se detendrán mientras usted este participando en el programa.

Mediación: se requiere que el prestamista con sus abogados estén presentes en el tribunal para participar.
¿Quién trabajará conmigo?
Mediadores
¿Y ahora qué?
Cronología de eventos de una ejecución hipotecaria:
¿Qué esperar?
No tenga pánico...el proceso toma tiempo

Una ejecución hipotecaria toma un promedio de 365 días desde el primer pago atrasado
Cronología de una Ejecución Hipotecaria en un mercado normal: Asumiendo pagos atrasados continuos y existe ningún intento para resolverlos.
Ene 1: Primer pago hipotecario atrasado
Feb 1: Segundo pago atrasado - prestamista envía una notificación por fallo de incumplimiento
Mar 1: Tercer pago atrasado - prestamista envía una notificación por fallo de incumplimiento
May 15: El propietario de la vivienda es notificado con la queja/citatorio
Jun 15: La fecha para que el propietario de la vivienda conteste a la queja se vence
Jul 15: El juez dicta una orden de incumplimiento en contra del propietario de la vivienda
Dec 15: Venta judicial de la vivienda
Ene 1: El Juez confirma la venta y la orden de posesión
Feb 1: El propietario de la vivienda es desalojado
Las reglas esenciales
No ignore la situación

Abra su correo

No se mude (hasta que el Juez se lo ordene o si usted ha logrado un acuerdo)

Pague los costos de la Asociación de Propietarios (HOA) y los impuestos

Sea honesto y preciso con su prestamista
Opciones de resolución:
Opción de Retención. La situación es salvable, mantener la vivienda.

Opción de mudarse. Transición para salir de la vivienda.
Modificación del Préstamo
¿Qué hace una modificación del préstamo?
Cambia los términos del préstamo para:

-Actualizar el préstamo
-Sostiene accesibilidad durante la vida del préstamo
Modificación del Préstamo y Accesibilidad
31% vivienda a índice de ingreso

Compara pago de hipoteca con ingreso bruto

Pago de Hipoteca = PITI(A)

Capital, Interés, Impuestos, Seguro, Valoraciones

Ingreso brutos (antes de impuestos, deducciones)
Obteniendo una modificación (31% HTI)
Reduce la tasa de interés permanentemente o temporalmente

Extensión del término del préstamo

Adiciona retrasos y cuotas al saldo del préstamo

Perdona una porción del saldo del capital
Tolerancia
Suspende el pago completo o parcial

Debe mostrar que existe una dificultad a corto ó a largo plazo

Alivio inmediato

Proveída con frecuencia sin mucho papeleo

Pregunte siempre a su prestamista si es una opción
Otras opciones de permanencia
Refinanciar: Reduce la tasa de interés a los propietarios quienes fallaron pagar de 0-1 pagos en los últimos 12 meses

Plan de amortización: Suma los retrasos al pago mensual

Hipoteca inversa: Para propietarios de viviendas con edad de 62+ con mucha equidad
Sus opciones del plan de trabajo
Su tipo de préstamo

Su prestamista, agente e inversionista

Valor de la propiedad

Sus circunstancias financieras

Razón por el incumplimiento (dificultades vs. deuda)

¿Cuándo se compró? (más opciones si fué después de enero 1ero del 2009)
Bancarrota
Considérela si:

Le rechazan un plan de trabajo del préstamo
Si el incumplimiento es debido a la deuda no por dificultades

Normalmente puede permanecer en la casa

Pudiera calificar para una modificación del préstamo después que la bancarrota haya sido cancelada

Obtenga consejería legal profesional en ambas ejecución hipotecaria y bancarrota
Reglas generales de elegibilidad para mudarse
Las reglas generales varían de acuerdo al invesionista pero típicamente incluyen:

Ineligibilidad para obtener un plan de trabajo del préstamo
Por no ser capaz de vender la casa después de enlistarla durante 90 días
Experimentar una dificultad a largo plazo
Deber más de lo que vale la casa
Atraso en el pago de la hipoteca
Ya no puede pagar la casa y está listo para mudarse
Venta Corta
El prestamista acepta menos del saldo que se debe e incurre en costos por la venta

Depende de un análisis de mercado

Proceso muy largo con mucho trámites burocráticos

Necesita negociar con todos los tenedores de derechos de retención

Utilice un agente de bienes raíces

Corporación de vivienda asequible del Condado de Lake (AHC) 847-796-8050
Escritura en Reemplazo
El prestamista recupera la propiedad y el propietario de la vivienda queda liberado de la deuda

Debe dejar la propiedad en buenas condiciones

Es más posible si no hay poseedores de derechos de retención subordinados

Reglas más tolerantes que en ventas rápidas
Beneficios de opciones para una Mudanza
Hay posibles incentivos en efectivo para su Mudanza

La deuda subordinada es frecuentemente retirada

Pudiera ser perdonado por repercusiones en los impuestos

Menos daño en su historial de crédito que en una ejecución hipotecaria

Pudiera comprar una vivienda en 2-3 años (versus 4-7 después de una ejecución hipotecaria o bancarrota)
Ejecución Hipotecaria Intencional
Puede ser una opción intencional para crear un espacio de respiro para ahorrar y prepararse para el futuro

Comprométase al mantenimiento básico de la propiedad antes del desalojamiento

Posibles repercusiones:
Deberá impuestos
Dañará su línea de crédito
Destruirá la propiedad, impactando al vecindario
Comuníquese con su prestamista
Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias del Condado de Lake

Abogado

Resolverlo por su propia cuenta
Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias
Paquete de Aplicación y documentación financiera

Consejería e intervención con su prestamista

Prepare su paquete del plan de trabajo del préstamo

Mediación

Llame antes de que se venza su fecha límite 847-377-3552
Trabaje con un abogado
Lo representará en mediación y en el tribunal

Prairie State Legal Services 847-662-6925

Lake County Bar Association 847-244-3143
Hable con su prestamista por su
propia cuenta
La Llamada Inicial
Explique su situación brevemente

Aclare que documentos se requieren y el proceso de submisión

Identifique un punto de contacto único

Pida una tolerancia

Pregunte cual es el plazo de tiempo para tomar decisiones
La Llamada de Seguimiento
Mantenga un diario de comunicación detallado

Guarde toda la documentación

Haga copias de la documentación sometida

Lea todo su correo y responda a todas sus llamadas

Complételo todo con consistencia y determinación
Recursos
AHC http://www.ahclc.org/saveyourhome.html
Para preguntas acerca de consejería de vivienda por favor llame al:
Affordable Housing Corporation of Lake County (AHC) 847-796-8050
Para preguntas acerca del programa por favor llame a:
Resolution Systems Institute (RSI) 847-377-3552
Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias
847-377-3552
Corporación de Vivienda Asequible del Condado de Lake (AHC)
847-796-8050
Documents Webinar: https://prezi.com/wcomyntviv8x/preparing-a-loan-workout-packet/
Prairie State Legal Services
847-662-6925
Lake County Catholic Charities
847-782-4000
Consumer Credit Counseling Service of Northern Illinois
815-338-5757
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