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EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

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EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Definición
Este principio nos informa que para la inscripción de un título es necesario que el disponente del derecho cuya inscripción se solicita registrar tenga inscrita su titularidad, o en caso de tratarse de un gravamen, que el constituyente sea el titular registral y en caso de su ejecución, que haya sido comprendido en el proceso dentro del cual se ejecuta dicho gravamen.
De esta manera se garantiza que exista en el registro una continuidad en la transmisión de las titularidades, la cual al final redunda en una garantía para el titular registral porque no se inscribirá disposición alguna del derecho inscrito si el titular registral no ha participado
Así tenemos que en el artículo 2015° se establece que:

“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
En concordancia con el art. VI del Título Preliminar del RGRP
El Sistema del Folio Real y el Principio del Tracto Sucesivo:
- El Folio Real es una característica de los sistemas registrales organizados, sobre la
base del objeto de derecho
, en este caso el bien inmueble. Se abre una hoja en donde se inscriben todos los actos o negocios constitutivos, modificativos y extintivos referidos a su situación jurídica.


- El interesado que desee conocer la historia jurídica de un inmueble determinado, solamente necesitará consultar los datos inscritos en la hoja correspondiente.
VENDEDOR
COMPRADORA
REGISTROS
PÚBLICOS
Fundamentos del Tracto Sucesivo:
- Por el principio de Tracto Sucesivo, cada inscripción debe sustentarse en una anterior previamente inscrita y que le sirva de base suficiente.

- El artículo 2015 del Código Civil consagra explícitamente el principio registral del tracto sucesivo.

“Ninguna inscripción salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”

El tracto sucesivo o continuo, tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones a través del orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar con todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta, sin salto alguno, de suerte que ellos reflejen el historial completo de cada finca
Requisitos de identidad que exige el tracto sucesivo:
a)
La identidad que debe existir entre el titular registral y la persona que aparece como transmitente en el acto o negocio jurídico susceptible de inscripción. Por ejemplo: Si “X” tiene calidad de titular en el Registro, debe ser él mismo quien intervenga en el acto de transferencia (Identidad del Sujeto).
b)
La identidad que debe existir entre el derecho inscrito con relación al derecho transmitido en el acto o negocio jurídico susceptible de inscripción. Por ejemplo: “X” como titular inscrito del derecho de propiedad podrá transferir ese mismo derecho, o constituir un usufructo o una hipoteca. En cambio, si “X” es titular superficiario de una construcción, no podrá disponer de la propiedad del suelo y, en consecuencia el acto carecerá de tracto (Identidad del Derecho).
El llamado Tracto Sucesivo Real
Conforme a esta tesis, el tracto sucesivo comprende, también, la identidad en la descripción física de la finca en relación a la que es materia de transmisión en el acto dispositivo.
a)
La finca o el inmueble es la base del sistema registral peruano, ya que el historial jurídico de cada finca se concentra, justamente, en un folio u hoja independiente en el Registro.

b)
La eficacia de las inscripciones se concentra en relación a la hoja particular que representa el inmueble, de tal suerte que “los derechos reales publicados estén exactamente determinados en el folio de la finca a que se refieran, sin cuyo requisito no se podrá invocar la oponibilidad de lo inscrito frente a tercero”.


c)
Desde un punto de vista práctico, no resulta conveniente sujetar la determinación de la finca a un principio tan riguroso y formal como el del tracto sucesivo, en tanto se entraba innecesariamente la contratación sobre inmuebles.
Efectos del Tracto Sucesivo
El primero,
de índole positivo
, permite que el titular registral pueda disponer voluntariamente del derecho atribuido. Cumplido los requisitos de identidad entre el “sujeto disponente” y el “derecho transmitido”,
procede extender la nueva inscripción que se encadena lógicamente con el asiento previo.


El segundo efecto,
de índole negativo
,
permite rechazar la inscripción de todo acto dispositivo que no emane o derive del titular inscrito.
La eficacia relativa de la cosa juzgada y los efectos reflejos:
La teoría general del Derecho ha explicado ya un fenómeno de este tipo en un campo más general, en el que se habla de los efectos jurídicos reflejos. Esta institución es de carácter sustancial, y no procesal, por cuanto existen determinadas reglas de Derecho material que suministran la solución para los casos de interdependencia entre la relación regulada por la sentencia y las distintas relaciones con efecto reflejo.
La eficacia de la sentencia (o del contrato) frente a tercero se dilucida en mérito a las normas establecidas para la tutela de los terceros de buena fe. El caso típico es la eficacia de la sentencia de nulidad de un negocio jurídico frente a un sucesivo negocio. Por ejemplo: Si la demanda de nulidad hubiese sido anotada en el Registro, entonces la eficacia (refleja) de la cosa juzgada se extiende al actual registral, aunque éste no haya sido demandado.
La cosa juzgada tiene eficacia relativa (entre las partes), pero puede producir efectos reflejos en virtud a la existencia de relaciones jurídicas interrelacionadas; sin embargo esa eficacia refleja tiene una valla importante en la protección de los terceros, especialmente, por el juego de la publicidad de Registro
Tracto Abreviado
Excepciones al Tracto Sucesivo
b) Inscripción de títulos en favor del Estado, por reversión o abandono
En la legislación se establecen supuestos de inscripciones de títulos de dominio a nombre del Estado, por reversión o abandono, sin necesidad que conste en el título que se emplazó al titular registral, procediéndose en dichos casos, a la cancelación del dominio del titular registral inscrito
Se presentan en la primera inscripción de dominio, y en los casos de inscripciones de predios a nombre del Estado por reversión o abono
a) Primera inscripción de dominio
Se entiende por inmatriculación o primera inscripción de dominio, como su propio nombre lo indica, a la primera inscripción de la propiedad sobre un bien.

A menudo suele confundirse la inmatriculación con la primera inscripción de dominio, siendo dos conceptos distintos, ya que la primera se refiere al registro del inmueble, sin tomar en cuenta las titularidades que tenga, y la segunda, al primer registro de la propiedad que recae sobre el bien.

Mediante el principio del tracto sucesivo se exige, para la inscripción de un acto dispositivo, que el título del disponente esté inscrito previamente, formándose de esta manera una cadena de transmisiones, donde a cada derecho inscrito le corresponderá un asiento registral
GRACIAS
CONCLUSIONES:
El principio de tracto sucesivo o de previa inscripción exige que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. La continuidad sin interrupción en la titularidad registral determina que todos los actos relativos a una misma finca consten en el Registro y éste exprese la realidad jurídica. Para buena parte de la doctrina, el principio de tracto sucesivo tiene sólo una carácter meramente formal y no debe explicarse el fundamento del poder dispositivo del titular a través del requisito de previa inscripción, sino a través de la legitimación registral.

El tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior.
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