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Barrabas Rugbier

on 10 April 2013

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente: ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ
Sentencia dictada 14 de diciembre 2010 Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01 PACTO DE ARRAS EN LA PROMESA DE COMPRAVENTA Demandante:
AIDEÉ DURAN DE BELTRAN

Demandados:
MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCÍO y ÁLVARO CABRERA CUELLAR, como herederos de BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, se entablo la demanda ordinaria donde pidieron las siguientes pretensiones: 1.“Declarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio”, el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985, respecto del inmueble que allí se identificó por sus medidas y linderos, ubicado, según la nomenclatura urbana, en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9ª No. 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

2.Como pretensión subsidiaria se pidió: “declarar resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada”.

3.Como segunda pretensión subsidiaria: la nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicación del inmueble”.

4.De prosperar los anteriores numerales se solicito la restitución del inmueble y con las mejoras realizadas y además los frutos que se hayan podido percibir desde el 14 de diciembre de 1985 con su respectiva indexación monetaria y que se dedujera que el valor de las arras del dinero que la demandante deba devolver.

5.Se solicitó, finalmente, condenar a los demandados al pago de las costas del proceso. Hechos 1. Se celebro contrato de promesa de compraventa, 14 de diciembre de 1985 por las señoras AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN, que prometió vender a la señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble mencionado en las pretensiones de la demanda. a. El precio pactado fue de $650.000, La prometiente recibió la cantidad de $ 500.000 y se acordó que los restantes $150.000 serían pagados el día 22 de marzo de 1986, día que se otorgaría la escritura pública en notaria Primera del Círculo de Neiva, en horas de la mañana y se pactaron $100.000 de arras. b. En la fecha anteriormente indicada no se perfeccionó el contrato prometido, ya que la prometiente compradora no presentó los paz y salvos Municipal y Nacional que estaba obligada a presentar y la prometiente vendedora se retracto de realizar el contrato de promesa haciendo uso de la clausula penal pactada, donde se la había informado con antelación y por escrito a su semejante y por eso procedió a enajenar el bien a otra persona. c. “El mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste” a la demandante “para resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo. Tal el es fundamento de la petición primera subsidiaria principal”. d. En el documento que contiene la promesa de contrato las contratantes omitieron un elemento para su validez, como “era el lugar de la ubicación del inmueble prometido” en venta y por eso se solicitó de manera subsidiaria la nulidad del contrato. 2. el Juez del dictó sentencia de primera instancia en la que denegó la pretensiones de la demanda, así como a las excepciones formuladas; pero, declaró “mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa” y, por ende decretó “su resolución sin indemnización de perjuicios”, dispuso a que se hicieran la mutuas restituciones al cabo de 10 días y no condeno en mejoras por falta de prueba e impuso a la parte actora el pago de las costas procesales. 3. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, al resolver la segunda instancia propiciada por los recursos de apelación que las partes interpusieron; modificó el fallo del a quo, para denegar la totalidad de las pretensiones de la demanda, revocar las restantes determinaciones de la sentencia impugnada e imponer el pago de las costas a la parte demandante, porque la pruebas aportadas al proceso se evidencia que las contratantes quedaron en estado de incumplimiento recíproco, de manera que las dos perdieron el derecho a demandar la resolución contractual y en una la parte demandada existe una clara intención orientada a persistir en el contrato celebrado, lo que se convierte en un obstáculo insalvable para la prosperidad de la pretensión de terminación por mutuo disenso. 4.La Corte casó el fallo de segunda instancia porque Tribunal consideró, erróneamente, por una parte, que la demandante, prometiente vendedora, incumplió el contrato de promesa cuando, de manera previa a la fecha de celebración del contrato prometido, transfirió a un tercero el bien prometido en venta. El Tribunal consideró incumplida a la prometiente vendedora por no haber presentado el paz y salvo correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se desconoció que en la sentencia que resolvió el proceso ejecutivo adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la prometiente compradora, se concluyó que esa precisa obligación no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su contraparte, y, en consecuencia, se declaró allí que la prometiente compradora había incumplido la obligación a su cargo atinente a la presentación “ante la notaría del paz y salvo notarial correspondiente al año de 1986”.
El tribunal decretó la práctica de un dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora, los deterioros que sufrió y las expensas necesarias para su conservación. Sentencia de primera instancia 1. respecto a la existencia y validez del contrato de promesa es plenamente valido por que “las partes al poner la nomenclatura, los linderos y el número de la matrícula inmobiliaria del bien, no existe razón para cuestionar el contrato por ausencia de identificación del objeto, por no haberse indicado la localidad”. 2. Frente a la resolución del contrato el juez dijo: “que el actor tiene que ser un contratante cumplido o por lo menos se allane a cumplir con las obligaciones, y el demando no haya cumplido con su obligación”. Razón por la cual se desestimó la pretensión principal así los contratantes hayan asistido a la notaria en la fecha señalada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya que la vendedora no podía transferir el dominio del bien porque ya había salido de su patrimonio y la demanda no llevo el paz y salvo del impuesto requerido para otorgar la escritura. 3.El juez dijo que lo procedente era decretar la resolución de dicho negocio jurídico sin indemnización de perjuicios, por que al haber un incumplimiento mutuo no se pueden derivar los efectos de la mora. El juez ordeno las mutuas restituciones dentro de los 10 días siguientes y no condeno a las mejoras por falta de prueba y condeno en costas procesales al demandante. El recurso de apelación Ambas partes recurrieron la sentencia de primera instancia 1.La demandante pidió que se modificara la decisión en orden a “hacerla congruente con las pretensiones de la demanda, su contestación y lo que resultó probado”, Añadió que el aniquilamiento de la promesa impone la restitución del bien con los frutos civiles que haya producido o podido producir, así como el reconocimiento de los perjuicios causados, lo que debe conducir, en cuanto a este último aspecto, al pago de la “cláusula penal” pactada. 2. Los demandados, solicitaron la revocatoria del fallo, porque al estar acreditado que ambas contratantes incumplieron las obligaciones derivadas de la promesa celebrada, no podía anonadarse el negocio jurídico, menos si la conducta asumida por ellos “no puede tomarse como una clara manifestación de desistencia del contrato” . Recurso extraordinario de casación Consideraciones de la corte 1.Se inicia con un análisis de la pretensión que pide la nulidad del contrato así se haya pedido de manera subsidiaria. el contrato de promesa, solo produce efectos si es por escrito y se pacta un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y que para su perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Al no identificar en la promesa el municipio de las direcciones dadas , se estima incumpliendo con la formalidades de la promesa, pero como las mismas prometientes, en la estipulación siguiente, señalaron el número de matrícula inmobiliaria que al bien le asignó la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos y el código o la cédula que le fijó la dependencia de catastro de Campoalegre. Esto hace inferir que el inmueble fue debidamente identificado por su cabida y linderos.
Se desvirtua la pretensión de nulidad del contrato porque se cumple con los requisitos legales de la promesa. 2. Como pretensión principal, la demandante solicitó la resolución del contrato base de la acción por el incumplimiento que le imputó a la prometiente compradora. tanto prometientes compardores como venderodes asistieron a al notaria el dia pactado pero no elevaron la escritura publica porque la prometiente vendedora expuso los motivos por los cuales no iba a hacer dicha enajenación: 1) por que la prometiente compradora no llevo el respectivo paz y salvo sobre los impuestos del inmueble
2) hizo uso de la cláusula penal, la cual le faculta para retractarse, como en efecto lo hizo, de lo cual le informó por escrito a la prometiente compradora y con base en ello procedió a hacer escritura de venta del mismo bien a otra persona. Como ambas partes no cumplieron con las obligaciones surgidas del contrato prometido, la resolucion del contrato no prospero por que se requiere que la formule el contratante cumplidor de las obligaciones o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos 3.Al desestimarse la pretensión principal se pasó al estudio de la primera suplica subsidiaria que el contrato objeto del proceso se declare “resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora”. para la prosperidad del mutuo disenso, estructurado con base en los mandatos de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, es preciso que “la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa recíproca intención de desistir del contrato y como se ve los herederos de la prometiente compradora quieren que se de el cumplimiento del contrato. interpretación de la demanda la Corte se pone la tarea interpretar integralmente la demanda, en especial su pretensión primera subsidiaria y los hechos que la sustentan, con el propósito de extraer de ese acto de postulación su verdadero alcance para poder terminar con el conflicto que se presenta. lo anotado por el apoderado judicial de la señora AIDEÉ DURAN DE BELTRAN expresó que “ella hizo uso de la cláusula penal, que la facultaba para retractarse e informo por escrito y con antelación a su contratante y con base en ello había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra persona”, el aniquilamiento de la promesa celebrada por las partes el 14 de diciembre de 1985, que la actora solicitó en la mencionada pretensión, no está fundado en el “mutuo disenso” de las contratantes, si no que se funda en que las partes acuerdan como arras del contrato la suma de $100.000, que es lo “facultaba para retractarse”, lo que en efecto tal prometiente vendedora hizo e informó “por escrito y con antelación a su contratante”, materializando así su propósito de “no perseverar” el contrato, actitud que explica que en la demanda hubiese solicitado su resolución “en virtud de las arras pactadas”, en relación con las cuales, al aludir a las prestaciones mutuas, expresamente, pidió que su “valor” fuera “deducido de la parte del precio” que como prometiente vendedora debía devolver a la prometiente compradora. la jurisprudencia nacional, por arras “se entiende de acuerdo con la significación etimológica del vocablo, las cosas que una parte da a la otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato y que constituyen una estipulación de carácter real y de naturaleza accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal a que accede” la legislación civil colombiana solamente
consagró dos clases principales de arras: Arras confirmatorias

son aquellas que se entregan como símbolo, señal o manifestación de querer o de perseverar en el contrato, excluyendo cualquier posibilidad de arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del precio de la correspondiente operación o como “señal de quedar convenidos” los contratantes. Arras penitenciales, arras de retractación o de retracto

Son las que se entregan como garantía de la celebración o de la ejecución del contrato, pero que simultáneamente confieren a los contratantes la facultad de retractarse, arrepentirse o desvincularse del acto o negocio, asumiendo las consecuencias
desfavorables establecidas en la ley para el efecto, consistentes en perderlas el que las ha entregado o restituirlas dobladas el que las haya recibido. en caso de que se pacten arras y no de diga el tipo de arras que se esta pactando se debe considerar presunción de derecho que las partes conservan la facultad de retractarse,es decir se entenderan como arras de retractacion. características de las arras de retractacion:

a) Cada una de las partes tiene el derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una
pena.
b) El derecho de retractación, para que sea eficaz, debe ejercerse dentro de los dos meses siguientes a la celebración del contrato y, en todo caso, antes de darse comienzo a éste o de otorgarse la escritura pública.
c) Quien ejerza la facultad de retractación, con motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le corresponde restituirlas dobladas si las recibió;
d) Si dentro del término convencional o legal, o antes de iniciada la ejecución del contrato o de otorgada la escritura pública, ninguna de las partes
se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae como consecuencia obvia la de que las arras deben ser restituidas dobladas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue el comprador quien las entregó;
e) Extinguido el derecho de retractación, las partes deben cumplir el contrato en las condiciones pactadas. En una época la Corte consideró que el pacto de arras simples sólo era admisible en la compraventa y en el arrendamiento y posteriormente la Corporación ha venido reiterando la viabilidad del pacto de arras no sólo en la promesa de contrato, sino también en otros tipos contractuales de naturaleza sinalagmática, el pacto de arras garantiza la celebracion del contrato, es un negocio jurídico de carácter preparatorio, como lo es la promesa de contrato. aprecia la Corte que en la promesa de compraventa
sobre la que versa este conflicto, las partes convinieron una cláusula en ese preciso sentido, con alcance que permite situar la estipulación dentro de la modalidad de las llamadas arras simples o de retractación. Igualmente, que la demandante, en tiempo, le comunicó a la prometiente compradora su decisión de “retractarse” de dicho acuerdo, con las previsiones y con las consecuencias establecidas en los artículos 1859 y 1860 del Código Civil, la prometiente vendedora presentó los soportes documentales idóneos, copia autorizada y autenticada por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Neiva, con los que se acredita que ella, materializó su determinación de retractarse por medio de peticion, eso fue el 28 de diciembre de 1985, donde manifesto que estaba dispuesta a devolver el dinero recibido y pagar las arras pactadas y pidió que se notificara esta manifestación a la prometiente compradora. así se dio a conocer a la prometiente compradora su decisión de no persistir en el contrato. la notificacion se realizo el 8 de enero de 1986. Como consecuencia de lo señalado , se declarará que el contrato de promesa de compraventa celebrado se encuentra resuelto por el retracto manifestado y oportunamente comunicado por la prometiente vendedora a la prometiente compradora y no es necesario examinar las excepciones presentadas por los sucesores demandados tenían como propósito enervar las pretensiones de resolución por incumplimiento de la parte demandada y mutuo disenso al declararse el contrato resuelto por el retracto se deberan hacer las mutuas restituciones art 1544 cc. la corte ordena las siguientes prestaciones: A la prometiente vendedora:
a. Devolver a los demandados la parte del precio que recibió $400.000, y los otros $100.000 se entienden como el valor de las arras. (suma indexada hasta su pago).
b. deberá devolver a los sucesores demandados el doble del valor de las arras que recibió que seria un total de $200.000. A los demandados, como sucesores procesales de la prometiente compradora:

a. la restitución a la demandante del inmueble prometido en venta, la entrega se realizara en el estado en el que dicho bien se encuentra. como el bien tiene la medida cautelar secuestro que ordenó el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, a través de auto de 9 de mayo de 2000, habiéndose realizado tal diligencia el 27 de junio siguiente, por lo que se ordenará que la entrega sea realizada por el respectivo auxiliar de la justicia.

b. se deben pagar los frutos desde el momento de la entrega hasta que fue ordenada la medida cautelar y los percibidos de hay en adelante se deben pedir las cuentas al secuetre que tenia en su poder el bien.
La experticia que no fue materia de reproche, concluyó que ellos correspondían al valor de los cánones de arrendamiento que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la renta mensual durante trece (13) años. Desicion 1. DENEGAR la pretensión principal de la demanda.
2. DENEGAR la pretensión subsidiaria relativa a la nulidad del contrato .

3. DECLARAR no probadas las excepciones formuladas por la parte demandada.

4. DECLARAR resuelto el contrato de promesa por el retracto que de él hizo la actora. 5. la demandante, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes prestaciones: 7. ORDENAR, que la parte demandada, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, pague a la demandante la suma nominal $114.276.084, por concepto de los frutos que percibió de dicho inmueble.

8. CONDENAR a la demandante AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN a pagarle a los sucesores de la señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA, por concepto de mejoras, el valor que se demuestre a través del trámite referido en la parte considerativa.

9. CONDENAR en costas de la primera instancia a la parte demandada. Sin costas en este grado.
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