Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Kentsel dönüşüm ve yasalar

No description
by

on 23 January 2015

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Kentsel dönüşüm ve yasalar

Türkiye’de kentsel dönüşüm, süreçinde yer alan önemli yasalar incelencektir.
2985 SAYILI TOPLU KONUT KANUNU DOĞRULTUSUNDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
5393 SAYILI BELEDiYE KANUNU DOĞRULTUSUNDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
6306 SAYILI AFET RISKI ALTINDAKI ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESI HAKKINDA KANUN
5366 SAYILI YIPRANAN TARIHI KÜLTÜREL VE TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENILENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN

Kentsel Dönüşüm Kavramı
sosyo-ekonomik koşullar


Eskimiş Değiştirilmesi
Köhnemiş Dönüştürülmesi
Yıpranmış kentsel doku Islah edilmesi
Terkedilmiş Yeniden canlandırılması
Vazgeçilmiş Kente yeniden kazandırılması


fiziksel koşullar
Kentsel Dönüşüm Sürecinin Evrimi
Günümüzde Kentsel Dönüşümü Yönlendiren
Yasal-Yönetsel Boyut: Aktörler

Kentsel Yenileme Eylem Türleri
Yeniden Canlanma - Canlandırma
Çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarının, çöküntüye neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi sonucu tekrar hayata döndürülmesi
Yeniden Oluşum
Tümüyle yokolmuş, bozulmuş, köhnemiş, dolayısıyla çöküntü bölgesi haline gelmiş alanlarda yeni bir dokunun yaratılması ya da mevcutun iyileştirilmesi ile bu alanların kente kazandırılması
Yenileme - Yenilenme
Kentsel alanın yenilenmesini konu alan bu eylem türü, içinde, yıkıp yeniden yapma anlamını da barındırmakta
Eski Haline Getirme
Deformasyonun başladığı, ancak özgün niteliğini henüz kaybetmemiş olan eski kent parçalarının eski haline kavuşturulması
Soylulaştırma
Sosyo-kültürel açıdan bozulmuş, çöküntüye uğramış, dolayısıyla fiziksel çevresi de bozulmuş alanlarda, özellikle de tarihi kent parçalarında sosyal yapının ıslah edilmesi
19. yy. da temellenen kentsel dönüşüm kavramı zaman içinde kentsel yenilemeden kentsel canlandırmaya doğru gelişmiş: salt fizik mekan odaklı bir eylem alanı olmaktan sosyal, ekonomik ve çevresel sorunları da kapsayan daha bütünleşik bir yaklaşıma doğru evrilmiştir
Türkiye’ de kentsel dönüşüm kavramı, 1950‘lerden sonra özellikle sanayileşmeyle gelen nüfus artışının yarattığı gecekondu alanlarının, zamanın imar hareketleri ve yasal yönetsel boyutu (ıslah imar planları, imar affı yasaları vb.) ile niteliksiz, plansız gelişen yasadışı yapı stoklarının yıkılıp yeniden yapılandırılması adı altında ortaya çıkmaktadır.
1950 – 1980 Arası Dönem: Göç ve Gecekondulaşma
Sanayileşmeyle birlikte kent çeperleri ve plansız, özensiz
kırdan kente doğru ciddi barınma sorunları konuşlanmış fabrikalara komşu
başlayan hızlı göç hazine arazileri



GECEKONDU

Ilk gecekondu affı 775 sayılı "Gecekondu Kanunu" Gecekondu sorununun önüne geçilememiş
ardı ardına çıkan aflarla gecekondu alanları
masum barınma ihtiyacı olmaktan çıkarak
rant aracına dönüşmüştür.
Modernleşmenin etkisi ve artan nüfusla birlikte tek katlı konutlardan apartmanlaşmaya dönüşüm “arsa karşılığı daire” sistemi işlemeye başlamıştır.
“Kat Mülkiyeti Kanunu” (1966)ile “arsa payı” ile “mülkiyet” olguları ilişkilendirilmiştir.
Bu kanunla da tarihi pek çok kentin karakteri büyük bir hızla dönüştürülmüş, kısa zaman içinde tarihi yapıların pek çoğunun yerini çok katlı apartmanlar almıştır.
Hızlı kentleşme olarak tanımlanan bu süreç; kentlileşememe, ikili toplumsal yapı gibi ağır sosyal sıkıntıları da beraberinde getirmiştir.

1980 – 2000 Arası Dönem: Gecekondu Alanlarının Dönüşümü ve Islah İmar Planları

Yeni bir ekonomik yapılanmanın (ithal ikameci ekonomik model, özelleştirme çabaları, neoliberal politikalar) içine giren Türkiye, ekonomik olarak büyüme adına kaynakların yoğun bir şekilde dışa dönük olarak kullanıldığı bir dönemi yaşamaya başlamıştır.
Devlet kamu hizmetlerini bile özelleştirme kapsamına alarak birçok alanda yeni aktörlerin ortaya çıkmasına zemin hazırlanmıştır.
Bu ekonomik değişimde en etkin katkı payı kent parçacıkları oluştururken, bu kent parçacıklarını da plansız gelişen niteliksiz konut stokları oluşturmuştur.
Tamamen ekonomik açıdan girdi sağlamak adına, kent mekânlarının dönüştürülmesi hedeflenmiştir.
Gecekondu alanları yasallaşmaya devam etmiştir;

Islah imar planları az katlı yapılar çok katlı apartmanlara dönüşmüş
2981 sayılı Kanun (1984) Mümkün olduğu kadar fiili durum ciddi yoğunluk artışları
dikkate alınarak sosyal ve teknik altyapı eksiklikler
Mevcut teknik donanım gözetilerek sağlıksız ve niteliksiz fiziksel mekânlar

"gecekondu alanlarında da her türlü
2985 sayılı Toplu Konut ve ölçekteki imar planl arını yapmaya,
Kanunu (1984) yaptırmaya ve tadil ettirmeye" TOKI aracılığıyla kentsel dönüşüm
"gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya
iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik
olarak gecekondu dönüşüm projeleri
geliştirebilir"

2000 Sonrası Dönem: Kentsel Dönüşüme İlişkin Yasal Düzenleme Süreci

Türkiye için 2000 yılı ve sonrası kentsel dönüşüme ilişkin yasal altlıkların oluşturulduğu döneme karşılık gelmektedir.
Özellikle 2005 yılı itibari ile dönüşüm süreçlerine yön verebilecek yasal altlıkların oluşturulması ile Türkiye’nin kentsel dönüşüm uygulamaları yerel yönetimler tarafından benimsenmeye başlanmıştır.
2004’te yılında Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ile kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ilk adım alt ölçekli bir yasayla atılmış,
2005 yılında çıkarılan
5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması hakkında Kanun
i
le birlikte dönüşüm sürecine yönelik geneli kapsayan ilk yasal düzenleme ortaya çıkmıştır.
I. Alt Dönem: 2005 yılına kadar devam eden ve kentsel dönüşüme ilişkin yasal altlıkların
bulunmadığı dönem-1999 depremi sonrası kentsel dönüşüm kavramının ortaya çıkışı
II. Alt Dönem: 2005-2010 kentsel dönüşüm uygulamalarında yasal altlıkları
düzenleyen merkezi yönetimin, yetkileri yerel yönetimlere devrettiği dönem
III. Alt Dönem: 2010 yılı ve sonrası çıkarılan yasal düzenlemeler ile tüm yetkilerin merkezi yönetime
aktarlması özellikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tek yetkili kılındığı ve dönüşüm
uygulamalarının hız kazandığı dönem
2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu (1984)

“mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerden konut uygulama alanı olarak belirlediği alanlar veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlar” dışında ayrıca gecekondu alanlarında da “her tür ve ölçekteki imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir" (4. madde)

“gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir” (Ek 7. madde)



TOKI kentsel dönüşümün taraflarından biri haline getirilmiş,
5162 (2004) sayılı Kanunla “Gecekondu dönüşümü uygulamalarında kamulaştırma, imar planı yapma” yetkisiyle daha donanımlı hale gelmiş,
Ancak TOKI sahip olduğu bu yetkileri, sadece gecekondu alanları ile sınırlı olarak kullanmamakta; dönüştürme eylemini, işlevini kaybetmiş sanayi bölgeleri, afet ve tarihi kent merkezleri gibi alanlarda da hayata geçirmektedir
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012)
Toplu Konut Idaresi;

Kentsel Dönüşümde 3 Başlıklı Program
Riskli Alan
Riskli Yapı
Rezerv Alan
Can ve nal kaybına yol açma riski olan, Bakanlar Kurulu tarafından kararlaştırılan alan.
Ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya hasar riski olan, verilerle tespit edilmiş yapı.
Kanun kapsamında Bakanlık tarafından yeni yerleşim alanı olarak belirlenen alan.
Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.
Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.
Ancak riskli alan ilan edilmesine ilişkin uygulamalar, 6306 sayılı kanunda açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir ve sadece tanımlar başlığı altında, riskli alanın ne olduğu ve ilan edilmesi sürecinde yetkili idareler tanımlanmıştır. İşleyişe ilişkin idari usul kurallarının belirlenmemiş olması hak ve özgürlükler bakımından keyfi müdahale riski oluşturmaktadır
Kentsel dönüşüm kanunu olarak da bilinen ‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi’ kanunu afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde; sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerini teşkil etmek üzere
iyileştirme
Tasfiye
Yenileme
Işlemlerinin yapılmasını sağlar
Planlamanın temel esaslarını dikkate alarak, plansız ya da plana aykırı yapılanmış kentsel alanların ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların durumlarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi sağlanarak risklerin ortadan kaldırılması gerekir.
Bu noktada, kenti dönüştürme çalışmalarında da, imar planlama ve uygulama sürecinin temel hedefleri olan, düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanması amaçlanmalıdır.
Planlamanın temel esaslarını dikkate alarak, plansız ya da plana aykırı yapılanmış kentsel alanların ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların durumlarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi sağlanarak risklerin ortadan kaldırılması gerekir.
Bu noktada, kenti dönüştürme çalışmalarında da, imar planlama ve uygulama sürecinin temel hedefleri olan, düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanması amaçlanmalıdır.
Afet Riskinin Önlenmesine Yönelik Uygulamalar
Afet riski altında bulunan alanların ve yapıların dönüştürülmesinde gerçekleştirilecek uygulamalar aşamalar halinde gerçekleştirilecektir;
riskin ortaya konulmasına yönelik tespitler yapılacak,
alanın ya da yapı parselinin dönüştürmeye hazır hale getirilmesi sağlanacak,
güncel ihtiyaçlara ve tekniklere uygun olarak yeniden yapılaşma ya da güçlendirme yoluna gidilecektir.

Afet Riskinin Önlenmesine Yönelik Uygulamalar
Dönüşüm Süreci
Uygulama Aşamaları
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesinde Yetkili İdareler
Afet riski altındaki alanların ve yapıların dönüştürülmesinde birden çok idare yetkilendirilmiştir.
6306 sayılı Kanunun tanımlar başlığını taşıyan 2. maddesinde Bakanlık olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının,
idare olarak; belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyelerin,
bu sınırlar dışında Il Özel Idarelerinin,
büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyelerinin ve
Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerinin dönüştürme uygulamasında görev alacağı düzenlenmiştir.
ilave olarak, TOKI Başkanlığının dönüştürme sürecinde uygulamalar yapabileceği görülmektedir.

Afet Riskinin Önlenmesi Uygulamalarının Denetlenmesi
6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre, Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde idari Yargılama Usul Kanunu uyarınca dava açılabilecektir.

Açılan bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği ayrıca düzenlemeye dahil edilmiştir.

Yürütmenin durdurulması kararının verilebilmesine ilişkin koşullar ve istisnası, 1982 Anayasasının 125. maddesinde(açık hukuka aykırılık ve telafisi güç ya da imkansız zarar doğma riskinin aynı anda bulunması durumunda, idari işlemler hakkında gerekçe gösterilerek yürütmenin durdurulması kararı verilebilecektir) düzenlenmiş bulunmaktadır
Afet Riskinin Önlenmesi Uygulamasında Uygulanmayacak Kanunlar
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
Kıyı Kanunu
Orman Kanunu
Kamu İhale Kanunu
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
Afet riskiyle mücadele kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararının verilmeyeceğine yönelik hüküm, Anayasaya aykırılık içerebilmesinin yanında, amaca hizmet etmeyen bir düzenlemedir.
Afet riskinin önlenmesi sürecinde uygulanmayacak hükümler başlığının yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Afet riskinin önlenmesine yönelik projelerde, Kıyı Kanununun, Orman Kanununun aykırı hükümlerinin uygulanmayacak olması, Anayasal olarak düzenlenmiş bu alanlarda, kıyıların yapılaşmaya kapalı kısımların ya da orman alanlarında yapılaşma sonucunu doğuracaktır. Kanunun bu maddesi de yoruma açık bir konudur.
Afet riskinin önlenmesi uygulamalarının sit alanlarında da yapılacağı anlamına gelen, 6306 sayılı Kanunun 9. maddesinin 2. fıkrasında yer alan, 2863 sayılı Kanunun 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyen hükümlerinin uygulanmayacağına ilişkin düzenlemenin, Anayasaya aykırı olduğu görülmektedir ve bu düzenlemenin yeniden gözden geçirilmesinde yarar vardır.
5393 Sayılı Belediye Kanunu Doğltusunda Kentsel Dönüşüm (2005)
5393 Sayılı Belediye Kanunu
Madde 1: Bu kanunun amacı, belediyenin kuruluşunu, organlarını, yönetimini, görev, yetki ve sorumlulukları ile çalışma usul ve esaslarını düzenlemektir.
5393 sayılı Belediye Kanununun 73.maddesi kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarıyla ilgilidir.
73. madde de kentsel dönüşüm kavramının içeriği şu şekilde belirlenmiştir :
“Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır.”


Kanunda yer alan bu düzenlemeye göre; kentsel dönüşüm ve gelişim kavramı, şehrin gelişimine uygun olarak, eskiyen kısımların yeniden inşa ve restore edilmesidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim uygulamasında, şehrin donatı dengesinin sağlanması, risklere karşı güvenli hale getirilmesi temel hedefler olarak düzenlenmiştir.
Kentsel dönüşüm kentin zamanla eskiyen ve bozulan kısımlarının yenilenmesi için de yapılabilir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının amçalarından bir diğeri ise plansız ya da plana aykırı kentleşmenin önüne geçmektir.
Yasanın genel gerekçesine baktığımızda; bu değişiklik ile artık kentlere yeni alanlar katmak, kentlerin günün koşullarına uygun olarak gelişmesini sağlamak, mümkün olacaktır.


Kapsam ve Yetki
Belediye Kanununun 73. maddesinde yer alan düzenlemede; belediyelerin, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilecekleri hükme bağlanmıştır.
Bu düzenlemeden anlaşılacağı üzere, belediyelerin kentsel dönüşüm ve gelişim konusunda karar alması ve proje geliştirmesi, Kanunda sayılan konularla sınırlı olarak mümkün olacaktır. Bu yetki mutlak bir yetki olmayıp, kanun ilçe belediyeleri için de şartlı da
Bu yetki mutlak bir yetki olmayıp, kanun ilçe belediyeleri için de şartlı daolsa bir yetki/bir olanak tanımıştır. Söz konusu maddeye göre; “Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” Görüldüğü gibi aslında tüm hâkimiyet büyükşehir belediyelerine tanınmıştır
Belediyelerin yapacağı kentsel dönüşümün bu konularla sınırlı olmasının kamu yararına ve hizmet gereklerine uygunluğu tartışmalı olmakla ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görevleri ile bu başlıkların çakıştığı görülmektedir. Ancak belediyeler bu kanun hükümlerini bu sınırlar içinde gerçekleştirir

Yine de bir yetki karmaşası çıkmaktadır. Bunun için hangi görevleri bakanlık üstlenecek hangi görevleri belediye üstlenecek bunun ayrımı yapılması gerekmektedir.
Belediye Kanunu kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarını ilan etme yetkisi, Kanunun 73. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi bu düzenlemeyle belediyelere verilmiş durumdadır. Belediye Kanununun 73. maddesinde yer alan düzenleme, müstakil olan belediyeler için getirilmiş bulunan bir düzenlemedir.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.

Büyükşehir sınırları içerisinde kentsel dönüşüm ve gelişim uygulamalarında birincil yetkinin ilçe belediyelerin verilmesi yoluna gidilerek, gerektiğinde bu belediyelerin projelerini büyükşehir belediyeleriyle birlikte yürütmelerine imkân verilmesi daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Kendi imkânlarıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulamasını gerçekleştiremeyecek ilçe belediyesi, dönüşüm ve gelişim çalışmaları konusunda büyükşehir belediyesinden yardım isteyebilme imkânına sahip olacak şekilde bir düzenleme yapılabilirdi.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi, kanunda düzenlenmiş olmakla birlikte, yetkinin kullanılmasına ilişkin ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır.
Belediye Kanununda 73/1 hükmünde yer alan düzenlemede sadece yetkinin hangi idare tarafından kullanılacağı ve kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanına ilişkin kararın bu idarenin hangi organı tarafından alınacağı düzenlenmiş bulunmaktadır.

Belediye Kanununda 73/IV düzenlemesinde; bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için, o yeri belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az elli bin metrekare olmasının şart olduğu hükme bağlanmıştır.
Kanunun 73. maddesinin yeni haline göre, kentsel dönüşüm planları oluşturulurken, “imarlı ya da imarsız” ve “yapılı ya da yapısız” alanlar seçilebilecektir. Bu ise, kentleşmede iyileşmenin yanı sıra, yasanın uygulanmasında rant sağlamayı daha etkin hale getirecektir.

Gelişim Alanı ilanında Hukuki Altyapı
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesi konusunda idareye tanınan yetkilerin hukuki altyapısı tam olarak belirginleştirilememiştir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.


Kanun anlaşmanın şart olduğunu belirtmekle beraber, bana göre, değinilmesi gereken bazı konulara değinmemiştir. Anlaşmanın yapılabilmesi için, öncelikle bir değerin saptanması gerekecektir. Bu değeri kimin saptayacağı belli değildir.
Ayrıca u düzenlemelerden anlaşılmaktadır ki, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi yapılmak istenen alanda idarenin yetkilerinin ne olduğu ve en önemlisi mülkiyet hakkına müdahalenin sınırları, idarenin uymak zorunda olduğu idari usul kuralları belirginleştirilmemiştir.
Kamulaştırma
Belediye Kanunu 73. madde 5 ve 8. fıkralarında belediyenin kamulaştırma yapmasından dolaylı olarak bahsedilmekte ise de, maddede açıkça Belediyenin kamulaştırma yapması düzenlenmemiştir. Belediye Kanununun belediyenin yetkilerini düzenlediği 15/h maddesi bu yetkiyi belediyelere “mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek” şeklinde vermektedir. Kanunun 34. maddesinde de encümenin görevleri sayılırken “yıllık çalışma programına alınan işlerle ilgili kamulaştırma kararlarını almak ve uygulamak” ifadesiyle bu yetki teyit edilmektedir.

Hak Sahiplerinin Payları
5393 sayılı Kanunun 73. maddesinin 8. fıkrası gereğince, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki;
- gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden hak sahibi olmuş kimselere anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. Maddenin 9. fıkrasına baktığımızda kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında bulunan gayrimenkul sahiplerine ayrı bir ada veya parsel verilerek kendilerinin konut yapması da sağlanmaktadır. Yine kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında bulunan gayrimenkul sahiplerinin yerleri eğer yapılacak proje için gerekli değilse, proje dışı bırakılmakta ve kamulaştırma konusu da yapılmamaktadırlar.
73. maddeye göre kentsel dönüşüm uygulamasındaki bu eksikliği veya boşluğu 6306 sayılı Kanun ile doldurulabilir. Proje dışı bırakılan veya kamulaştırılmayan gayrimenkul sahipleri, yapıları için riskli yapı kararı alıp, yarı faizli kredi ile güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma yolu ile yapılarını depreme dayanıklı hale getirebilirler. Maddenin 12. fıkrası gereğince, belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya yetkilidir.


73. maddenin 9. fıkrasına göre, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilengayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz


Tevhid ve Ifraz
5393 sayılı Kanunun 73. maddesinin 11. fıkrasına göre, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Anayasa Mahkemesi bu maddenin çeşitli kısımlarına karşı açılan iptal davasında 18.10.2012 tarihli ve 2012/82 E. ve 2012/34 K. Sayılı kararı ile bu maddedeki, “Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur” hükmünün yürütülmesini durdurmuştur. 73. maddenin 10. fıkrasına göre, dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir
Yıkım
Kanunun 73. maddesinin 5. fıkrasına göre, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. . Kanun anlaşmanın şart olduğunu belirtmekle beraber, bana göre, değinilmesi gereken bazı konulara değinmemiştir. Anlaşmanın yapılabilmesi için, öncelikle bir değerin saptanması gerekecektir. Bu değeri kimin nasıl saptayacağı belirtilmemiştir.

İnşaat
Kanunun 73. maddesinin 8. fıkrası gereğince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır."
73. maddeye göre, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75.22 madde çerçevesinde ortak hizmet 69. maddesi de inşaatı şu şekilde ele almaktadır: “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir”.
Belediye Kanununun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut Idaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.



Başbakanlığa bağlı ve kamu tüzel kişiliğine sahip Toplu Konut İdaresi Başkanlığının görevleri Kanun’un Ek Madde 1’inde aşağıdaki şekilde belirtilmiştir:
Konut inşaatı ile ilgili sanayi veya bu alanda çalışanları desteklemek,
Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere
ve finans kurumlarına ortak olmak,
Köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik uygulamalar yapmak ve bu konulardaki projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,
Yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, alt yapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
Idareye kaynak sağlanmasını teminen kar amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak,
Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü takdirde konut ve sosyal donatıları, alt yapıları ile birlikte inşaa etmek, teşvik etmek ve desteklemek.
Yetki ve Görevleri
2. maddesine göre:
ıdare tarafından satılı yapılacak konut, iyeri, arsa ve arazilerin satı ve kira gelirlerinden,
ıdare tarafından açılacak kredilerin geri ödemelerinden,
Hazine arsaları üzerine yapılan konut ve iyerlerinin arsa maliyet bedellerinin en çok yüzde 2’sine kadar alınacak katılım payından,
Hazine Müstearlığının uygun görüü üzerine yurt dıından sağlanacak kredilerden,
Faiz gelirlerinden,
ıdareye yapılacak bağı ve yardımlardan meydana gelir.
Toplu Konut İdaresinin kaynakları
Kaynakların Kullanım Amaçları
Ferdi ve toplu konut kredisi verilmesi, köy mimarisinin gelitirilmesine, gecekondu alanlarının dönüümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup, yenilenmesine yönelik projelere kredi verilmesi ve kredilerde faiz sübvansiyonu yapılması,
Toplu konut alanlarına arsa temin edilmesi,
Aratırma, turizm alt yapıları, konut alt yapıları, okul, karakol, ibadethane, sağlık tesisleri, spor tesisleri, çocuk parkları, benzeri tesisler ve konut sektörü sanayinin tevik için yatırım ve iletme kredisi verilmesi,
Iş ve istihdam yaratmak üzere esnaf ve sanatkarlara ait iyerleri ile küçük sanayi teebbüslerinin kredi yoluyla desteklenmesi,
Afet mahallelerinde konut yapımının tevik ve desteklenmesi”dir.
Bu maddelerden da anlaşılacağı üzere, TOKI yalnızca toplu konut yapımı değil, belli özelliklere sahip köy ve kent yapılarının yenilenmesine yönelik kredilerin verilmesi, iş ve istihdam yaratılması ve bu istihdamı sağlayanların tevik ve geliimi amaçlı kredi sağlanması konularında da görevli ve yetkilidir.

1984 yılında çıkarılan 2985 sayılı Yeni Toplu Konut Kanunu ile ise önceki kanundan farklı olarak bütçeden ödenek ayrılmasına son verilerek bütçe dışı kaynaklar bulunmuştur.
Ayrıca yine 1984’te sistemin daha iyi işlemesini temin etmek için 2983 sayılı Kanun ile Başbakanlığa bağlı Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Idaresi kurulmuştur.
Fonun zenginleşmesi ve hak sahiplerine hızla tahsis yapılması üzerine yeni kooperatiflerin kurulması hızlanmış ve bitirilen konutların sayısı artmıştır
TOKİ’nin Planlama Yetkisinde Son Durum
2004 ve 2005 yıllarında gerçekleşen değişiklerle planlama konusunda TOKI'nin önü açılmıştır.
TOKI’ye tanınan plan tadilatı ve projelerin hayata
geçmesini sağlayacak kamulaştırma yetkileridir. Kanunun 4. maddesinde yapılan düzenleme
TOKI’nin uygulayıcı yönünün yanı sıra kamusal konut politikaları ve ilişkileri açısından yeni
bir karakter daha kazanmasına yol açmıştır.
Gecekondu Dönüşümü konusuyla ilgili olarak TOKI’nin planlama yetkilerinde genişleme görülmüştür. 05/05/2004 tarih ve 5162 sayılı Kanunla 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’na eklenen madde ile gecekondu dönüşümlerini kolaylaştıracak düzenlemeler yapılmış ve TOKI’ye planlama yetkisi verilmiştir. Bu çerçevede, TOKİ, gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik gecekondu dönüşüm projeleri geliştirme, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapma konusunda yetkilendirilmiştir.
5366 Sayılı Yıpranan Tarihi Kültürel Ve Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatrak Kullanılması Hakkında Kanun (2005)
Yenileme alanı uygulaması, kültür ve tabiat varlıklarını koruma mevzuatı kapsamında koruma altına alınmış bulunan yerleşim yerlerinde gerçekleştirilecek olan imar iyileştirilmelerinin adıdır
Ancak 5366 sayılı Yasa’da:
• Yenileme alanlarının saptanmasında kriter olmaması
• KTVKK ile getirilen sosyo ekonomik süreçlerin gözardı
edilmesi
• Süreçte yer alan aktörlerin temsil olanaklarının olmaması
• Özel mülkiyet üzerinde kamulaştırma tehdidinin var
olması
• Hazineye ait taşınmazların başka bir işleme gerek
kalmaksızın belediye ve il özel idaresine bedelsiz
devredilmesi
Sit alanlarının korunmasında risk yaratmaktadır

Sit alanı ilan edilen bir bölgenin korunma- sına yönelik olarak getirilen koruma düzenlemelerinde, sit alanlarının korunması dışında bir uygulama mümkün olmazken, ayrık ve aykırı bir kanuni düzenlemeyle, sit alanlarının ve koruma alanlarının yapılaşma- ya açılması veya yeniden inşası yönündeki bir amacın, Anayasanın 63. maddesinde düzenlenmiş bulunan, “Devletin Kültür ve Tabiat Varlıkla- rını Koruma Görevi” ile ne kadar uyumlu olduğu tartışmalıdır.

Kanunun Amacı
sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile
bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek,
bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması,
tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması,
tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak
kullanılmasıdır
4. maddede yer alan düzenlemeye göre
Yenileme alanı:
Sit ve koruma alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının içinde, sınırları yetkili idarenin teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca kabul edilerek belirlenen alanları,
Yenileme avan projesi:
Yenileme uygulama projelerine esas teşkil edecek, Kanunun 2. maddesi uyarınca kültür ve tabiat varlıklarını ko- ruma kurulunca karara bağlanan, mimari avan proje ile statik, tesisat, elektrik, ulaşım ve alt yapı ön raporlarını
Yenileme uygulama projesi:
Yenileme alanı içerisinde bulunan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların, Kanunun 3. maddesi uyarınca kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanan, rölö- ve, restitüsyon, restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların, imar mevzuatında öngörülen kentsel tasarım, çevre düzenleme, mimari, statik, mekânik- elektrik tesisat ve alt yapı proje- lerini ifade eder.

Yenileme Alanın Belirlenmesi
Idarenin koordinasyonu ve özel hukuk kişilerinin katılımının sağlanması
Yenileme alanı ilan edilecek bölgenin tespitine yönelik çalışmalar
Yenileme alanı ilan kararının alınması



Sorumlu Kurum ve Kuruluşlar
Belediyelerin ve Il Özel Idareleri
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
Bakanlar Kurulu
Yenileme Alanlarında Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarının Yetkileri
Full transcript