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Estudio de prefactibilidad: Condominio Residencial Vertical

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by

Michelle Víquez

on 6 August 2014

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Transcript of Estudio de prefactibilidad: Condominio Residencial Vertical

Estudio de Prefactibilidad: Condominio Residencial Vertical Las Rosas de San Juan
design by Dóri Sirály for Prezi
Tamaño del Proyecto:
Área del Lote: 541 metros cuadrados
Área de cobertura según “Uso de suelo”: 75% de cobertura, 405.75 metros cuadrados
Retiros: 2m de antejardín, 2.5m de acera
Área de apartamentos (área privativa): 374.4m2
Área común: 256.14m2 (Estacionamientos y pasillos: media área)
Tipo de servicio: Alquiler de 6 condominios verticales para vivienda, por medio de un contrato de arrendamiento que va desde 1 hasta 3 años.

Usuarios(as): parejas, familias o individuos (2 a 4 ocupantes por condominio).


Estudio Técnico

El proyecto consiste en la construcción de un condominio residencial para alquiler de 6 fincas filiales y una finca común en las Rosas de San Juan de Tibás, San José.

Dueño del Proyecto: Inmobiliaria Joyabaj
Descripción del Proyecto
Estudio de Mercado
Justificación:
Aprovechamiento de una propiedad ociosa, por medio del desarrollo de un activo que genere ingresos de forma rentable.

Alcance:
Seis apartamentos para alquiler, cada uno de ellos con parqueo para un vehículo, en Las Rosas de San Juan de Tibás.

Beneficio Esperado:
Una rentabilidad sostenible para Inmobiliaria Joyabaj mayor a la del costo del capital en un plazo de 5 años, maximizar la plusvalía del activo y una oferta de vivienda para los clientes que supla sus necesidades de seguridad y ubicación, acorde a sus posibilidades económicas.
Objetivo General:
Desarrollar un estudio de pre-factibilidad para la construcción del Condominio Residencial Vertical Las Rosas de San Juan.

Objetivo de Operación:
Construir condominio residencial para alquiler de 6 fincas filiales y una finca filial común en Las Rosas de San Juan de Tibás, San José.

Objetivo de Desarrollo:
Brindar una opción de vivienda funcional y atractiva para familias de hasta 4 miembros y solo un vehículo; que trabajan en el Área Metropolitana de Heredia y San José.
Objetivos
Demanda
El mercado de ocupantes de alquileres en la Región Central, en el período 2010-2013, está conformado principalmente, por familias o grupos de entre 3 a 4 personas y se ha mantenido relativamente constante durante estos años.

El mercado de vivienda de alquileres se ubica en los quintiles 3 y 4 de ingreso, son familias que no tienen la posibilidad de pagar o ser sujetos de crédito para tener casa propia, pero pueden pagar el servicio de alquiler y posiblemente ahorrar para adquirir casa propia en un futuro.

Aunque la densidad del Cantón de Tibas ha descendido en los últimos años, aún sigue siendo el Cantón más densamente poblado del país.

Con excelentes índices en cuanto al desarrollo humano y económico.

Es una zona meramente urbana que sigue atrayendo la concentración de capital, inversiones, innovaciones, empleo y por lo tanto, fuerza laboral.
Oferta
Investigación y análisis: censo de ofertas con la información de páginas web y redes sociales especializadas.

Incremento acelerado de la oferta, así también en la relación entre la construcción de apartamentos y total de viviendas, representando en el año 2012 un 56% del total de área construida para vivienda.

Macroactividades
I. Gestión
II. Ejecución
III. Cierre
Costos
Valor del lote:
43,280,000.00
Costo aproximado de OBRA
(260.000,00 colones por metro cuadrado): 130,642,200.00
Honorarios hasta dirección técnica*
: 13,717,431.00
Pago al CFIA*
: 391,926.00
Impuesto Municipal*:
1,306,422.00
Póliza del Riesgo del Trabajo del INS*:
1,618,656.86

SUBTOTAL
: 159,176,635.86
10% de imprevistos*:
1,591,663.59
TOTAL:
205,644,299.45

*Montos con que deben contar los patrocinadores del proyecto para llevar a cabo la gestión.

Evaluación Financiera
Ingresos
Alquiler de 6 condominios, 12 meses al año, 250 000 colones al mes c/u: 18 000 000
Tasa de ocupación: 85%
Ingreso con descuento por ocupación (1er año): 15 300 000
Ajuste de precio anual: 10%
Evaluación Financiera
Egresos
Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles: 514,111
Impuesto Municipal Otros Servicios: 54 000
Impuesto a Sociedades Anónimas: 180 000
Contabilidad: 100 000
Administración: 720 000
Agua: 120 000
Electricidad: 120 000
Seguridad privada: 240 000
Mantenimiento de áreas verdes: 180 000
Mantenimiento infraestructura: 1 200 000
Total: 3 428 111

Evaluación Financiera
Evaluación Financiera
Análisis del Valor Actual Neto (VAN)
Este análisis refleja un VAN>0 de 17,4 millones de colones para el proyecto y 28,66 millones para el recurso propio aplicando el financiamiento.

Análisis de la Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa interna de retorno es de un 13% para el proyecto y un 14% para el recurso propio, superando así la tasa atractiva mínima del 12% del recurso propio.

Análisis del Índice de Deseabilidad (ID)
El índice de deseabilidad refleja un 0,08 para el proyecto y un 0,27 para el recurso propio. Denotando así un incremento al aplicar el financiamiento bancario.

Análisis del Período de Recuperación (PR)
El período de recuperación del recurso propio es de 11,1 años.
Duración del Proyecto
Gestión: 185 días hábiles
Ejecución: 114 días hábiles
Cierre: 14 días
Duración Total:
276 días hábiles/12,5 meses

*1 mes natural/22 días hábiles

Conclusiones y Recomendaciones
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