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Manutenção de Ativos Imobilizados

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Aline de Lima Silva

on 17 October 2012

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Transcript of Manutenção de Ativos Imobilizados

Um papel cada vez mais importante
para os administradores Manutenção
de Ativos Imobilizados Introdução O moderno conceito de manutenção está centrado em uma palavra: disponibilidade Gestao de Manutenção
de Instalações A empresa pode definir políticas de manutenção com ênfase em vários aspectos , entre eles postura preventiva , mais máquinas com menor utilização , treinamento de operadores e projetos robustos Políticas de
Manutenção Até alguns
anos atrás, a postura da manutenção era apenas reativa. Os principais custos ligados á manutenção são custos de prevenção( Planejamento da manutenção) e custo de operação( custo de mão-de-obra interna -Manutenção preventiva ou periódica;

-Vantagens e desvantagens; Manutenção preditiva ou monitorada; Manutenção preditiva ou monitorada; Manutenção preventiva é uma manutenção planejada que previne a ocorrência corretiva

Vantagens: Evitara paradas não programadas decorrentes de falhas de equipamento ou instalações

Desvantagens: causa conflitos com a produção; leva a troca de alguns componentes que ainda não atingiram o fim da sua vida útil Manutenção preventiva É o acompanhamento periódico dos equipamentos, baseado na análise de dados coletados através de monitoração ou inspeções em campo Manutenção Preditiva O objetivo global da TPM é a melhoria da estrutura da empresa em termos materiais e em termos humanos. A meta ser alcançada é o rendimento operacional global. Manutenção
produtiva total (TPM) Medeiros, novo gerente da fábrica de Móveis Condor , constatou que a empresa não tinha programa de manutenção preventiva e fez um levantamento de custos decorrentes de quebras de equipamentos nos últimos 24 meses. exemplo: Tem um custo alto Apurando um valor de R$ 5250,00 englobando o custo das peças substituídas e uma estimativa de lucro cessante. a) O número médio Mensal dee Quebras
b)Custo médio mensal de Quebras A manutenção é feita por uma única pessoas com dedicação exclusivaque custa R$ 900por mês de salários mais encargos.

Determine: Medeiros acredita que, com a implantação de um programa adequado de manutenção preventiva , a um custo médio mensal de R$ 100,00, ele possa reduzir em 50% o número médio de quebras. O que é mais vantajoso: Implantar a manutenção preventiva ou continuar com a política de “quebrou-consertou” ? Vale a pena, pois gera uma economia Custo atual: R$ 218,75

Com manutenção prevenção:
quebras(0,5x 218,75) .........R$109,38
manutenção preventiva ...R$100, 00

Total: R$ 209,38

média mensal de 9,37 reais
(218,75- 209,38). Gestão das Instalações
Prediais Prédios administrativos Prédios Industriais e Armazéns Prédios Residenciais Conclusão Gestão da manutenção de instalações de Fabris O moderno conceito de manutenção esta centrado em uma palavra : Disponibilidade. A atividade básica de um setor de manutenção é zelar para que seu cliente , externo ou interno ,tenha um recurso a sua disposição ,dentro das condições normais de uso , no momento em que for necessário - Manutenção
-Equipamentos de Emergência Os Prédios da empresa, destinados a administração e operação comercial,industrial ou logistico ( armazens e centros de distribuição ) representam uma fonte constante de preocupação para o administrador no que tange á sua manutenção e segurança. Prédios administrativos : a manutenção dos prédios administrativos deve se preocupar com itens como manutenção elétrica,mecânica e civil.

Alguns destes são:

Equipamentos de emergência como :

geradores de energia,iluminação de emergência e no breaks para computadores.

Equipamentos de segurança como :

Alarmes,sistemas de Controle visual a distância (monitoramento por TV ) Central telefônica,sistema de interfones e antenas de recepção e trasmição.

Equipamentos de trasportes como :
Veículos de uso Administrativo,elevadores e escadas rolantes.

Equipamentos de combate ao fogo :
Hidrantes , Mangueiras,Bombas de recalque,escape rápido.

Equipamentos de conforto térmico :
Ventiladores,circuladores,exaustores e aparelhos centrais e individuais de ar condicionado. A manutenção civil é ligada a estrutura do Edifício Rachaduras e Sobrecarga,a estética como pintura,limpeza,vazamentos e umidade.

Abastecimento de água como conservação e limpeza da caixa d'água,bebedouros,encanamento,torneira,registro,e detectação de vazamentos. Prédios Industriais e Armazéns Os Principais itens de Manutanção ou conservadores de problemas em prédios industriais e armazéns:


Pisos,substituição de vidraças e caixilhas em zonas de alta Poluição ambiental,pintura,sobrecargas em colunas e vigas por instalações adicionais inadequadas, Má ventilação e excesso de calor por causa teto inadequado,mistura de águas pluviais com redes de esgotos. Cartório de registro de imóveis - deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis
Certidão negativa do IPTU ou INCRA - Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel
IPTU e ITR - Carnês do ano corrente e do anterior Despesas gerais - Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).
Despesas de condomínioEm casos de apartamentos em condomínio, peça declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais. Vistoria - Antes de comprar o imóvel, é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às suas necessidades e expectativas. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite - barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que você precisa, como escolas, farmácias, supermercados etc. Especialista - Em alguns casos deve ser checado se não há projeto para desapropriação do local. Por exemplo, se o imóvel está localizado numa rua importante ou perto de estrada ou área de manancial etc. É preciso saber, ainda, em alguns casos, se a área não é de proteção ambiental. O compromisso de compra e venda - O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciarão os documentos necessários. Após a obtenção dos documentos é feita a escritura.
 A escritura - Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Registro no Cartório de Registro de Imóveis - Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro.
Anote: O compromisso de compra e venda também pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correrá longo prazo para ser passada a escritura. Obrigado =) Manutenção: processo importante atualmente para os administradores
-Manutenção de ativos
-Just-in-time
-Zero-quebra
-TPM
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