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Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Guanajuato

La actuación notarial en torno a la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Guanajuato
by

Jose Lomeli

on 14 December 2012

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Transcript of Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Guanajuato

Seminario Notarial UNIVERSIDAD DE GUANAJUATO A TRAVÉS DE LA DIVISIÓN DE DERECHO, POLÍTICA Y GOBIERNO.

SECRETARÍA DE GOBIERNO DEL ESTADO DE GUANAJUATO.

DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS Y NOTARÍAS.

COLEGIO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO. TEMAS EMERGENTES EN EL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN NOTARIAL LA ACTUACION NOTARIAL EN TORNO A LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO. José Lomeli Origel LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO ANTECEDENTES CODIGO CIVIL
PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO Libro segundo.- De los bienes.

Titulo Cuarto.- Comunidad de bienes.

Capitulo Segundo.- Copropiedad forzosa.

Sección Segunda.- Condominio y conjunto condominal. ARTICULOS DEL 972 AL 1036.

Art. 972
Que se entiende por condominio.
Como puede originarse.

Art. 972-A
Que se entiende por conjunto condominal. Art. 974
Requisitos para constituir un Régimen en Condominio
o un Conjunto Condominal.

Escritura pública.

Anexar al apéndice planos y reglamento. Art. 977
Obligación de inscribir el testimonio en el RPP.

Condominios en proyecto (art. 972 – VI) hacer constar en el RPP.

Al concluirse levantar acta ante Notario presentando constancias Admvas.

Inscribir el acta en el RPP. DECRETO Decreto N° 271 de fecha 30 de Agosto de 2012 expedido por el Congreso del Estado.

Publicado en el POE con fecha 11 de septiembre de 2012.

Artículos transitorios:
Período Vacatio Legis.- 90 días siguientes a su publicación.

Entró en vigor el día lunes 10 de Diciembre de 2012.

Se derogan Arts. 972 al 984 y 986 al 1036 del Código Civil. ESTRUCTURA DE LA LEY

Capítulo I.- Disposiciones preliminares.

Capítulo II.- Constitución, modalidades, modificación y extinción.

Capítulo III.- Derechos, obligaciones y prohibiciones del condómino y poseedor.

Capítulo IV.- Administración.
Sección primera.- Asamblea general.
Sección segunda.- Administrador.
Sección tercera.- Comité de vigilancia.

Capítulo V.- Destrucción y reconstrucción del edificio.

Capítulo VI.- Reglamento interno.

Capítulo VII.- Pago y destino de cuotas, y gastos a cargo de los condóminos.

Capítulo VIII.- Condominios de interés social o popular.

Capítulo IX.- Cultura condominal.

Capítulo X.- Vigilancia y sanciones.

Capítulo XI.- Conflictos condominales y forma de resolverlos.
Artículos transitorios. I. DISPOSICIONES
PRELIMINARES Art. 1. Ley de orden público e interés social para regular:
Constitución
Modificación
Modalidades
Administración
Extinción
del régimen de propiedad en condominio. Administrador condómino: condómino de la unidad de propiedad privativa, designado por la Asamblea General. (ADM)

Administrador profesional: persona física o moral con conocimientos en administración de condominios que preste el servicio por acuerdo de la Asamblea General. (AP)

Áreas y bienes de uso común: los que pertenecen en proindiviso a los condóminos.

Asamblea General: órgano máximo de gobierno del condominio integrado por todos los condóminos, sus resoluciones son obligatorias. (AG)

Comité de Vigilancia: órgano de control y vigilancia integrado por condóminos cuya función es vigilar, revisar, supervisar, evaluar y dictaminar el desempeño del administrador. (CV)

Comités: grupos integrados por condóminos o poseedores de unidades de propiedad privativa organizados para realizar actividades complementarias, ambientales, de protección civil y promoción de la cultura condominal. Art. 2 Glosario de términos: Conjunto de:
Edificios Departamentos Pisos Viviendas Casas Locales Naves Lotes de terreno Terrenos delimitados

- CON servicios de infraestructura urbana y construidos en forma:
vertical horizontal mixta

- CON aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.

pertenecen a distintos propietarios con:
- UN derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad privativa
- UN derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble. CONDOMINIO Condómino: persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa.

Conjunto condominal: agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, con áreas de uso exclusivo, y áreas y bienes de uso común para todos los condóminos que integran el conjunto.

Consejo de Administradores: órgano de coordinación del conjunto condominal, integrado por los administradores, que ven asuntos de interés general.

Cuota extraordinaria: cantidad acordada por la Asamblea General para sufragar gastos o imprevistos que no sean de los ordinarios.

Cuota ordinaria: cantidad acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos de:
Administración Mantenimiento Reserva Operación Servicios de uso común.

Indiviso: derecho de los condóminos sobre los bienes comunes, proporcional al valor que representa su unidad de propiedad privativa en relación al valor total inicial del inmueble, expresado en una cifra porcentual.

Moroso: condómino o poseedor que no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General.

Poseedor: persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad privativa, sin tiene la calidad de condómino. (POS)

Reglamento interno: instrumento normativo que establece bases de sana convivencia del condominio, complementario de la Ley y la escritura constitutiva del régimen. (RI) Unidad de propiedad privativa:
Edificio Departamento piso
vivienda casa local
nave lote de terreno terreno delimitado

Elementos anexos que le correspondan, tales como:
Estacionamientos cuarto de servicio
jaulas de tendido lavaderos
cualquier otro elemento que no sean áreas y bienes de uso común con derecho de propiedad y de uso exclusivos del condómino (COND) establecido en la escritura constitutiva del régimen. (UPP) II. CONSTITUCION
MODALIDADES
MODIFICACION
EXTINCION Art. 4. CONSTITUCION

Acto jurídico formal que el propietario instrumenta ante NOTARIO PUBLICO declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad.

Dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas y bienes de uso y propiedad común.

Sin demérito de su unidad de propiedad privativa. (UPP)

Independientemente del número de plantas de los edificios, de casas o lotes de terreno que se encuentren dentro del condominio.
Se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad. CONJUNTO CONDOMINAL

Independientemente del tipo de condominios integrados y del número de:

Edificios Plantas de cada uno
Casas Departamentos
Pisos Locales
Naves Lotes de terreno DEBE ORIGINARSE CUANDO:

1.- Se construya un edificio para enajenar a personas distintas los:

Departamentos Pisos
Viviendas Casas
Locales 2.- Propietario de un edificio lo divida en locales de aprovechamiento independiente para enajenarlos a distintas personas

3.- Propietario de un terreno se proponga construir un edificio dividido en:

Departamentos Pisos
Viviendas Casas
Locales 4.- Copropietarios de un edificio que para salir de la indivisión decidan dividirlo en partes de aprovechamiento independiente, aplicándoselas por separado.

5.- Testamento en el que el testador:
Lo constituya
Fije las bases para constituirlo 6.- Propietario de un lote de terreno decida constituirlo en condominio horizontal con
Viviendas
Casas
Lotes de terrenos.

7.- Dos o más propietarios en común de:
Lotes de terreno Areas verdes
Deportivas Educativas
Derechos de paso Vialidades comunes
Parques Servicios
y decidan administrarlos como condominio 8.- Demás casos que señale la ley. Art. 7 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA

La escritura pública constitutiva del régimen de propiedad en condominio Incluirá:

1
La situación
Dimensiones y linderos del terreno
Descripción general del bien. 2
Título de propiedad
Constancias de las autorizaciones y permisos que expidan las autoridades
Caso de edificios solamente proyectados, o que no se encuentren aún terminados:
Hacer constar la aprobación por las
autoridades, de
Planos
Proyectos del edificio

Aplica también en la modificación a la escritura constitutiva del régimen, cuando se altere la distribución del edificio. 3

Descripción de cada (UPP)
Número
Ubicación
Colindancias
Medidas
Áreas y espacios para estacionamiento
Porcentaje de indiviso que le corresponde. 4
Zonas, instalaciones o adecuaciones para facilitar el uso del inmueble a las personas con discapacidad.

5
Valor total inicial del inmueble.

6
Valor asignado a cada (UPP) y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total inicial del inmueble.

7
Uso y características generales de cada
(UPP) 8
Descripción de:
Areas y bienes de propiedad común
Su destino
Su situación
Medidas
Partes de que se compongan
Características
Otros datos para su identificación. nuevo
9
Previsión de que en los contratos traslativos de dominio de las (UPP) posteriores a la constitución, se estipule que los adquirentes, en caso de conflicto con los demás condóminos o poseedores, y entre estos con el administrador o con el Comité de Vigilancia, acudirán a la mediación y conciliación ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa (CEJA). 10
Supuestos en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen (ECR) y el reglamento interno (RI).

11
El reglamento interno (RI)
Deberá apegarse a las disposiciones de la Ley y otros ordenamientos jurídicos aplicables

El NOTARIO PUBLICO ES RESPONSABLE de verificar el cumplimiento de esta fracción. 12
Constancia de que al APENDICE DEL PROTOCOLO NOTARIAL, así como al TESTIMONIO de la escritura constitutiva (ECR), se adjuntan:
a) Plano general del condominio
b) Planos particulares correspondientes a cada una de las plantas, en los que se especifiquen:
Los departamentos Pisos Viviendas Casas
Locales Naves Lote de terreno Terreno delimitado de propiedad privada Areas de propiedad común
c) Plano sanitario
d) Planos de las instalaciones eléctrica, hidráulica y de gas, y aquéllos que se relacionen con el servicio y funcionamiento del condominio
e) Planos estructurales

Todos los planos deberán estar aprobados por las autoridades competentes.

13
Especificación del número de condominios que integrarán el conjunto condominal, determinando:
Características generales
Areas exclusivas
Areas comunes de cada condominio
Areas de uso exclusivo de cada condominio
Accesos o vialidades
Demás áreas comunes al conjunto. Art. 8. Los contratos traslativos de dominio y demás actos que afecten la propiedad de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Art. 6. MODALIDADES

I.- ATENDIENDO A SU ESTRUCTURA

a) Vertical.- Inmueble edificado en varios niveles en un solo terreno, con:
Unidades de propiedad privativa (UPP)
Derechos de copropiedad sobre áreas de uso común.

b) Horizontal.- Inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene:
Derecho de uso exclusivo de parte de un terreno
Es propietario de la edificación establecida en el mismo
Puede compartir o no su estructura y medianería
Copropietario de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.

c).- Mixto.- Formado por condominios verticales y horizontales. II.- ATENDIENDO A SU USO

a) Habitacional.- Inmuebles en los que la (UPP) está destinada a la vivienda.
b) Comercial o de servicios.- Inmuebles en los que la (UPP) es destinada a la actividad comercial o de servicios.
c) Turístico, recreativo, deportivo.- Inmuebles destinados además de la vivienda:
Al fomento de las actividades de esparcimiento
Desarrollo de las actividades turísticas
Recreativo-deportivas
Ubicados dentro de la zona urbana o áreas de futuro crecimiento. d) Industrial.- La (UPP) se destina a actividades industriales permitidas
e) Agropecuario.- Destinados a actividades agropecuarias
Deben estar ubicados fuera de las zonas de crecimiento marcado por los planes de ordenamiento territorial.
f) Mixtos de usos compatibles.- La (UPP) se destina a dos o más usos de los antes señalados. MODIFICACION

Art. 9. - Cualquier modificación a la (ECR) y al (RI) se aprobará, en Asamblea General Extraordinaria (AGE), por MAYORIA ESPECIAL de por lo menos el SETENTA Y CINCO POR CIENTO DE VOTOS DE LA TOTALIDAD DE LOS CONDOMINOS.

La modificación DEBERÁ constar en ESCRITURA PÚBLICA e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Si la modificación implica variación a lo autorizado por la autoridad municipal para su constitución, deberá contar con una nueva autorización. Art. 10

En todo contrato de adquisición de los derechos de una (UPP), el NOTARIO PUBLICO agregará al testimonio de cada escritura:

Copia certificada del (RI)
Constancia de no adeudo. En caso de incumplimiento del NOTARIO PUBLICO a esta obligación, podrá ser llamado como OBLIGADO SUBSIDIARIO en los casos en que se exija al interesado el cumplimiento de alguna de sus obligaciones derivadas de su carácter de condómino. EXTINCION

Art. 11. - Se aprobará, en Asamblea General Extraordinaria(AGE), por MAYORIA ESPECIAL de por lo menos el SETENTA Y CINCO POR CIENTO DE VOTOS DE LA TOTALIDAD DE LOS CONDOMINOS.

Deberá constar en ESCRITURA PÚBLICA e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. III. DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
DEL CONDÓMINO
Y DEL POSEEDOR Art. 12. Cada condómino es dueño exclusivo de su edificio, departamento, piso, vivienda, casa, local, nave, lote de terreno o terreno delimitado. Es copropietario de los elementos necesarios para la existencia estructural, seguridad, acceso, recreo, ornato dentro del edificio o condominio, entre los que se encuentran:

1.- El terreno, (excepto en condominio horizontal, en la parte que corresponda a la UPP).
Sótanos Pórticos Puertas de entrada
Vestíbulos Galerías Corredores
Escaleras Patios Jardines
Senderos Vías interiores
Estacionamientos de uso común

Señalados en las licencias de construcción. 2.- Locales destinados a la administración, al alojamiento del portero y vigilantes.

3.- Locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes. 4.- Obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como:
Fosas, cisternas y tinacos
Elevadores, montacargas
Hornos, bombas, motores
Canales y conductos de agua, drenaje, calefacción, electricidad o Gas
Locales y obras de seguridad, deportivas, de ornato, de recepción o reunión social
Zonas de carga, excepto las que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, o local. 5.- Cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general.

6.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva por la AGE, o que se establezcan con tal carácter en la ECR o en el RI. Los condóminos(COND) vigilarán y exigirán al administrador(ADM), a través del Comité de Vigilancia(CV) o de la Asamblea General(AGE), que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja, de acuerdo a la modalidad del condominio y en los términos que establezca el RI. Art. 13. El derecho de copropiedad sobre las áreas y bienes de uso común será proporcional al indiviso de su UPP, fijada en la escritura constitutiva del régimen(ECR). Art. 14. El COND puede usar, gozar y disponer de su UPP con las limitaciones y prohibiciones de esta Ley, la ECR y en el RI.

Si las limitaciones y prohibiciones derivan de un acuerdo de la AG, ello motivará la modificación de la ECR y del RI.

Los derechos sobre los bienes de propiedad común son indisolubles de su propiedad privativa. Sólo pueden enajenarse, gravarse o embargarse junto con su derecho de propiedad privativa. Art. 16. DERECHOS de los condóminos:

1.- Contar con el respeto de los demás COND sobre su UPP

2.- Participar con voz y voto en la AG

3.- Usar y disfrutar las áreas y bienes de uso común.

4.- Formar parte de la administración del condominio.

5.- Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto de los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva 6.- Acudir ante el CEJA, para solicitar su intervención por violación (de los condóminos, poseedores, administrador o CV) a esta Ley, ECR, RI o a los acuerdos de la AG

7.- Denunciar ante las autoridades, hechos posiblemente constitutivos de algún delito, o violaciones a esta Ley en agravio del condominio. 8.- Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su UPP

9.- Los demás que establezca esta Ley, la ECR y el RI. Art. 17. DERECHOS de los poseedores:

1.- Participar con voz y voto en la AG, siempre que se haya estipulado en el contrato traslativo del uso y disfrute de la UPP, en los siguientes casos:

a) Cuando se traten asuntos que afecten el disfrute de las áreas y bienes de uso común en su calidad de poseedor

b) Cuando se determinen las cuotas o que la decisión afecte su derecho de uso y disfrute de la UPP.

En todos los demás casos solo participa con voz pero sin voto. 2.- Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás;

3.- Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto de los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva

4.- Acudir ante el CEJA, para solicitar su intervención por violación (de los condóminos, poseedores, administrador o CV) a esta Ley, ECR, RI o a los acuerdos de la AG

5.- Los demás que establezca esta Ley. Art. 18. En caso de que una unidad de propiedad privativa se ponga en venta, los demás COND no disfrutarán del derecho del tanto. Art. 19. OBLIGACIONES de los condóminos y poseedores:

1.- Respetar las prohibiciones establecidas en el artículo 20 de esta Ley

2.- Cumplir con las decisiones que asuma la AG

3.- Respetar los derechos de los demás condóminos o poseedores

4.- En caso de conflicto con otros condóminos o poseedores, con el administrador o con el CV, acudir a la mediación y conciliación ante el CEJA, conforme a lo pactado en el contrato traslativo de dominio de la UPP. En caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones o se comprometa la seguridad y tranquilidad de los condóminos y poseedores, el administrador, por acuerdo tomado en AGE, por MAYORIA ESPECIAL de por lo menos el 75% de votos DE LA TOTALIDAD DE LOS CONDÓMINOS, podrá demandar judicialmente, al condómino la VENTA EN SUBASTA PÚBLICA de su UPP o, al poseedor, su desocupación. Art. 20. Queda prohibido a los condóminos, poseedores y, en general, a toda persona y habitantes del condominio: 1.- Destinar la UPP a usos distintos al fin establecido en la ECR

2.- Realizar actos o incurrir en omisiones que afecten la tranquilidad de los demás condóminos o poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio

3.- Efectuar actos dentro o fuera de su UPP, que impida la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso común 4.- Realizar obras y reparaciones en horario nocturno en condominios de uso habitacional, salvo los casos de fuerza mayor

Para el caso de uso no habitacional, la AG acordará los horarios que mejor convengan al destino del condominio. 5.- Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores, que contravengan lo establecido por la AG

6.- Derribar, trasplantar, podar o talar árboles, cambiar el uso de las áreas verdes determinadas en la ECR. 7.- Delimitar, pintar techar o realizar construcciones de exclusividad en el área de estacionamiento o cualquier otra área de uso común, excepto las áreas verdes las cuales sí podrán delimitarse para su protección y conservación, preferentemente con vegetación arbórea o arbustiva, según acuerde la AG.

8.- Hacer uso de los estacionamientos y áreas de uso común, para fines distintos. 9.- Poseer animales que afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad. La AG determinará cuáles animales están permitidos. Los condóminos o poseedores, serán responsables de las acciones de los animales que introduzcan al condominio

10.- Ocupar un cajón de estacionamiento distinto al asignado. El infractor será responsable del pago de los gastos para reparar las instalaciones o restablecer los servicios, y estará obligado a dejar las cosas en el estado en que se encontraban; asimismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, sin perjuicio de su responsabilidad civil o penal, y de las sanciones administrativas que correspondan de acuerdo a esta Ley. Art. 21. Los titulares de una UPP ubicada en la planta baja o en el último piso, no tendrán más derecho que los restantes

No podrán hacer excavaciones ni elevar nuevos pisos o realizar construcciones en la azotea

Salvo que lo establezca la ECR o el RI, ningún condómino podrá ocupar los vestíbulos, jardines, patios de la planta baja, ni los sótanos, azoteas o techos. IV. ADMINISTRACION SECCION I

ASAMBLEA GENERAL (AG) Art. 23.- Tipos de asambleas:

1.- ORDINARIAS (AGO): se celebrarán cuando menos cada 6 meses para informar el estado que guarda la administración y para tratar los asuntos concernientes al mismo.

2.- EXTRAORDINARIAS (AGE): se celebrarán para acordar:
a).- Asuntos de carácter urgente.
b).- Realización de obras nuevas.
c).- Asuntos específicamente señalados en esta Ley. Art. 24.- Reglas para la celebración de las AG:

1.- Deben celebrarse en las instalaciones del condominio

Si no es posible, en otro lugar ubicado en el mismo municipio de ubicación del condominio.

Este lugar será seleccionado por el ADM con opinión del CV. 2.- En primera convocatoria sesionarán válidamente con la asistencia de por lo menos el 75% del total de los condóminos (COND)

En segunda convocatoria con más del 50% de éstos

En tercera convocatoria con los que asistan, salvo los casos especiales señalados en esta Ley 3.- Previo anuncio de la convocatoria

Cuando un sólo un condómino represente más del 50% del valor total inicial del inmueble y los demás no asistan a la AG

Podrá celebrarse en los términos del punto anterior. 4.- Serán presididas por el condómino (COND) que designe la AG

El ADM desempeñará el cargo de Srio. de actas y a falta de éste según señale el RI

Si no señala, por quien designe la AG

La AG designará también a los escrutadores 5.- Los COND podrán ser representados en la AG por apoderados con carta poder otorgada ante dos testigos

Una sola persona podrá representar a más del 50% de COND

El ADM no podrá representar a ningún COND en la AG.

6.- El poseedor (POS) sólo asistirá como representante del COND cuando así se haya pactado en el contrato traslativo del uso y disfrute de la UPP

7.- Los COND o sus representantes deben firmar en la lista de asistencia que se anexa al libro de actas de la AG, para ser considerados como parte del quórum 8.- Las votaciones serán personales y directas

Cada COND tendrá un número de votos igual al % de indiviso de su UPP

Excepción hecha de los condominios de interés social o popular (Cap. VII).

Si un solo COND represente más del 50% del valor total inicial del inmueble, es necesario además que el acuerdo se tome por mayoría de votos de los COND, contándose los votos por persona. 9.- Las resoluciones se aprobarán por mayoría simple

Excepto en los que esta Ley, la ECR o el RI establezcan una mayoría especial. 10.- El secretario AG levantará el acta de la sesión en la que se asentará:

El lugar
Fecha
Hora de inicio y de terminación
El orden del día y su desarrollo
Acuerdos aprobados señalando la votación recaída a cada asunto
Firmas del presidente y del secretario, miembros del CV que asistieron y COND que lo soliciten
El acta se integrará al libro de actas de la AG.
Convocada legalmente a una AG y no se cuente con el libro de actas, podrá levantarse en fojas por separado haciéndolo constar. 11.- El secretario tendrá siempre a la vista de los asistentes el libro de actas de la AG

Informará en un plazo de 7 días hábiles por escrito a cada COND o POS las resoluciones que adoptadas. Art. 25.- Las actas de la AG podrán protocolizarse por acuerdo de dicho órgano o, cuando por su contenido, la ley exija que deba constar en escritura pública. Art. 26.- Las resoluciones de la AG se aprobarán por:

1.- MAYORIA SIMPLE: más del 50% de votos en el mismo sentido de la totalidad de los COND presentes

2.- MAYORIA ESPECIAL: el número de votos en el mismo sentido requeridos por esta Ley, la ECR o el RI con respecto a la totalidad de los COND

Cuando el resultado de la operación no sea un número entero se tomará en consideración el número entero superior inmediato que corresponda. Art.- 27. Facultades de la AG:

1.- Acordar la modificación de la ECR

2.- Aprobar o modificar el RI

3.- Aprobar la extinción voluntaria del régimen 4.- Designar, ratificar y remover libremente al

Administrador condómino
Administrador profesional

5.- Aprobar la contratación del administrador profesional y fijar su remuneración 6.- Precisar:

Las obligaciones y facultades a del ADM y del CV
Las tareas encomendadas a los comités, de acuerdo a la ECR y al RI

7.- Establecer:

Las cuotas a cargo de los COND o POS
Determinar el sistema o esquema de cobro. 8.- Designar y remover al CV y a los comités de (Art. 72):

Sociocultural
Medio ambiente
Seguridad y protección civil
Deporte
Obras e infraestructura
Servicios públicos 9.- Fijar el monto de la fianza que deba otorgar el administrador profesional

10.- Examinar y aprobar:

Los estados de cuenta que presente el ADM
El informe anual de actividades que rinda el CV

11.- Discutir y aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente 12.- Instruir al CV o a quien se designe para:

Proceder ante las autoridades cuando el ADM infrinja las disposiciones de esta Ley, la ECR, el RI o cualquier disposición legal aplicable

13.- Adoptar medidas conducentes sobre asuntos de interés común no comprendidos dentro de las funciones del administrador 14.- Resolver los conflictos que planteen los COND, POS, ADM o CV con motivo del ejercicio de los derechos o el incumplimiento de sus obligaciones

15.- Resolver sobre los acuerdos individuales entre COND en relación a sus UPP

16.- Resolver los conflictos no resueltos por
el CEJA 17.- Acordar sobre la suspensión o restricción de los servicios de:
Energía eléctrica
Gas
Otros de uso común

Por omisión de pago de las cuotas a cargo de COND o POS

Establecer las condiciones para el levantamiento de la suspensión o restricción
No se puede suspender el servicio de agua potable, sólo se puede restringir. 18.- Establecer:

Medios y medidas de seguridad y vigilancia
Forma de participación de los COND o POS con el apoyo de la autoridad 19.- Acordar en AGE la limitación de los derechos del COND o POS que asuma conductas que hagan imposible la convivencia con los demás COND o POS, como:

Agresiones verbales o físicas
Comisión de hechos susceptibles de ser considerados como delito
Otros de análoga naturaleza 20.- Otorgar beneficios a los COND o POS en relación al cumplimiento de sus obligaciones.

21.- Revisar y aprobar el estado de cuenta respecto de proyectos específicos que desarrollados con recursos internos o externos. 22.- Resolver en AGE por mayoría especial para que otras partes de:
Inmueble
Locales
Obras
Aparatos
Instalaciones
Sean de uso o disfrute en común y que se establezca en la ECR o RI 23.- Determinar acciones a seguir cuando exista un riesgo para las construcciones o para los COND o POS, o se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la autoridad municipal. 24.- Las demás que le confieren la ECR, el RI y demás disposiciones aplicables. Art. 28.- Están facultados para convocar a Asamblea General:

1.- El administrador

2.- El Comité de Vigilancia

3.- Cuando menos el 20% del total de los condóminos cuyo indiviso represente este porcentaje, salvo en los condominios de interés social o popular (Cap. VII)

4.- Cualquier COND cuando haya transcurrido un año sin que se hubiere convocado.

Los COND que morosos no tienen derecho para convocar. Artículo 29. La convocatoria para las AG se hará de acuerdo a lo siguiente:

1.- Deberá indicar

a) Quién convoca

b) Tipo de Asamblea

c) Hora, fecha y lugar de celebración

d) El orden del día

e) Número de COND requeridos para instalar la AG en primera convocatoria

f).- Plazo para emitir la segunda convocatoria y porcentaje de COND requerido para su validez

g) Plazo para emitir la tercera convocatoria y el número de COND requeridos para instalarla. 2.- Los COND o sus representantes serán convocados mediante la colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en la puerta o depositándola en el interior de cada UPP

Podrá utilizarse cualquier otro medio que se estime idóneo por la AG

Deberá fijarse en los tableros de la administración en presencia del CV. 3.- Entre la fecha del anuncio de la convocatoria y el día de la celebración de la AG, deben mediar por lo menos de 3 y hasta 10 días naturales, sin contar el día del anuncio ni el de su celebración.

En caso de suma urgencia, la convocatoria para AGE se realizará con la anticipación que las circunstancias lo exijan.

Entre la primera y la segunda convocatoria debe mediar por lo menos una hora, el mismo plazo debe transcurrir entre la segunda y la tercera. 4.- Cuando se trate de una AGO la convocatoria deberá estar acompañada de la rendición de cuentas del ejercicio vencido y el presupuesto para el siguiente. 5.- Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley, de la ECR, del RI y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los COND, incluyendo a los ausentes y disidentes. 6.- Si el ADM no hace la convocatoria para una AG cuando deba hacerla, cualquiera de los COND podrá requerirlo, y si en 8 días naturales a partir de esa fecha no convoca, lo hará el CV. 7.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la AG se considere necesario el ADM, el CV o los COND, podrán solicitar la presencia de un mediador y conciliador del CEJA. 8.- Las convocatorias para AG para modificar la ECR o el RI, además de los requisitos mencionados deben incluir las modificaciones que se propongan. Art. 30.- Se suspenderá a los morosos su derecho a voz y voto en las AG, excepto en las convocadas para:

Modificar la ECR o el RI
Extinguir el régimen
Afectar el dominio del inmueble

Si el carácter de moroso tiene su origen en el incumplimiento de una resolución judicial sobre el pago de daños en favor del condominio, no será considerado para el quórum, estando impedidos para ser electos como ADM, o como miembro del CV. SECCION II

ADMINISTRADOR (ADM) Art. 31.- El ADM será el representante legal DE LOS CONDOMINOS en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio, con las siguientes facultades:
1.- Para
- Actos de administración
- Pleitos y cobranzas
- Presentación de denuncias y querellas
- Representación laboral
- Especiales para
- desistirse
- transigir
- comprometer en árbitros
- absolver y articular posiciones
- recusar
- recibir pagos
- Los demás actos que determine la AG, salvo que la ECR o el RI limiten estas facultades. 2.- Mercantiles o cambiarias en los términos que determine la AG.

3.- Las demás que le confiera la AG. Art. 32. - Requisitos para el cargo:

1.- ADMINISTRADOR CONDOMINO.- acreditar a la AG, el cumplimiento de sus obligaciones desde el inicio y durante su gestión.

2.- ADMINISTRADOR PROFESIONAL (AP).- otorgar fianza por el monto que señale la AG dentro de 30 días naturales posteriores a su designación. La designación del administrador condómino o AP quedará asentada en el libro de actas de la AG.
- El ADM designado comunicará su designación a la UNIDAD ADMINISTRATIVA MUNICIPAL (UAM) dentro de los 15 días hábiles siguientes. El mandato como ADM tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo de autoridades.

No podrá ser administrador condómino quien haya sido removido de ese cargo. Art. 33.- En el caso de construcción nueva en régimen de propiedad en condominio:

- El primer ADM será designado por quien otorgue la ECR

- Durará en su encargo hasta 6 meses, plazo dentro del cual convocará a AGO para designar nuevo ADM o ratificar su designación.

- En caso de que el primer ADM no convoque, se estará a lo dispuesto por el artículo 28. Art. 34.- Cuando exista impedimento material o estructural que dificulte la organización condominal, o los COND tengan una forma tradicional de organización:

- Se podrá designar administrador por
Edificios Alas
Secciones Zonas
Manzanas Entradas
Areas

- Cuando el condominio tenga más de una entrada, los COND podrán organizar por acceso o módulo. Art. 35.- El ADM durará en su cargo 2 años, salvo lo que determine la ECR o el RI

- Puede ser removido por la AG
- Puede ser ratificado por acuerdo de la AG.

El AP debe:
- Convocar a una AG con 10 días naturales de anticipación al vencimiento de su contrato de prestación de servicios profesionales
- Informar la terminación del mismo. En caso de que el AP no cumpla con lo dispuesto en el párrafo anterior, el CV convocará a una AG, para informar su desempeño y designar al nuevo ADM o bien renovar su contrato de prestación de servicios profesionales. Art. 36.- Causas de remoción del ADM condómino:

1.- No llevar o perder el libro de actas de la AG

2.- Incumplir su obligación de realizar obras de conservación y mantenimiento urgentes y aquéllos que determine la AG

3.- No ejecutar las decisiones tomadas en la AG 4.- Manejo deficiente de los fondos:
- De administración y mantenimiento
- De reserva
- Cuotas extraordinarias;

5.- Negarse a convocar a AG

6.- Las demás que se señalen en esta Ley, la ECR y el RI. Art. 37.- El cargo de AP terminará de acuerdo al lo establecido en el contrato de prestación de servicios profesionales y en esta Ley. Art. 38.- Cuando la AG designe un nuevo ADM, en un término que no exceda de 7 días naturales el saliente deberá entregar al entrante, con la participación del CV todos los documentos incluyendo:

Estados de cuenta
Libro de actas de la AG
Valores
Muebles
Inmuebles
Demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad.
Se levantará un acta que firmarán quienes intervengan. Art. 39.- Facultades del administrador:

1.- Llevar un libro de actas de la AG

2.- Realizar los actos de administración y conservación que el condominio requiera

3.- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes

4.- Promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad

5.- Representar y ejecutar las decisiones tomadas en la AG, en el Consejo de Administradores 6.- Conservar los libros de actas de la AG y la documentación relacionada con el condominio

- Podrán ser consultados por los COND que se encuentren al corriente en sus cuotas

Por cualquier autoridad que la solicite. 7.- Dar información por escrito a los COND y POS que lo soliciten, respecto de los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva.

8.- Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales;

9.- Dar aviso a la UAM sobre la tala o poda inmoderada de y en caso de que un área verde sufra modificación o daño. 10.- Contratar el suministro de agua, luz, gas y otros bienes necesarios para los servicios en áreas de uso común.

11.- Realizar las obras para la conservación adecuadas

12.- Informar los acuerdos de la AG 13.- Recaudar las aportaciones para:

Fondos de administración y mantenimiento
De reserva
Cuotas extraordinarias 14.- Efectuar los gastos de administración y mantenimiento del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno o de los acuerdos de la Asamblea General 15.- Otorgar recibo por cualquier pago 16.- Entregar bimestralmente a cada COND un estado de cuenta con el visto bueno del CV, que contendrá:

a).- La relación pormenorizada de ingresos y egresos del período anterior

b).- Monto de las aportaciones y cuotas pendientes

c).- Saldo en cuentas bancarias y en inversiones con mención de intereses

d).- Relación de cuentas por pagar

e).- Relación de los morosos y los montos de su deuda. 17.- Convocar a AG

18.- Representar a los COND o POS para la renta de locales, espacios o instalaciones de propiedad común

19.- Cumplir, cuidar y exigir, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, la ECR y el RI, y solicitar el apoyo de la autoridad que corresponda

20.- Cumplir con la Ley de Protección Civil para el Estado de Guanajuato y su Reglamento 24.- Emitir las constancias de no adeudo por concepto de cuotas

25.- Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los COND y POS.

26.- Solicitar la presencia en la AG de un mediador y conciliador del CEJA para resolver conflictos entre COND, POS, ADM o CV. 27.- Cumplir con todas las obligaciones administrativas, federales o locales relativas al inmueble.

28.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo esta Ley, la ECR y el RI. Art. 40.- Las medidas que tome y las disposiciones que dicte el ADM, dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los COND y POS. Art. 41.- Para la administración de la totalidad de los bienes de uso común del CONJUNTO CONDOMINAL, los ADM elegirán un Consejo de Administradores y quedará integrado por:

1.- Un presidente con las funciones y obligaciones del ADM

2.- Un secretario que llevará los libros de actas y demás documentos necesarios

3.- Un tesorero responsable del manejo contable interno de la administración Art. 42.- Los integrantes del Consejo de Administradores deberán acreditar a la AG el cumplimiento de sus obligaciones de COND desde el inicio y durante su gestión. SECCION III

COMITE DE VIGILANCIA (CV) Art. 43.- Los condominios que cuenten con al menos 10 UPP, deberán contar con un CV

- Integrado por 2 o hasta 5 COND

- Designación de un presidente y hasta 4 vocales

- Actúan de manera colegiada

- Sus decisiones se tomarán por mayoría simple

- En caso de empate, el presidente tendrá voto de calidad Art. 44.- La designación de los miembros del CV

- Será por 2 años o el término que determine el RI, o hasta en tanto no sean removidos de su cargo por la AG

- Su desempeño es honorífico

- Sus integrantes pueden ser ratificados por otro período consecutivo. Art. 45.- Atribuciones del CV:

1.- Cerciorarse de que el ADM cumpla con los acuerdos de la AG

2.- Revisar bimestralmente o con la periodicidad señalada por la AG la contabilidad, libro de actas, estados de cuenta y demás documentos relacionados con el condominio 3.- Supervisar que el ADM cumpla con sus funciones

4.- Contratar y dar por terminados los servicios profesionales contratados

5.- Dar su VoBo para la realización de las obras de mantenimiento del condominio 6.- Emitir dictamen de los estados de cuenta que rinda el ADM ante la AG

7.- Constatar y supervisar la inversión de los fondos

8.- Dar cuenta a la AG de sus observaciones sobre la administración

9.- Coadyuvar con el ADM en observaciones a los COND o POS sobre el cumplimiento de sus obligaciones 10.- Convocar a AG cuando el ADM no lo hace (Art. 29-VI)

11.- Solicitar la presencia de un NOTARIO PUBLICO en los casos previstos en esta Ley, o en los que considere necesario 12.- Solicitar, cuando sea convocante de la AG, la presencia de un mediador y conciliador del CEJA, para resolver conflictos entre COND, POS, ADM o CV

13.- Ostentar la REPRESENTACION LEGAL DEL CONDOMINIO por acuerdo de la AGE para formular demanda en contra del ADM 14.- Desempeñar las funciones de ADM en caso de muerte o ausencia durante un mes.

15.- Acreditar a la AG el cumplimiento de sus obligaciones de COND desde el inicio y durante su gestión. 16.- Hacer efectiva la fianza otorgada por el AP, por acuerdo de la AGE, cuando por negligencia produzca daños o perjuicios al condominio, sin perjuicio de las acciones civiles o penales que procedan. 17.- Las demás que se deriven de esta Ley, y de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la ECR y del RI. Art. 46.- Los miembros del CV serán responsables solidarios entre ellos y subsidiarios con el ADM, de los daños y perjuicios ocasionados a los COND por omisiones o irregularidades del ADM, que conociéndolas no hayan informado oportunamente a la AG. Art. 47.- El CONJUNTO CONDOMINAL contará con un CV integrado por los presidentes de los CV de los condominios que integran el conjunto, designando un coordinador.

- La designación se hará del conocimiento del Consejo de Administradores 5 días naturales después de su elección.

- La integración del CV del conjunto condominal y la elección del coordinador, se efectuará dentro de la AG a que se refiere el Art. 24. Art. 48.- El CV del CONJUNTO CONDOMINAL tendrá las mismas funciones en cuanto a la administración de las áreas y bienes de uso común del CV del condominio. V. DESTRUCCION
Y
RECONSTRUCCION
DEL EDIFICIO Art. 49.- En caso de destrucción total o en 3/4 partes de su valor, los COND podrán pedir la división del terreno y demás bienes, de acuerdo a los que sobre copropiedad establece el Código Civil del Estado.

- Si la destrucción no alcanza a la gravedad que se indica en el párrafo anterior, la AGE podrá acordar la reconstrucción.

- Los COND que queden en minoría estarán obligados a:
Contribuir a la reconstrucción en la proporción que les corresponda
A vender sus derechos a los mayoritarios según avalúo.

- Las mismas reglas aplican en caso de ruina o vetustez de las construcciones que hagan necesaria su demolición. VI REGLAMENTO INTERNO Art. 51.- El RI contendrá las disposiciones que por las características específicas del condominio se consideren necesarias (sin contravenir lo establecido por esta ley y la ECR)

En forma enunciativa mas no limitativa: 1.- Derechos, obligaciones, prohibiciones y limitaciones de los COND y POS

2.- Procedimiento para el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias

3.- Criterios para fijar el monto y periodicidad del cobro de las cuotas 4.- Medidas para la administración, mantenimiento y operación del condominio

5.- Disposiciones para la integración, organización y desarrollo de la comunidad

6.- Criterios a los que se sujetará el ADM para el arrendamiento de locales de propiedad común, previo acuerdo de la AG

7.- El tipo de asambleas que se realizarán 8.- Medidas del presidente para hacer guardar el orden en el desarrollo de la AG

9.- El tipo de administración

10.- Obligaciones y requisitos para el ADM y el CV adicionales a la de esta Ley

11.- Causas de remoción del ADM y de los miembros del CV 12.- Causas de remoción del AP o de rescisión de su contrato de prestación de servicios profesionales

13.- Bases para su modificación conforme a lo establecido en esta Ley, la ECR y demás leyes aplicables

14.- Medidas provisionales en caso de ausencia temporal del ADM o los miembros del CV 15.- Determinación de criterios para el uso de áreas y bienes de uso común, especialmente las destinadas a discapacitados

16.- Determinar las medidas y limitaciones para poseer animales en las UPP o áreas comunes

17.- Aportaciones para la constitución de los fondos de administración y mantenimiento, de reserva, y cualquier otro que determine la AG 18.- Determinación de criterios para asuntos que requieran una MAYORIA ESPECIAL en caso de votación en AG no previstos en esta Ley

19.- Las bases para la elaboración del programa interno de protección civil, así como la conformación, en su caso, de comités en esta materia 20.- Obligación de COND, POS, ADM o CV de acudir al CEJA para resolver sus conflictos antes de promoverlos en los tribunales

En caso de que se acuda a los tribunales sin respetar este compromiso procederá la EXCEPCION PROCESAL DE COMPROMISO DE MEDIACIÓN Y CONCILIACION.

Salvo que el ADM demande la venta en subasta pública o la desocupación del COND o POS que ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los demás. (19) 21.- Las materias que le reserva esta Ley y la ECR. (Integración de comités 72) Art. 52.- UN EJEMPLAR DEL REGLAMENTO INTERNO DEBERA ESTAR INTEGRADO AL APENDICE DEL PROTOCOLO NOTARIAL. Art. 53.- Cualquier adquirente u ocupante de una UPP está obligado a sujetarse al RI.

En los contratos traslativos de uso sobre una UPP, DEBERÁ ANEXARSE un ejemplar del RI firmado por las partes. VII PAGO Y DESTINO
DE CUOTAS Y GASTOS Art. 54.- Los COND y POS están obligados a cubrir las cuotas que establezca la AG, que serán destinadas para constituir: 1.- El FONDO DE ADMINISTRACION Y MANTENIMIENTO destinado a cubrir el gasto corriente de:

La administración
La operación y servicios de las áreas comunes y áreas verdes
La remuneración del administrador profesional. 2.- El FONDO DE RESERVA destinado a cubrir los gastos para compra de:

- Herramientas
- Materiales
- Implementos
- Maquinaria
- Mano de obra 3.- GASTOS EXTRAORDINARIOS cuando los fondos señalados no sean suficientes.

- En los tres casos el importe de las cuotas se establecerá distribuyendo los gastos EN PROPORCION AL % DE INDIVISO que represente cada UPP.
- Excepción Art. 67 Art. 58.- Las cuotas no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni a otro supuesto que pueda excusar su pago.

- La AG sólo podrá acordar exentar de pago de las cuotas ordinarias al ADM, mientras esté ejerciendo dicho cargo. Art. 59.- Por acuerdo de AG tomado por MAYORIA ESPECIAL, los fondos podrán invertirse a la vista.

- El tipo de inversión deberá ser autorizado por la AG por mayoría simple

- La AG determinará la aplicación de las utilidades obtenidas por las inversiones. Art. 61.- Las cuotas que los COND y POS no cubran oportunamente causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado por la AG o en el RI.

- A falta de estipulación del tipo, se aplicará el interés legal (tasa del 6% anual).

- Aparte de las sanciones a que se hagan acreedores según las decisiones asumidas por la Asamblea General. Art. 62.- Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio de una UPP, el enajenante deberá entregar al adquirente una CONSTANCIA DE NO ADEUDO de cuotas expedida por el administrador.

- El adquirente de cualquier UPP se constituye en OBLIGADO SOLIDARIO del pago de los adeudos existentes.

- Excepto si el administrador expidió y entregó la constancia. El NOTARIO PUBLICO ASENTARÁ que el enajenante declaró, bajo protesta de decir verdad, que entregó al adquirente la CONSTANCIA DE NO ADEUDO

- La omisión de esta obligación será motivo de RESPONSABILIDAD en los términos de la Ley del Notariado para el Estado de Guanajuato. 14 Diciembre 2012 Regla de 3:

% indiviso = (valor UPP X 100) entre
valor total inicial del inmueble

Ejemplo: 12 UPP de $425,000.00 c/u
valor total inicial del
inmueble: $5'100,000.00

425,000.00 X 100 = 42'500,000.00
42'500,000.00 entre 5'100,000.00 = 8.3333 %

comprobación:

8.3333 X 12 = 99.999 ASAMBLEA GENERAL
ADMINISTRADOR
COMITE DE VIGILANCIA VIII CONDOMINIOS DE INTERES SOCIAL Y POPULAR Art. 64.- Los COND podrán por medio de su ADM podrán solicitar a las autoridades la emisión de la CONSTANCIA OFICIAL que lo acredite dentro de la clasificación de VIVIENDA DE INTERES SOCIAL O POPULAR.

- Para el pago de cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica. Art 65.- Las autoridades deberán adoptar las medidas administrativas y técnicas que faciliten y estimulen la constitución del régimen de propiedad en condominio de las unidades habitacionales de interés social o popular.

- Asimismo, apoyarán con los recursos previstos en los programas de la administración pública en:

- Construcción de infraestructura urbana
- Mejoramiento y reparaciones mayores
de las áreas comunes
- Excepto los de gasto corriente. Para ser sujetos de los beneficios se deberá:

acreditar estar constituido en régimen de propiedad en condominio
Contar con ADM y CV
Presentar copia de la ECR, del RI y del acta de la AG que apruebe la solicitud. Art. 66.- Cada COND contará para la integración del quórum en la AG y gozará de UN VOTO por la UPP de la que sea propietario, INDEPENDIENTEMENTE DE LA PROPORCION DEL INDIVISO. Art. 67.- Las cuotas se fijarán con base en el número de UPP del condominio, INDEPENDIENTEMENTE DE LA PROPORCIÓN DEL INDIVISO.

Excepto cuando también existan UPP de uso diferente al habitacional, la AG determinará el importe de las cuotas. Art. 68.- El ADM colocará bimestralmente en lugares visibles del condominio o en los establecidos en el RI los estados de cuenta, que mostrarán:

1.- El total de ingresos y egresos por rubro
2.- El monto de las cuotas pendientes de pago
3.- La relación de acreedores.
4.- La aplicación de recursos en las áreas y
bienes de uso común
5.- La ejecución de programas, presupuestos y subsidios donde intervino la Administración Pública. IX CULTURA CONDOMINAL Art. 69.- La promoción de la cultura condominal se efectuará a través de actividades que contribuyan a generar las acciones y actitudes que permitan:

La sana convivencia
El respeto
La observancia recíproca de los derechos y obligaciones de cualquier habitante de un condominio. Principios rectores de la cultura condominal:

- El respeto
- La tolerancia
- La responsabilidad
- El cumplimiento
- La corresponsabilidad
- La participación
- La solidaridad
- La aceptación mutua. Art. 70.- Las AUTORIDADES MUNICIPALES coadyuvarán y asesorarán en la creación y funcionamiento de asociaciones civiles ORIENTADAS A LA DIFUSION Y DESARROLLO de la cultura condominal. Art. 71.- La unidad administrativa municipal (UAM) proporcionará una vez por año orientación y capacitación a través de cursos y talleres, en coordinación con los organismos de vivienda y de otras dependencias e instituciones públicas y privadas.

- Los ADM, integrantes del CV o del Consejo de Administradores, deberán acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y actualización, por lo menos una vez al año. Art. 72.- Los COND o POS podrán organizarse en COMITÉS para atender, con la colaboración de las autoridades, los siguientes temas:

- Socioculturales
- Medio ambiente
- Seguridad y protección civil
- Deporte
- Obras e infraestructura
- Servicios públicos

El RI establecerá su integración y funciones. X VIGILANCIA Y SANCIONES Art. 73.- Compete al municipio, a través de la UAM que determine, verificar el cumplimiento de los derechos y obligaciones de condóminos y poseedores respecto de las áreas de uso común y de cultura condominal, así como imponer las sanciones por su incumplimiento. Art. 74.- Atribuciones de la UAM:

1.- Llevar y actualizar un REGISTRO DE LOS INMUEBLES constituidos bajo el régimen de propiedad en condominio y de los ADMINISTRADORES.

2.- Recabar los RI de los condominios

3.- Asesorar a los COND, POS y ADM en el cumplimiento de esta Ley 4.- Recibir y atender quejas y denuncias por incumplimiento de esta Ley, del RI y del reglamento municipal correspondiente.

5.- Realizar visitas de inspección o verificación de conformidad con lo establecido por el Código de Procedimiento y Justicia Administrativa para el Estado de Guanajuato.

6.- Sancionar a quien incumpla esta Ley, el RI y el reglamento municipal correspondiente. Artículo 75. La UAM podrá SANCIONAR a los COND, POS, ADM o integrantes del CV que incumplan con las obligaciones previstas en esta Ley, la ECR, el RI o el reglamento municipal correspondiente, con multa: 1.- De uno ($59.08) a diez ($590.80) días de S.M. vigente en el Estado, cuando por mal uso o negligencia se dañen:

- Bienes
- Servicios
- Areas de uso común. 2.- De quince ($886.20) a treinta ($1,772.40) D.S.M. cuando incumplan las prohibiciones señaladas en el Art. 20 - II y III, y art. 54

3.- De veinte ($1,181.60) a treinta ($1,772.40) D.S.M. por la inobservancia de lo establecido en las fracciones del Art. 20 - V, VIII, IX y X. 4.- De veinte ($1,181.60) a cuarenta ($2,363.20) D.S.M. por contravención a lo dispuesto por el art. 20 - IV y por el Art. 22.

5.- De cincuenta ($2,954.00) a trescientos ($17,724.00) D.S.M. cuando se transgreda lo estipulado en el Art. 20 - I, VI y VII. Art. 76.- El procedimiento para la imposición de las sanciones:

- Se resolverá en un plazo no mayor a 15 días naturales posteriores a la recepción de la queja o denuncia.

- La unidad UAM podrá desahogar todas las diligencias para el esclarecimiento de los hechos y la investigación de la verdad.

- A las personas sujetas a este procedimiento se les respetará su derecho de audiencia y podrán alegar lo que a su interés convenga. Art. 77.- Los recursos que se recauden en virtud de las multas referidas en el artículo anterior, se destinarán al fomento de la cultura condominal. XI CONFLICTOS CONDOMINALES Y FORMA DE RESOLVERLOS Art. 78.- En caso de conflictos entre COND, POS, ADM CV por inobservancia de la ley, ECR, RI y ordenamientos aplicables, quienes intervengan ACUDIRAN al CEJA para resolverlos en los términos y con los efectos de la Ley de Justicia Alternativa del Estado de Guanajuato. Cuando la mediación y conciliación no produzca la celebración de un CONVENIO QUE RESUELVA EL CONFLICTO, el ADM o el CV convocará a AGE, para solucionar el conflicto.

El convocante de la AGE, solicitará la presencia de un mediador y conciliador del CEJA. Art. 79.- El CEJA calificará la mediabilidad del conflicto y en su caso facultará al Abogado mediador y conciliador para acudir a la AGE.

- Explicará a los presentes que TODO LO QUE SE DIGA durante el procedimiento que concluirá con el ACUERDO DE LA ASAMBLEA que SE CONVERTIRA EN CONVENIO, no podrá ser materia de testimonial o confesional en juicio contencioso alguno. Art. 80.- Al desahogar el punto del orden del día referente al conflicto:

- Cualquiera de los integrantes de la AG, incluyendo a quienes estén inmersos en el conflicto podrá proponer soluciones.

- Se analizan y seleccionan las viables.

- Se toma en cuenta la ejecutabilidad coactiva en caso de que no acatarse voluntariamente por el obligado.

- Se someterán a votación.

- Será obligatoria la que tenga a su favor la mayoría simple.

- Tratándose UPP se considera obligatoria la propuesta si las partes en conflicto consienten con la solución. Art. 81.- La decisión de la AG que resuelva el conflicto, SERÁ FORMALIZADA por el mediador y conciliador EN FORMA DE CONVENIO, que firmarán el ADM, CV y asistentes que deseen.

- Debe ratificarse ante el subdirector de la Sede Regional del CEJA

- Lo eleva a la categoría de COSA JUZGADA

- Produce efectos ejecutivos en los términos de la fracción III del artículo 446 del CPC del Estado. Art. 82.- En caso de INCUMPLIMIENTO de las obligaciones del CONVENIO, cualquiera de los ratificantes puede promover su ejecución ante un Juez Civil de Partido, como se solicita la ejecución de una sentencia que ha causado estado. ESTRUCTURA DEL DECRETO
- La Ley se expide mediante Decreto 271 de la Legislatura del Estado.

- El Decreto tiene dos artículos y uno transitorio:
PRIMERO.- Se expide la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato.
- Este Art. Primero (expedición de la Ley) tiene cuatro Art. transitorios.

SEGUNDO.- Se derogan Art. relativos al Condominio en el Código Civil.
- Este Art. Segundo del Decreto (derogación de los Art. del Código Civil) tiene un transitorio único que establece su entrada en vigor.

TRANSITORIO UNICO.- Establece la vacatio legis del Decreto. TRANSITORIOS DE LA LEY PRIMERO. La presente Ley entrará en vigor a los noventa días siguientes a su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado. SEGUNDO. Los regímenes de propiedad en condominio EXISTENTES en el Estado a la fecha de la entrada en vigor de la presente Ley, contarán con UN AÑO para:

- Constituirse en AG para elegir ADM

- Aprobar en su caso su RI

- Modificar la ECR que conforme a esta Ley están obligados

- Siempre y cuando no se afecten derechos adquiridos. Los condominios EXISTENTES a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, y que NO CUMPLAN con los REQUISITOS establecidos en la misma, tendrán un término de UN AÑO para que se regularicen. Para el cumplimiento de lo anterior, la SECRETARÍA DE GOBIERNO implementará un PROGRAMA DE REGULARIZACIÓN en el que se establezcan las facilidades que hagan posible su regularización. TERCERO. El Gobernador del Estado contará con un plazo de 30 días contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, para realizar las modificaciones al Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de Guanajuato o, en su caso, para expedir uno nuevo. CUARTO. Cuando el Código Civil para el Estado de Guanajuato o algún otro ordenamiento legal remita a las disposiciones relativas al Condominio y Conjunto Condominal, contenidas en el Código Civil para el Estado, se entenderá que se refiere a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato. ARTICULO SEGUNDO DEL DECRETO

ARTICULO SEGUNDO.- Se derogan los Art. 972 al 984 y del 986 al 1036 contenidos en la Sección Segunda, Capítulo Segundo, Titulo Cuarto del Código Civil, para quedar como sigue:

Art. 972. Derogado
Art. 973. Derogado
Etc. ARTICULO TRANSITORIO DEL ARTICULO SEGUNDO DEL DECRETO

ARTICULO UNICO.- El Art. Segundo del Decreto que contiene las derogaciones a los Art. 972 al 984 y del 986 al 1036 del Código Civil, entrará en vigor a los noventa días siguientes a su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado. TRANSITORIO DEL DECRETO

ARTÍCULO ÚNICO. El presente decreto entrará en vigor a los noventa días siguientes a su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado. 21.- Iniciar los procedimientos correspondientes contra los COND, POS que incumplan sus obligaciones e incurran en violaciones a esta Ley, a la ECR y al RI.

22.- Impulsar y promover en coordinación con las autoridades jornadas de difusión la cultura condominal

23.- Difundir y fomentar entre los COND y POS el conocimiento de esta Ley, la ECR y el RI
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