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EXPOSICION FINAL-MERCADOS INMOBILIARIOS

REALISADA POR LEONARDO HERVE

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Transcript of EXPOSICION FINAL-MERCADOS INMOBILIARIOS

INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD TECAMACHALCO MERCADOS INMOBILIARIOS REGISTRO: DES/ESIA-TEC/5562007/12/13 “EVALUACIÓN PARA UN PROYECTO DE INVERSIÓN PARA UN CONJUNTO DE CASAS NIVEL ALTO UBICADO EN EL MARQUÉS, QUERÉTARO” PRESENTAN:
Cristóbal González Dulce Arely
Cuahutle Cuatecontzi Fernando
Noyola Hernández Leonardo Herve
Oliver Palacios Miguel Ángel Azareel
Saavedra Guerrero Teresa Aide ASESORES DEL SEMINARIO:
E.V.I. ING. ARQ. Javier Alejandro Choreño Cruz
M.V.I.I. ING. ARQ. Jorge Juan Rangel Quintanar
LIC. Dunia Griselda López Hernández PROTOCOLO *INTRODUCCIÓN

*PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

*OBJETIVO GENERAL

*ÁRBOL DECISIONAL

*JUSTIFICACIÓN Este análisis nace del crecimiento masivo del estado, registrado en los últimos años además de la inmigración de otros estados hacia la zona metropolitana, todo esto ha derivado la necesidad de crear espacios habitables alrededor de la periferia para descentralizar al estado. *PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA -¿Cuál es la demanda de vivienda en Querétaro según sus diversos niveles económicos?
-¿Cómo beneficia dicha demanda al mercado inmobiliario de vivienda nivel alto? -Determinar la factibilidad y rentabilidad del proyecto de inversión (Conjunto de casas nivel alto), mediante el uso de una metodología de mercado inmobiliario abarcando aspectos jurídicos, técnicos (normatividad) y económico-sociales. *De acuerdo al resultado del árbol decisional sobresale que el proyecto a desarrollar será un conjunto habitacional de casas nivel Alto, analizando 5 factores importantes. TOTAL: 2.50 -El uso de suelo autorizado según el diario oficial es Habitacional.

-Al estar ubicado en una zona de parques industriales la demanda de vivienda se ve favorecida.

-El nivel socio-económico de la zona muestra rangos de ingresos económicos medio-alto lo que nos ayudará a que exista una real y adecuada venta de nuestro producto inmobiliario. RAZONES FINANCIERAS *TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) Es el promedio de los rendimientos futuros esperados de una inversión. Suele utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto.

-Mayor TIR, mayor rentabilidad
 -Menos TIR, menor rentabilidad

Se utiliza como uno de los criterios para decidir la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. RELACIÓN RIESGO-RENDIMIENTO Todas las inversiones con llevan algún riesgo de posible pérdida, pero no todos los riesgos son iguales y varían según el tipo de inversión de que se trate, existen dos tipos de riesgo:

-El riesgo de inflación: La posibilidad de que el valor de los ingresos sean erosionados (alza del costo de mercancías y de servicios).
-El riesgo de mercado o riesgo sistemático: Es el riesgo que el valor de una inversión disminuya debido a ciertos cambios; los cuáles determinan su precio o valor final.
Los factores estándares de riesgo de mercado son:
*Tipos de interés
*Tipo de cambio entre divisas extranjeras
*Precios de materias primas. AMORTIZACIÓN Extinción gradual de una deuda o un préstamo a través de pagos periódicos. La parte del capital prestado que se cancela en cada uno de esos pagos es una amortización. Hay 3 conceptos importantes para conocer el monto de amortización como son:

*Monto del crédito: Cantidad neta otorgada por la institución financiera.
*Tasa de interés: No solo se debe cubrir el monto total del crédito sino también la tasa de interés de la institución financiera. Generalmente encontraremos especificada la tasa de interés de forma anual.
*Número de pagos: Es necesario establecer el número de pagos para liquidar la deuda (en bloques anuales): 12, 24, 36, 48, etc.

Entre mayor sea el número de pagos a realizar, menor será el monto de cada uno de los pagos mensuales, pero el interés a pagar será mucho mayor. ANALISIS DE SITIO Localización del terreno Uso de suelo Plano existente Topografía Fotografía del terreno Demografía LEGISLACIÓN
INMOBILIARIA Memoria Descriptiva PERSPECTIVA DE CONJUNTO HABITACIONAL PLANTA BAJA PLANTA ALTA Se realizará un desarrollo inmobiliario de un conjunto habitacional plurifamiliar de casas nivel alto ubicado en la Ave. Prolongación Constituyente parcela 1681 en el municipio el Marqués, Querétaro. El proyecto constará de 32 casas desplantadas en nivel de terreno.

Las áreas comunes estarán conformadas por zonas jardinadas y espejos de agua para todo el conjunto, pasillos y andadores, área infantil y estacionamiento para visita. Descripción del Lote Tipo:
El Lote tipo contará con 160.0 m2 de terreno de los cuales 0.60 es de desplante que es igual a 96.0 m2 (COS) el factor 1.8 es el que nos indica el área máxima construible, que son 172.0 m2 (CUS).
Lote Tipo con 160.0 m2 (32 Lotes)
En cuanto a sus características arquitectónicas, la construcción tendrá un estilo contemporáneo, seguro, funcional y cómodo; creando un ambiente de deleite y placer para todos sus habitantes.
La estructura será de concreto, con muros de tabique industrializado.
Casa Habitación, tipo alto con 142.36 m2 de construcción en dos niveles;
-PLANTA BAJA: Sala, comedor, cocina, sanitario y patio de servicios.
-PLANTA ALTA: Recamara principal con vestidor y baño, 2 recamaras y baño; en un terreno de 160 m2, con 2 cajones de estacionamiento y área de jardín, en la parte frontal y posterior de la casa. NORMAS APLICABLES Reglamento de Construcciones de el Municipio de El Marqués
Ley de Ingresos del Ejercicio Fiscal 2013 para el Municipio de El Marqués
Reglamento de Fracc. y desarrollos en condominio para el Municipio de El Marqués, Querétaro.
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
Ley General de Asentamientos Humanos
Reglamento de Construcciones del Estado de Querétaro
Código Urbano para el Estado de Querétaro.
Ley de Catastro del Estado de Querétaro. ESTUDIO DE MERCADO DEFINICIÓN DEL PRODUCTO *Ubicación.
Av. Prolongación de Constituyentes
Centro Expositorcv. Características.-
Este conjunto habitacional se convierte en un lugar exclusivo y privado, conformado por 32 casas, lo que garantiza la tranquilidad y armonía para sus habitantes; brindando seguridad, ya que no existen zonas apartadas en el conjunto. El área de equipamiento (juegos infantiles) se encuentra en la parte central del desarrollo, por lo que está a la vista de todas las viviendas.

El acceso controlado, otorga comodidad a los habitantes. Los depósitos de basura, son elemento muy importantes en la actualidad, debido a la problemática del medio ambiente, por lo cual se contará con separación de basura. DEMANDA Querétaro presenta procesos de urbanización y metropolización acelerados desde la década de los ochenta.
La Población duplica el índice nacional
Pasa de expulsar a recibir población: 9,607 inmigrantes en 2009
70% reside en zonas urbanas (INEGI)
60% vive en la ZM Querétaro (INEGI)
ZM creció 65% en superficie y 16.5% en población en 2010
Se estima que del 2010 – 2030 (CONEPO) aumentará:
1.75 a 2.30 millones de habitantes = 550 mil habitantes más (35%) ≈ 294 mil nuevos hogares.

LOS NUEVOS HOGARES PRESIONAN LA DEMANDA HABITACIONAL
 
El porcentaje de familias sin vivienda en Querétaro creció 7 veces
más que en el resto del país. DIAGNOSTICO DEL
ANÁLISIS DE LA OFERTA La mayor oferta en la zona la cañada, la presenta la vivienda Nivel Medio – Alto sobre el interes Social, presentando precios promedio por m2 de $9,533.72 con áreas promedio de 84.33 m2 de construcción.
A pesar de que existen casas puestas a la venta en zonas aledañas a la de nuestro objeto de estudio, se sigue construyendo un importante número, ya que existe un gran déficit en este rubro. Diagnostico del Análisis de la Oferta DETERMINACIÓN DE ENCUESTAS HOMOLOGACIÓN DIAGNOSTICO DEL ANÁLISIS DE LA OFERTA INTERPOLACIÓN LINEAL PLANTEAMIENTO Y EVALUACIÓN DEL PROYECTO PRONOSTICOS DE VENTA ESCENARIO MEDIO PRONOSTICOS DE VENTA ESCENARIO MALO PRONOSTICOS DE VENTA COMPARACIÓN DE ESCENARIOS CONCLUSIÓN .

El proyecto de inversión para un conjunto de casas nivel alto ubicado en el municipio
El Marqués, Querétaro, NO ES NEGOCIO DE INVERSIÓN, ya que la ganancia es nula en cualquier caso de los Escenarios de Compra, debido a los siguiente factores:
 
*FACTOR TERRENO: Independientemente de la inversión en su compra y escrituración, la forma del terreno no permite utilizarlo al 100% por lo cual la utilidad despues de impuestos se ve mermada.
*FACTOR DENSIDAD: La cual es de 300 hab./ha, nos permite desplantar 60 casas con un máximo de 5 integrantes por vivienda.
*FACTOR PROYECTO: Considerando el área utilizable de 10,185.44 m2 (despues de donación) y restando el 30% de circulaciones, nos da un total de 7,129.80 m2 de área vendible. Lotificando dicha área en predios de 160 m2, dandonos un total de 44 casas vendibles, sin embargo al distribuir los lotes gráficamente solo es posible ubicar 32 predios, cada uno con accesos independientes. Esto nos da como resultado un déficit de 12 casas no vendibles, equivalentes a $20.500,000 MN teniendo un impacto considerable en la utilidad obtenida.
*FACTOR HOMOLOGACIÓN: Tomando en cuenta el precio por m2 vendible y las similitudes en cuanto a características arquitectonicas que la competencia oferta ($10,000 a $12,000 por m2), no es posible sobrepasar este rango de compra, porque de lo contrario estariamos fuera del mercado ofertante en la zona.
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