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Propiedad Horizontal

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by

Rafael Garcia

on 26 April 2016

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Transcript of Propiedad Horizontal

Antecedentes Históricos

El incremento de la población en las ciudades determinó la construcción de edificios para su alojamiento.

Como inversión, en un principio, los apartamentos se destinaron al alquiler lo que no presentaba ningún inconveniente desde del punto de vista jurídico.

Sin embargo, el negocio de los arrendamientos provocaban efectos personales y no reales, y no permitía comercializar individualmente los apartamentos.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.

Comprende el derecho sobre los siguientes aspectos:

los frutos
usar la cosa para su destino natural y para cualquier otro
cambiar la forma de la cosa, mejorándola o empeorándola
destruir enteramente la cosa
impedir a los demás que se sirvan de ella
enajenar la cosa en todo o en parte
El derecho de propiedad en un bien en PH se encuentran limitado por diversas circunstancias:

no se puede destruir la cosa

se debe ejercer en forma preestablecida por la ley o el Reglamento de Copropiedad

no se le puede dar a la unidad un destino que no sea el establecido

no pueden ejecutarse actos que perturben la tranquilidad de otros propietarios, comprometan la solidez, salubridad o seguridad del edificio
Marco Normativo

Ley 10.751 Estatuto PH, incorporación

Otras Leyes de incorporación

Ley 13.870
Ley 14.261
Ley 16.760
Ley 17.292
Ley 17.296
Ley 18.308 - art. 36
Ley 18.362 - art. 290
Ley 18.367
Ley 18.795
Estado y Régimen de Propiedad Horizontal

Cumplidos los requisitos exigidos por las distintas leyes que permiten la incorporación, el edificio (construido o a construirse), adquiere el Estado Horizontal (EH).

En el EH existen definidas las partes del edificio objeto de propiedad separada y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en la copropiedad (ya existe habilitación municipal, inscripción de planos en Catastro y asignación de valores fiscales a las unidades).

El régimen de PH se activará cuando se realice efectivamente un acto o negocio jurídico respecto de una unidad de las que lo componen.
Ingreso al régimen de Propiedad Horizontal
Régimen General Ley 10.751

art. 30. el estado horizontal nace con la habilitación municipal y con la contratación del seguro de incendio

Pasos a seguir para la incorporación al régimen de Propiedad Horizontal en la Ley 10.751:

Permiso de construcción (obra nueva)
Adecuación de la construcción (obra existente)
Obtención de habilitación municipal en régimen de Propiedad Horizontal
Confección plano de mensura y fraccionamiento horizontal
Cotejo municipal de planos
Inscripción del plano en catastro
Empadronamiento individual
Asignación de valores fiscales
Contratación de seguro de incendios y daños ascensor
Reglamento de copropiedad (que debe incluir hipoteca recíproca) no es preceptivo para esta norma, no hay sanción por su falta de confección
Ley 13.870 (hoy derogada)

Primera ley que permitió incorporar a PH bienes construidos prescindiendo de habilitación municipal entre 17/7/970 y 19/9/974.
Decreto-Ley 14.261 (1) Incorp. Cap I

Se prescinde de la Habilitación Municipal pero se exige que la construcción tenga ciertas características intrínsecas mínimas:

superficies mínimas (casa habitación 32 m2, locales no destinados a casa habitación 12 m2, etc)
incombustibilidad del edificio (solo para edificios ubicados en mdeo y se acredita mediante certificado expedido por arquitecto o ingeniero)
Decreto Ley 14.261 (2) Incorp. Cap. I

Existiendo un edificio con las características indicadas se podrá incorporar al régimen de Propiedad Horizontal si cumple con las siguientes características:

Permiso de construcción de propiedad común anterior al 19/9/974. Puede ser sustituido por un Plano de descripción de las obras existentes confeccionado por arquitecto o ingeniero.
Plano de mensura y fraccionamiento horizontal
Seguro de incendio y daño ascensor
Otorgamiento del Reglamento Copropiedad
Decreto Ley 14.261 (3) Incorpo.Cap III

Características

Permite el tratamiento en régimen de PH de un bien futuro (edificio a construirse o en construcción).
Permite hipotecar todas las unidades tratándolas como un bien presente.
Esta posibilidad en primera instancia estaba acordada para el BHU y luego por la Ley No. 16.760 se otorgó a todas las entidades de intermediación financiera.
Sin perjuicio existen diferencias en los regímenes.
Incorporación Ley 17.292.
Urbanizaciones de Propiedad Horizontal (1)
(Clubes de campo, barrios residenciales, barrios privados)

Tramites previos
estudio de viabilidad municipal
estudio de factibilidad de suministro de energía eléctrica y de agua potable
estudio de MTOP sobre la caminería existentes y proyectada
estudio de impacto ambiental MVTOP
Incorporación Ley 17.292.
Urbanizaciones de Propiedad Horizontal

Permiso de Construcción de obras de infraestructura y demás bienes comunes
Tramitación y aprobación de habilitación municipal en régimen de Propiedad Horizontal
Plano de mensura y fraccionamiento horizontal
Cotejo municipal
Inscripción de plano DGC
Empadronamiento de cada uno de los lotes
Asignación de valores fiscales
Otorgamiento del Reglamento de Copropiedad con Hipoteca Recíproca
El propietario que pretenda construir deberá solicitar permiso municipal de construcción para lo que deberá adjuntar constancia de la administración de la urbanización que establezca que la obra propuesta cumple con las condiciones del reglamento de copropiedad.


Estatuto PH (1)
Toma de decisiones

Ley 10.751
Exige unanimidad para introducir innovaciones, existe derecho de veto

Ley 14.560
Establece el sistema de mayorías.

El Reglamento de copropiedad (preceptivo o no) puede contener regulaciones al respecto pero, en ausencia de regulación o de reglamento de copropiedad se aplican las disposiciones de las leyes indicadas
Ley 10.751
art. 18 y 19 regulan el funcionamiento de dos órganos a) el administrador y b) la asamblea de copropietarios (estableciendo las condiciones que deben reunirse para adoptar resoluciones válidas)

Ley 14.560
Modifica los arts. 12 y 13, estableciendo el principio general de que la decisiones de asamblea se deben adoptar por mayoría de 2/3 de componentes que representen 3/4 del valor del edificio asignado por Catastro.
Además el tema debe formar parte del orden del día de la asamblea convocada.
El límite de estas decisiones son los derechos adquiridos.
Estatuto PH (2)
Gastos Comunes

Expensas Ordinarias (administración normal del edificio -administrador, limpieza,etc-)
Expensas Extraordinarias (reparaciones mayores, requieren aprobación de Asamblea)

Quién debe pagar y en qué proporción?

Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.

El dueño o dueños del piso bajo, y del subsuelo, quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos en ellos.
Estatuto PH (2)
Gastos Comunes

Valor de la unidad

"Artículo 4º.- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario."
PH (2)
Gastos Comunes
Excepciones

gastos provocados por el uso, deben ser costeado por las unidades que usan o que pueden usar el bien o servicio en proporción al grado de utilización (definido por el valor de la unidad)

en caso de uso indebido deberá ser soportado por el causante
PROPIEDAD HORIZONTAL
Unidad de Propiedad Horizontal

Departamento (bien privado)
Bienes comunes de uso común
Bienes comunes de uso exclusivo

Lo que tiene valor y puede ser objeto de propiedad y admite la realización de negocios dispositivos es el derecho sobre la "unidad jurídica" (unidad de propiedad horizontal).

La unidad jurídica comprende la participación en el edificio, los derechos de uso y goce de los elementos privativos y los compartidos.

Decreto Ley 14.261 (3)
Incorporación Mixta

Nace para solucionar la problemática ocasionada por habilitaciones municipales parciales -de ciertas unidades- que no abarcaban a todo el Edificio

Los requisitos y pasos del procedimiento de incorporación son los mismos del Capitulo I.
Fin
Incorporación DL 14.261, Cap. III y Ley 16.760

Permiso de construcción en régimen de propiedad horizontal.
Aprobación del plano proyecto de fraccionamiento horizontal por parte de la Intendencia Municipal correspondiente.
Inscripción del plano proyecto de fraccionamiento en la Dirección Nacional de Catastro –
Empadronamiento individual de las unidades por la Dirección Nacional de Catastro.
Avaluación fiscal provisional de las unidades a construirse por la Dirección Nacional de Catastro.
Otorgamiento de Reglamento de copropiedad.
Otorgamiento de préstamo hipotecario.
Con el otorgamiento del préstamo hipotecario nace el régimen de propiedad horizontal con respecto a ese edificio a construirse.
Finalizado el edificio se deberá obtener la habilitación municipal de acuerdo al régimen de la Ley 10.751. Acto seguido se confeccionará el plano de mensura y fraccionamiento definitivo, el que previamente cotejado por la Intendencia Municipal correspondiente se inscribirá en la Dirección Nacional de Catastro.
Condominio

Una primera solución para poder comercializar los apartamentos del edificio - siendo el edificio el único bien que reunía las calidades requeridas para ser objeto de propiedad- fue la existencia de varios propietarios del mismo.

Se comenzaron a enajenar cuotas indivisas del edificio -la cuota indivisa debía corresponder a un apartamento- a la que se le sumaba un acuerdo entre todos los condóminos de distribución y determinación de la forma de utilizar el edificio.


Inconvenientes de la solución del Condominio

Cualquier condómino podía solicitar la cesación del condómino, lo que determinaba que el bien debía subastarse

Los eventuales embargos de algunos condóminos comprometían a todo el inmueble

El acuerdo de uso obligaba a los firmantes pero para que obligara válidamente a los terceros adquirentes se requería su voluntad expresa

Sociedad

Otra solución fue la formación de sociedades que fueran las titulares del edificio y otorgaban a sus socios, derechos de uso exclusivo de los diversos apartamentos.

El esquema tenía varios inconvenientes:

la administración social
aspectos impositivos

La propiedad en régimen de propiedad horizontal no es un concepto distinto de la propiedad común sino una forma distinta de estar la cosa en propiedad.
La incorporación de un bien existente por el mecanismo de la ley 10.751 resultaba complejo y costoso.

Adecuar la realidad del edificio a la normativa municipal en muchos casos era prácticamente imposible, o excesivamente oneroso.

Como forma de incorporar estos edificios al régimen de PH se sancionaron leyes posteriores con menores exigencias y sin intervención municipal.
El capítulo III del DL 14.261, en virtud de razones de negocios y de mercado, permite considerar a un bien futuro como algo presente desde el punto de vista jurídico, haciéndolo susceptible de ser objeto de cualquier negocio jurídico.
Permiso de construcción

Propiedad Común
Propiedad Horizontal

Habilitación Municipal

Comparación entre el permiso otorgado con la obra realizada

Planos

Mensura. Medidas del terreno, su conformación y ubicación
Fraccionamiento. Cualquiera que produzca divisiones.
Fraccionamiento Horizontal. Refiere a la división en unidades de PH
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