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경제사회학 기말 발표

김윤진 조원진 최진유
by

Won Jin Cho

on 26 October 2011

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Transcript of 경제사회학 기말 발표

은평 뉴타운과 한국 부동산의 현재 2009학년도 봄학기경제사회학 경제 김윤진
미학 조원진
사회 최진유 왜 은평 뉴타운인가? 은평 뉴타운 소개 위치 : 서울특별시 은평구 진관동 일원
면적 : 3,495,248㎡
거주 가구 : 15,924세대
건축물 수 : 4,230동 은평 뉴타운 서울시 최초의 뉴타운 사업 (2002.10.24.)

1971년 7월, 진관동 일원은 개발제한 구역 지정으로 30년 가까이 건축제한이 적용되었다가 낙후지역을 개발·정비하여 주거생활 환경을 개선 및 서민주거생활 안정에 기여하는 것과, 지역균형발전 차원에서 서울시 서북권역의 관문도시로서 개발을 하기로 함(위키피디아). 개요 및 현황 1. 한국의 부동산 현황
&은평뉴타운 배경 2. 은평뉴타운
선정과 그 과정에 대한
경제사회학적 분석 3. 은평뉴타운의
공동화 현상 분석 4. 결론 및 토론 목차 0. 도입 한국의 부동산 현황
& 은평뉴타운 배경 미국과 일본의 교훈 서브프라임 모기지 사태 일본의 버블 붕괴 요즘 부동산 시장은... 수도권 집값은 2001-2002년, 2005-2006년두 차례에 걸쳐 폭등
2007년부터 매수세 사라져 거래랑 극감
2008년 하반기 하락세
2009년 3월부터 하락세 멈추거나 다시 상승 하지만 정부의 부동산 총력전에 비하면 미약. 하락 예상. 일촉 즉발의 부동산 시장 우리 부동산의 미래는? 높은 집값으로 활성화 되지 않는 시장 가격 내릴 생각은 안하고
수요만 활성화 시키는 정부 빚을지며 버티던 잠재적 매도자
언론의 선동으로 호가를 올림 터무니 없는 가격과
불투명한 경제상황에
집을 안사는 잠재적 매수자 과거의 부동산 시장 1965년 이래 10년단위로 폭등
1986년 이후 한국은 두차례의 부동산 버블
1991초 1차 버블기
2000년대 2차 버블기 외환위기 직후 1991년 버블 1기의 고점에서 7년동안 집값이 떨어진 상태
외환위기의 충격으로 바닥이 꺼짐.
다른 변수가 없으면 집을 사두면 오르는 상태.
2007년 초 집값은 고점을 찍음 미분양 물량에 자금이 묶여 자금난에 시달맂는 건설 업체들은
주택을 짓고 분양하여 돌려막기 은평뉴타운 배경 김대중 정부는 외환위기 극복 수단으로 부동산 경기 활성화를 선택해 투기를 막는 각종 규제를 대부분 풀었음
2000년 이후 사상 초유의 저금리와 유동 자금이 조성되어 부동산 시장을 활성화 하고자 함
여기에 수도권 신도시, 기업도시, 행정도시 등 각종 개발 정책이 김대중 정부에서 노무현 정부로 이어지면서 부동산 투기 시작.
이러한 투기 속에서 뉴타운 정책이 시작됨 마이더스의 손 이명박과
위기의 뉴타운 “강북 발전의 대장정은 이미 시작되었습니다. 뉴타운 사업이 본궤도에 오르면 강북 지역은 누구나 살고 싶은 지역으로 변모할 것입니다.” 은평뉴타운
선정과 그 과정에 대한
경제사회학적 분석 은평뉴타운 선정 과정에서의
정치적 요소 정부/지방자치단체 건설회사 주택 가격 상승을
기대하는
부동산 보유자
및 투기자 세입자 및 영세적
부동산 보유자 정부 및
지방자치단체 정치인들의 주된
관심사는 투표에서
승리하는 것 지지율 상승을 목표로
단기적인 시각에서
정책을 결정 당시 이명박 서울시장의
뉴타운 추진과
당시 노재동 은평구청장의
은평뉴타운 추진 "급박한 시행으로 졸속 추진" 이명박과 노재동 주택 가격 상승을
기대하는 부동산
보유자 및 투기자 정부의 갑작스러운 뉴타운
지정으로 수동적 입장 부동산 가격의 급격한
상승으로 긍정적 입장 다른 지역의 부동산
보유자들도 구청장에게
뉴타운 지정을 압박 보유자와 투기자들 세입자 및 영세적
부동산 보유자 정부의 갑작스러운 뉴타운
지정으로 수동적 입장 토지 보상이 적거나,
세입자 입장에서는
퇴거당하기 때문에 부정적 입장 사업 시행 과정에서
저항적 행동을 보임 세입자 및 영세적
부동산 보유자의 행동 건설회사 정부의 개발 촉진에 따른
경제 발전에 영향 뉴타운 선정에서도 어느정도의
영향을 미쳤을 거라는 예측 은평뉴타운 사업 시행
과정에서의 정치적 요소 정부/지방자치단체 주택 가격 상승을
기대하는
부동산 보유자 및 투기자 세입자 및 영세적
부동산 보유자 건설회사 조정 대립 지지 부동산 보유자 및 투기자 세입자 및 부동산 보유자 건설회사 중대형 주택을 많이
건설할 수록 시세 차익이 크다 중대형 주택 건설
의사의 반영 요구 세입자 및 영세적
부동산 보유자와의 대립 중대형 주택을 다량 짓는 경우
재입주하기 위한 부담의 증대 토지 보상의 증가 및
중소형 주택에 대한 요구 주택 가격 상승을 기대하는
부동산 보유자 및 투기자와의 대립 중대형 주택을 많이
건설할 수록 분양 수익이 크다 중대형 주택 건설에 지지 그러나, 사업 시행과정에서는
직접적인 영향을 미치기는 어렵다 갈등의 전개 세입자 및 영세적 부동산 보유자의
토지 보상 증가와 중소형 주택 건설 요구 주택 가격 상승을 기대하는 부동산 보유자 및 투기자의 중대형 주택 건설 요구 관련 부동산을 가지고 있는 부동산 보유자 및 투기자의 의사 관철 능력이 더 큼 사업 시행에 집단적 / 개별적 저항 갈등의 결과 은평 뉴타운의
공동화 현상 분석 은평 뉴타운의 공동화 도대체 왜? 거시경제학적으로의 부동산 시장의 침체

선정 과정에 있어서의 정치적 과정의 결과 거시경제학적으로의
부동산 시장의 침체 얼어붙은 부동산 시장 IMF 외환위기, 미국 발 세계금융위기

-> 경기 침체 및 성장 둔화
-> 국민의 소득이 줄어들고, 가계 대출 늘어
-> (1) 가계의 주택구입능력이 감소
-> 중산층 붕괴로 거래가 중단되고, 주택가격이 하락
-> (2) 투기적 가수요까지 잠적

수요 기반의 약화로 인한 부동산 경기 침체 ‘06 정상적인 수요보다는 버블세븐지역을
중심으로 한 투기적 가수요에 의한 부동산 폭등
’07 대선을 계기로 국부적인 투기현상 한계에 봉착 거시경제학적으로의
부동산 시장의 침체 부동산을 정상화하기 위한 절호의 기회 But. ‘08 총선과정에서 세계적인 경기불황을 빙자하여 정부는 토건사업을 통한
부동산 부양에 나서 가격 안정보다는
뉴타운을 중심으로 한 부동산 투기소재를 공약 부동산 시장의 급속한 냉각



잔금과 중도금을 치르지 못함

연체료 납부

새로 분양 받은 아파트로의 입주가 지연 결과 살던 집이 안 팔려 전세금을 못 돌려 받아 '서민 대청소’ 분양가 자체가 높아 서민 수요자 입주 못해
개발사업으로 주택가격 뛰어
설계변경에 따른 공사비 증액이 분양가 상승으로 이어져
다시 재개발된 아파트에 들어갈 수 있는 사람은 극소수 서민의 집을 헐어 투기꾼 '
배만 불리는 뉴타운 정책 투기 바람 -> 높은 분양가 투기꾼들로 인해 분양가에 프리미엄이 붙어 가격이 비싸
실수요자들이 못 사 선정 과정에 있어서의
정치적 과정의 결과 은평구가 서울 내에서 부유한 편은 아니다 저소득층을 위한 임대주택이나 중소형 주택을 짓는 것이 옳은 선택 그러나 중대형 분양 주택 위주로 공급이 쏟아짐 "중대형 아파트들의
악성 미분양
빈 집 대란의 주역" 자료들 1.시세 역전? 2. 분양권 마이너스 프리미엄? 중소형 아파트 매매 값이 대형 아파트 매매 값을 넘거나 거의 비슷한 수준
부동산 경기침체로 매수부담이 큰 대형 아파트 거래가 위축 ->호가가 크게 하락 신규분양시장에서 중소형 선호현상 (높은 청약 경쟁률)
대형 아파트 선호도가 낮아 분양권에도 마이너스 프리미엄이 붙어(미분양) 집값 상승기에 다주택 투기자들의 수요를 겨냥해 중대형 아파트 무분별하게 공급

08년 말 전매제한 완화: 투기 목적 계약자들이 잔금납부를 미루고 있다가 매수자 돈으로 잔금을 치르고 입주 등기와 동시에 소유권 넘기는 방식으로 전매 차익 실현하려 함

매매 경기가 활성화되지 않아 대규모 계약 해지 실수요자보다는 투기꾼들을 위한
주택을 지나치게 많이 공급하여 발생한
수급불균형의 결과
-> 은평 뉴타운의 공동화 정리 정리:
불 꺼진 아파트의 정체 (1) 중대형 아파트의 미분양

(2) 매매 경기 침체로 기존 집이나 전세 처분 못해 잔금 납부를 미루고 미입주

(3) 집값 상승에 대한 기대를 버리지 않은 채 분양권 수익을 노리는 다주택 투기자들이 잔금 납부한 후에도 매매 편의를 위해 집을 비워둠 거시경제학적으로의 부동산 시장의 침체

선정 과정에 있어서의 정치적 과정의 결과

-> 두 가지 요인이 복합적으로 작용! 정리: 도대체 왜? 결론 및 토론 부동산시장의 특수성은 시장 원리나 경제원리만으론 설명이불가능

경제 현상을 경제 주체 사이의 관계에서 살펴볼 필요가 있다

경제 행위를 함에 있어 경제적 요소 외에 다른 정치적 요소들이 개입 된다 결론 토론 Q. 은평 뉴타운에서의 실질적인 행위자들은 누구이며 그들의 행동은 능동적으로 형성되는가 또는 수동적으로 형성되는가.

Q. 정치적 요소의 개입으로 시장이 교란되고 비효율성이 초래된다면, 과연 사회정치적 이해의 반영을 최소화하고 순수한 시장 원리를 따르는 것이 가장 효율적인 경제 선택을 담보할 수 있는가?

Q. 부동산 시장의 특수성과 보편성 중 어느 측면이 현재 한국의 부동산 시장이 직면하고 있는 문제들을 잘 설명하고 있다고 보는가? 감사합니다
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