Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Workshop Kansen voor Kantoren

No description
by

Marianne Nevens

on 2 November 2012

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Workshop Kansen voor Kantoren



Architect Pi de Bruijn in 'De slag om Nederland' Ruim een kwart eeuw - van 1975 tot nu -
is er eigenlijk onder de maat gebouwd.

Situatie april 2011:
Alkmaar 9,5% kantorenleegstand
5 - 6% leegstand is gezond
landelijk 14% leegstand
Verwachting april 2011:
geen grootschalige leegstand, want
in Alkmaar wordt niet of nauwelijks op risico gebouwd Beleidsmatige interpretatie Kantorenmonitor Alkmaar d.d. april 2011
'De gegevens zijn zeer positief' Marktinterpretatie SVR
Kantorenmonitor Alkmaar d.d. april 2011
'Gemeente en markt moeten samen optrekken' De kantoorgebruiker wil:
energiezuinig, duurzaam en flexibel gebouw
op de juiste locatie
tegen een marktconforme prijs Oplossingen:
Behoedzaam omgaan met nieuwbouw
Groene gebieden behouden (kwaliteit van de stad)
Als nieuwbouw, dan op en rond Alkmaar CS

Verpaupering van stadsgebieden voorkomen: onderzoeken of structureel leegstaande panden gerenoveerd of getransformeerd kunnen worden
Grotere leegstaande kantoorgebouwen opdelen in meerdere kleinere eenheden met ruimere bestemming

Gemeente en markt moeten samen optrekken!
De economische groei stagneert en er zijn grote veranderingen in de verhoudingen in de arbeidsmarkt.
Er zijn minder kantoorbanen door:
automatisering
uitbesteden van werk aan goedkopere landen
Het nieuwe werken (versneld ingevoerd door de crisis):
leidt tot een besparing van 10 - 15 m2 kantoorruimte/werknemer
stelt andere eisen aan kantoorgebouwen (en locaties)

Wat opvalt:
18% van de bedrijventerreinen staat leeg (waarvan 11% langdurig)
10,3% leegstand op snelweg- en stadsrandlocaties
Leegstand vooral toegenomen op locaties:
Omgeving Kooimeerplein
Picassolaan eo
Leegstand afgenomen op locaties:
Viaanse Molen
Bergermeerpolder
Leegstand is het grootst (16%) in middensegment (251 - 1.000 m2)
Slechts 6% leegstand in segment tot 1.000m2

Leegstand is afgenomen, maar...
Leegstand bij objecten van 10 jaar en ouder is toegenomen, terwijl...
de voorraad veroudert, en...
de markt behoefte heeft aan nieuwe en moderne panden Zuidpark Studentenhuisvesting Utrecht De Groenten uit Amsterdam Deelkantoren Transformeren gaat niet vanzelf:
Faciliteren ja, probleemeigenaar nee
Gesprekken alleen zijn niet voldoende
Ook de markt lost het probleem niet vanzelf op
Financiële marges zijn smal en ontwikkelrisico’s hoog
Bij transformatie zijn meer partijen in het spel
Transformatie is geen nieuwbouw
Overzicht instrumenten die de pilot-gemeenten inzetten Gemeentelijke regie-instrumenten bij transformatie:
Ondersteunen van de gebouweigenaar
Ondersteunen van potentiële afnemers of ontwikkelaars
Een planstudie of haalbaarheidstudie laten verrichten
Zekerheden vooraf bieden
Mobiliseren van interne en externe kennis en creativiteit
Moderne olieman
Kansen benadrukken en over successen communiceren
Geen dwingende maatregelen Het Rijk en ruimte binnen de regelgeving
Wet- en regelgeving
Fiscale aspecten van transformatie Transformatie gaat niet vanzelf
Beleid mbt transformatie: Alle gemeenten hebben beleidsmatig vastgelegd transformatie te
willen stimuleren in een kantorennota, economische visie en soms de woonvisie.

Ambtelijke capaciteit: alle gemeenten hebben een trekker of aanjager aangewezen. Deze heeft in
de regel ook andere taken en naast inzet eigen uren geen of zeer beperkt budget om transformatie
te stimuleren. Opvallend is hoe beperkt dit budget is in vergelijking tot nieuwbouwplanvorming en
budgetten voor stedenbouwkundige verkenningen bij herstructurering.

Bestuurlijke organisatie: m.u.v. de Amsterdamse Kantorenloods rapporteren de aanjagers/teams
niet direct aan bestuur, maar functioneren in de lijn.

Met uitzondering van de Amsterdamse Kantorenloods is nergens een processpecialist aangesteld.
Wel wordt deze rol op basis van persoonlijke inzet soms vervuld. In de middelgrote steden [in het
onderzoek] lijkt teamvorming, inhoudelijke specialisatie en de rol van oliemannetje soms vanzelf
– van onderop, niet bestuurlijk aangestuurd - te ontstaan.

Wet Kraken en Leegstand: Amsterdam heeft in januari 2011 vastgesteld de wet Kraken en
Leegstand daadwerkelijk te gaan toepassen en zal de in ontwerp zijnde Leegstandsverordening
hiertoe vaststellen en inzetten. Andere gemeenten hebben een meer afwachtende houding.

Overleg met kantooreigenaren over maatregelen: alle gemeenten geven aan structureel overleg
met eigenaren e/o makelaars te voeren. Deze gesprekken blijven vaak zonder gevolg of afspraak.
Om die reden gaat Amsterdam overleggen intensiveren vanuit de Leegstandsverordening en heeft
Nieuwegein besloten tot een actieve benadering met het aanbod planontwikkeling te starten voor
de eigenaar.

Mobiliseren potentiële afnemers van transformatieprojecten: wordt incidenteel gedaan door
gemeenten, bijvoorbeeld voor specifieke klantgroepen. In Rotterdam is dit staand beleid vanuit
het grondbedrijf ter bepaling van de voorraad. Recent is met marktpartijen een convenant
overeengekomen waarin expliciete inspanningsverplichtingen vanuit de markt zijn afgesproken
voor transformatie.

Dwingende maatregelen: Geen van de gemeenten zet dwingende maatregelen of negatieve
prikkels in om eigenaren tot initiatieven te brengen. Rotterdam beraadt zich op een juridische
uitspraak van het hof in Apeldoorn over verplicht gebruik van een nieuw kantoorgebouw.

Eindhoven staat nieuwbouw slechts toe in twee gebieden en stelt elders een eis tot transformatie.

Beperking nieuwbouw: in Amsterdam en Eindhoven zijn beperkende maatregelen genomen om
het nieuwbouwprogramma kantoren te beperken in omvang en/of locatie. Als nieuwbouw past in
bestemmingsplan is een blokkade echter alleen mogelijk door weigering grond/erfpachtuitgifte.

Oud voor nieuw: veelbesproken maar nog nergens in praktijk gebracht is de koppeling van
nieuwbouw aan de plicht om elders in de stad een bestaand gebouw te transformeren of slopen.

Afwaarderen en WOZ-waarde: geconstateerd wordt dat er een tegenstrijdig belang bij gemeenten
aanwezig kan zijn. Een hoge WOZ-waarde is van belang voor de gemeentekas. Maar dit belemmert
de eigenaar om de waarde van het gebouw af te boeken, daar dit fiscaal slechts is toegestaan tot
de WOZ-waarde. Overzicht instrumenten die de pilot-gemeenten inzetten: Onderzoek SBR Transformatieteam iov Min BZK in 8 pilotgemeenten Steeds meer kantoren staan lange tijd leeg. In Nederland en nu ook in Alkmaar. Kantorenmonitor Alkmaar d.d. 11 april 2011 Sloopfonds Renovatie Kansenkaart Kantorenloods XXX-en Regionale samenwerking Liefde Prijsvraag WAT
Open dag Workshop Vraag: waar is in de toekomst in Alkmaar vraag naar / welke vraag stimuleren
Aanbod: welke locaties zijn er en wat zijn de kwaliteiten van die locaties en het vastgoed op die locaties
Matchen: welke gebieden lenen zich voor welke vragen/sectoren/ontwikkelingen en welk vastgoed leent zich voor welke vragen/functies/bestemmingen. Hoe kunnen vraag en aanbod bij elkaar gebracht worden (of, wat is daar voor nodig)
Wat kan de beleidsafdeling Economie hierin doen, wat kunnen andere partijen (binnen of buiten de gemeente) hierin doen en hoe met hen samen te werken Lekker blijven bouwen
Kantoren voor kantoren
Tijdelijke gebruik
Transformatie
Sloop
Niks doen
WAT
Full transcript