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Edificios

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by

Ivan Felipe

on 26 April 2015

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Transcript of Edificios

Mantenimiento a
Edificios

design by Dóri Sirály for Prezi
Es una construcción dedicada a albergar distintas actividades humanas: vivienda, templo, teatro, comercio, etc.
Asegurar el orden, la limpieza y la conservación de los diferentes espacios en las instalaciones del edificio.
¿Qué es un Edificio?
Hacer un plan de mantenimiento ayuda a asegurar de que la experiencia de vivir o hacer negocios en un edificio en particular sea buena.

Descuidar el mantenimiento por mucho tiempo es físicamente difícil de revertir y su recuperación muy costosa de implementar.

¿Como planificar un plan de mantenimiento?
¿ Cuál es el objetivo del mantenimiento de un edificio en general ?
Un plan de mantenimiento es el conjunto de tareas de mantenimiento programado, agrupadas o no siguiendo algún tipo de criterio, y que incluye a una serie de equipos de la planta, que habitualmente no son todos.
PLAN DE MANTENIMIENTO
Casita de jardín, ciudad india de Bombay
Fuente: http://www.taringa.net/posts/imagenes/7577737/Edificios-que-simulan-objetos.html
Fuente: http://www.taringa.net/posts/imagenes/7577737/Edificios-que-simulan-objetos.html
Templo Bahai, Nueva Delhi
Flor del loto
Burj Dubai
818 metros
2009
Dubai (Dubai)
Emiratos Arabes, Asia
Arq. Adrian Smith
Taipei 101
508 metros
2004
Taipei (Taipei)
Taiwan, Asia
Arq. C.Y. Lee
Mansión Cristiano Ronaldo
800 metros cuadrados
2800 metros de jardín
Fuente: http://www.taringa.net/posts/info/18010558/10-Mansiones-espectaculares-de-futbolistas.html
Casa de Messi

Evaluada en más de 5 mil millones de pesos
John Terry
16 millones de libras
Londres,Inglaterra
Fuente: http://www.taringa.net/posts/info/18165634/Las-9-mansiones-mas-lujosas-de-futbolistas.html
Fuente: http://www.taringa.net/posts/info/18165634/Las-9-mansiones-mas-lujosas-de-futbolistas.html
Fuente: http://www.epdlp.com/rascacielos.php
Fuente: http://www.epdlp.com/rascacielos.php
Tipos de Edificios
Según su Uso
Según la propiedad
Según su Sistema Estructural
Según su disposición
Tipos de edificios según su uso:
Edificio militar.
Edificio Gubernamental.
Edificio Residencial.
Edificio Industrial.
Edificio Comercial.
Edificio deportivo.
Edificio educativo y cultura.
Según la propiedad
Edificio Público
Edificio privado.
Según su sistema estructural
Estructura Pretensada
Estructura de Hormigón
Estructura de madera
Estructura de Acero
Estructura de Fábrica
Según su disposición
Entre medianeras
Exento o aislado
Adosado
Fuente: http://www.schneider-electric.com.mx/sites/mexico/es/empresa/empresa.page
Fuente: http://www.construccionesyproyectosantonquijada.com/categoria/servicios-principales/
¿Qué importancia tiene el mantenimiento en un edificio?
Los edificios de hoy en día, específicamente edificios de oficinas, se genera un alto porcentaje de ingresos, por ende la economía sugiere, que el lugar de trabajo esté en óptimas condiciones, procurando que las interrupciones sean mínimas, para que el trabajador no tenga que ausentarse y disfrute de una comodidad que le sea agradable en su labor.
Con el fin de...
Maximizar la disponibilidad permanente de edificios, equipos e instalaciones con la máxima fiabilidad posible y un coste razonable.
¿Como se logra?
Mediante:
La planificación y organización del mantenimiento como un factor clave.

Esta planificación en su fase estratégica corresponde al gestor del contrato de mantenimiento, siendo también competencia suya la cobertura de servicios técnicos, planificación táctica y operativa.
Fuente: http://noticias.universia.es/es/images/docentes/u/un/uni/universidad-de-cambdrige-postgrado-noticia.jpg
¿Qué se hace?
Tener actualizado el historial de las instalaciones y los equipos para el mantenimiento.

Organización del almacén de materiales, repuestos y herramientas.

Elaboración de programas de mantenimiento.

Confeccionar los programas de seguridad de equipos en instalaciones.

Emitir informes sobre todas aquellas cuestiones puramente técnicas que le sean solicitadas o el cliente considere necesario reflejar.
Las principales funciones del mantenimiento son:
¿Quienes lo hacen?
Integrantes del servicio de Mantenimiento.
Gestor Técnico
Técnico
Personal de Oficio
Se encarga de:
Se encarga de:
Se encarga de:
El buen funcionamiento del edificio y comunicación con cliente.

Coordinará al personal en el edificio y realizará informes periódicos para informar de la situación de las instalaciones, además de supervisar y controlar los recursos propios y ajenos.

Coordinar los trabajos y tareas a desarrollar en el edificio y de comunicar cualquier tipo de incidencias tanto al encargado (gestor) como al cliente.

Asegurarse de la correcta
realización del mantenimiento sobre las instalaciones y equipos y de la implementación del plan de mantenimiento preventivo.
Llevar a cabo las tareas de mantenimiento.
Deberán cubrir los siguientes oficios:

Albañilería
Fontanería
Electricidad
Cerrajería
Carpintería
Pintura
Climatización
Gas
¿ Donde lo hacen ?
Descripción de las instalaciones:
Las instalaciones se dividen según la criticidad que pueda tener la interrupción del funcionamiento de una de ellas sobre el funcionamiento normal de un edificio de oficinas. Se clasifican en:
• Instalaciones vitales:
Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada afectan gravemente el trabajo en las oficinas.

• Instalaciones importantes:
Son aquellas que en caso de fallo o interrupción pueden crear problemas en el uso del edificio.

• Instalaciones varias:
Ninguna de las anteriores.
Instalaciones Vitales:
Instalación Eléctrica
Instalaciones de fontanería y saneamiento
Es la instalación eléctrica la más importante y vital, en cualquier edificio. Mediante esta instalación se distribuye la energía eléctrica para ser usada como alumbrado y fuerza para los equipos de las restantes instalaciones.
El sistema de alimentación y distribución del agua de la instalación es, tras la instalación eléctrica el segundo en importancia dentro el orden establecido de vital necesidad.
Instalaciones importantes:
Ascensores y escaleras
Puertas
Circuito cerrado de T.V
Climatización
Zona de aparcamiento
Instalaciones que permiten el acceso a niveles superiores y viceversa.
Sistema de cámaras de seguridad en zonas públicas y zona de aparcamiento
Aperturas en los muros que permiten el paso cuando se desee.
Sistemas de aire acondicionado que elevan el bienestar y comodidad de los ocupantes.
Lugar donde se deja el vehículo con tranquilidad y comodidad.
Otras instalaciones:
Comunicación
Pararrayos
Contra Incendios
Sistema que permite la comunicación dentro del edificio de entretenimiento, seguridad, servicios, acceso a la web, etc, dentro del edificio
Sistema dotado de múltiples medidas para evitar la propagación del fuego; conformado por:

Extintores
Alarmas
Pulsadores
Rociadores.
Detectores de humo.
Sistema que capta y conduce a tierra la descarga atmosférica, manteniendo el edificio protegido.

Tipos de mantenimiento
Mantenimiento
Correctivo
Mantenimiento
Conductivo
Mantenimiento
Predictivo
Mantenimiento
Preventivo
Consiste en
reparar los equipos e instalaciones averiadas
y en
rectificar los deterioros del edificio
. Puede actuar de manera aleatoria, en general cuando ocurre una avería inesperada por causa de una fatiga u otro fenómeno.

Este mantenimiento será llevado a cabo por los oficiales una vez recepcionado un aviso de incidencia.
Mantenimiento Correctivo
Mantenimiento Conductivo
El mantenimiento conductivo es una mezcla de mantenimiento preventivo y predictivo, con unas tareas y/o inspecciones básicas, donde se logre comprobar el buen funcionamiento de la instalación y realizar algún reajuste, limpieza o cualquier otra tarea que mantenga las condiciones de uso.

Conjunto de trabajos necesarios para realizar las acciones continuadas de control de las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios.
Mantenimiento Predictivo
Está basado fundamentalmente en detectar una falla antes de que suceda, para dar tiempo a corregirla sin perjuicios al servicio, ni detección del uso de la instalación.

Consiste en la supervisión del mantenimiento normativo (mantenimiento preventivo de obligatorio cumplimiento), preventivo, correctivo y conductivo, con el fin de averiguar el estado de vida de las instalaciones.

Comprende todas las operaciones y tareas, de carácter periódico, necesarias para garantizar el buen funcionamiento de todas las instalaciones, conservando permanentemente la seguridad del servicio.

MANTENIMIENTO TECNICO-LEGAL

Son revisiones que vienen marcadas por la normativa, son de obligado cumplimento, tanto de ámbito estatal, autonómico como local
Mantenimiento Preventivo
¿Como se lleva a cabo el plan de mantenimiento?
En Resumen...
Documentación de los servicios prestados
En el programa general de mantenimiento se considera fundamental la documentación del trabajo realizado.
Informe inicial del estado de las instalaciones
Durante los tres primeros meses se elaborará un informe técnico, que recogerá el estado detallado en que se encuentran las instalaciones

Se indicarán en el mismo los siguientes puntos:

• Equipos en mal estado aunque funcionando.
• Equipos estropeados y rotos
• Averías existentes.
• Defectos de instalaciones.
• Fungibles.
Informes Periódicos
Mensualmente se elaborará un informe escrito y protocolizado de las tareas efectuadas, del cumplimiento de los planes de mantenimiento preventivo.

Estado general de las instalaciones y de las mejoras susceptibles de introducir en las mismas para obtener:

• Un ahorro de energía.
• Una prolongación de la vida útil de los equipos.
Partes de trabajo
Todas las operaciones de mantenimiento a realizar se documentarán mediante órdenes de trabajo y partes descriptivos de su ejecución, cuyos datos servirán para la preparación de los informes.

Se presentarán para su aprobación las órdenes tipo de trabajos, dividiéndose las que se citan a su vez en instalaciones y equipos:

• Orden de trabajo Preventivo.
• Orden de trabajo Correctivo.
• Orden de trabajo de nuevas instalaciones.
Documentación oficial: Libros de mantenimiento
Se mantendrán permanentemente actualizados los libros de mantenimiento y hojas de trabajo.

Este manual además contendrá los siguientes apartados:

Inventario de equipos e instalaciones.
Libro de protocolos de inspección de Mantenimiento preventivo.
Planeación de inspecciones de Mantenimiento Preventivo
Estado y registro de inspecciones.
Partes de avería.
Estado y registro de avería.
Archivo de partes de avería.
Tercero
Cuarto
Para terminar.
Quinto
Segundo
Primero
3.
Comienza a llamar a entrevista a posibles trabajadores.

Localiza personas o empresas y colócalas en un archivo.

Planifica contratar trabajadores bien sea a tiempo parcial o a tiempo completo.

Haz una lista por escrito de la manera de capacitar a cada trabajador para abordar temas específicos.
4.
Haz un plan de suministro de artículos de limpieza.

Compra una cantidad grande de artículos de limpieza, trapos y pequeñas herramientas de reparación, como destornilladores y martillos.

Desarrolla un método escrito para ayudar a los futuros trabajadores a reponer los suministros del carrito. Por ejemplo, designa un almacén central en el edificio que servirá como el sitio para que los trabajadores carguen sus carritos con los productos.
5.
Crea una lista muy detallada de las tareas de cada trabajador.

Elabora un programa para todas las tareas, hasta el más mínimo detalle de cada espacio interior y exterior.

Planifica pedir a los trabajadores, una vez que el trabajo comience realmente, que marquen las tareas asignadas una vez que las completen.
Consejo y Advertencias
Crear listas detalladas para hacer que el reporte de resultados de los trabajos de mantenimiento sea más fácil para los trabajadores.

No todos los trabajadores clasifican las tareas de limpieza o de mantenimiento en el mismo orden de importancia, por lo tanto, desarrolle un calendario y una lista de verificación que sirva como lista principal para hacer frente con regularidad a tantas tareas como sea posible

Piense en nombrar a un inspector para asegúrese de que todas las tareas de mantenimiento se realicen bien y a tiempo. Haz a una persona responsable de supervisar el trabajo del resto.

Deje espacio en el plan para mejoras y nuevas ideas.

Una vez que comience el trabajo, asegúrese de pedirle a los trabajadores que aporten ideas, ya que cada uno puede ofrecer buenas sugerencias.

Los trabajadores que se sienten poco apreciados tienden a trabajar sin ánimo, haciendo todo rápido y de manera descuidada.
1.
Revisa todo lo que se necesita limpiar y reparar para programar el mantenimiento y la remuneración por el trabajo que haya que hacer.

Observa en primer lugar los problemas grandes.

contratar a un experto en construcción para inspeccionar el techo y los cimientos,
2.
Trabaja en el plan de mantenimiento.
Haz un plan de trabajo que aborde primero el mantenimiento de exteriores del edificio.
Mantén un cuaderno donde anotes los detalles.
Localiza buenos contratistas a quienes puedas llamar cuando necesites algún servicio.
Haz una lista de problemas en áreas interiores, como el reemplazo de baldosas o de luminarias, para hacerlo después del calafateo.
Si el presupuesto es limitado, aborda los problemas de mantenimiento por orden de importancia.
Se necesitará:
Contratar trabajadores para las reparaciones.
Lista de las reparaciones necesarias inmediatas.
Empleados a tiempo completo o a tiempo parcial.
Equipo para limpieza de rutina.
Inspectores designados.
CUIDADOS PARA TENER EN CUENTA
Limpieza
Algunas Recomendaciones
Mantener en buen estado la fachada, el tejado, la estructura y las instalaciones del edificio es garantía de seguridad, comodidad y menos accidentes
Las fachadas, cornisas, terrazas, marquesinas, cubiertas y azoteas, la estructura y las instalaciones de agua y saneamiento.
¿Cuándo revisar el edificio?
Lo primero a considerar es la edad del inmueble, ya que cuanto más antiguo sea más expuesto estará a problemas.

Por eso, son recomendables las inspecciones desde el mismo momento de su construcción, y especialmente, a partir de 30 años, momento en el que se aconseja realizar una revisión cada 10 años.
Consejo:
Aunque no es obligatorio, conviene contar con un seguro que cubra incidencias o accidentes en todo el edificio
CONCLUSIONES
1. Conclusión
Para llevar a cabo el plan de mantenimiento se han de tener en cuenta aquellos aspectos que diferencian a cada edificio de oficinas tales como el número de instalaciones y equipos a mantener, metros cuadrados útiles, dificultad para llevar a cabo las tareas propias de mantenimiento.
2. Conclusión
Es importante conocer desde un principio el estado de las instalaciones, los planos de planta de instalaciones, etc.,

Actualizar los planos debidamente a lo largo de la vida del inmueble.
3. Conclusión
Al elaborar un plan de mantenimiento preventivo para las instalaciones el cliente logrará ahorrar dinero, ya que muchas instalaciones podrán seguir en funcionamiento durante más tiempo.
4. Conclusión
En definitiva un buen programa de mantenimiento representa una inversión que a medio y largo plazo resultará beneficiosa para aquellos que gestionen un edificio de oficinas, mejoras en la productividad de los inquilinos y un arma importante, la seguridad y el confort de los empleados que desarrollan sus trabajos en un lugar cómodo.
El polvo debe eliminarse tan frecuentemente como sea necesario.

No utilice una cantidad excesiva de agua en el fregado de los suelos ,y si fuera posible séquelos inmediatamente.

Evite los baldeos

Es conveniente elegir detergentes líquidos que no suelen llevar fosfatos. Estas sustancias son muy contaminantes para el agua de nuestros ríos
Inspecciones
¿Qué se revisa en una inspección?
Presentado por:
Ivan Felipe Rojas Téllez

Referencias:
Página web:
http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=193915927005
Libro Online:
http://e-archivo.uc3m.es/bitstream/handle/10016/11056/PFCMantenimiento_Guillermo_Navas.pdf?sequence=1
Presentación web:
http://www.slideshare.net/djflow/mantenimiento-de-estructuras?related=1
Enciclopedia web:
http://es.wikipedia.org/wiki/Edificio#Distintas_clasificaciones
Generación de inventario de las instalaciones.

Informe previo de estado de las instalaciones.

Recopilación de fichas técnicas y de funcionamiento.

Adaptación de intervenciones y frecuencias preventivas.

Generación de un programa de mantenimiento.

Planteamiento del servicio.
¿Preguntas?
¿Sugerencias?
Por prestar atención le agradezco
... Éxitos a todos.
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