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Tesis

Factibilidad de utilizar contenedores para viviendas en Guayaquil.
by

Francesca Magnalardo

on 12 December 2011

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Transcript of Tesis

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO REUTILIZANDO CONTENEDORES DESECHADOS PARA LA ADECUACIÓN DE VIVIENDAS ANTECEDENTES El sector de la construcción ha crecido en los últimos cinco años a una tasa promedio del 8.74% Elaborado por: Las autoras.
Fuente: Banco Central del Ecuador. La construcción de viviendas a partir de contenedores desechados Brindará una solución alternativa a los sistemas de vivienda más tradicionales utilizados. A través del estudio se conocerá: NIVEL DE
DEMANDA LA OFERTA LA COMPETENCIA VIABILIDAD
FINANCIERA ACEPTACIÓN DEL
CONCEPTO Vía Samborondón En los últimos diez años ha asentado aproximadamente 120 urbanizaciones
Existen varios proyectos urbanísticos en desarrollo dirigidas al sector socio-económico medio
Según la directora del departamento de Control de Construcciones de Samborondón, “aún falta por desarrollarse más del 40% del perímetro urbano, que en su gran mayoría está destinado a ser área residencial.” De acuerdo al Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda:
“un cuarto de millón de viviendas se requiere construir en Guayas para aliviar el déficit habitacional”
Cada año se forman 50.000 nuevos hogares Demanda Potencial Calificada (DPC):

Capacidad económica.

Capacidad legal y laboral.

Interés en adquirir una vivienda en los próximos tres años. De acuerdo a un estudio realizado por Gridcon, Inteligencia Inmobiliaria, en el 2007:

La DPC para el 2010 en la ciudad de Guayaquil sería de 47.300 Hogares
De los cuales el 21,26% que representa 10.055 hogares de la demanda se concentra en el nivel socioeconómico medio. JUSTIFICACIÓN Dado que en los antecedentes se evidencia: El sector de la construcción tiene un crecimiento estable.
El área en que se prevé construir la urbanización está en constante desarrollo tanto social como económico
Uno de los sectores con mayor plusvalía en la actualidad
Existe un déficit habitacional de un cuarto de millón de viviendas
El segmento medio es uno de los segmentos más interesados en adquirir una casa propia.
Los bancos han dado mejores facilidades de crédito hipotecario
Creación del Banco del IESS Son estas razones por las
cuales se justifica plenamente
la realización de un estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario reutilizando contenedores desechados para la adecuación de viviendas IDEA DEL
NEGOCIO Construcción de casas mediante la adecuación de contenedores como su principal materia prima dentro de un ambiente seguro cómodo y accesible, que brinda una urbanización, dirigida a la clase media buscando satisfacer su necesidad de vivienda propia.
OBJETIVOS Realizar el estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario reutilizando contenedores desechados para la adecuación de viviendas dirigidas al nivel socio-económico medio. Analizar el sector inmobiliario en la Ciudad de Guayaquil.
Estimar una demanda potencial de las casas contenedores.
Buscar la viabilidad operativa para la correcta elaboración de las casas-contenedores.
Demostrar la viabilidad financiera del proyecto . INMOGREEN S.A. “Somos una empresa inmobiliaria innovadora que utiliza como materia prima materiales desechados reutilizándolos y transformándolos en casas para el segmento medio” “Consolidarnos en el mercado ecuatoriano como una opción diferente a considerar al momento de adquirir una vivienda en un lapso de cinco años; además ser reconocidos por nuestros proyectos utilizando materiales de construcción no tradicionales o desechados en otras propuestas inmobiliarias para estudiantes, oficinas, entre otros.” Responsabilidad
Conciencia ecológica
Compromiso
Honestidad
Confianza
Cumplimiento INVESTIGACIÓN
DE MERCADO Investigar el nivel de aceptación de casas contenedores en el segmento medio de los habitantes de Guayaquil.
Conocer la competencia directa e indirecta.
Averiguar los gustos y preferencias del segmento medio con respecto a una casa y sus características.
Indagar el precio que estarían dispuestos a pagar por casas-contenedores. Investigación
Cuantitativa Investigación
Cualitativa ANÁLISIS DE
MACROAMBIENTE Análisis
PEST Dado el notable crecimiento de proyectos inmobiliarios, el Gobierno ha establecido políticas económicas con créditos más accesibles a las constructoras

Se otorgan con mayor facilidad créditos hipotecarios a las personas interesadas en comprar su casa propia

Municipio de Daule y Samborondón ha realizado mejoras en el procedimiento de obtención de permisos de construcción Crecimiento del PIB y Variación Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaborado por: Las Autoras. El BIESS ha otorgado 1.200 millones de dólares en créditos hipotecarios.

Se estima que benefician a 32.000 familias sin casa propia, de las cuales el 91% han comprado su primera casa.

Hay mayor acceso a créditos de montos aceptables para las personas de segmento medio-típico Se estima que existe un déficit habitacional de 800.000 viviendas a nivel nacional

Los hogares están conformados en promedio por 4.5 personas.

La edad promedio interesada en obtener un crédito hipotecario es entre 28 a 36 años.

Matrimonios que ya tienen mínimo de 5 a 7 años.

Tienen máximo dos hijos.

Existe una tendencia ecológica a nivel mundial como consecuencia de la cantidad de desechos que genera el ser humano

Existen nuevos métodos y materiales de construcción que aportan a la eficiencia y rapidez de las obras.

Los programas especializados en construcción como AUTOCAD, permiten a los clientes ver su casa en una dimensión 3D

La transformación de contenedores no requiere de maquinaria sino de mano de obra especializada y calificada Análisis
Porter ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA Competencia Directa Competencia Indirecta Encuesta Constó de 12 preguntas acerca de:
Datos sobre el encuestado.
Interés por adquirir una vivienda propia.
Características que busca en la vivienda.

Se presentó una foto de una casa-contenedor. RESULTADOS DE
LA ENCUESTA Grupo Focal Fue conformado por 6 personas que cumplían los siguientes requisitos:

Segmento socio-económico medio típico.
Ingresos aproximadamente de $1.000 por hogar.
Cuentan con vehículo propio.
Su siguiente paso es adquirir su vivienda propia. Resultados del Grupo Focal Una casa contenedor puede pasar por una casa de cemento, lo que va a variar es el diseño.

Las necesidades comunes entre los participantes en cuanto a la infraestructura es que prefieren que sus casas tengan de 2 a 3 cuartos, sala, cocina, patio, garaje, lavandería y un cuarto adicional sea éste para uso de bodega, oficina u algún otro

Lo que les gustaría encontrar en una urbanización era un parque, piscina, canchas y áreas verdes

Al momento de considerar precios por una vivienda nos dijeron que dependía del sector donde esté ubicada la casa Los factores importantes para adquirir una vivienda:
Primer lugar: Seguridad
Segundo lugar: Tranquilidad
Tercer lugar: Áreas verdes

Las ciudadelas cerradas les podía brindar esas características. Se pierde el concepto tradicional de casa de cemento pero estarían dispuestos a adaptarse a nuevas propuestas de construcción.

Sí tomarían en cuenta la parte ecológica. ENTREVISTA A
PROFUNDIDAD Ingeniero Ricardo Durán.

Arquitecta Ildelira Camba.

Ingeniero Carlos Arredondo. Hay dos tipos de contenedores, el de 20 y 40 pies.
Los precios aproximados de contenedores usados:
20 pies: entre $1100 y $1800
40 pies: entre $2200 y $3000
En Ecuador, los contenedores fuera de circulación, se utilizan para oficinas, baños o vestuarios para obreros en construcciones.
Hay poca disponibilidad de contenedores fuera de circulación en Ecuador.
Debido a la costumbre de utilizar bloque y cemento, hay el paradigma de que sólo con esos materiales se puede construir una vivienda.
Existe una demanda en busca de alternativas de vivienda para poder tener su casa propia. SEGMENTACIÓN Segmentación demográfica: Hogares del NSE medio típico con 4 integrantes en su familia

Segmentación geográfica: Hogares conformados por personas que habitan en el Guayas.

Segmentación por comportamiento: Interesados en adquirir una vivienda, que actualmente viven en una casa alquilada, propia o familiar, y en la que 2 integrantes de la familia trabajan. Segmentación psicográfica: Este segmento, generalmente, ya cuenta con su carro propio y con un trabajo estable por lo que considera que su siguiente meta es adquirir su casa propia. Buscan tener un mejor estilo de vida para ellos y su familia.

Segmentación por beneficios: Consideran como factores importantes a considerar al momento de adquirir su vivienda la seguridad, la tranquilidad y las áreas verdes. MERCADO META Elaborado por: Las Autoras. RESULTADOS DE LA ENTREVISTA INTRODUCCIÓN *http://www.biess.fin.ec/index.php?option=com_content&view=article&id=93:mas-de-un-millon-de-ciudadanos-son-sujetos-de-credito-hipotecario-del-biess&catid=7:boletines-de-prensa&Itemid=136 Gridcon Consultores “Datos de demanda Inmobiliaria” – 2003 http://www.gridcon.com/investigaciones/ver_articulo.php?id=7 POSICIONAMIENTO DE MERCADO “La primera urbanización ecológica que te transporta fuera de la ciudad, a un lugar diseñado para una vida saludable y de trabajo que está en contacto con la naturaleza en el que encontrarán tranquilidad ya que su crecimiento será controlado y habrá un límite de población¨. Ya que el mercado meta busca: SEGURIDAD TRANQUILIDAD ÁREAS
VERDES + + Ventaja Competitiva Nueva propuesta de construcción Aporta al medio ambiente Pionero en explotar el concepto de ecológico al sector inmobiliario (Con una estructura metálica antisísmica y un centro urbano diseñado para una vida saludable y de trabajo) Crecimiento controlado y límite de población Ofrece un 26,52% de áreas verdes! (Otras urbanizaciones tienen un promedio de 10% a 12%) (Fomentará el reciclaje y el cultivo de frutas y vegetales) Lograr posicionar el concepto ecológico de la urbanización en la Demanda Potencial Calificada dentro de 6 meses.

Utilizar el concepto innovador de viviendas como parte de la valoración de precio/beneficio justificando su precio.

Alcanzar el 15% de ventas del proyecto durante los primeros 6 meses OBJETIVOS PLANTEADOS A PARTIR DEL FODA: ESTRATEGIAS DE MERCADEO OBJETIVO: Lograr posicionar el concepto ecológico de la urbanización en la Demanda Potencial Calificada dentro de 6 meses.

ESTRATEGIA: Comunicar de manera efectiva el diseño de la urbanización y la estrategia de promoción utilizando el concepto ecológico. OBJETIVO: Utilizar la valoración de precio/beneficio.

ESTRATEGIA: Impulsar la relación del precio por metro cuadrado vs. el tamaño de la casa. OBJETIVO: Alcanzar el 15% de ventas del proyecto durante los primeros 6 meses.

ESTRATEGIA: Captación del mercado meta a través de promoción de ventas en las islas de información y obtención de base de datos en ferias inmobiliarias. MARKETING MIX PRODUCTO PRECIO CANALES DE DISTRIBUCIÓN PROMOCIÓN URBANIZACIÓN Garita
Comunica el concepto de ecológico.
Materiales: bambú gigante y diferentes tonos de verde y tierra asemejando colores de la naturaleza y creando armonía en su diseño. VILLAS Área de construcción: 145 mts2.
Número de plantas: 2
Conformado por: 3 dormitorios, 2 baños, sala, comedor, cocina, lavandería, garaje, patio y balcón.
Número de viviendas a construir: 134 (57 en la Primera etapa y 77 en la Segunda Etapa) Área de construcción: 145 mts2.
Número de plantas: 2.
Conformado por: 3 dormitorios, 1 estudio, 2 baños, sala, comedor, cocina, lavandería, garaje, patio y balcón.
Número de viviendas a construir: 201 (85 en la primera etapa y 116 en la segunda etapa). Contará con piscina, una cancha multiuso y un parque con juegos de niños.
Parque con obstáculos y recorridos hechos con madera, llantas y materiales reciclados. Destinado un 26,52% de espacios para áreas verdes.
Sensación de contacto con la naturaleza.
No solo espacios decorativos - se considera poner en su mayoría árboles frutales. Se cultivarán frutos y vegetales de ambientes tropicales.
A cargo del grupo de jardineros de la ciudadela.
Proyecto autosustentable.
Realizarán actividades educativas para las familias. Actividades de aprendizaje para padres e hijos.
Creación de abono con basura orgánica para las diferentes plantas. Venta de los diferentes productos que se cultivarán en el huerto.
Precios bajos.
Satisfacción a los padres e hijos.
Se comunicará 3 días antes de cada domingo.
Seran hasta el medio día. Un espacio de almacenamiento para vidrio, cartón y papel.
Incentivar y conscientizar acerca de reciclar y cumplir con nuestra promesa de marca de ser una urbanización ecológica.
Se venderá lo reciclado.
Fondos para disminuir las cuentas comunales de la urbanización. Área Social MODELO: TULIPAN MODELO: VIOLETA Áreas Verdes Huerto Actividades en el huerto Mercadito Reciclaje MARCA Movimiento urbanístico en el cual “una ciudad jardín es un centro urbano diseñado para una vida saludable y de trabajo; tendrá un tamaño que haga posible una vida social a plenitud, no debe ser muy grande, su crecimiento será controlado y habrá un límite de población.”

Utilizando este concepto como parte de nuestra visión, la urbanización busca minimizar el impacto ambiental y maximizar las áreas verdes dentro de la misma por lo tanto se escogió “CIUDAD JARDIN” como nombre de la urbanización. Tomando en cuenta el segmento de mercado y que el producto que van a adquirir es una casa se utilizarán las siguientes estrategias:

La estrategia de valor-beneficio.
Precio por debajo del mercado.

• MODELO: TULIPAN
Área de construcción: 145 mts2
Precio: $65.000

• MODELO: VIOLETA
Área de construcción: 145 mts2
Precio: $65.000 El terreno de la urbanización tendrá una oficina hecha de contenedor, la cual contará con un área de atención al cliente, una oficina de cobranzas, gerencia general y gerencia de ventas. Página web
Redes Sociales
Mails a base de datos con link a nuestra página web. Medios Digitales: Auspiciantes en actividades ecológicas
" La Inauguración de la primera piedra "
Publirreportajes en LA REVISTA y SEMANA Relaciones Públicas: Stand en ferias como: HABITAT, CONSTRUYE, Feria de Durán y en la CIMA.
Islas en Mall del Sol y City Mall
Activación en parqueadero Mall del Sol Promoción de ventas: Clasificados de El Universo y Expreso 1 veces por semana.
Dos vallas informativas cerca de la urbanización.
Valla en la Avenida Las Aguas. Publicidad: LOGO Y SLOGAN Ubicación: Km. 14 Vía Samborondón en la “T” de Daule.
Tamano: 130.000 mts2. Luego de realizado el método Brown-Gibson, el siguiente terreno cumple con los criterios de decisión que busca el proyecto, por lo tanto es el más optimo con 3,85 sobre 5 puntos. A continuación las características del Terreno #3

Dirección:    km 14 vía Samborondón
Parroquia:     La Aurora
Cantón:        Daule
Provincia:    Guayas CAPACIDAD INSTALADA
DE FABRICACIÓN El total del terreno son 130,000.00 metros cuadrados.

Area útil para la venta (42,91%) representados:
Area de viviendas (40,45%)
Area comercial (2,46%)
Lo que representa la fabricación de un máximo de 142 casas en la primera etapa y 193 casas en la segunda etapa. En la siguiente tabla muestra todos los modelos de viviendas que se construirán a lo largo del proyecto. DISEÑO DE LA URBANIZACIÓN Y VIVIENDAS URBANIZACIÓN
Como se detalla anteriormente, la urbanización estará compuesta por 335 viviendas, 10 locales comerciales y áreas sociales, que se distribuyen de la siguiente manera: El proyecto contará con dos modelos de fachadas (Tulipan y Violeta), que estarán distribuidas de acuerdo a las necesidades de los hogares que son de 3 dormitorios, sala, comedor, cocina, baños, garaje, patio y estudio, obtenidos de los resultados del estudio de mercado. VIVIENDA Modelo TULIPAN Área de construcción: 145 mts2
Número de plantas: 2
Conformado por: 3 dormitorios, 2 baño, sala, comedor, cocina, lavandería, garaje, patio y balcón. Área de construcción: 145 mts2
Número de plantas: 2
Conformado por: 3 dormitorios, 1 estudio, 2 baños, sala, comedor, cocina, lavandería, garaje, patio y balcón. Modelo VIOLETA PROCESO DE ENSAMBLAJE DE UNA CASA-CONTENEDOR VIDA ÚTIL DEL PROYECTO El proyecto CIUDAD JARDIN contempla la venta de 335 viviendas y 3.199,85 metros cuadrados para áreas comerciales ubicadas en la parte frontal de la urbanización, un proyecto a ser desarrollado en un término de 5 años, teniendo un horizonte de evaluación del proyecto de 5 años. La empresa Consult Marketing Solutions de Santiago Cuesta realizó una encuesta en diciembre del 2010, a 30.140 hogares en las 24 provincias del país
Fuente: http://www.hoy.com.ec/noticias-ecuador/inseguridad-y-el-desempleo-principal-preocupacion-de-los-ecuatorianos-450000.html Organigrama Elaborado por: las autoras Conclusiones Las urbanizaciones con mayor participación en el mercado por casas entregadas son las urbanizaciones: La Joya y Villa Club, las cuales por el precio son competencia directa.
El rango de precios de las casas es de $50.000 a $150.000 y tienen aproximadamente entre 50 mts2 a 170mts2
La mayoría están ubicadas vía a Samborondón y todas son de cemento. ANÁLISIS DEL MICROAMBIENTE El cuestionario se realizó entre el 16 al 27 de Mayo del presente año, a 371 personas que representan a hogares del segmento medio en diferentes sectores del norte de la ciudad (Alborada, Garzota, entre otros) •Las tres cuartas partes de la muestra no poseen casa propia.

•Dentro de la muestra, el 42% de las personas viven con sus esposo/a e hijos
Por otro lado el 32% vive con parientes y el 24% vive con sus padres

•El 63% de los encuestados dieron como resultado que dos personas en su casa trabajan
•El 79% convino en que estarían dispuestos en adquirir este tipo de viviendas, luego de presentar la imagen y dar explicación del concepto de “casa-contenedor”,

•El 55% estaría dispuesto a pagar entre $56,000 a $65,000

•Los factores que toman en cuenta este segmento al momento de adquirir una vivienda son:
1. Seguridad
2. Tranquilidad
3. Áreas de esparcimiento y recreación
4. Vista a zonas verdes
5. Cercanía a Av. Principales
6. Cercanía al trabajo.

• Al 44% de las personas encuestadas les gustaría vivir en el sector de Samborondón

• La mayoría de los encuestados respondieron que conocen el concepto ecológico

• Se obtuvo como resultado, que un 65% de las personas realizan alguna actividad amigable con el medio ambiente

•El 47% de las personas de las personas encuestadas perciben entre $1001 a $1501
ANÁLISIS FINANCIERO Activos Fijos Islas Comerciales Activo Diferido Capital de Trabajo Pre-operativo Construcción Viviendas Cronograma de Inversiones El costo total de la planta baja y alta da como resultado $26.967,01 Punto
de Equilibrio Liquidez VAN TIR ROE ROA Eficiencia Apalancamiento Rotación F O D A •Innovación en el proceso constructivo.
•Mejor precio por metro cuadrado de construcción de la competencia.
•Fomenta el concepto ecológico brindando beneficios ambientales y económicos para los residentes.
•Menor tiempo de construcción de viviendas del mercado.
•Aprendizaje acerca del reciclaje y el cultivo de frutas y vegetales para los residentes
•Ubicación del terreno con alta plusvalía
•La TIR del proyecto es del 16% comparada con la TMAR MIXTA de 9,38% que tendría de rendimiento el dinero en una entidad financiera

•Conciencia ambiental en el sector urbanístico.
•Uso de construcción con contenedores en otros proyectos inmobiliarios.
•Crecimiento de los proyectos inmobiliarios.
•El aumento de la preocupación por el reciclaje.
•Crecimiento de la población.
•Brindar una opción más económica de vivienda.
•Aumento de créditos hipotecarios a través del BIESS
• Resistencia por parte de los consumidores hacia un nuevo concepto de construcción de viviendas.
• Poca trayectoria de la compañía en el sector urbanístico.
• Alta inversión económica.
• Bajo desarrollo de la cultura de reciclaje en el Guayas
• Entrada de competidores con mayor experiencia en la construcción de viviendas con contenedores.
• Disponibilidad de contenedores.
• Alta oferta urbanística dirigida al segmento medio
• El aumento urbanístico en el sector de Samborondón
• Inestabilidad económica del país
• Inestabilidad de oferta de materia prima.
Plan de Contingencia Se contactará a CORPORATIVO ORE LOGISTIC SAC
Transportación $750.00
Tiempo de entrega 3 días Conclusiones - La ubicación del terreno es un factor importante para tomar en cuenta al momento de definir el segmento y el precio ya que influye al momento de la compra de las personas interesadas - Es necesario realizar una optimización de los recursos ya que en el caso del terreno existen áreas vendibles y no vendibles que incrementan los costos de urbanización en cada lote -En nuestro estudio de factibilidad, es muy importante utilizar economías de escala ya que mientras más casas se puedan construir más se dispersa el costo de construcción y urbanización de cada lote -Es necesario tomar en cuenta que, no existe aún un reglamento claro sobre el uso de contenedores nacionalizados en Ecuador; se encuentra en trámite, lo cual representa una barrera para importar contenedores que están fuera de circulación a empresas extranjeras - La estrategia de marketing aplicada al proyecto se enfoca en llegar al segmento meta a través de diferentes medios no masivos y la aplicación de nuevas tácticas como lo son el BTL, ferias inmobiliarias, show, entre otros -La TIR del proyecto en el flujo de efectivo es del 16%, mientras que la TMAR Mixta es del 9,38%, lo cual quiere decir que mayor rendimiento tiene el dinero en este proyecto que estando en cualquier entidad financiera -La idea de utilizar contenedores se puede aplicar en diferentes proyectos como departamentos para estudiantes, recurso publicitario, entre otros, que podrían desarrollar nuevas tendencias y aportan el medio ambiente Recomendaciones - Se debe realizar un marco legal que regule la nacionalización de los contenedores ya que es un impedimento para poder tener de otros países recursos, en el caso de INMOGREEN, materia prima. - La población ecuatoriana debería tomar en cuenta que existen materiales alternativos de construcción que son tan resistentes como el cemento y pueden aportar un mayor beneficio tanto a la naturaleza como a ellos mismos. - Realizar investigaciones acerca de nuevos nichos de mercado que puedan utilizar contenedores para su construcción. - Realizar acuerdos con Bancos privados que financien con características preferenciales y especiales las viviendas a través de créditos hipotecarios. - Realizar una garantía de hipoteca abierta con el BIESS en el caso que se requiera nuevos créditos para realizar otros proyectos. 20,89 $3’689,489.75 16% 9% 8% 12% 17% COMPONENTES A ADQUIRIRSE Y SERVICIOS A CONTRATARSE Las empresas que van a proveer los contenedores a INMOGREEN S.A. serán los siguientes:
EC CARGO S.A. 280 contenedores
LANPORT S.A. 184 contenedores
MULTICONTI S.A. 350 contenedores
TERMOCONST S.A. 201 contenedores ESPACIOS COMERCIALES, empresa Ecuatoriana especializada en Casas - contenedores por más de 5 años, estará a cargo de realizar la capacitación (know-how) a la empresa constructora para la implantación de las viviendas.

GALO SALAZAR & ASOCIADOS S.A. que estará a cargo de la construcción de la urbanización y de las viviendas, por lo cual se pagará el 40% para empezar la obra y el 60% con pagos por fases de obras terminadas. INMOGREEN S.A. como promotora inmobiliaria y dueña del terreno, estará a cargo de administración, asesoría técnica y el área comercial, por lo que recibirá una comisión de acuerdo a las ventas de las viviendas: administración 2.5% y ventas 3.5%.
PROGRAMACIÓN DE ABASTECIMIENTO Se iniciará la construcción de la urbanización después de tres meses de pre operación
El proceso de ventas de las viviendas comenzará de inmediato
Una vez que el cliente se encuentre con el crédito aprobado o pago del valor total de la vivienda se procederá al equipamiento de acabados. GRACIAS MARKETING Y OPERACIONES Crecimiento promedio del PIB 3,57%
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