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COMPRA E VENDA

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by

Igor Britto

on 7 February 2015

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Transcript of COMPRA E VENDA

Transferência de Propriedade
Art. 1.226. Os
direitos
reais
sobre
coisas móveis
, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,

se
adquirem
com a
tradição
.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Bilateralidade
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
COMPRA E VENDA
Natureza Obrigacional
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
ELEMENTOS
Art. 1.227. Os
direitos reais
sobre
imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório
de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua
a ser havido como
dono do imóvel
.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição
o comprador
cair em insolvência
,
poderá o
vendedor
sobrestar na entrega da coisa
, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
O
Banco Bamerindus S.A
levou a leilão um apartmento que, aparentemente, perterncia ao seu acervo patrimonial. Um casal arrematou esse imóvel, e acreditando na normalidade da
compra
tentou registrar a
aquisição
do apartamento no cartório de registro competente. Descobriram que o bem não estava registrado em nome do Banco , mas sim dos proprietários anteriores. Sem poder registrar a transferência do imóvel para o seu nome, pretendem demandar contra o Banco para ver resolvido o problema.
E aí Dr(a).? Você é @ advogad@ procurad@.
obrigação de dar coisa certa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER
. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO PÚBLICO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LEVADA A REGISTRO PELOS AUTORES. NEGATIVA DO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. VENDEDOR QUE NÃO TEM A TITULARIDADE DEFINITIVA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PARA DETERMINAR AO VENDEDOR A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL EM SEU NOME, A FIM DE PERMITIR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE AOS COMPRADORES. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
TJPR - AC 4296702_2009

Por meio de contrato firmado, uma pessoa
vende para outra um imóvel
.
O comprador paga o preço.
O vendedor
ao invés de proceder a transferência definitiva do bem
, vende para
terceira pessoa
, que por sua vez
paga o preço e realiza o registro
da aquisição no cartório competente, tornando-se legítima proprietária.
Como resolver o problema para o primeiro comprador
??
DIREITO OBRIGACIONAL. DEMANDA COMINATÓRIA OBJETIVANDO A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR INTERMÉDIO DE PRÉ-CONTRATO COMPROVADO E INTEGRALMENTE QUITADO (ART. 320 CC). BEM ALIENADO A TERCEIRO PRESUMIDAMENTE DE BOA-FÉ, CONFORME REGISTRADO NA MATRÍCULA (ART. 1.245, CC). RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA PARA LANÇAR AUTOR E DEMANDADO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO PREÇO ADIMPLIDO A TEMPO E MODO PELO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA QUE FEZ JUSTIÇA ÀS PARTES. APELO DESPROVIDO. TJSC - AC 2013.0022109
Sinalagma
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a '
uma das partes'
contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, '
pode a outra'
recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.
Onerosidade

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela
evicção.
Art. 441. A coisa recebida em virtude de
contrato comutativo
pode ser enjeitada por
vícios ou defeitos ocultos,
que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
coisa
preço
consentimento
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.

Art. 483
. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou
futura.

Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório.
Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.

Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada.

Um produtor rural de soja combina com um grande comprador a venda futura de safra de soja, combinando o preço certo do dia da contratação. Mas após início da produção uma praga terrível atinge a produção encarecendo demais o custo para o produtor que teve que aumentar significativamente o uso de fungicidas caros. O preço acordado passou a ser irrisório perto do custo que ele teve.

Ou então por razões econômicas mundiais ocorre um absurdo aumento do valor da soja no mercado mundial, tornando irrisório o preço combinado.

Dá para o produtor alegar onerosidade excessiva para o vendedor e vantagem econômica exagerada para o comprador??
Estudo de Caso
Uma
senhora procura
uma
empresa de produção e comercialização de móveis
modulados (produzidos por encomenda, nas medidas solicitadas pelo cliente).
Combinam as especificações do produto, o preço, a forma de pagamento
(uma entrada de 30% do valor, e o restante parcelado em diversas vezes),
e o prazo de entrega e instalação
dos móveis.
Após início dos pagamentos
das parcelas, a compradora nota um
atraso significativo na entrega dos móveis
.
Ela pode suspender os pagamentos enquanto não for entregue o bem?
Uma empresa contratou outra para
produção, venda e instalação de ventanas para fechamento de varanda
em sua sede. Pelo contrato, a
compradora adiantaria 60% do preço
, e pagaria o restante após dois meses. O
prazo de entrega
e instalação foi combinado para três meses após contratação. Antes da data de pagamento da segunda parte, e ainda antes da data de entrega do produto, foi
noticiado na imprensa que vários outros compradores estavam reclamando dos atrasos da vendedora
, e que seus funcionários estavam cobrando judicialmente salários atrasados.
A compradora poderá suspender os pagamentos enquanto não tiver garantia de que o contrato será cumprido?
BEM MÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - SUSTAÇÃO DOS CHEQUES DADOS COMO PAGAMENTO - AGRESSÃO NO ESTABELECIMENTO EM QUE HOUVE A VENDA - DANO MORAL -CABIMENTO - RECURSO NÃO PROVIDO. Restando comprovado o inadimplemento contratual, a sustação do protesto dos cheques ofertados como pagamento foi corretamente decretada pela sentença recorrida. Os danos morais também são evidentes, vez que os compradores acabaram sendo agredidos por funcionários da empresa quando se queixavam justamente da demora na entrega.
TJSP - APL 992070583772 SP - 16/08/2010.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE TÍTULOS DE CRÉDITO, PRECEDIDA DE MEDIDA CAUTELAR DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO - ALEGAÇÃO DE ATRASOS NA ENTREGA DA MERCADORIA - PROVA DOCUMENTAL QUE EVIDENCIA REGULARIDADE DO TRANSPORTE E OBSERVÂNCIA DO PRAZO DE ENTREGA - DUPLICATA ACOMPANHADA DE CONHECIMENTOS DE TRANSPORTE ASSINADOS PELA DEVEDORA, SEM RESSALVAS - DOCUMENTOS QUE DEMONSTRAM A VALIDADE DOS TÍTULOS SACADOS.
TJSP - APL 992050304479 -04/08/2010
DIREITO EMPRESARIAL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE COISA FUTURA (SOJA). TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA.INAPLICABILIDADE. 1. Contratos empresariais não devem ser tratados da mesma forma quecontratos cíveis em geral ou contratos de consumo. Nestes admite-seo dirigismo contratual. Naqueles devem prevalecer os princípios daautonomia da vontade e da força obrigatória das avenças. 2. Direito Civil e Direito Empresarial, ainda que ramos do DireitoPrivado, submetem-se a regras e princípios próprios. O fato de oCódigo Civil de 2002 ter submetido os contratos cíveis eempresariais às mesmas regras gerais não significa que estescontratos sejam essencialmente iguais. 3. O caso dos autos tem peculiaridades que impedem a aplicação dateoria da imprevisão, de que trata o art. 478 do CC/2002 : (i) oscontratos em discussão não são de execução continuada ou diferida,mas contratos de compra e venda de coisa futura, a preço fixo, (ii) a alta do preço da soja não tornou a prestação de uma das partesexcessivamente onerosa, mas apenas reduziu o lucro esperado peloprodutor rural e (iii) a variação cambial que alterou a cotação dasoja não configurou um acontecimento extraordinário e imprevisível,porque ambas as partes contratantes conhecem o mercado em que atuam,pois são profissionais do ramo e sabem que tais flutuações sãopossíveis.5. Recurso especial conhecido e provido.
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 936741 GO 2007/0065852-6
Ementa: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COISA MÓVEL - COMPRA E VENDA DE SOJA - PREÇO FIXO - ENTREGA FUTURA - ELEVAÇÃO DO PREÇO DA SACA DE SOJA NO MERCADO EXTERNO E INTERNO -ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O PRODUTOR E VANTAGEM ECONÔMICA EXAGERADA DO COMPRADOR -DESCABIMENTO - RISCO INERENTE AO NEGÓCIO - IMPREVISÃO NÃO CARATERIZADA - COMPRA E VENDA - ART. 482 DO CC -NEGÓCIO APERFEIÇOADO - ENTREGA DIFERIDA PARA O ANO SEGUINTE AO DA CONTRATAÇÃO - VALIDADE - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NESSE MESMO SENTIDO -SUCUMBÊNCIA - ARBITRAMENTO ART. 20 , § 4', DO CPC - SENTENÇA - IMPROCEDÊNCIA - DESCONSIDERAÇÃO DO VALOR DO BEM DE VIDA EM DISPUTA - REFORMA PARCIAL PARA ELEVAR A HONORÁRIA SUCUMBENCIAL PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). Nesse tipo de negócio, compra e venda de soja a preço futuro, a álea é ínsita, porquanto é sabido que o preço será determinado pelas condições de mercado, na época da tradição da mercadoria, acima ou abaixo do preço especulado no momento da celebração do negócio. Não há, portanto, imprevisão, porque o risco é inerente a esse tipo de negócio. O Superior Tribunal de Justiça, já se pronunciou acerca do problema aqui trazido e tem repelido as alegações de onerosidade excessiva e desequilíbrio financeiro do contrato.
TJ-SP - Apelação APL 992060389370 SP - 30/07/2010
Venda por Amostra
Boa-Fé
=

transparência
,
confiança, lealdade
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único.
Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
C.DC

Da Oferta
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Art. 35, CDC - Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Venda
ad mensuram/
ad corpus
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada
não exceder de um vigésimo
da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de
provar que,
em tais circunstâncias,
não teria realizado o negócio.
Uma empresa construtora e imobiliária de Brasília registrava nos seus contratos de adesão de venda de imóveis uma cláusula determinando que os compradores não poderiam reclamar se houvesse diferença inferior a 5% entre o tamanho do imóvel e as dimensões descritas no contrato.
A referida cláusula poderá ser considerada abusiva?
Estudo de Caso
STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 436853 DF 2002/0056031-0
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como
coisa certa e discriminada,
tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a
venda ad corpus
.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
- estipulado por 3º indicado pelas partes;
- determinado por taxa de mercado ou pela bolsa
de um dia e lugar escolhido;
- determinado por um índice ou qualquer
parâmetro definido pelas partes.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Um produtor rural de soja combina com um grande comprador a venda futura de sua safra, combinando que o preço seria o correspondente ao da cotação da soja na Bolsa de Chicago do dia da entrega da safra. Em decorrência de uma superprodução naquele ano, no dia estipulado para apuração do preço, a cotação da soja despenca no mundo todo. O valor da commodity é apurado na ocasião em 30% a menos do que o esperado pelo vendedor, e essa diferença corresponde a todo o lucro que ele programou auferir.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a
escritura pública é essencial
à validade dos
negócios jurídicos que visem
à constituição,
transferência,
modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis
de
valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País.
R$ 835,00 (Sta. Catarina) x 30 = R$ 25.050,00
Responsabilidade pelos riscos da coisa
Art. 234. Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder,
sem culpa do devedor,
antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda
resultar de culpa do devedor
, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos.
Art. 235. Deteriorada a coisa,
não sendo o devedor culpado
, poderá o credor resolver a obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu preço o valor que perdeu.
Art. 236.
Sendo culpado o devedo
r, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a coisa no estado em que se acha, com direito a reclamar, em um ou em outro caso, indenização das perdas e danos.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
José Maria ajuizou ação em face de João Bosco afirmando que vendeu para este um veículo. Alega que apresentou o bem ao comprador, combinaram o preço e a forma de pagamento a vista. Segue narrando que João Bosco não estava com o dinheiro no momento, e que, como não sabia dirigir, pediu a um amigo que o acompanhava para conduzir o veículo até sua casa onde entregaria o valor ao vendedor. Afirma que os três estavam no veículo em direção à casa do comprador, sob a condução do seu amigo, quando o veículo colidiu com um caminhão. Alega por fim o autor que o comprador desistiu da compra, e que teve que arcar com todos os prejuízos do bem e do acidente. João Bosco em sua defesa alega que no momento do acidente estavam fazendo um test drive no veículo, e que seu amigo o acompanhava por ser perito no assunto. Durante a experimentação os freios do veículo falharam ocorrendo o acidente. Alega que não tem nenhuma obrigação de pagar o preço combinado e nem de responder pelo acidente.

Estudo de Caso
TJ-SP - Apelação APL 992090479911 SP, publicação: 31/03/2010
Ementa: BEM MÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO CONDENATÓRIO. COMPRA DE VENDA DE VEÍCULO.ALEGAÇÃO DO AUTOR DE QUE JÁ HAVIA SIDO REALIZADA A TRADIÇÃO. PROVA DOS AUTOS NO SENTIDO DE QUE AS PARTES REALIZAVAM TEST DRIVE NO AUTOMÓVEL ANTES DO APERFEIÇOAMENTO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DA COISA PELO VENDEDOR E PAGAMENTO DO PREÇO PELO COMPRADOR.SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.RECURSO IMPROVIDO. A compra e venda do bem móvel se aperfeiçoa com a entrega do bem pelo vendedor e o pagamento do preço pelo comprador.Tendo isto em conta, é possível constatar que a tradição ainda não havia se operado. Tudo nos autos leva a crer que estava sendo realizado um "test drive" no bem a ser adquirido. No contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (artigo 481 do CC/2002 ). O automóvel ainda não havia sido entregue ao pretenso comprador, que de outra banda também não havia realizado o pagamento Deste modo, a compra e venda não se aperfeiçoou, sendo de rigor a improcedência da ação.BEM MÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO CONDENATÓRIO. COMPRA DE VENDA DE VEÍCULO.AUSÊNCIA DE ENTREGA DA COISA PELO VENDEDOR E PAGAMENTO DO PREÇO PELO COMPRADOR. PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO DE DANOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. No momento do acidente, o automóvel era conduzido por terceiro que não pode ser tido como empregado ou preposto do réu, razão pela qual, maplicável o disposto no artigo 932 , III , do CC . Além disso, o dever de reparar danos pressupõe culpa do condutor do veículo. Emerge dos autos a suspeita de que o acidente ocorreu por falha mecânica. Ademais, o então condutor não é parte nesta demanda, de modo que eventual pedido de reparação deve ser objeto de medida apropriada.
LEGITIMIDADE PARA VENDA
legítima:
parte do patrimônio de uma pessoa que o C.C reserva aos herdeiros.
art. 1.789
Havendo herdeiros necessários, o
testador
só poderá dispor da
metade
da herança.
art. 549
Nula é também a
doação
quanto à
parte que exceder
à de que o doador, no momento da liberalidade,
poderia dispor em testamento
.
Art. 496.
É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
2 anos (art. 179)
dispensa (§ único)
separação de bens
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
não transfere a
propriedade !

reciprocidade
Ronaldo "comprou" um imóvel da Sra. Maria. Na assinatura do contrato particular pagou metade do valor, conforme combinado.

Na lavratura da escritura de compra e venda, descobriu que o imóvel estava registrado ainda em nome do falecido marido da Sra. Maria.

Ronaldo esperou muito tempo até a vendedora regularizar o registro do imóvel em seu nome.

Agora, a Sra. Maria está exigindo que o restante do valor seja reajustado, porque com o passar do tempo, o imóvel valorizou. Caso contrário, rescindirá o contrato particular e devolverá o valor pago por Ronaldo.

Ele quer o imóvel, e acredita que a Sra. Maria deseja vender o imóvel para outras pessoas por um preço maior.
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