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A Renda do Solo Urbano: Hipóteses de Explicação de seu Papel

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Camila Tuyama

on 10 December 2014

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Transcript of A Renda do Solo Urbano: Hipóteses de Explicação de seu Papel

A Renda do Solo Urbano: Hipóteses de Explicação de seu Papel na Evolução da Cidade
Suely F. N. Gonzales
Os problemas urbanos devidos à desqualificação ou a má distribuição são provenientes do
crescimento
, movimento, dos centros urbanos
-
Expansão urbana
, através de parcelamentos
periféricos
de baixa densidade e assentamentos rarefeitos
- Processo permanente de substituições de
usos e funções, deteriorização ou renovação
das edificações ou ações
urbanísticas
- Dificuldade na distibuição de
infra-estrutura

e dos
serviços urbanos
de caráter
coletivo
Especulação
O solo urbano
O valor do solo urbano está intimamente ligado a qualificação que lhe é dado, pelo
Poder Público
(arruamentos, infra-estrutura de redes de água, luz, esgotos, etc) e o trabalho

privado
que lá é realizado (correções topográficas, drenagens, arborização...).
Os preços dos terrenos urbanos apresentam diferenças segundo sua
localização, qualificação
, mas também em relação a sua "
produtividade
", na qual se analisa dados como
gabarito
permitido,
densidades

máximas e os padrões utilizados na área.
A renda no solo agrícola
Renda Fundiária (RF):
lucro extraordinário, suplementar (
excedente
), que advém de melhores condições de produção .
RA
Renda Absoluta (RA):
é a base de preço dos produtos agrícolas que se calcula no mercado, referente ao valor nas
piores
terras.
Renda Diferencial I (RD-I):
provém do lucro suplementar devido aos niveis diversos de
fertilidade
natural do solo e das
distâncias
de mercado que permitem menores gastos por m².
RD-I
Renda Diferencial II (RD-II):
lucro suplementar devido a um maior número de produção por m² de solo, pela introdução de mais capital na produção.
RD-II
Renda de Monopólio (RM):
quando por
condições excepcionais
, permite-se variações no preço da mercadoria acima do seu valor, com
lucro extra-ordinário
RM
"O solo é mercadoria com um preço e valor comercial determinado. Seu preço é determinado pela Renda Fundiária que ele propicia". Portanto, o preço da terra (P) é determinado de acordo com a renda anual a terra proporciona e de acordo com a taxa de juros que os bancos pagam pelo depósito.
P = 100 x RF /juros
Solo rural - Solo urbano
A produção agrícola/excedente define o preço da terra, porém o mesmo pode-se dizer do solo urbano?
Ocupação cíclica do solo
Ocupação fixa do solo
Alojamentos
Produção
Utilização e aproveitamento do solo levando em conta fertilidade, equipamentos e logistica de distribuição
Tipo, proporção e quantidade dos alojamentos são limitados por determinações administrativas
As rendas do solo urbano e sua variação
Renda Diferencial I (RD-I):
Dois terrenos de mesma área, mesmo alojamento, diferem no seu lucro extraordinário devido a gastos com preparação de terreno, bases da construção, acessibilidade.


Renda Diferencial II (RD-II):
Dois terrenos de igual tamanho, porém um com maior produção por m² (gabarito, afastamento, taxa de ocupação...)
-
zoneamento urbano
Bibliografia:
Gonzales, Suely F. N.
A Renda do Solo Urbano: Hipóteses de Explicação de seu Papel na Evolução da Cidade.
Santos, Carlos Nelson F.
O Uso do Solo e o Município.
3. ed. Rio de Janeiro, IBAM, 1990.
Singer, Paul.
Economia Política da Urbanização.
São Paulo, 1978.
Renda Absoluta (RA):

excedente adquirido a partir dos
piores alojamentos
urbanos em relação ao seu preço de produção

Renda de Monopólio (RM):

ocorre principalmente em cidades em processo de crescimento significativo e está ligado a
raridade do solo urbano, status, localidade, equipamentos, acessibilidades, fonte de renda


"não é o valor da terra que determina a magnitude da renda, mas esta é que determina os preços dos terrenos"
As condições de desenvolvimento da renda do solo urbano
"os preços dos terrenos urbanos são determinados pelas rendas possíveis de auferir através do que é induzido a se construir sobre eles, ao nivel de suas edificações e usos"
Zoneamento
Indução do desenvolvimento
Previsão imobiliária
Os preços de monopólio dos imóveis urbanos:

Condições de mercado

Crescimento demográfico

Interesse e possibilidade de retenção (especulação)
Renda da população
Condições dadas a ascensão dos preços dos imóveis
Introdução
A estruturação do uso do solo urbano
Centro
Elite
Serviços
Especulação - decadência - novo centro - gradiente de valores - área de transição - Estado - especulação
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