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PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO

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by

Cristina Guerra

on 17 June 2015

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PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO
-CGP Art 384-Num.2: (Restablece el inc.5 del artículo 12 de la ley 820 de 2003)= C-731 de 2005: Notificaciones procesales.

-Num. 4º., 5º ,6º , 7º y 8º .

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
-Ley 820 de 2003 arts. 22 y 23.

-Incumplimiento del contrato o de normas legales sobre arrendamiento. Ley 675, Códigos de Policía o normas penales.

-Terminación unilateral Art.22 No. 8 y 9.

-Durante las prorrogas con preaviso escrito de 3 meses e indemnización equivalente a 3 cánones. ( No. 8°). Póliza de garantía.

-Al vencimiento o durante las prorrogas con preaviso escrito de tres meses sin o con indemnización. (No. 9°)

CAUSALES DE TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDADOR
-Código Civil art. 1973 y Ley 820 de 2003 arts. 2° y 3° lo reseñan como contrato consensual, bilateral y oneroso.

-Las formalidades del artículo 3° son importantes como forma de probar el contrato para el evento de una acción judicial.

-Determinación del precio, canon o renta de arrendamiento. Art.18
Reajuste del precio. Comunicación. Art. 20

CARACTERISTICAS Y FORMALIDADES DEL CONTRATO
-Por mutuo acuerdo. Prueba.


-Por parte del arrendador. Arts. 22 y 23.


-Por parte del arrendatario. Arts. 24 y 25.

CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO

Ley 820 de 2003, arts. 24 y 25.
-Por incumplimiento contractual del arrendador.

-Unilateralmente con preaviso escrito de 3 meses e indemnización. No. 4

-Sin indemnización con preaviso de 3 meses al vencimiento. No. 5.

CAUSALES DE TERMINACION POR PARTE DEL ARRENDATARIO
1.Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor a un año.

2.Cuando el inmueble haya de demolerse para una nueva construcción o se requiera desocuparlo para obras de reparación.

3. Por entregarse en cumplimiento de obligaciones de un contrato de compraventa.

4. Cuando el arrendador da por terminado el arrendamiento, siempre y cuando el arrendamiento fuera de mínimo 4 AÑOS de ejecución.(1.5 meses)

-CONTRATO DE -CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA COMERCIAL.
URBANA.

-Ley 820 de 2003 -Art.515 y s.s.
del C.Co
-C.de P.Civil. Art. 424 -CGP Art. 384

-Ley 446 de 1998 art. 69

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
-Código Civil, artículos 2028 al 2034.
-Características del contrato. Art. 1973.
-Formalidades del contrato. Ley 820 de 2003. Art. 3°
-Causales de terminación. Art. 21 y ss.
-Proceso de Restitución de inmueble.
-Pago de servicios públicos.

Causales de Restitución Especial(Ley 820 de 2003 art. 22 num. 8)
PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA
-Ley 446 de 1998. art. 69.
Incumplimiento al acuerdo Conciliatorio.

-C.de P. Civil. Art. 424.

-Proceso abreviado con TRAMITE PREFERENTE. Art. 39 Ley 820/03.

-Unica Instancia en caso de Mora en el pago. Art. 39.

-No hay trámite de Consulta. Art. 38.

-Notificación de la demanda.

-Jurisdicción civil. Art.12.

PAGO DE SERVICIOS PUBLICOS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Ley 820/03 art. 15 ; Ley 142 de 1994 art. 30. Solidaridad.

-Regla general es que el inmueble quede afecto al pago de los servicios públicos cuando el arrendatario no lo hace.

-EXCEPCION. Constitución de Garantía a favor de las empresas de servicios públicos.

- Necesidad de denunciar la existencia del Contrato y entrega de las garantías.

ART. 384 CGP
-Restablece el inciso 5º. Del articulo 12 de la ley 820 de 2003, pero C-731 de 2005 lo declaró inexequible. (Notificación – inmueble)

-Num. 4º. incluye normas consagradas en la ley 820 de 2003. (pago de servicios públicos, cuotas de administración, etc; no será oído)

-Incisos 6º y 7º corrige inequidad del numeral 6 del 424 del CPC. (se resuelva la excepción de pago o la de desconocimiento de la calidad del arrendador, se le condenará a pagar una suma igual al 30% de la cantidad debida o depositada)

-La condena en contra del inquilino y del arrendador.

-Num. 5º : (compensación de créditos).

-En el 7º y 8º (embargos y secuestros de los bienes de propiedad del demandado y la restitución provisional. (Arts. 35 y 36 de la ley 820 de 2003)

COMPETENCIA Y TRAMITE PREFERENCIAL:


-Juez civil municipal o de circuito del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble (arts. 20 numeral 7 y 23 numeral 10 CPC).

-CUANTIA:
Contrato a término fijo: valor actual de la renta. Contrato indefinido: valor de la renta en el último año.

-La ley 820 de 2003: A todos los procesos de restitución de inmuebles arrendados, vivienda urbana, local comercial, etc.. (C-670 de 2004)

-Ley 56 de 1985: canon no podrá exceder del 1% del valor comercial. Protegió al inquilino: el solo vencimiento del término de duración del contrato no constituye causal.

-Ley 820 de 2003 Art 18 y 19: valor del canon en cualquier moneda convenida.

-Vigencia de la ley a partir de julio 10 de 2003: Los contratos firmados antes, no pueden acogerse a las causales de terminación especial previstas sino en las de ley 56 de 1985.


DEMANDA – ANEXOS-PRUEBAS:


-La ley 794 de 2003 al reformar art. 76 del C.P.C no se extinguirá la transcripción de linderos.

-Contrato de arrendamiento o prueba sumaria: documento suscrito por las partes, prueba testimonial o confesión extraprocesal.

-Otros documentos dependiendo de la causal.

-Escrito de aviso con tres meses de antelación, servicio postal autorizado.

-Si la pretensión principal es que se declare la existencia del contrato no será necesaria la prueba sumaria.

-Se suprime obligación de conciliación. (art. 44 de la ley 794 de 2003 reforma el 424 del CPC)

-En las 3 primeras causales de restitución especial preaviso y constancia de caución en dinero bancaria o en compañía de seguros a favor del arrendatario, por el equivalente a 6 cánones para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de restitución.

-(Si no se cumple art. 508 del CPC efectiva la caución por el arrendatario)

LOCALES DONDE FUNCIONAN ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO
-Ocupado más de 2 años consecutivos explotando el mismo establecimiento de comercio: renovación al vencimiento del mismo (C. Co. 518)

-Se desahuciará con no menos de 6 meses de anticipación, exceptuando ocupado o demolido por mandato de autoridad competente.


Renovado solo podrá exigir la restitución:

a) Cuando el propietario lo necesite para su propia habitación
b) Para un establecimiento de comercio suyo destinado a una empresa sustancialmente diferente
c) Cuando deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan realizarse sin la entrega o desocupación o demolición por estado de ruina o la construcción de una obra nueva.

GENERALES
Arrendador antes de la ley 820 de 2003: NO restitución especial cuando lleve más de 4 años de ejecución.

Mora en el pago:


-Claramente mesadas adeudadas o servicios.

-No se necesitan requerimientos privados o judiciales.

-Única instancia por mora en las mesadas.

-Por mora en el pago de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.Dos instancias si la cuantía lo permite.

-Demanda el arrendador. (propietario o el poseedor y el arrendador).

-Codeudores que no van a ocupar el inmueble

-Se admite y se notifica personalmente, de no ser posible será por aviso.

-Traslado 10 días.

-NO RECONVENCION artículo 424 C.P.C )

-No formula ninguna excepción: de plano se proferirá sentencia decretando la restitución, (prueba del contrato y que el juez no considere necesario decretar pruebas de oficio).

-Consignación: Para ser oído. Prejudicial impide mora.

-Se aportan recibos suscritos por el arrendador de 3 periodos determinados y consecutivos. (Art.1628 del C.C.)

-Cancelación de arriendos y servicios durante el proceso. (dentro de los 30 días calendario siguientes a la fecha en la que hizo oportunamente la cancelación)

-Los dineros se entregan inmediatamente a no ser se desconozca calidad o valor cobrado.

-No probada la excepción del demandado: multa equivalente al 30% de la suma retenida.

-Derecho de retención. (demandante, demandado. Art. 2000 C.C.): En la contestación de la demanda.

-Traslado al demandante por 5 días.

-Medidas cautelares generales: embargo y secuestro de bienes.

-Medida cautelar especial: Restitución provisional: cuando el arrendatario amenaza con deteriorarlo o lo deterioró; cuando lo desocupa o lo abandona.

-El demandado también podrá prestar caución. Se levantan si se absuelve o si el demandante no inicia ejecución para el pago dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria del fallo.

-Caución si el demandado lo solicita en demanda o dentro de los 5 días siguientes a la práctica de la diligencia de restitución provisional y siempre que el juez lo considere conveniente.

-Recibido por el secuestre: depósito al demandante. Se suspenden los derechos y obligaciones.

-Auto de restitución provisional no es apelable. Auto que niega si es apelable.

-La sentencia (la restitución, cánones, indemnizaciones, etc.)

-En ningún caso las sentencias proferidas en procesos de restitución serán consultadas (art. 38 ley 820 de 2003).


OTROS PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA:

-DE BIENES SUBARRENDADOS

OTROS PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA

-MUEBLES DADOS EN ARRENDAMIENTO

-BIENES DADOS EN TENENCIA A TITULO DISTINTO DE ARRENDAMIENTO

-LA QUE SOLICITE EL ADQUIRENTE QUE NO ESTA OBLIGADO A RESPETAR EL ARRENDAMIENTO

OTROS PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA

-
ARRENDATARIO CONTRA EL ARRENDADOR PARA RECIBIR EL BIEN

OTROS PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA
LANZAMIENTO POR OCUPACION DE HECHO: Recupera la tenencia material de un predio agrario, cuando se haya perdido por una ocupación de hecho, se ha efectuado sin causa jurídica que la justifique. (Art. 106 Decreto 2303 de 1989; Art. 984 del C.C.)

COMPETENCIA:
El juez civil del circuito del lugar donde se encuentre ubicado el bien. (Art. 16 n, 5; 23 n, 10 CPC) salvo que correspondan a la jurisdicción contenciosa administrativa o la agraria.

LEGITIMACION ACTIVA:
La Nación, ente territorial o público. Excep. Expropiación minera e hidrocaburos.

LEGITIMACION PASIVA:
Titulares de derechos reales, bienes en litigio partes en el proceso, tenedor (escritura pública), acreedores hipotecarios o prendarios (registro)

DEMANDA:

1) Copia de la resolución
2) Certificado de propiedad (sujetos a registro, 20 años)

-
AUTO ADMISORIO:
2 días sin notificar, se emplaza por edicto (3 días) Aviso en la puerta (inmueble, directorio)

-
Traslado
: 3 días

-NO excepciones

Sentencia:


a) Notificada personalmente
; Edicto 1 día en secretaria. (3 días imposibilidad personal)

b) Recursos:
Apelación.

-Deniega:
Efecto suspensivo

-Decreta:
Efecto devolutivo

-Avalúo y Entrega

a) En firme y consignación

b) Se entrega (acta de entrega)

c. Se registra la sentencia con el acta de entrega (título de dominio)

d. Se libran oficios al registrador

e. Oposición dentro de la diligencia
(posesión material o derecho de retención)

f. Se advierten los 10 días para el incidente. El auto que resuelve incidente apelable en el efecto diferido.

Entrega Anticipada del inmueble:

Suma Igual al avalúo catastral más 50%

-Entrega Indemnización:
(Auto apelable)

a) Demandado

b) Hipoteca o prenda, embargo o secuestro (exigibles aún sin plazo vencido) condición resolutoria (condición resulte fallida)

Apelación:


a) Revoca: posesión o tenencia nuevamente; perjuicios.

b) Si hay saldo a favor del demandante se devuelve
PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO
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