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OPTIMIZACION DE LA METODOLOGIA DE VALUACION MASIVA DE INMUEBLES EN LA PROVINCIA DE MENDOZA

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Yemina Maccagno

on 25 September 2012

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OPTIMIZACIÓN DE LA METODOLOGÍA DE VALUACIÓN MASIVA DE INMUEBLES EN LA PROVINCIA DE MENDOZA Impuesto Inmobiliario Incidencia en la recaudación de la Provincia de Mendoza Participación del Impuesto Inmobiliario en la Recaudación total- Provincia de Mendoza Relación entre Impuestos Patrimoniales
Recaudación total- Provincia de Mendoza Se infiere que la participación relativa del impuesto inmobiliario en los recursos totales ha decrecido como también respecto al impuesto a los automotores, considerando que las variables gestión de cobro y cumplimiento voluntario han mejorado o se mantiene constantes.

Todas las leyes impositivas (2001-2012) han utilizado la misma fórmula, contemplando en su polinómica, un importe fijo, alícuota mínima, alícuota máxima, avalúo mínimo, avalúo máximo y avalúo máximo para cada tipo de inmuebles a partir del cual se aplica la alícuota máxima en forma constante. Dichas variables se han mantenido estables, modificándose mínimamente los importes fijos y los valores de monto mínimo que se exime del tributo que se pueden resumir en:

IMPUESTO = IMPORTE FIJO + AVALUO FISCAL x ALICUOTA Valuación fiscal en Impuesto Inmobiliario La VALUACIÓN PARCELARIA con fines fiscales, está a cargo de los organismos catastrales de cada jurisdicción, siendo su metodología aprobada por las leyes locales, la cual deberá tener, en todos los casos, base técnica, de manera de contribuir a la equidad fiscal. Será objeto de justiprecio, entre otros, el suelo, sus características, uso, capacidad productiva, y las mejoras que contenga.

VALUACIÓN FISCAL: es la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto sobre las propiedades inmuebles, tarea realizada por la Dirección Provincial de Catastro en Mendoza, EN BASE A LA LEY DE AVALUO.

El objetivo es analizar los componentes del avalúo y las posibles modificaciones que sobre éstos se puedan realizar para intentar mejorar su forma de cuantificación y su incidencia en la determinación de la capacidad contributiva para el cálculo de los tributos. Diferencia entre Catastro y Valor Catastral Catastro es un concepto más amplio.
El valor catastral es la consecuencia de un proceso técnico normalizado de valoración con una cota superior valor de mercado.

CONCLUSIÓN: el valor base debe tener relación con los valores de mercado y estar sujeto a revisiones periódicas por las fluctuaciones (EMPRENDIMIENTOS DE ALTA TECNOLOGÍA DE CULTIVOS COMBINADOS CON OTRAS ACTIVIDADES ECONOMICAS)

Como contraposición, UTILIZAR factores o índices generales para ACTUALIZAR genera distorsiones ante la dinámica del mercado zonas de ciudad sobrevaluadas y otras subvaluadas.

CONSECUENCIAS: se pierde la posibilidad de utilizar el avalúo fiscal como principio de la capacidad contributiva. Por ello, el avalúo fiscal debe acercarse lo más posible al valor de mercado (generalmente el 70%). Definición de la problemática El avalúo fiscal (urbano, rural y secano) es una fórmula polinómica con distintos componentes. Cuenta con datos propios de cada inmueble (superficie, coeficiente frente fondo, antigüedad del inmueble, capacidad vinaria, etc.) y otros tales como, valor unitario de la tierra libre de mejoras, coeficiente de especificidad de la construcción, coeficiente que determina la categorización del inmueble, valor de los cultivos y valor de la vasija vinaria en zona rural, son de carácter más variable y se establecen anualmente en la Ley de Avalúo.
Se analizarán estos últimos a fin de establecer que modificaciones podrían introducirse o tenerse en cuenta, con el objetivo de reflejar más adecuadamente la capacidad contributiva. Componentes del avalúo fiscal Avalúo Propiedades Urbanas AVALÚO PROPIEDADES COMUNES AVALÚO PROPIEDADES HORIZONTALES DE UNA SOLA PLANTA AVALÚO PROPIEDADES HORIZONTALES DE MAS DE UNA PLANTA NOTA: No se describe la valuación de las sub-parcelas. No se considera importante para este trabajo. Avalúo Propiedades Suburbanas NOTA: El método de cálculo es igual a las urbanas, solo que toma Valores unitarios de la tierra libre de mejoras no por zonas específicas sino valores para todo el Departamento Territorial por lo que los valores son sensiblemente inferiores. Avalúo Propiedades Rurales AVALÚO PROPIEDADES RURALES - MENORES A 2,500 M2 NOTA: Si bien están definidas como rurales, por su tamaño no pueden cumplir ningún tipo de explotación agropecuaria (Definido así por la Ley) AVALÚO PROPIEDADES RURALES - ENTRE 2,500 M2 Y 10,000 M2 NOTA: NO SE VALUAN LOS CULTIVOS AVALÚO PROPIEDADES RURALES MAYORES DE 10.000 M2 NOTA: Si alguna propiedad rural estuviera ubicada dentro de los radios urbanos, tienen un incremento del 15% en los valores unitarios de la tierra libre de mejoras. Avalúo Propiedades de Secano COMPRENDE:
PROP. SECANAS COMUNES – Valor unitario menor a $0,50 m2
PROP. SECANAS DE ALTA MONTAÑA. Ubicación superior a 1.500 m.s.n.m
PROP. SECANAS TURÍSTICAS. Zonas definidas por Catastro NOTA: En términos generales se calcula igual que Rurales de mas de 10,000 m2 Consideraciones específicas de los componentes del avalúo fiscal Valor unitario de la tierra libre de mejoras: Propiedades urbanas (comunes, horizontales) para el ejercicio 2012 se aplicó un incremento masivo de un veinte por ciento (20%) del avaluó 2011

NO SE HA HECHO una valuación que refleje los incrementos en los valores de mercado en función de su evolución constructiva, de servicios incorporados, etc. 1 - Valor de Mercado para distintas zonas.
2 - Valor del Banco de Información Catastral para distintas zonas.
3 - Valor del Banco de Información Catastral con aumento generalizado en un porcentaje fijo (mantiene la misma estructura de valores).
4 - Valor que debería aumentar cada zona en forma individual para ajustarse al Valor de Mercado. CONCLUSIONES: el valor de la tierra libre de mejoras no alcanza, en su gran mayoría, el valor de mercado y el segundo que debiera existir una ley que indique como se debe medir ese valor venal, con qué criterios, procedimientos y parámetros y, esta situación condiciona al primero.
SUGERENCIA: Función fijada por ley a la Comisión para el Avalúo Fiscal de determinar y elaborar de una metodología para fijar el valor de mercado al que tendrán que ajustarse los valores que sucesivamente se aprueben en la ley de avalúo como resultado de la política fiscal, (v.g.: el avalúo representará el 70% del valor de mercado). Coeficiente relativo de construcción - Calidad de materiales intervinientes VIVIENDA DE LADRILLO O SIMILAR * Crc :Coeficiente relativo de construcción OBSERVACIONES; Los puntajes se consignan en forma escalonada.

PROPUESTA: DPC por cada punto un valor. Coeficiente que determina la especificidad de la construcción respecto al destino constructivo que tiene la parcela OBSERVACIONES: NO SE DEFINE BASE DE CALCULO Y MAYOR APERTURA Inmuebles rurales CLASIFICACIÓN Y DATOS SEGÚN SUPERFICIE
- Propiedades rurales menores a 2.500 m2 19.609 parcelas
- Propiedades rurales entre 2.500 m2 y 10.000 m2 15.404 parcelas
- Propiedades rurales mayores a 10.000 m2 51.326 parcelas
- Total propiedades rurales 86.339 parcelas Conclusión ¡Muchas gracias por su atención! Para la valuación se usa una fórmula polinómica que suma el valor total de la tierra con o sin derecho de riego, el valor de la construcción, los valores de los cultivos y el de las vasijas vinarias.

Valor total de la tierra valor unitario de la tierra libre de mejoras sin derecho de riego, el coeficiente corrector rural, que corrige el valor unitario de la tierra libre de mejoras y la diferencia del valor de la tierra por el derecho de riego según la zona.
Para calcular el valor unitario de la tierra libre de mejoras, y el valor unitario de la construcción se utiliza la misma fórmula que en inmuebles urbanos, y además en el caso valor unit. de construcción se deprecia en un 50% por ser rural.
OBSERVACIONES:
Cultivos no forman parte de la valuación fiscal del inmueble, hoy el marco legal permite hacerlo.
Coeficiente departamental rural (0-1)
Vasija vinaria, valuación por tipo de material construido y nuevas tecnologías. Se advirtió que en el sistema de valuación implementado en la Provincia resulta necesaria la revisión de algunos conceptos con el objeto de optimizarla.
Se ha acentuado el análisis en los valores unitarios de la tierra libre de mejoras (urbanos-rurales), su inconsistencia con los valores de mercado y la metodología no reglamentada o normatizada que permita precisar el valor venal que debe considerarse como referencia.
Respecto a la valoración de los materiales intervinientes en la construcción (urbano-rural), conlleva una estratificación que produce inequidades, el cual puede ser mejorado con una nueva metodología que elimine las categorías que agrupan tipo de inmuebles por puntajes.
También se advirtió la necesidad de efectuar una mayor apertura del coeficiente que determina la especificidad de la construcción respecto al destino, considerándose no sólo la incorporación de nuevos emprendimientos en la clasificación, sino que también debería incluirse la justificación del valor del coeficiente que evidencie la razón del mismo para cada destino constructivo.
En el valor de los cultivos (rurales) hoy el marco legal permite a las provincias su incorporación a la valuación fiscal del inmueble, por lo que debería contemplarse esta situación en la próxima ley de avalúo. Respecto a la valuación de la vasija vinaria deberían introducirse cambios que perfeccionen aspectos tales como, calidad constructiva, tecnologías aplicadas a la industria y el destino que actualmente se le da a este tipo de emprendimientos (v.g.: turísticos, gastronómicos, salones de eventos, bodegas boutiques o de autor, etc.). Por lo tanto, resulta necesario una revisión de los parámetros de valuación, sin perjuicio del análisis que se pueda realizar de las alícuotas, importes fijos y montos mínimos de exención que participan en la determinación del impuesto. La Dirección Provincial de Catastro determina el AVALUO FISCAL de acuerdo el sistema de valuación aprobado por las leyes de avaluo de cada año. Este sistema parte de una clasificación general de las propiedades en

A - Avalúo de Propiedades Urbanas:
A 1 - Propiedades Comunes
A 2 - Propiedades Horizontales en una sola planta
A 3 - Propiedades Horizontales de mas de una planta

B - Avalúo de propiedades suburbanas

C - Avalúo de propiedades rurales

C 1 - Propiedades rurales menores a 2500 m2
C 2 - Propiedades rurales entre 2500 m2 y 10.000 m2
C 3 - Propiedades rurales mayores de 10.000 m2

D - Avalúo de propiedades de secano
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