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UNIVERSIDAD SIGLO 21

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octavio levrino

on 13 August 2015

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UNIVERSIDAD SIGLO 21
TRABAJO FINAL DE GRADO
Alumno: LEVRINO OCTAVIO
Licenciatura en Turismo
Tema
: Proyecto de Inversión de Turismo Rural "Complejo Rural Los Nogales"

INTRODUCCIÓN

En el siguiente trabajo, se propuso la elaboración de un proyecto de inversión, para el desarrollo del turismo rural en la localidad de Almafuerte - Córodoba - Argentina. Por lo que se analizaron un conjunto de viabilidades, para determinar si el "Complejo Rural Los Nogales" es factible de llevar a cabo.
Lo que distinguirá al lugar será la posibilidad que tendrán sus visitantes de disfrutar de actividades de campo, estando en contacto con animales, cultivos de granja y la naturaleza.
La demanda potencial que se intentará atraer serán grupos familiares que quieran disfrutar de este tipo de turismo.
Turismo Rural:
es una de las tantas tipologías que ofrece la actividad turística, la cual se basa en viajes y períodos de estancias de las personas en lugares distintos al de su entorno habitual (Sancho, 1998), en donde los turistas disfrutan de actividades rurales en campos o estancias, ubicadas por lo general en pequeños pueblos alejadas de las grandes urbes.
OBJETIVO GENERAL
Evaluar la viabilidad de la puesta en marcha de un complejo de Agroturismo, que desarrolle y fomente el Turismo Rural en la zona, con inicio de actividades en enero de 2017, en "Complejo Rural Los Nogales" - Almafuerte - provincia de Córdoba - Argentina.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1) Evaluar el entorno comercial del proyecto de inversión, para conocer aspectos relacionados a la potencial demanda y competencia, para de este modo poder desarrollar una propuesta competitiva de Turismo Rural en la zona.

2) Valuar la viabilidad técnica de la inversión, para así determinar si es físicamente posible la realización de la misma.

3) Estimar aspectos organizacionales del proyecto, para de este modo determinar la estructura empresarial óptima, que debería adoptar el complejo, en vías de ofrecer un servicio de calidad a sus visitantes.

4) Evaluar la viabilidad legal y determinar si existen o no impedimentos o regulaciones a tener en cuenta en el plano nacional, provincial y local, a la hora de la puesta en marcha del complejo.

5) Valorar cuestiones ambientales, que puedan influir en el proyecto, para así conocer y tener en cuenta si existen o no impedimentos o regulaciones, a la hora de iniciar las actividades.

6) Una vez valuadas las anteriores viabilidades, volcar la información recolectada en cuadros analíticos de cálculos, para así estimar la viabilidad económica y financiera del proyecto de inversión en cuestión, determinando la rentabilidad del mismo.
VIABILIDADES ANALIZADAS
1° Viabilidad Comercial

2° Viabilidad Técnica

3° Viabilidad Organizacional

4° Viabilidad Legal

5° Viabilidad Ambiental

6° Viabilidad Económico-Financiera
VIABILIDAD COMERCIAL
Proyecto de Inversión
: es una propuesta de acción que, a partir de la utilización de recursos disponibles, considera posible obtener ganancias en un corto, mediano o largo plazo. El mismo contará con una serie de etapas, que va desde la identificación de una idea hasta el posterior análisis de ciertas viabilidades, las cuales condicionaran el éxito o fracaso del proyecto. (Sapag Chain, 2001)
El análisis de esta viabilidad fue de trascendental importancia, ya que permitió conocer la realidad con que se enfrentará el "Complejo Rural Los Nogales" para ingresar en el mercado de manera exitosa y además sentó las bases para el análisis de las posteriores viabilidades. Los aspectos más relevantes que se analizaron aquí fueron los siguientes:
Realidad del mercado turístico (a nivel nacional, provincial y local).

Realidad del mercado turístico rural (a nivel nacional, provincial y local).

Demanda turística en la localidad de Almafuerte

Oferta turística en la localidad de Almafuerte

Estrategia Comercial (Maketing Mix)

1) Precio 2) Producto 3) Plaza 4) Promoción
CONCLUSIÓN VIABILIDAD COMERCIAL
. La actividad turística presenta indicadores alentadores tanto a nivel nacional, provincial y local. El turismo interno o doméstico ha crecido en los últimos años.

. Ubicación ventajosa de la provincia de Córdoba.

. Calamuchita es una de las regiones turísticas de la provincia mas importante turísticamente, junto a Punilla y Traslasierra.

. No existe en Almafuerte y zonas próximas complejos turísticos de las características al proyecto de inversión que se pretende llevar a cabo.
VIABILIDAD TÉCNICA
El estudio de esta viabilidad permitió conocer si físicamente es posible la realización del proyecto, calculándose costos e inversiones, basados en aspectos técnicos y de la ingeniería del proyecto. Así, los contenidos analizados en esta sección fueron:
Localización del proyecto

Tamaño y capacidad del proyecto

Inversión en obras físicas del proyecto ($ 6.800.486,00)

Inversión en equipamiento del proyecto ($ 1.009.222,80)
TAMAÑO Y CAPACIDAD DEL PROYECTO
10 unidades de alojamiento (total 60 plazas)
Spa con piscina cubierta
Piscina
Sala de usos múltiples
Recepción
Estacionamiento (semi cubierto)
Área de recreación (cancha de fútbol, basquet y voley)
Área de cultivos (2 invernaderos)
Área de frutales
Área para el criado de animales
Lago artificial
Área de personal
Sala de lavandería
Total inversión en activos fijos: ($ 7.809.708,80)
CONCLUSIÓN VIABILIDAD TÉCNICA
Ubicación inmejorable del terreno, cercano a localidades con gran afluencia turística durante todo el año.

Gran disponibilidad de espacio físico para la construcción del complejo (350.000 mts cuadrados). Opción de construcción de más unidades de alojamiento en un futuro.

Inversión inicial elevada, basada en la razón de construir una modalidad de alojamiento diversificada y distinta, en pos de ofrecer un servicio de calidad.
VIABILIDAD ORGANIZACIONAL
En esta parte del trabajo se analizó la posible estructura organizacional que deberá adoptar el Complejo Rural Los Nogales, para poder funcionar de manera óptima, en pos de ofrecer un servicio de calidad. Por lo que se detallaron la cantidad de puestos laborales que demandará el proyecto, como así también cantidad de empleados por puesto y costos en conceptos de sueldos y contribuciones salariales.
COSTOS TOTALES EN CONCEPTO DE SUELDOS Y CONTRIBUCIONES SALARIALES, POR MES Y POR AÑO
CONCLUSIÓN VIABILIDAD ORGANIZACIONAL
CONTRATO DE TERCERIZACIÓN DE SPA CON HARMONY "SPA, BELLEZA Y CUIDADO PERSONAL"
El área del spa será tercerizada por el lapso de 10 años y trabajada por un spa de la localidad de Almafuerte, el cual lleva años en el rubro, corriendo por cuenta del inversor la construcción del espacio de trabajo y de su equipamiento mínimo. Mientras que será el Spa Harmony quien lo explote a su conveniencia, contratando el personal que crea necesario, como así también equipando ésta área con los elementos e insumos necesarios para ofrecer un servicio de calidad.
Mes a mes el Complejo Rural Los Nogales recibirá un ingreso extra fijo igual a
$8.000,00
en concepto de alquiler, pagado por Harmony por el uso del espacio de trabajo, estando especificado este monto en el contrato de tercerización. Representando un ingreso anual fijo para el complejo igual a
$96.000,00
.
Tercerzación del área de spa (permitirá reducir costos en relación a sueldos, y ceder esta actividad a una empresa especializada en el tema, obteniendo un ingreso fijo por contrato de tercerización).

Contratación de personal temporario (1 de las mucamas trabaja solo 5 meses, reduciendo costos laborales).

Si bien el número de empelados puede ser elevado, es el que se cree necesario para que el Complejo Rural Los Nogales funcione de manera óptima, en vías de prestar un servicio de calidad.

Al tratarse de puestos laborales que no requieren altos niveles de especificación, se tratará de contratar personal oriundo de la localidad de Almafuerte, considerándose este aspecto una externalidad positiva (se ofrecerán 8 puestos laborales nuevos).
VIABILIDAD LEGAL
Al analizar esta variable, lo que se buscó fue identificar leyes y normativas de injerencia en el tema Hotelero y Turismo Rural, que deberán ser contemplados a la hora de la puesta en marcha del proyecto. Así, lo relevante en esta sección son las siguientes reglamentaciones:

Ley N°:7.232 de régimen de promoción y desarrollo turístico de la Provincia de Córdoba.
Ley N°: 6.483 de alojamientos turísticos de la Provincia de Córdoba.
Decreto reglamentario N°: 1.359 (Legislación Provincial de Córdoba).
Ordenanza Municipal Numero 164/1984 y 668/1997 (del “Código de Edificación” de la ciudad de Almafuerte).
Ordenanza Municipal Numero 1419/2013 (del “Ordenamiento Territorial urbano-ambiental” de la ciudad de Almafuerte).
Convenio Colectivo de Trabajo celebrado entre la U.T.H.G.R.A (Unión de Trabajadores Hoteleros y Gastronómicos) y la F.E.H.G.R.A (Federación Empresaria Hotelera Gastronómica de la República Argentina).
CONCLUSIÓN VIABILIDAD LEGAL
No existe ninguna traba legal que impida la puesta en marcha del Complejo Rural los Nogales, encontrando en la normativa antes descripta un alto grado de apoyo por parte del estado provincial de Córdoba para propiciar el fomento y la promoción de a la actividad turística.

Importante resaltar el contenido de la ley N°:7.232 de “Régimen de Promoción y Desarrollo Turístico de la Provincia de Córdoba” (permitirá al proyecto, de llevarse a cabo gozar de grandes beneficios impositivos eximiendo al complejo del pago de varios impuestos, por el lapso de 10 a 12 años).
VIABILIDAD AMBIENTAL
Una vez analizada la viabilidad legal se constató que no existen normativas ni leyes que especifiquen cuestiones a tener en cuenta en materia ambiental a la hora de la puesta en marcha del proyecto, aún así se cree de importancia el cuidado del medio ambiente, por lo que al analizar esta variable, se tuvieron en cuenta los siguientes aspectos, para ser aplicados al proyecto en cuestión:

Tipo de construcción del Complejo Rural Los Nogales (Techos verdes en las unidades de alojamiento).

Tratamientos de residuos.

Actividades de limpieza y mantenimiento del complejo.

Iluminación led y bajo consumo en las unidades de alojamiento y el predio en general.

Instalación de electrodomésticos que ahorren energía eléctrica, responsables con el medio ambiente.
CONCLUSIÓN VIABILIDAD AMBIENTAL
De concretarse el proyecto se destaca que se tratará de una actividad que producirá un bajo impacto ambiental negativo.
Se observa como externalidad positiva: aumento de la oferta laboral, además el complejo puede ser visto como un nuevo recurso turístico con el que contará la localidad, pudiendo ser visitado no solo por turistas sino también por la localidad residente.
Si bien no existen normas legales que regulen el funcionamiento de complejos de este tipo en materia ambiental, se tuvieron en cuenta ciertos aspectos tendientes a la protección del medio ambiente.
En la actualidad existe una tendencia a nivel mundial de consumidores que eligen productos y servicios comprometidos con el medio ambiente.
VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA
Al desarrollar esta última viabilidad, lo que se hizo fue volcar la información recabada en los estudios anteriores, en cuadros analíticos de cálculo, realizando estimaciones de costos fijos, variables y de ingresos, para luego proyectar dichos conceptos a lo largo de 10 años, considerando y actualizando los valores a una inflación del 27 % anual año a año. Además se estipuló un impuesto a las ganancias estables del 35 %, estable a lo largo de todo el análisis.
De esta manera se pudo diseñar flujos de efectivo, considerando 3 escenarios posibles, (Normal, Optimista y Pesimista) pudiendo analizar la viabilidad económica-financiera del proyecto en base a tres criterios (VAN, TIR, Período de Recupero).
A continuación se detallan los aspectos más relevantes de esta sección, a fin de que el inversor pueda tomar decisiones tendientes a la puesta en marcha o no del Complejo Rural Los Nogales.

Antes de entrar de lleno en análisis de cada escenario posible, es bueno mencionar que dicha inversión será financiada mediante recursos propios del inversionista, exigiendo una tasa de costo de capital igual al
30 %
(se tuvo en cuenta tasa del 22,89 estipulada por el Gobierno, que es la mínima de interés anual que los bancos deben pagar a sus ahorristas + un 7% para premiar el riesgo de invertir en este proyecto), superando así la tasa de inflación del
27 %.
Complejo Rural los Nogales "
escenario normal
"

Aclaración: se inician las actividades en enero de 2017, realizando el análisis hasta el año 2026. Se consideró un porcentaje de ocupación del 80 %, (vacaciones de verano e invierno, 120 días), 40% (fines de semana comunes y largos, 85 días) y 0% resto de los días del año.
Ingresos proyectados año
2017 / 2026: $5.187.086,40 / $44.581.735,46

Costos fijos proyectados año
2017 / 2026: $2.707.009,00 / $23.266.078,46

Costos variables proyectados año
2017 / 2026: $236.318,00 / $2.031.095,25

Total Inversión Inicial:
$7.873.201,57

VAN:
$ 325.999,54
( lo que se ganará, luego de recuperar la inversión inicial y pagar la rentabilidad mínima exigida por el inversor)

TIR:
0,33% ó 33%
(superando la tasa de descuento exigida por el inversionista, igual a
30%
)

Período de Recupero:
3 años, 7 meses
de iniciado el proyecto.
Complejo Rural Los Nogales
"escenario optimista"

Aclaración: para este escenario se tuvo en cuenta una ocupación del 100 % durante las vacaciones de verano e invierno (120 días), una ocupación del 60 % (85 días) para los fines de semana comunes y largos, y un 20 % para el resto de los días del año.
Ingresos proyectados año 2017 / 2026:
$ 7.703.210,40 / $ 66.207.204,16

Costos fijos proyectados año 2017 / 2026:
$ 2.707.009,00 / $ 23.266.078,46

Costos variables proyectados año 2017 / 2026:
$ 341.508,67 / $ 2.935.183,26

Total Inversión Inicial:
$7.873.201,57

VAN:
$ 8.592.706,28
(lo que se ganará, luego de recuperar la inversión inicial y pagar la rentabilidad mínima exigida por el inversor)

TIR:
0,507 ó 50,7%
(superando la tasa de descuento exigida por el inversionista, igual a 30%)

Período de Recupero:
2 años, 2 meses
de iniciado el proyecto.
Complejo Rural Los Nogales
"escenario pesimista"

Aclaración: para este escenario se tuvo en cuenta una ocupación del 60 % durante las vacaciones de verano e invierno (120 días), una ocupación del 20 % para los fines de semana comunes y largos (85 días), y un 0 % para el resto de los días del año.
Ingresos proyectados año 2017 / 2026:
$ 3.599.992,80 / $ 30.941.055,21

Costos fijos proyectados año 2017 / 2026:
$ 2.707.009,00 / $ 23.266.078,46

Costos variables proyectados año 2017 / 2026:
$ 177.238,68 / $ 1.523.322,99

Total Inversión Inicial:
$7.873.201,57

VAN: -
$ 4.913.867,18
(bajo este criterio se observa que se debería rechazar la decisión de invertir en el proyecto ya que da un resultado negativo, indicando que la inversión no se recuperará en el futuro)

TIR:
0,097 ó 9,7%
(no superando la tasa de descuento exigida por el inversionista, igual a 30% por lo tanto bajo este criterio financiero se debería rechazar la decisión de invertir)

Período de Recupero:
6 años, 6 meses
de iniciado el proyecto. (se podría aceptar el proyecto si bien hay que recordar que este criterio no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo, ni la entrada de efectivo en los períodos posteriores a las del período de recupero, subordinando la decisión de inversión en base a un criterio de liquidez y no de rentabilidad, como si lo hacen los dos criterios anteriores.
Miembros Comisión Evaluadora:
RIBAUDO ANALIA, VARAS ANDREA
JUSTIFICACIÓN
Gran cantidad de fines de semana largos.

Modificación del formato de vacaciones largas.

Beneficios económicos para el inversionista.

Ampliar y potenciar la oferta turística de Calamuchita y Córdoba.

Generación de empleo tanto en instancia de construcción y posteriormente.

Efecto multiplicador que generará el proyecto.
ACLARACIÓN
: el cálculo de los sueldos fueron estimados teniendo en cuenta escalas salariales de mayo del 2015, presente en el convenio colectivo de trabajo del sector (UTHGRA - FEHGRA).
VIABILIDAD COMERCIAL
VIABILIDAD TÉCNICA
VIABILIDAD ORGANIZACIONAL
VIABILIDAD LEGAL
VIABILIDAD AMBIENTAL
VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA
CONCLUSIÓN VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA
Se ha tratado de detallar aquellas variables que sean de interés para reflejar la vida del Complejo Rural Los Nogales en sus años posteriores, convirtiéndose este análisis en una útil herramienta para la toma de decisiones estratégicas, teniendo que destacar sin embargo que la existencia de inflación y la falta de compromiso por parte de organismos oficiales para publicar índices fidedignos de ésta, hicieron dificultosa esta parte,teniendo que trabajar en base a supuestos y este aspecto hizo que los resultados obtenidos puede que no sean lo más realistas posibles.

Se observa un alto grado de sensibilización del proyecto, con respecto al nivel de demanda turística que atraiga el complejo, siendo aceptable la puesta en marcha del mismo solo si encuentra en las realidades descriptas por el escenario optimista y normal; no así bajo la mirada de un escenario pesimista.
RECOMENDACIONES PARA LA PUESTA EN MARCHA DEL
"COMPLEJO RURAL LOS NOGALES"
Promocionar y publicitar el complejo resaltando los servicios que se ofrece, ya que esto permitirá diferenciarse de la competencia con facilidad.
Dar importancia a los ingresos generados por visitantes que vayan a pasar el día, ya que pueden representar grandes sumas de dinero.
Cuidar la calidad de los servicios que se vayan a ofrecer (implementar una encuesta de satisfacción)
En pos de lo expuesto en el punto anterior, se recomienda capacitar en forma correcta al personal contratado, y un buen trato empleador-empleado.
Dar importancia a la comunicación, promoción y publicidad mediante internet (redes sociales, plataformas de ventas).
PRECIO
$ 2.400,00 por noche y por unidad de alojamiento (temporada alta).

$ 1.800,00 por noche y por unidad de alojamiento (temporada baja).

$ 200,00 para pasar el día (adultos sin niños).

menores hasta 10 años pagan $100,00, adultos $150,00 (menores de 3 no pagan tarifa).
PLAZA Y PROMOCIÓN
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