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Contrato de Promesa de Compraventa

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Diana Mosquera

on 5 March 2014

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Transcript of Contrato de Promesa de Compraventa

Contrato de Promesa de Compraventa
en materia civil la promesa ha evolucionado asi:


El código civil de 1887 negó la eficacia de la promesa el artículo 1611 dijo: “La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna”.


Actualmente la La Ley 153 de 1887 vigente por medio del artículo 89 derogó y sustituyó el contenido del artículo 1611 la reconoce como contrato, a pesar de que en principio no la califique como tal.
Definición Legal
“…la promesa es un contrato en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados”
Validez de la promesa de compraventa
Antecedentes Historicos
Los defensores de la tesis positiva consideran que sí es viable el contrato de promesa:
a) El objeto del contrato de promesa es distinto del contrato definitivo.
b) La finalidad del contrato de promesa consistente en preparar el camino para el
contrato definitivo, le da total autonomía negocial.

En caso de encontrarse en el extranjero puede igualmente utilizar el correo de la notaría para tramitar la venta o compra y para la firma de la misma, es posible realizarla mediante poder, que se otorgue a una persona de su confianza conocida en Colombia.

Dicho poder, debe venir apostillado si usted se encuentra ubicado en alguno de los países miembros del tratado de la Haya, o de no encontrarse en alguno de esos países, el poder debe legalizarse ante la Oficina de Relaciones Exteriores o la oficina análoga de dicho país.

Trámite Notarial
1. Escritura que contiene el título anterior.
2. Declaración del impuesto predial, recibido con pago.
3. Paz y salvo expedido por el IDU, relacionado con la contribución de valorización.
4. Fotocopia de la cédula de ciudadanía del comprador y del vendedor.
5. Si el inmueble se encuentra sometido a propiedad horizontal deberá aportarse el paz y salvo expedido por la Administración.

Corte Suprema De Justicia,
Sala de casación civil y Agraria,

Magistrado Ponente: Silvio Fernando Trejo Bueno

Sentencia de 7 de septiembre de 1999
Expediente 5192

Etapas
Legalidad de la Promesa de Compraventa
• Los nombres completos y número de documento de identidad de todos los compradores y vendedores del inmueble, con su respectivo Estado civil.
• El objeto del contrato.
• La identificación del inmueble.
• La dirección exacta de la vivienda, con su respectiva ciudad.
• El número de Folio de Matrícula Inmobiliaria.
• El valor de la transacción.
• Las Arras.
• La tradición.
• La cláusula de saneamiento.
Primera etapa: proyectos de 1842 y 1847
“En un principio ANDRÉS BELLO omitió reglamentar mediante norma expresa el contrato de promesa dejando, por lo mismo, su regulación a las reglas generales relativas a las convenciones y los contratos”
BONIVENTO JIMENEZ
Segunda etapa: proyecto de 1853
No concibió que la promesa pudiera tener cabida en los contratos consensuales, limitándola entonces, a los contratos reales y solemnes.
Tercera etapa (proyecto inédito y Código Civil chileno)
BELLO consideró que la promesa debía someterse a una formalidad, esto es, en sí misma la promesa es un contrato solemne. En segundo lugar, parece estar igualmente presente la viabilidad del contrato de promesa, tan sólo para los contratos reales y solemnes, no para los consensuales, a pesar de que la redacción entre las dos estipulaciones son distintas.
Ubicación en el Código Civil
Artículo 1611. Requisitos de la promesa. <Artículo subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887>. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el
artículo 1511 y 1502 del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha
de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Ubicación en el Código de Comercio
Art. 861
“La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”.
Art. 119
“La promesa de contrato de sociedad deberá hacerse por escrito, con las cláusulas que deban expresarse en el contrato, según lo previsto en el artículo 110, y con indicación del término o condición que fije la fecha en que ha de constituirse la sociedad. La condición se tendrá por fallida si tardare más de dos años en cumplirse.

Los promitentes responderán solidaria e ilimitadamente de las operaciones que celebren o ejecuten en desarrollo de los negocios de la sociedad prometida, antes de su constitución, cualquiera que sea la forma legal que se pacte para ella”.

Asimismo, la promesa de compraventa tiene validez hasta el momento en que se ejecuta la escritura pública, en dicho momento este documento no podrá usarse para futuros reclamos.
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