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legislacion comercial

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by

Diana Hernandez

on 5 November 2013

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Transcript of legislacion comercial

legislación comercial
Camilo Gomez y Diana Oviedo
contaduría publica 3 semestre
sábados



PRESENTAN.........¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL¡¡¡¡¡
UN ARRIENDO ES.....
es una acción de transferencia de tenencia por medio de un contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
tiene que ver con El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta.
Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega comparado con el contrato de arrendamiento de vivienda, son diferentes.
En el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega la normativizar que aplica es la norma mercantil o las normas de la legislación mercantil o Código de Comercio, junto con las cláusulas contractuales. Esta última es muy importante y de gran relevancia en los contratos de arrendamiento comercial ya que estamos frente a un contrato de arrendamiento mercantil, y como tal hay una libertad contractual.
tenga en cuenta que el contrato de arriendo comercial se regula por el código del comercio y el de vivienda se regula por la ley 820 de 2003
una gran diferencia...
en el contrato de arrendamiento comercial se puede gozar de la libertad contractual en el de vivienda no.


la libertad de contratación
La libre contratación o libertad de contratación es el derecho que tienen las personas para decidir celebrar contratos y con quién hacerlo, así como la libertad para determinar el contenido de los mismos. Por consiguiente, las personas son libres para negociar la celebración de sus contratos (libertad de contratar entre los sujetos) y las condiciones, limitaciones, modalidades, formalidades, plazos, y demás particularidades que regirán la relación jurídica creada por el contrato (libertad contractual sobre los objetos).1 2 La libertad de contratación está sostenida doctrinal mente en la libertad individual y la autonomía de la voluntad,3 en la actualidad es reconocida como un derecho fundamental en las democracias liberales, sin embargo se encuentra limitada y regulada por sus legislaciones nacionales en niveles que varían de país a país
en un contrato de arrendamiento comercial según el código de comercio
se da tenencia temporal a un establecimiento de comercio y el empresario que halla estado 2 años consecutivos en el mismo tiene derecho a la renovación inmediata excepto si este halla incumplido con el contrato, si el propietario necesita el inmueble para habitarlo o para una actividad comercial distinta al que tuviera arrendado o cuando el inmueble necesite ser reconstruido o necesite obras que no puedan ejecutarse sin la entrega del mismo
-si hay diferencias deben intervenir los peritos
-El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

-el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
-El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

según el código civil
ARTICULO 1973. <DEFINICION DE ARRENDAMIENTO>. El arrendamiento es un contrato en que
las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
<COSAS OBJETO DE ARRENDAMIENTO>. Son susceptibles de arrendamiento
todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la
ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendar se aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra
el arrendador, en caso de evicción.
ARTICULO 1975. <PRECIOS DEL ARRENDAMIENTO>. El precio puede consistir ya en dinero; ya
en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada
o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.
ARTICULO 1976. <determinación DEL PRECIO>. El precio podrá determinarse de los mismos
modos que en el contrato de venta.
ARTICULO 1977. <denominación DE LAS PARTES CONTRATANTES>. En el arrendamiento
de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.
ARTICULO 1978. <ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA>. La entrega de la cosa que se da en
arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley.
<PREFERENCIA EN EL ARRENDAMIENTO DE LA MISMA COSA A DOS
PERSONAS>. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a
quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá.
ARTICULO 1981. <ARRENDAMIENTO DE BIENES PUBLICOS>. Los arrendamientos de bienes
de la Unión, o de establecimientos públicos de ésta, se sujetarán a las disposiciones del presente
capítulo, salvo lo estatuido en los códigos o en las leyes especiales.
ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado:
1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
ARTICULO 1983. <DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO EN LA
ENTREGA>. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en
la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios.
Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe
que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga
de fuerza mayor o caso fortuito.
del arrendamiento comercial según el código civil
ARTICULO 1984. <MORA EN LA ENTREGA>. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus
agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a
indemnización de perjuicio.
ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA
ARRENDADA>. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario.
ARTICULO 1986. <LIMITES A LAS REPARACIONES>. El arrendador, en virtud de la obligación
de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario,
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella.
ARTICULO 1987. <INDEMNIZACION POR PERTURBACION>. Si fuera de los casos previstos en
el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona
a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
ARTICULO 1988. <PERTURBACION POR TERCEROS>. Si el arrendatario es turbado en su goce
por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio
nombre perseguirá la reparación del daño.
ARTICULO 1996. <OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>. El arrendatario es obligado a usar
de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a
otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumir se de las circunstancias del contrato o de la costumbre del
país.ARTICULO 1997. <RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA CONSERVACION DE
LA COSA>. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de
familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner
fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.
ARTICULO 1998. <REPARACIONES LOCATIVAS>. El arrendatario es obligado a las reparaciones
locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de
los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañiles y
acequias, rotura de cristales, etc.ARTICULO 1999. <RESPONSABILIDAD POR CULPA DEL ARRENDATARIO>. El arrendatario
es responsable no sólo de su propia culpa sino de las de su familia, huéspedes y dependientes.
ARTICULO 2000. <OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO O RENTA>. El arrendatario es obligado
al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener
todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya
amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de
prueba contraria.

ARTICULO 2001. <DISPUTAS SOBRE EL PRECIO>. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere
disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo
estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán
entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.
ARTICULO 2002. <DETERMINACION DE LOS PERIODOS DE PAGO DEL PRECIO O RENTA>.
El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la
costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las
pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
ARTICULO 2003. <RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA FINALIZACION DEL
CONTRATO>. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el
arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el
tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le
sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.
ARTICULO 2004. <FACULTADES SOBRE CESION Y SUBARRIENDO>. El arrendatario no tiene
la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido;
pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que
los estipulados con el arrendatario directo.
ARTICULO 2005. <RESTITUCION DE LA COSA ARRENDADA POR TERMINACION DEL
CONTRATO >. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro
ocasionado por el uso y goce legítimo.
ARTICULO 2008. <CAUSALES DE EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS>. El
arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
cuando se es de uso mixto...
Hay casos donde una parte de la casa o apartamento es utilizada para vivir y otra para hacer una explotación económica. En ese caso simplemente la jurisprudencia de la sala civil de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que el mayor porcentaje de área usado en determinada actividad, es lo que nos determina si es vivienda o es un contrato mercantil.

Como quien dice que si la mayor parte del inmueble es usado para vivienda o sea para dormir, comer, aseo, para la vida familiar, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda. Pero si la mayor parte del inmueble se usa para una explotación económica de una actividad de bienes y servicios, se considerará un inmueble de arrendamiento mercantil con la libertad contractual que se ha explicado anteriormente.
el incremento de los arriendos comerciales
a establecimientos comerciales (locales y bodegas) hay una reglamentación clara sobre los derechos y deberes del arrendador y del arrendatario, la cual está consignada en el Código de Comercio. Sin embargo, aquí no se destaca nada sobre los precios, por eso su regulación se da por la oferta y la demanda y los términos expuestos en el contrato de arrendamiento.
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