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Cedulas Hipotecarias

derechos reales

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Transcript of Cedulas Hipotecarias

Cédulas Hipotecarias
Virna Amador Marín.
Mary Luz Arias B
María Jesús Ballestero.
Manuel Sarmiento R.
Historia....
La hipoteca nace en Grecia y consistía en la representación física del gravamen mediante la inscripción en los “oros” que eran unos maderos colocados en la propiedad gravada.
En Roma, se adopta la figura, sin embargo se hace una crítica y es que a esta no se le dio publicidad, y era mediante acuerdo verbal o por escrito. Generando con ello la posibilidad de fraude.
En Alemania, con el tiempo cobra más uso y se hace necesaria la publicidad de estos gravámenes, lo cual se hace mediante la consignación en libros que podían ser consultados por cualquiera, lo cual se mejoró mediante la “Ordenanza de Hipotecas”.
En 1872, se crea la Ley Prusiana en la cual se plasman los principios de especialidad y publicidad, siendo así que debía ser pública y de libre acceso. Es aquí donde se encuentra el antecedente más inmediato de la cédula hipotecaria y determina que su principal característica es la que “el deudor es la misma finca y no su dueño”.
En Costa Rica las primeras disposiciones hipotecarias devienen del Código de Carrillo de 1841, en la cual permitió varios tipos de hipoteca, pero no la cédula. Además, crea el registro de “Oficios de Hipotecas de la República”
En 1865 se emite la Ley Hipotecaria, que fortaleció y cubrió las necesidades de seguridad jurídica haciendo obligatoria la necesidad de inscripción de todo documento y desarrolla el registro de la propiedad. Sin embargo aún no regula la cédula.
El Código Civil de 1888 (actual) deroga la ya citada Ley, conservando sus principales institutos y preceptos, incluso ampliándolos, pero lo más importante es permite la posibilidad de crear cédulas hipotecarias y es por de estas que se facilita la movilización de crédito y se permite que el propietario tenga garantías suficientes para la obtención de créditos
La hipoteca de cédulas es un gravamen impuesto sobre una finca por su propio propietario para asegurar el pago de un crédito representado por cédulas, sin que nadie, ni aún el dueño del inmueble, queden comprometidos personalmente a la satisfacción de la deuda.
La cédula hipotecaria en un título público emitido por un banco de crédito territorial y más concretamente si es de crédito hipotecario, que otorga el poseedor del mismo una garantía real le concede derecho al interés fijado en los estatutos o emisiones.
La cédula hipotecaria en un título valor representativo de la constitución de un derecho real de garantía inmobiliario que otorga a su legítimo tenedor los derechos que la ley establece.
Se puede decir que la cédula hipotecaria es un título valor plenamente incorporado de hecho al derecho comercial, por el cual responde únicamente la propiedad gravada mediante el título, de manera tal que antes o después de hacer efectiva la obligación contenida en el título, el deudor queda liberado de la deuda
Características....
a) Se constituye mediante Escritura Pública
.
b) Mediante la constitución de cédula hipotecarias el dueño puede hacer llegar a sus arcas recursos, dando en garantía la finca sobre la cual pesa el gravamen.
c) Con la cédula hipoteca nadie, ni aún el dueño del inmueble hipotecado queda obligado personalmente al pago de la deuda (Art. 426 C.C.).
d) Son medios por los cuales se garantizan obligaciones crédito.
e) La cédula hipotecaria tiene una utilización de por vida, permitiendo un ahorro especialmente en cuanto a la constitución de garantías de créditos
f) Están representadas por un título “considerado bien mueble “, respaldado por un bien inmueble.
g) Es un título valor
h) El dueño del inmueble puede solicitar que las cédulas se emitan a su favor o a favor de un tercero.
i) Al igual que la hipoteca común, la prescripción de la Cedula Hipotecaria es de diez años.
Tipos de Cédulas Hipotecarias.
Cédulas Hipotecarias con garantía especial
Cédulas con garantía global
son aquellas que las entidades financieras emiten con el respaldo de uno a varios préstamos hipotecarios determinados, que se van otorgado a su favor antes de la respectiva emisión.
están garantizadas con créditos hipotecarios de los que sea titular la entidad financiera emisora. Estos créditos no pueden estar afectados por ninguna emisión de Cédulas con garantía especial, es decir, dichos créditos hipotecarios son todos los del banco emisor menos los que respaldan Cédulas con garantía especial.
La Cédula Hipotecaria es un título-valor que está documentado por un escrito impreso, extendido a favor de una persona determinada y que se conoce como
Cédula Nominativa,
o a favor de una persona anónima denominada
Cédula al Portador
, en cuyo texto ha de indicarse el tipo de cédula que es, diferenciándose las
Cédulas con garantía especial
de las
Cédulas con garantía global
, la letra o número que le corresponde y otras cláusulas o estipulaciones que la entidad emisora crea conveniente señalar, siempre que tales cláusulas o estipulaciones no alteren ni desvirtúen la naturaleza del título. La finalidad es que en el cuerpo de la Cédula aparezca de forma sencilla y clara identificando la entidad deudora, señalándose las características de la emisión y puntualizándose aquellas circunstancias que acrediten la validez de la misma.
Fundamento
Se encuentra regulada en el Código Civil en los artículos que van desde el 426 y hasta el 440 en el Capitulo segundo dentro de los bienes, junto a la hipoteca y la prenda. Además recae sobre bienes inmuebles.
Participa de la naturaleza y características de los derechos reales de garantía: aseguran el cumplimiento de una obligación y conceden poder directo e inmediato sobre un bien ajeno.
La cedula hipotecaria es un documento constitutivo de derecho real.

El artículo 685 de Código comercio lo conceptualiza como titulo valor.
El derecho incorporado en el documento se mide por la letra del mismo.
Titulo es a la orden, el endoso es el que puede hacerse en blanco o nominativo.
Las cedulas hipotecarias son títulos valores a la orden, transmisibles por endoso con entrega del documento, ese endoso puede ser en blanco, lo que permite trasmitirlas como si fueran títulos al portador.
Poseen los principios rectores de los títulos valores como incorporación, autonomía, literalidad, legitimación.
La cedula hipotecaria confiere a su titular el derecho de exigir la prestación que en ella se consigna, es decir quien la posee es titular de los derechos incorporados en ella.
Las cedulas hipotecarias también les aplica el principio de independencia y autonomía, en el sentido de que cada persona que adquiere el documento recibe un derecho propio, distinto del derecho que tenia quien le trasmitió el titulo.

Cédula Hipotecaria como Titulo Valor.
Tramite registral.
a. Se requiere que se otorguen mediante escritura pública (Artículos 429, 430 y 465 del CC, de igual forma los artículos 86 - 88 del decreto 24322-J-Reglamento de Organización del Registro Publico.)
b. Llenar como se debe el objeto de su institución resguardando el derecho del acreedor y de terceros que quieran conocer el gravamen
c. Presentada la escritura al registro esta se inscribe en la sección correspondiente, se grava la propiedad y es el registrador el autorizado para expedir la cédula. (Articulo 429 Código Civil)
d. Se requiere que la finca esté libre de hipotecas anteriores aunque nada impide la constitución de la misma clase, para obtener cédulas de segundo o ulterior grado según se describe en el artículo 427 del Código Civil.
e. Puede remplazarse una hipoteca común con una cedula hipotecaria, siempre que haya acuerdo y se cancele la primera.(articulo 428 Código Civil).
f. El valor de las cédulas debe ser uniforme (por 100 colones o múltiplos de esta) CC dice que debe ser en moneda nacional, pero en la actualidad se permite que sean en diversas monedas, ello por la derogación del artículo de la Ley de la Moneda por parte de la Sala IV
g. Se emiten las cédulas según el artículo 429 del Código Civil y una vez emitidas tienen el mismo valor y fuerza que el testimonio de escritura, pudiendo ser traspasadas como se dispone en el artículo 431 del Código Civil.
h. Se entrega al autorizado para firmar y retirar las cédulas, esto de manera personal, en la oficina del registrador de cédulas hipotecarias
i. El registrador de cédulas hipotecarias debe inscribir otros documentos en que se registren contratos que tengan relación con inmuebles.
j. Timbres y Derechos: depende del arancel y monto de las hipotecas de acuerdo a la regulación vigente.
k. Se debe aportar constancia municipal de pago de impuestos.
Fraccionamiento de Cédulas Hipotecarias y su finalidad.

Para hacer el fraccionamiento de la cédula hipotecaria se debe indicar en la escritura todos los daos en cuanto a la forma del fraccionamiento y montos de cada fracción. Existen dos posibilidades:
a) A partir de un monto total, se indica que ese monto estará representado por tres cédulas hipotecarias las cuales, sumadas entre ellas dan como resultado el valor total.
b) Se pueden emitir varias cédulas de distintos grados, por ejemplo, para un monto total de 10 mil, se puede emitir una en primer grado de 5 mil, la segunda por mil y así consecutivamente hasta el sexto grado, y que la totalidad de las cédulas sume 10 mil.
La finalidad de fraccionar el monto total es emitir varias cédulas para tener cantidades disponibles para las distintas necesidades que pudieren presentarse.

María Jesús M. Ballestero

Las principales ventajas que proporciona invertir en cédulas hipotecarias son:

Amortización:
las cédulas pueden amortizase en un periodo entre 1 y 3 años.
Liquidez:
se trata de un producto financiero y de inversión con gran liquidez.
Seguridad:
las cédulas hipotecarias conllevan un riesgo limitado.
Comisiones:
la mayoría de las entidades financieras no cobran comisiones al inversor al invertir en cédulas hipotecarias
Ventajas de invertir en cédulas hipotecarias

Entre las principales desventajas que existen al invertir en cédulas hipotecarias se encuentran:

Riesgos:
los mayores riesgos para este tipo de productos están asociado al riesgo de subidas de los tipos de interés o a una posible inflación que haga perder una parte de la inversión.
Rentabilidad:
se suele emitir a tipo fijo con cupo anual, aunque también existen emisiones a tipo variable.
Cédulas hipotecarias de riesgo más alto:
las hipotecas de alto riesgo llamadas subprime son emitidas por bancos americanos que conllevan un alto riesgo.
Desventajas de invertir en cédulas hipotecarias
La cédula hipotecaria contendrá:
1) Las palabras "cédula hipotecaria" y la fecha de su expedición.
2) El nombre del Banco que la emita;
3) El importe de su emisión, con expresión del número y valor nominal de la cédula, así como la serie y número;
4) El tipo de interés y el modo de su redención;
5) La fecha de su vencimiento;
6) La garantía específica, y
7) Las demás referencias que sean necesarias para su identificación

¿Que información debe contener una cédula hipotecaria?
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