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derecho civil contratos II pacto comisorio y de retroventa Por: Ardy Jose Villalba M

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ardy jose villalba martinez

on 21 March 2013

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Transcript of derecho civil contratos II pacto comisorio y de retroventa Por: Ardy Jose Villalba M

Código Civil Italiano. Art. 1.456: «Los contratantes pueden convenir expresamente que el contrato se resuelva en el caso dé que una determinada obligación no haya sido cumplida según la modalidad establecida. En este caso la resolución se verifica de derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que intenta servirse de la cláusula resolutoria».

Código Civil Francés. Art. 1.656: «Si ha sido estipulado con relación a la venta de inmuebles, que, por la falta de pago del precio en el plazo convenido, la venta quedaría resuelta de pleno derecho, el comprador puede, no obstante, pagar después de la expiración del plazo, mientras que no haya sido puesto en mora por un requerimiento, pero después de este requerimiento, el juez no puede concederle plazo». El Código Civil Colombiano Capitulo X Art. 1.935: define el pacto comisorio como aquella estipulación expresa que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Es decir, se requiere que se pacte expresamente la condición resolutoria sobre un aspecto del cumplimiento del contrato de venta: el precio, es la condición resolutoria, pero limitada a la no satisfacción oportuna del precio. No tiene otros alcances alrededor las demás obligaciones y convencionales. Con el pacto comisorio el contrato es perfecto, solamente que queda sometido a una condición resolutoria, por eso, el riesgo de la cosa lo asume el comprador, que además de dueño, es poseedor. PARA MAYOR CLARIDAD SOBRE EL PACTO COMISORIO.
El pacto comisorio debemos entenderlo entonces es una especie de clausula en el contrato de compraventa, a través de la cual se puede estipular que si el comprador no paga el precio de la cosa vendida en la fecha estipulada, el contrato se resuelve. Aunque se haya expresado en el contrato de compraventa el pacto comisorio, esto no quiere  decir que el vendedor no tendrá derecho a exigir el precio de la cosa.
existe un denominado pacto comisorio calificado, como lo define la doctrina, el cual establece que si el precio no es pagado por el comprador en el tiempo y lugar convenidos, se resuelve ipso facto el contrato de compraventa, aquí en este caso se le da la opción es al comprador;  el comprador puede hacer que el contrato subsista pagando el precio.
En el  pacto comisorio calificado se le da un tiempo determinado al comprador para que pague el precio, el cual es de veinticuatro (24) horas, subsiguientes a la notificación de la demanda. El pacto comisorio se establece para darle una obligatoriedad mayor al cumplimiento de la obligación principal del comprador que es la de pagar el precio de la cosa vendida. El Pacto Comisorio y El Pacto De Retroventa PRESENTACIÓN

Entendiendo el derecho como aquel conjunto de normas y principios que regulan las relaciones del hombre en sociedad, lineamientos normativos propios para buscar una armonía entre los sujetos de derecho. Tales relaciones jurídicas que se suscriban, deberán estar ceñidas a ciertos requisitos que se tornan legales y forzosamente obligatorios para ambos sujetos de la mencionada relación.
Colombia goza de todo un plexo normativo que regula las raciones entre sujetos de derecho, en materia contractual. Como principal fuente jurídica de tal universo legal, contamos con el Código Civil y definitivamente la Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado legislando sobre temas que son de vital importancia en la relación contractual. Definiendo y ratificando conceptos.
Nos referimos puntualmente a la Retroventa y al Pacto Comisorio, abordaremos definiciones puntuales, aplicabilidad en la legislación colombiana, aspectos temporales y espaciales en el ámbito de aplicación, requisitos y efectos, preguntas y respuestas, problemas jurídicos, fuentes jurídicas , etc.
temática que nos ocupará en las cuartillas a continuación, en el desarrollo del presente trabajo. ¿QUE PODEMOS ENTENDER POR PACTO COMISORIO? ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
EN EL DERECHO ROMANO: en virtud de la LEY COMMISSORIA, la que para darle un sentido lógico y claro debemos distinguir lo siguiente, la voz LEX en Roma era entendida como pacto. Según Glück «se puede también considerar la voz como una particular disposición por la cual uno sé obliga a esto o a aquello» .
Y la voz «commissum» debemos entenderla como aquello de lo cual uno ha sido privado obrando contrariamente a las propias obligaciones, de forma que el derecho perdido pasa con esta actuación a otro».
DERECHO COMPARADO:
Código Civil Alemán. Art. 361 ; «Si en un contrato bilateral está estipulado que la prestación de una parte debe ser realizada expresamente en un tiempo prefijado o dentro de un plazo preestablecido, en la duda ha de entenderse que la otra parte debe estar autorizada a la resolución si la prestación no se realiza en el tiempo determinado o dentro del plazo fijado» EL PACTO COMISORIO SIMPLE.
Hace referencia al que directamente define el articulo 1.935 del Código Civil, que es la condición resolutoria expresamente convenida, frente al precio.
Podríamos creer que esta clase de pacto se hace innecesario si nos detenemos a pensar que incluido o no en nuestra norma positiva, se tornaría aplicable a la luz de los artículos 1.546 y 1.930 del Código Civil, que ofrecen, al vendedor la facultad de resolver el contrato de compraventa cuando el comprador no atiende el precio en la forma convenida y prefijada. De ahí que parezca redundante lo señalado en el artículo 1.936 del Código Civil “por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1.930 C.C. Quiere decir que de ninguna manera, el pacto comisorio excluye las acciones establecidas en la ley contrariamente, le concede al vendedor; y las reafirma.

EL PACTO COMISORIO CALIFICADO O DE RESOLUCIÓN IPSO FACTO.
Lo encontramos consagrado en el artículo 1.937 del Código Civil “si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelve Ipso Facto el contrato de venta el comprador, podrá sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, máximo dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación judicial de la demanda. CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS DEL PACTO COMISORIO.

Es un pacto consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.

Es bilateral perfecto, ya que hace surgir obligaciones a cargo de las partes.

Es obligacional; hace surgir obligaciones a cargo de las partes.

¿CUANTAS CLASES DE PACTOS COMISORIOS PODEMOS DISTINGUIR?

El Simple.

El Calificado o De Resolución Ipso Facto. Teniendo en cuenta esta norma, podemos visualizar las diferencias respecto del comisorio simple. Y las característica que lo hace especial.No quiere decir que el término ipso facto conlleve en favor del vendedor, la facultad de resolver de pleno el contrato al no pagar el comprador el precio de forma convenida. En absoluto, Quiere decir que se exige para romper el vinculo jurídico, la declaratoria judicial será acorde con esa manifestación contractual. Y la resolución se decretará a partir del momento del incumplimiento.

TRAMITE: Es obligatoria la interposición de una demanda judicial para la declaratoria judicial de la resolución de la compraventa. La que tendrá como procedimiento el que establece el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. “Resolución de Compraventa” el juez dictará inmediatamente sentencia que declare extinguida la obligación que dio origen al proceso. Siempre que el demandado consigne el precio dentro del término señalado el la mencionada norma. veinticuatro horas.

PARA MAYOR CLARIDAD: El pacto Comisorio SIMPLE es aquel por el cual las partes establecen que sino se cumple lo pactado resolverá el contrato Es decir las partes estipulan expresamente una condición resolutoria tácita. El Código Civil en el Artículo 1.877 establece que por el pacto comisorio se estipula expresamente que no pagándose el precio al tiempo de la compraventa se resolverá el contrato de venta PARA MAYOR CLARIDAD:
EL PACTO COMISORIO CALIFICADO O CON CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN IPSO FACTO.
Es aquel por el cual se establece que si una de las partes no cumple lo pactado el contrato se resolverá ipso  facto,  por este hecho, de pleno derecho o sin necesidad de intervención judicial alguna o cualquier otra fórmula que haga entender que las partes quieren evitar la intervención del juez. El C.C. en su art.1879 señala que si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido se resuelva ipso facto el contrato de venta; el comprador podrá sustituir pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda.

DISTINGUIMOS ENTONCES LA SIGUIENTE DIFERENCIA. Se diferencia el pacto comisorio simple del calificado, en que, en el calificado se da una opción al comprador, que es la de pagar en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación de la demanda para rescindir el contrato, mientras que en el pacto comisorio simple, la opción se la dan es al vendedor, el cual puede escoger exigir el precio o pedir que se rescinda el contrato con indemnización de perjuicios. TENIENDO EN CUENTA LA PERSPECTIVA DEL VENDEDOR. Podrá obtener el pago inmediato del precio convenido sin necesidad de recurrir a un proceso ejecutivo singular, al conferirle la oportunidad al comprador de pagar el precio total pactado dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda. Recoger una presunción del incumplimiento contra el comprador, el que será quien correrá con la carga de la prueba para desvirtuar el contenido y alcance del pacto calificado. Quiere decir, esa clausula especial impone al comprador infirmarla, para evitar se declare judicialmente la resolución del contrato.
TENIENDO EN CUENTA LA PERSPECTIVA DEL COMPRADOR.
Mantener el contrato pagando el precio dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda, a pesar de haberse colocado en estado de incumplimiento de su obligación principal.
Pagar el precio en forma convenida de ahí que el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil dice que el juez dictará sentencia inmediatamente declarando extinguida la obligación que dio origen al proceso. Siempre que el comprador demandado consigne el precio dentro del término del 1.397 del Código Civil. No deber los intereses del precio sino a partir del momento de la notificación de la demanda ya que la ley objetivamente determina el evento de la mora en el término de las veinticuatro horas siguientes a la notificación. a pesar de ponerse en estado de incumplimiento de la obligación principal. Desde que hay la consideración legal de permitir el pago de un término adicional es porque antes el comprador no está en mora. Esta conducta contraria a derecho solo se recoge una vez se ha notificado la demanda de resolución.
Deber de los frutos de la cosa a partir de la notificación de la demanda, y no desde el momento del incumplimiento, por la misma razón de que la mora ocurre desde la realización de ese evento procesal.
No poderse intentar con la acción de resolución que surge del pacto comisorio, la demanda de perjuicios, al no permitir otro efecto interesante que la destrucción de la relación contractual de manera rápida. ¿CUAL ES EL TÉRMINO DE PRESCRIPCIÓN DEL PACTO DE COMISORIO?

ARTÍCULO 1.938 CÓDIGO CIVIL. el pacto comisorio prescribe en la  fecha estipulada por las partes en el contrato de compraventa, pero este término no debe sobrepasarse de cuatro (4) años, aunque las partes lo estipulen por más tiempo,  prescribe en cuatro (4) años.Se debe observar que el articulo 1.938 señala el momento, a contar la prescripción de la celebración del contrato y no el de la exigibilidad de la obligación, con lo cual se contrapone a los principios generales de la prescripción consagrados en el artículo 2.535 del Código Civil, que señala que las acciones y derechos ajenos se cuentan desde que la obligación se haya hecho exigible, si se siguieran los principios generales de la prescripción la regla cambiara pues la prescripción empezaría a contarse a partir del vencimiento del plazo pactado para satisfacer el precio. Existe una excepción a esta regla. ¿ CUALES SON LOS EFECTOS DEL PACTO COMISORIO?
EFECTOS RESPECTO DE LAS PARTES.
El no pago del precio resuelve el contrato, mediante la declaración judicial respectiva. Y si el pacto es calificado, permite, como lo mencionamos con anterioridad, el pago del precio. Convenido dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda
si el contrato se resuelve, el comprador deberá restituir la cosa, pero los frutos, cuando es calificado solamente se deberán a partir de la notificación de la demanda. Si paga dentro de esas veinticuatro horas no deberá interés alguno.Por su parte el vendedor deberá restituir, decretada la resolución del contrato, la parte del precio cubierta por el comprador, sin intereses, dando aplicación a lo dispuesto en el artículo 1.932 del Código Civil.

EFECTOS RESPECTO DE LOS TERCEROS. La protección a los terceros de buena fe se torna indispensable. Para extraer las conclusiones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil; si el que debe una cosa mueble con pacto de resolución expresa la enajena, no habrá derecho contra los terceros adquirientes de buena fe. tratandose de un inmueble debe constar en la escritura publica, debidamente registrada, el pacto comisorio. Y si eso es así, el adquirente será tenido como de mala fe, en cuyo caso la resolución lo afecta teniendo en cuenta el artículo 1.548 del Código Civil. En suerte, tiene el vendedor acción reivindicatoria contra el tercer poseedor.
Tratándose de un inmueble debe constar en la escritura publica, debidamente registrada, el pacto comisorio. Y si eso es así, el adquirente será tenido como de mala fe, en cuyo caso la resolución lo afecta teniendo en cuenta el artículo 1.548 del Código Civil. En suerte, tiene el vendedor acción reivindicatoria contra el tercer poseedor. ¿QUE PODEMOS ENTENDER POR PACTO DE RETROVENTA?
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Esta figura jurídica es propia del derecho romano en su ultima etapa que se conocía como “pactum de retrovendendo”. Por medio de este pacto el vendedor de una cosa se reservaba el derecho de recomprarla por un cierto precio el mismo por el que lo vendió u otro determinado, o sujeto a determinación y dentro de un plazo preestablecido. Si no se hubiera acordado plazo, podía recuperarla en cualquier momento. Si este pacto existía, el vendedor tenía acción para recuperar su cosa por compra, pero no por reivindicación.

DEFINICIÓN
Lo podemos encontrar definido de forma clara y precisa en el articulo 1.939 del Código Civil, como aquel e que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra El pacto de retroventa no es mas que una venta sometida a una condición resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de recobro por el vendedor, de conformidad con los términos del articulo 1.931 del Código Civil. Hay por tanto, una venta con todos los requisitos de la ley. También se ofrece la transferencia del dominio si el vendedor tiene la capacidad y la facultad para traditar. Solo que puede recobrar esa misma cosa de acuerdo con las estipulaciones o acuerdos contractuales, sin necesidad de nuevo o diferente negocio de venta. Por el mismo contrato se puede resolver el vinculo sin requerir de posterior declaración de voluntad de comprar y de vender El derecho del comprador desaparece al ejercer el vendedor el derecho que emana de la retroventa.

¿CUAL ES LE TRAMITE DEL PACTO DE RETROVENTA?

El pacto de retroventa debe consignarse de manera expresa en el contrato si, con posterioridad al acto, se incorpora esta clausula, no modifica la naturaleza simple de la venta. La Honorable Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado diciendo en sentencia 22 de junio de 1992: “la venta pura y simple otorgada por escritura pública no queda sujeta a la condición de retroventa por el hecho de que los otorgantes hayan pactado, en documento privado posterior, una retroventa futura. Un documento privado ni publico de esta especie no altera lo pactado en la escritura pública”

¿QUE EFECTOS TIENE LA RETROVENTA?
DESDE LA PERSPECTIVA DE LOS TERCEROS.
En forma clara y expresa el Código Civil señala en su articulo 1.940 los alcances del pacto de retroventa en sus efectos frente a los terceros y dice que se ajusta a los artículos 1.547 y 1.548 de esta misma obra.” quiere decir que brinda protección espacial al tercero adquirente de buena fe. El que adquiere una cosa sin conocer la existencia de la cláusula de retroventa, y su comportamiento es acorde con una conducta diligente cuidadosa, exenta de toda culpa, no podrá ser demandado por la reivindicación del bien por el vendedor, aunque hayan hecho uso de la facultad de recobro o readquisición contrario sensu. Cuando ese tercero procede de mala fe conserva el vendedor inicial el derecho a demandar la reivindicación de la cosa DESDE LA PERSPECTIVA DE LAS PARTES. Igualmente el Código Civil en el articulo 1.941 fija los efectos respecto de las partes preceptuando que el vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesorios naturales; tendrá, así mismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. Será obligado al pago de las expensas necesarias pero no las invertidas en mejoras útiles que se hayan hecho sin su consentimiento, pero previo a lo anterior, está el vendedor obligado a reembolsar la cantidad determinada que se estipulare, o en su defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra. ¿PROHIBICIÓN DE CESIÓN EN LA RETROVENTA? En articulo 1.942 del Código Civil establece que el derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse, significa que los derechos que surgen de la cláusula de retroventa no se pueden transferir a ningún titulo. ¿CUAL ES EL PLAZO PARA EJERCER LA ACCIÓN DE RETROVENTA?
El Código Civil establece que son cuatro (4) años, contados a partir de la fecha de celebración del contrato, para que el vendedor pueda ejercer la acción de recobro, está claro que las partes pueden de común acuerdo pactar un plazo menor y la fecha que acordaren será oportuna para ejercer la acción de recobro, sin necesidad de manifestación o aviso posterior. Debemos hacer la claridad del inciso final del articulo 1.943 que dice pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada, en no menos de seis (6) meses para los bienes raíces ni de quince (15) días para cosas para las cosas muebles. Si la cosa fuera cosa fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos. Quiere decir que la anterior diferencia en la presente cuartilla hace alusión asa se debe anticipar o no el aviso, solo se dará aviso cuando no se ha pactado termino de común acuerdo, pero cuando se ha pactado de común acuerdo un plazo deberá obligatoriamente darse aviso anticipado. Por:
Ardy José Villalba Martínez
Carlos Enrique Carrascal Sierra
Luis Carlos Jiménez Cuartas
Juan Juvenal Barreto Castellar
Katty Andrea Lora Ruiz
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