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COOPROPIEDAD

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Benjamin Alayo

on 24 April 2014

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DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIA DEL COPROPIETARIO
Artículo 989: Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata el articulo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes.
MEDIANERÍA
SOBRE LAS DECISIONES DEL BIEN COMUN
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN DEL BIEN COMÚN
Según el art 982: “Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno.”
COPROPIEDAD
DERECHOS INDIVIDUALES
PARTICIÓN
Según el artículo 983: “Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican”.
Artículo 994 del Código Civil: “Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario”.
Veamos primero... Qué es propiedad?

Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.
Diferencia entre Propiedad y Posesión:
Ahora veamos... qué es COPROPIEDAD
Anteriormente se creía que la posesión era lo mismo que la propiedad hasta que el derecho romano comenzó a regular la propiedad de forma separada remarcando sus diferencias. Según esta doctrina, la posesión era un estado protegible. Posteriormente el derecho canónico le dará una mayor ampliación de protección a la mera detentación del bien o derecho. El derecho germánico le otorgó aún más importancia.
Diferencias
Posesión
La posesión es un derecho anterior a la propiedad.
Propiedad
La propiedad es posterior a la posesión
La posesión tiene todos los atributos de la propiedad, excepto el derecho a disponer del bien.
La propiedad está premunida de ciertos atributos: El derecho de usar, disfrutar y disponer.
La prueba del derecho de posesión es en virtud de la visibilidad de los actos posesorios.
La prueba de la existencia de la propiedad se realiza mediante un título
Triunfa el que justifica la posesión actual.
Triunfa el derecho de propiedad respecto de quien presenta mejor título
La posesión es susceptible de obtenerse originalmente en los bienes inmuebles mediante ocupación.
La propiedad de inmuebles es susceptible de adquirirse por prescripción adquisitiva, mediante título traslativo de dominio.
Para defender la posesión, el poseedor tiene: Las acciones posesorias y los interdictos.
Para defender el derecho de propiedad se tiene: La acción reivindicatoria y la tercería excluyente de dominio.
La copropiedad es la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre un mismo objeto, produciéndose casualmente, con motivo de la sucesión hereditaria,o de la existencia de un contrato de sociedad.No es una división del inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el inmueble, dicha participación se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente .
Evolución:
En el derecho romano la copropiedad ha constituido un derecho por cuotas ideales, y se enfocaba en los derechos de manera individual de cada copropietario, a diferencia de la copropiedad en el derecho actual donde los ordenamientos se han enfocado en derechos de manera colectiva también, y surge el valor de solidaridad en comunidades de este tipo.
Los romanos solo conocieron una copropiedad por cuotas (condominium propartibus individuasis)
La comunidad domestica (institución social que es una figura jurídica espontánea) sirvió de modelo a otra forma posterior de comunidad, la sociedades (institución jurídica imitada de la anterior figura espontánea). Se pasa pues de la comunidad doméstica espontánea y correspondiente al interés de un grupo social, a la comunidad artificiosa y correspondiente al interés individual de quienes celebraban el contrato consensual de sociedad.
Algunas formas de comunidad representan algo más que un conglomerado de intereses individuales, como sucede con la comunidad de gananciales y con todas las comunidades de bienes puestas al servicio de fines familiares. Aquí no se aplica la noción de titularidad plural sino que es un tipo de comunidad en mano común.

La concepción romana de copropiedad o también llamada condominio, no ha permanecido estático desde el periodo histórico más antiguo hasta la época clásica, sino que fue evolucionando con el mismo concepto de propiedad individual. De todas formas, incluso a través de los cambios ocurridos, aparece claramente arraigada en la conciencia social romana la idea de una concurrencia de propietarios sobre una misma cosa, de tal modo que a cada uno de los comuneros les corresponde sobre ella un derecho idéntico, que es la propiedad y no algo fraccionario o distinto de ella
En el Código Civil:
Artículo_ 969: hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
En la copropiedad hay un derecho que pertenece a los condóminos, dos o más, por cuotas ideales. Dos o más personas tienen conjuntamente el derecho de propiedad sobre el total de un mismo bien. A cada ideal se le denomina cuota – parte o parte alícuota
CARACTERISTICAS
La copropiedad exige:
-La existencia de un bien, mueble o inmueble
-Dos o más personas que ejerzan un derecho de propiedad sobre el
-Que los copropietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa común y de una parte ideal, proporcionalidad de ella.

Artículo_ 970: las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.
Si por ejemplo: A, B Y C compran en común una casa, no es que A sea propietario de la sala, B, del dormitorio; y, C de la cocina, sino que cada uno tiene una cuota – parte o parte alícuota, en este caso ascendente a un tercio, sobre la totalidad del bien. Ningún copropietario podrá pretender un derecho exclusivo sobre parte determinada del bien. Sobre la parte alícuota, cada propietario tiene la propiedad, pudiendo, sin requerirse el consentimiento de los otros copropietarios, venderla, entregarla en anticipo de herencia, hipotecarla, reivindicarla; sus acreedores pueden embargarla.
Para realizar cualquier acto material o jurídico sobre todo el bien se requiere el consentimiento de todos los copropietarios, en cambio, sobre la parte alícuota cada propietario puede obrar por cuenta propia. Por ejemplo, para vender el bien común se requiere que presten su consentimiento todos los copropietarios; uno de ellos solamente podrá vender su cuota-parte, lo que también se denomina acciones y derechos.

Articulo 971.- las decisiones sobre el bien común se adoptan por:
UNANIMIDAD.- para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en el.
MAYORIA ABSOLUTA.- para actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
Unanimidad de los porcionistas o copropietarios para los siguientes actos jurídicos :
1.Disponer del bien :Transfiriendo todas las cuotas partes a uno de ellos ,transformándose este en un solo propietario o enajenándolo a un tercero .
2.Gravar el bien : Los gravámenes se crean para garantizar el cumplimiento de la prestación ,puede ser de naturaleza personal fianza o real prenda hipotética .Si el bien tiene que gravarse tendría que ser aceptada por todos los codueños para que tenga relevancia jurídica con valor

3.Arrendar el bien : El arrendamiento no es un acto de disposición ,ni tampoco un gravamen .El beneficio que genera es un fruto civil .Sin embargo ,aparta a su titular del uso del bien y teniendo los copropietarios derecho a servirse de la cosa común , es obvio que convengan todos en transferir esta ventaja a un tercero por el plazo que se acuerde en el contrato de arrendamiento .

4.Darlo en comodato : El contrato de comodato se diferencia substancialmente del contrato de arrendamiento por su carácter gratuito.

5.Introducir modificaciones en el bien : albaladejo nos trae algunos criterios :

-Ninguno de los codueños podría, sin consentimiento de los demás , hacer alteraciones en la cosa común aunque de ellos pudiera resultar ventajas para todos
-Constituyen modificaciones en el bien la roturación de terrenos dedicados a pastos y leños para destinarlos al cultivo, Obras consistentes en sustituir los balcones por ventanas, cambiar la distribución de las plantas destruyendo algunas dependencias y construyendo otras nuevas o aquella que modifica la configuración del bien

Los votos se computan por el valor de las cuotas .En caso de conflicto decide el juez por la vía incidental. Debemos comenzar tratando de precisar que se debe entender por actos de Administración Ordinaria .


Articulo 972.
La Administración Judicial de los bienes se rige por el Código Procesal Civil .El cargo de administrador puede proveerse por todos los copropietarios de común acuerdo .Si aquellos no se pusieran de acuerdo el Código Procesal Civil ha previsto la figura de la Administración Judicial de Bienes
Articulo 973
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normas del bien, si no está establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.
En este caso las obligaciones del administrador serna las del administrador judicial. Sus servicios serán retribuidos como una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trámite de los incidentes

DERECHO DE COPROPIEDAD
Derecho de Uso de Bien Común
Artículo 974.-Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.
DERECHO DE DISFRUTE
Artículo 976.-El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.
DISPOSICIÓN DE LA CUOTA IDEAL
Artículo 977.-Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.
La norma tiene tres puntos:
a. Disponer la parte alícuota proporcional o acciones y derechos
b. Disponer solamente de los frutos
c. Gravar sus acciones y derechos

INDEMNIZACIÓN POR USO TOTAL O PARCIAL DEL BIEN
Artículo 975.-El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artículo 731
CONDICIONABILIDAD DE LA VALIDEZ DE ACTOS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artículo 978.-Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.
Lo que la norma busca es que el derecho de uso del copropietario sea compatible con el que tiene cada uno de los demás, es pues un uti limitado. Este uso garantiza la coexistencia de varios derechos de uso sobre el bien y, como es lógico, no puede igualarse al IUS USTENDI del propietario individual, es decir, no puede ser exclusivo y excluye.
POR EJEMPLO,
Puede existir frutos civiles (las rentas de un arrendamiento del jardín o huerta) y naturales (huerta o jardín que da frutos destinados al consumo de todos los copropietarios). La renuncia al uso o bien el no uso de un servicio o elemento común no exime del pago de los gastos comunes (Art. 5; inc. 2).

El copropietario puede disponer de su parte libremente sin ninguna limitación ni necesidad de ofertar primero a los demás copropietarios, es decir no está sujeto a esta restricción; mejor no existe en favor del copropietario (s) ningún derecho de preferencia.
Artículo 731.- Cuando el cónyuge sobreviviente concurra con otros herederos y sus derechos por concepto de legítima y gananciales no alcanzaren el valor necesario para que le sea adjudicada la casa-habitación en que existió el hogar conyugal, dicho cónyuge podrá optar por el derecho de habitación en forma vitalicia y gratuita sobre la referida casa. Este derecho recae sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos por concepto de legítima y gananciales.
Participar en la administración de la cosa común: el Art. 17 señala que todo lo concerniente a la copropiedad será materia de discusión en asamblea de copropietarios; el Art. 20 establece el derecho de participación en la asamblea y el deber de asistir a la asamblea.
DERECHO DE REIVINDICACIÓN Y DEFENSA DEL BIEN COMÚN
El artículo 979 del Código Civil precisa “cualquier copropietario puede reivindicar, es decir exigir o reclamar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley”.
Cualquier copropietario puede pues ejercitar la acción reivindicatoria en beneficio de la copropiedad, aunque no cuando lo hace para sí y no cita a los demás codueños.
MEJORAS NECESARIAS Y ÚTILES EN LA COPROPIEDAD
El art. 980 del Código Civil precisa:“Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos”.
La realización de la mejora necesaria o útil no debe de contravenir a los acuerdos previos que válidamente se hayan tomado por copropietarios en el sentido de no realizar la obra en la que ella consiste. Imaginemos por ejemplo que ocurriera un desastre natural que pudiera haber dejado como inhabitable una vivienda y los copropietarios, por unanimidad, hubieran acordado no efectuar la reconstrucción de la misma y esperar a contar con fondos necesarios para demoler lo existente y construir una nueva vivienda. Si no obstante alguno de los copropietarios decidiera llevar a cabo obras de reparación de la vivienda, los demás siempre podrían oponerse a su realización y, aun cuando no lo hagan siempre podrán negarse al reembolso en atención a los términos del acuerdo previo, que es lo que sucede con las mejoras útiles y necesarias sin contravenir un acuerdo previo valido de los copropietarios, se realizan por alguno de ellos sin contar con la aprobación unánime o, por mayoría absoluta de los demás
Veamos...
Las mejoras necesarias
El art. 916 del Código Civil, establece que pueden tener como presupuesto la posible destrucción del bien común o su posible deterioro. Sea cual fuere el fenómeno que se presente, la naturaleza de este tipo de mejoras nos indica que existe una necesidad imperiosa de tener que desarrollar alguna actividad con la finalidad de evitar la destrucción o deterioro del bien.
Las mejoras útiles
El artículo 916, define a las mejoras útiles como aquellas obras que aumentan el valor y la renta del bien.
Artículo 981
Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común”.
Gastos de conservación
Serán gastos de conservación aquellas erogaciones que efectúen los copropietarios para la reparación de la cosa común porque, reparar es conservar; quizá la forma más importante de la conservación, puesto que no se trata simplemente de conservar la cosa, tal y como se encuentra en un momento dado sino de conservarla en aquel estado en que pueda proporcionar una mayor utilidad a los copropietarios.
Tributos:
Como es el caso del impuesto predial de aquellos que constituyen verdaderas retribuciones por ciertos servicios que son brindados por la administración pública a favor de quien resulte propietario o poseedor de un inmueble, tributos que en nuestro país son conocidos como tasas o arbitrios municipales
Cargas y gravámenes
La expresión gravamen alude a la afectación o limitación que, en sus derechos, padece el propietario de un bien sobre el cual se ha construido un derecho real sobre cosa ajena: una servidumbre, un usufructo, una hipoteca o una prenda.
Que es EVICCION?
Es la privación que sufre el adquirente, por mandato de una sentencia firme, del derecho a la propiedad, posesión o uso de una cosa, que adquirió del transferente por razón de un contrato”
Qué es SANEAMIENTO?
Es la obligación impuesta legalmente al transferente de responder frente al adquirente por las consecuencias derivadas de esa privación”
Existe evicción, según el artículo 1491 del Código Civil, “Cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia”
Para nuestro código, la partición, como acto extintivo de la copropiedad, consiste en la cesión del derecho que cada quien efectúa sobre los bienes que no se le adjudican, a favor de quien resulta adjudicado de los mismos y a cambio de los mismos derechos que a él se le ceden sobre el bien que se le adjudica.
Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su propia partida registral dejando constancia o anotación en la partida matriz.
Sobre la Particion
OBLIGATORIEDAD DE LA PARTICIÓN
ARTICULO 984
Los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.

IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA ACCIÓN DE PARTICIÓN
ARTICULO 985
La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes


PARTICIÓN CONVENCIONAL

ARTICULO986
Los copropietarios pueden hacer partición por convenio unánime. La partición convencional puede ser hecha también mediante sorteo.
PARTICIÓN CONVENCIONAL ESPECIAL
ARTICULO 987

Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación judicial, acompañando a la solicitud tasación de los bienes por tercero, con firma legalizada notarialmente, así como el documento que contenga el convenio particional, firmado por todos los interesados y sus representantes legales. Puede prescindirse de tasación cuando los bienes tienen cotización en bolsa o mercado análogo, o valor determinado para efectos tributarios. La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso, con citación del Ministerio Público y del consejo de familia, si ya estuviera constituido."
ARTICULO 988

- Los bienes comunes que no son susceptibles de división material pueden ser adjudicados, en común, a dos o más copropietarios que convengan en ello, o se venderán por acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, se venderán en pública subasta
Si los bienes no son factibles de ser divididos materialmente, serán adjudicados .Por ejemplo un auto.
- Se pueden vender el bien y dividirse entre los copropietarios.
- Se podrá vender el bien en una subasta publica .

PARTICIÓN DE BIENES INDIVISIBLES
El Derecho de tanteo o preferencia procederá en los casos donde no exista la división material o concreta del bien y a fin de evitar la subasta, los condueños pueden pagar en dinero el precio de la tasación y adquirir la propiedad exclusiva (art 989).
Se dice propiedad exclusiva porque no admite derechos similares y opuestos que recaigan sobre un mismo bien.

En suma el derecho de tanteo o preferencia se ejercita antes de la subasta y solo procede en los juicios de división y partición en que se va a efectuar la subasta del bien , sea por no admitir ninguna división, sea porque alguno de los copropietarios no conviene con la partición material que proponen los otros, es decir sirve como medio semejante al retracto para unificar la propiedad, además se debe agregar que se paga el valor de la tasación del bien y no aquel que podría haber servido de base para promover el remate de éste.
LESIÓN EN LA PARTICIÓN
Prescribe el artículo 990: La lesión en la partición se rige por lo dispuesto en los artículos 1.447 a 1.456
Qué es una lesión?
La lesión es una derivación de la naturaleza de la partición, pues esta es traslativa de la propiedad, es una permuta, por tanto se le aplican las reglas generales de los contratos
Art. 1.447: Acción por Lesión: La acción rescisoria por lesión solo puede ejercitarse cuando la desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal desproporción resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Procede también en los contratos aleatorios cuando se produzca la desproporción por acusas extrañas al riesgo propio de ellos.

Art. 1.456: No puede ejercitar la acción por lesión el copropietario que haya enajenado bienes por más de la mitad del valor en que le fueron adjudicados.

POSTERGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN
Artículo 991: Puede diferirse o suspendérsela partición por acuerdo unánime de los copropietarios. Si hubiese copropietarios incapaces, se requerirá autorización judicial, observándose las reglas previstas en el artículo 987.
EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
Artículo 992: Causales de extinción de la copropiedad
1.- DIVISIÓN Y PARTICIÓN DEL BIEN COMÚN:
4.- ENAJENACIÓN DEL BIEN A UN TERCERO:
2.- REUNIÓN DE TODAS LAS CUOTAS PARTES EN UN SOLO PROPIETARIO (CONSOLIDACIÓN):
3.- DESTRUCCIÓN TOTAL O PÉRDIDA DEL BIEN:
5.-PÉRDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD DE LOS COPROPIETARIOS:
CAUSALES
PACTO DE INDIVISIÓN
Artículo 993: Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente.
El pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro años.
Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse en el registro correspondiente.
Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento del plazo

La indivisión es de naturaleza temporal o provisional, desde el momento en que cualquiera de los copropietarios o incluso los acreedores puede pedir la partición y que incluso pueden pedir correlativamente el estado de indivisión.
Hay que tener en cuenta que la partición siempre es deseada por los copropietarios dado que los derechos de propiedad están paralizados por los derechos de los demás condóminos.

El pacto de indivisión es aquel acuerdo a través del cual se establece la obligación de mantener la cosa indiviso por un determinado plazo y no de forma indefinida. Generalmente este pacto se establece en las cláusulas testamentarias. (también se puede hacer en un contrato Inter. Vivos). El artículo 400 establece un límite a estos pactos, concretamente este pacto no puede durar más de 10 años. Se puede también prorrogar el pacto; lo que ocurre es que ésta prorroga tiene el límite de que no puede superar los 10 años porque la jurisprudencia y doctrina consideran que se pueden hacer sucesivas prórrogas por lo que según esto, el pacto podría ser indefinido si se pueden hacer sucesivas prórrogas, pero nunca puede superar el plazo de 10 años. Si no se respeta este plazo, el pacto es válido pero se reduce el plazo hasta 10 años.
¿Qué es el derecho de Medianería?

Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO MEDIANERO.
Un muro es medianero y común a los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las heredades. Resulta también medianero en el caso que fuese construido a costa de uno de los vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor.

¿Qué se entiende por Medianería?
Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
• Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece a varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.

• Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de dos o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los propietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto perdería su sustancia.

Art. 2716 del Código Civil: El Condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.

Artículo 995 del Código Civil: Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
DONACIÓN DE DERECHOS:
En este caso, el vecino que construyo cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor alguno.
POR COMPENSACIÓN:
Cuando un condómino de un muro necesita destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo más apropiado a fines de soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes de la reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma alguna (por esto último se hace indispensable el requisito de la inmediatez).
POR PRESCRIPCIÓN:
Institución jurídica que consiste en la adquisición de un derecho o la extensión de una obligación por el simple transcurso del tiempo.
PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA: El dueño privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja transcurrir más de 10 años. Los derechos reales acompañan a la cosa no al dueño, si desde la construcción del muro no pasaron 10 años y cambiaron varios dueños, se reclama al último.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20 años.

RE ADQUISICIÓN DE DERECHOS:
Aquel propietario que hizo abandono del derecho de medianería, se libera de cumplir con la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro; perderá asimismo, derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el FILO DEL MURO, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro entonces, de ser medianero pasa a ser CONTIGUO Y PRIVATIVO del otro lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que allí también se asienta parte de la pared.
1) CONTRIBUCIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN EN COMUN
El muro nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.
POR COMPRA DE DERECHOS:
Se adquiere el muro en Espesor (todo el espesor), Altura (del edificio más bajo), Largo (todo el largo). El valor actual se deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee utilizar.
Divisorio de Predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro.

DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN
Este es el caso en el cual existe un único dueño de dos fundos linderos, confundiéndose ambos condóminos en una sola persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la situación de medianería, los terceros adquirentes ven imposibilitada la determinación del estado jurídico de las paredes que separan las heredades, quedando como último recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones o edificios en dichos fundos
El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad que las paredes medianeras deben tener tres metros de altura, siempre que dicha medida no este legislada por los códigos de edificación de cada localidad.
Toman 45 cm que se materializa para que este sea portante; y hoy debido al mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centímetros.

¿Cuándo se pagan los derechos de Medianería?
Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero:
 A reconstruir el muro.

 A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared.

artículo 996 del Código Civil: Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas

 A darle mayor altura al muro.

artículo 997 del Código Civil:Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.

 A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.

ABANDONO O RENUNCIA
El Código Civil habla del abandono en sus artículos 2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo; además el condómino que abandonó pierde además la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.
Artículo 2726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales
Artículo 2727. El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

 A readquirir los derechos de medianería.
Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que allí también se asienta parte de la pared.

 A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.

 A servirse del muro para todos los usos a los que se destinó, según su naturaleza (C.C art. 2730).

Artículo 2730. La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

 Respetar todos los derechos de su condómino.

 A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería siempre que el lindero edifique.

 A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.

Artículo 998 del Código Civil:Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería, hagan o no uso de ella.

 Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro condenable.

MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además su condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre ese muro. La demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos linderos.

EXTENSIÓN DE LA MEDIANERÍA

En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado.

CONFUSIÓN: Situación por la cual la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la condición de medianero de ese muro se extingue

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN ¡¡¡¡
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