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Direito Empresarial 1

Aula 10: Estabelecimento Empresarial Cont.
by

Joyce de Oliveira

on 9 August 2017

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Transcript of Direito Empresarial 1

PROTEÇÃO AO PONTO DE NEGÓCIO (locação empresarial)
ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL - CONT.

Um dos principais elementos do estabelecimento empresarial é o chamado ponto de negócio, que é o local onde o empresário exerce sua atividade e se encontra com a sua clientela.
Aviamento e Clientela
O
aviamento
é uma expressão que sintetiza o potencial do estabelecimento para produção de lucro, não podendo ser confundido com clientela, o aviamento é a capacidade que aquele estabelecimento tem para gerar lucros ao exercente da empresa.
PERGUNTAS
1. Defina ponto de negócio e informe se há uma proteção especial quando este é alugado.

2. Qual a ação que o empresário locatário deverá ajuizar para renovar compulsoriamente o aluguel do ponto de negócio? Existe prazo?

3. Defina aviamento e clientela.

4. O preposto do empresário pode fazer concorrência a este? Justifique.
AUXILIARES E COLABORADORES DO EMPRESÁRIO
Os auxiliares estão disciplinados pelo (Arts. 1.169 a 1.178, CC/02), sendo o gerente, contabilista, entre outros.
Shopping Center:
Apesar ser cada vez mais comum, o contrato de shopping center é diferenciado do contrato de locação comum, isso ocorre em diversos momentos, entre eles podemos destacar quanto à remuneração.
Direito Empresarial 1
Joyce de Oliveira
Nos dias de hoje, em virtude da virtualização e globalização, deve-se entender que o ponto de negócio não é apenas o local físico, pois poderá ser também o endereço eletrônico (site) em virtude da proliferação dos negócios via internet.
Assim, quando o ponto for locado, o ordenamento jurídico lhe confere uma proteção especial. A proteção ao ponto do negócio foi prevista em nosso ordenamento com o intuito de proteger um negócio estabelecido em um ponto alugado.
Essa proteção especial é caracterizada pela possibilidade de o empresário locatário permanecer no imóvel locado mesmo contra a vontade do locador. Direito à renovação compulsória do contrato de aluguel.
O direito de inerência ao ponto é consusbtanciado na prerrogativa de permanecer naquele local mesmo na hipótese de o locador não pretender mais a renovação do contrato locatício. Art. 51 da Lei 8.245/91
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Quando o empresário locatário pretender permanecer no ponto, faltando 1 ano para o término do contrato, deverá procurar o locador com a finalidade de renovar o contrato. Se por acaso o locador não quiser, o locatário pode entrar com uma
ação renovatória
(sob pena de ver decair o ser direito à renovação compulsória)
, na qual o locador ficará obrigador a renovar o contrato com o locatário, porém para que esta ação seja impetrada, é preciso ser respeitado alguns critérios:
Preenchendo, pois, os requisitos
formal
(contrato escrito e por prazo determinado),
temporal
(mínimo de cinco anos de relação contratual continua) e
material
(mínimo de três anos na exploração de atividade no mesmo ramo) acima mencionados, o empresário locatário passa a ter o já mencionado direito de inerência ao ponto, que poderá ser defendido em juízo por meio de uma ação renovatória do contrato de aluguel.
De acordo com o entendimento do STJ, a renovação deve ser feita pelo mesmo prazo do último contrato e o prazo máximo de renovação é de 5 anos.
Porém o locador pode fazer uso da chamada
exceção de retomada
, permitindo ao mesmo que retome o controle do imóvel. Isso ocorre porque existe a previsão constitucional do direito à propriedade, mas para que o mesmo faça
jus
, é preciso que ele satisfaça alguma das seguintes hipóteses: Art. 52 e 72 da Lei 8.245/91
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
A
primeira hipótese
diz respeito ao valor negociado, caso o locatário resolva pagar um valor abaixo do mercado, o locador pode se negar a renovar, porém ele precisa fazer uma contra proposta. Outra informação importante é quanto as benfeitorias realizadas, as mesmas são de propriedade do locador, sendo este ato não considerado enriquecimento ilícito.
Como
segunda hipótese
, temos o caso em que outro locatário apareça como interessado em alugar o ponto, para atuar em ramo diferente do locatário atual. Para isso, é preciso que ele faça uma proposta melhor e documentada, assinada por duas testemunhas. Nesse momento, o atual locatário tomará ciência e poderá ou não cobrir a proposta. Em caso de ter que deixar o estabelecimento, o locador deverá indenizar o locatário por perdas e danos.
A
terceira hipótese
acontece quando o locador precisar fazer reforma substancial no imóvel locado, seja por determinação do Poder Público ou para fazer modificações que implique em uma valorização do bem. Nesse caso poderá ter um aumento do aluguel. Para isso ele precisa documentar tudo e ter assinatura de engenheiro, em caso de obra particular, ou de algum agente do poder público.
A
quarta hipótese
é quando o locador precisar do imóvel para uso próprio e a
quinta
é quando ele precisar do imóvel para transferência de estabelecimento empresarial, desde que seja existente há mais de um ano. Nessas duas últimas hipóteses, o locador não poderá utilizar o imóvel no mesmo ramo do locatário.
Enunciado n.º 30 da I Jornada de Diro Comercial do CJF. Nos contratos de shopping center, a cláusula de fiscalização das contas do lojista é justificada desde que as medidas fiscalizatórias não causem embaraços à atividade do lojista.
A legislação admite a propositura de ação renovatória nos contratos de locação de espaços em shopping centers. Nesse caso, previu a lei que não cabe alegar, para a retomada do imóvel, a necessidade do bem para uso próprio, nem para transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52, § 2. °, da Lei 8.245/1991).
TRIBUTÁRIO - SHOPPING CENTER - FATURAMENTO MENSAL - COFINS: NÃO-INCIDÊNCIA. 1. O fato gerador da COFINS é o faturamento mensal pela venda de mercadorias, de mercadorias e serviços e serviços de qualquer natureza. 2. O resultado econômico pela locação de coisas ou de bens escapa à incidência da contribuição questionada (LC n. 70/1991, art. 2º). 3. Os contratos de locação de espaços em shopping center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços. 4. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 178908 CE 1998/0045131-5, Relator: Ministra ELIANA CALMON, Data de Julgamento: 12/09/2000, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.12.2000 p. 187</br> JBCC vol. 187 p. 123</br> RDR vol. 19 p. 275</br> RET vol. 17 p. 68)
Aviamento é uma qualidade ou atributo do estabelecimento que vai influir no valor econômico da empresa. É sobre a função do aviamento que se calcula o valor de um estabelecimento empresarial.
Alguns o dividem em objetivo e subjetivo, sendo o
objetivo
relacionado a questões como o ponto do estabelecimento, ao passo que o
subjetivo
estaria relacionado a capacidade do empresário, por exemplo.
A
clientela
por sua vez é uma expressão externa do aviamento, formada por aqueles que estabelecem uma relação vendedor cliente. Também conhecida como freguesia.
Exemplo de aviamento: caso da Microsoft, do bilionário Bill Gates. Em 1999 atingiu um valor de mercado de US$ 507,5 bilhões. No entanto, a microsoft possuía "apenas" US$ 11 bilhões em ativos reais e faturava anualmente US$ 15 bilhões.
O preposto tem seu poder emanado do empresário, que o limita a certa área de atuação, não podendo o mesmo conceder tal poder a ninguém, uma vez que ele é pessoal e intransferível.
Ao preposto fica proibido o exercício da concorrência com o preponente, podendo o mesmo responder pelas perdas e danos (Art. 1.170, CC/02) ou por crime de concorrência desleal.
O (Art. 1.178, CC/02), definiu que o preponente responde por todos os atos do preposto que ocorrem dentro de seu estabelecimento, salvo no caso de ocorrer fora, nesse caso ele só responderá pelos limites definidos no mandato.
Se o preposto comete um ato e age com culpa, pode o preponente procurar ser ressarcido por eventuais perdas perante terceiros, mas se o preposto age com dolo, ele responde solidariamente com o preponente.
O
contabilista
é considerado um preposto necessário, salvo nos casos em que na cidade não houver um. Todos os atos por ele registrado é como se fossem registrados pelo próprio preponente (Art. 1.177, CC/02).
O
gerente
é o mais importante dos prepostos, uma vez que em muitos casos, ele representa a própria pessoa do preponente, tendo poderes de atuar em diversas situações, desde que a lei não exija poderes especiais (Art. 1.172 e 1.173, CC/02).
O gerente ainda pode figurar em juízo, em nome do preponente, sempre que for ações em função de sua atividade (Art. 1.176, CC/02).
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