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PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA

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Thalia Diaz Martinez

on 4 April 2014

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PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA
CONTRATO DE COMPRAVENTA
Para empezar, es necesario definir que es el contrato de compraventa y para ellos es menester mencionar el Artículo 1849 del Código Civil, el cual trae su definición, de acuerdo a este,
“la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”
; entonces de acuerdo a esto el contrato de compraventa es una figura jurídica, la cual consiste en acuerdo de voluntades, en el cual una de las partes de tal acuerdo, que se denomina vendedor, se compromete o se obliga a transferirle el derecho de propiedad sobre una o varias cosas a la otra parte del contrato, denominada comprador, obligándose esta a pagarle en dinero el valor de los bienes objeto del contrato y a tal pago en dinero se le llama precio.
En vista que primeramente, el contrato de compraventa es únicamente el acuerdo de voluntades que genera obligación, como se define todo contrato y que tales obligaciones son las de dar la cosa objeto del contrato y de pagar el precio de este, cabe decir también, que existen varios pactos que pueden ser estipulados de manera accesoria al contrato de compraventa.

Primero que todo, hay que encuadrar tales pactos en el contrato de compraventa; como es bien sabido, el contrato de compraventa, al igual que todos los demás contratos, tienen elementos esenciales, naturales y accidentales.

Este tipo de pactos, son elementos accidentales, ya que estos no van en el contrato de compraventa, si no es por estipulación explicita de las partes al momento de contratar y a falta de tal estipulación, el contrato de compraventa sigue siendo el mismo, en su forma más sencilla.
COMISORIO
RETROVENTA
MEJOR COMPRADOR
PREFERENCIA
ARTICULO 1935. <CONCEPTO DE PACTO COMISORIO>.
Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.

Entiéndase siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.

TIPOS DE PACTO COMISORIO
PACTO COMISORIO
SIMPLE
Este es el consagrado en el Art. 1935 CC, en el que las partes simplemente acuerdan que no habiéndose pagado el precio en el tiempo convenido, se resolverá el contrato y que de manera general como ocurre con la condición resolutoria tácita, es necesaria la sentencia judicial mediante la cual se declara resuelto el contrato, sentencia que es conocida como constitutiva.
Este se encuentra consagrado en el Art. 1937 CC, ya que establece este que “si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva
ipso facto
el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación de la demanda.”

En este entonces, lo que pretenden los contratantes es que el contrato quede resuelto de manera inmediata una vez se da el incumplimiento de pagar el precio por parte del comprador, siendo entonces la sentencia de resolución, una sentencia declarativa, por cuanto lo que va a hacer es reconocer la resolución que ya se dio desde el vencimiento del plazo sin el pago del comprador.
PACTO COMISORIO CALIFICADO
EFECTOS
De conformidad con el
Art. 1936 CC
, que claramente establece que “Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el art. 1930”, desprendemos de aquí los efectos que produce el pacto comisorio respecto de las acciones y de ello cabe decir que la estipulación de este pacto, no impide que el vendedor ejerza acción de cumplimiento contra su comprador. Así entonces el vendedor tiene a su libre disposición la opción de accionar para hacer efectiva la resolución del contrato o hacerlo para hacer efectivo el pago del precio.
Pacto comisorio simple, el contrato queda resuelto y el comprador debe restituir al vendedor la cosa vendida.

Pacto comisorio calificado, resuelto el contrato, deberá el comprador, además de restituir la cosa vendida, pagar los frutos a partir de la notificación de la demanda, pero si cumple con su obligación en las veinticuatro horas siguientes a la notificación, no deberá los intereses.
EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES
EFECTOS RESPECTO A TERCEROS
Si se ha enajenado una cosa mueble sobre la cual se estipuló pacto comisorio, no podrá haber derecho contra los terceros que hayan adquirido de buena fe, siempre será protegido; pero si el bien es inmueble, debe existir la escritura pública y se presumirá la mala fe del tercero, lo cual lo hace poseedor irregular y habrá lugar a acción reivindicatoria contra este, de lo contrario, es decir en caso que no exista la escritura pública, no serán afectados los terceros.
PRESCRIPCIÓN
Por otro lugar, el artículo 1938 CC, se refiere a la prescripción del pacto comisorio, toda vez instaura que “el pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.
Trascurridos estos cuatro años prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno".
Quiere decir lo anterior que la prescripción de este pacto puede ser estipulada por las partes, siempre que este no sea superior a cuatro años y en caso de no existir tal estipulación se entenderá que el término para la prescripción es de cuatro años contados a partir del momento de la celebración del contrato.
ARTICULO 1939. <CONCEPTO DE PACTO DE RETROVENTA>.
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.
Para Tamayo Lombana, esto “Se trata de una compraventa en la cual se estipula un pacto a favor del vendedor, en virtud del cual podrá recuperar la cosa vendida, si lo quiere. Tal pacto se llama retracto convencional (pactum de retrovendendo, en el derecho romano).”
Para algunos autores Bonivento Fernández como también para Tamayo Lombana, “El pacto de retroventa no es más que una venta sometida a una condición resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de recobro por el vendedor.”
Es claro además que el ejercicio de la facultad que tiene el comprador de recuperar la cosa vendida, se somete a ciertas condiciones, como son la de restituir al comprador el precio recibido o la suma que se haya estipulado por las mismas partes con otras prestaciones que la ley establece; y ejercida esta facultad de retractación y readquisición del vendedor, el contrato queda resuelto de manera retroactiva desde el momento de su celebración, suponiendo siempre la propiedad del vendedor sobre la cosa y que el comprador nunca la tuvo.


Con relación a su naturaleza jurídica, afirman muchos doctrinantes que en este caso no se trata de un nuevo contrato de compraventa que realizan las partes, por ende es equívoco precisarlo de esta manera, ya que se trata del mismo contrato de compraventa que está sujeto a una condición resolutoria ordinaria, que es la retractación del vendedor. También considera la Corte Suprema de Justicia en su jurisprudencia que este es un contrato de compraventa condicional.
EFECTOS
EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES
EFECTOS RESPECTO A TERCEROS
El contrato queda resuelto retroactivamente y “el vendedor tiene que restituir al comprador el precio y demás pagarle el valor supletorio que se hubiere estipulado”. Como también “será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.”, tal como lo establece el Art. 1941 CC.

Por otro lado, el comprador tendrá la obligación de restituir al vendedor la cosa vendida con sus expensas naturales como también indemnizarle los deterioros que haya sufrido la cosa, que sean imputables ha hecho o culpa suya como lo establece el inciso 2° del artículo 1941 CC.

Para este caso, igual que en el pacto comisorio; se aplica para bienes muebles el Artículo 1547 CC, mediante el cual se dispone que no habrá acción reivindicatoria contra terceros poseedores de buena fe, pero a contrario sensu, en caso de adquirirlo de mala fe, si existirá tal acción; por su parte cuando de bienes inmuebles se trata, se aplica el Artículo 1548 CC, que de igual manera dispone que no habrá acción contra los terceros poseedores, salvo que exista el título de la condición, por lo cual se presumirá la mala fe y existirá tal acción.
PRESCRIPCIÓN
Cuando de la prescripción del pacto de retroventa se trata, el art. 1943 CC establece que la acción de retroventa se puede intentar hasta los 4 años posteriores al contrato, pero esto se aplicará a falta de estipulación de las partes, aun así, con todo esto el plazo máximo que se puede pactar es de 4 años que contarán a partir de la celebración del contrato; pero también cabe anotar que el segundo inciso de este artículo dispone lo siguiente: “Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos si no de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajo en versiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.”
De este, se ocupa el
Artículo 1944 del Código Civil
, estableciendo que “Si se pacta que dentro de cierto tiempo (que no podrá exceder de un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.”
Quiere decir esto que le dan a las partes la libertad de pactar que habiendo otro mejor comprador en el término de un año contado a partir del momento de la celebración del contrato, se resolverá el contrato para realizarlo con el nuevo comprador, salvo que el antiguo comprador mejore la compra como bien lo establece el mismo artículo. Este pacto es llamado también pacto de retracto, como lo llama nuestro Código Civil, o también pacto del mejor postor o mejor oferta.

Conforme a este pacto, dispone también el inciso 2° del Artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, que el comprador o en su caso la persona a quien el hubiere enajenado la cosa, tendrán tiempo a su disposición a partir del término de contestación de la demanda para allanarse a mejorar el precio de la compra. Siendo este el ejercicio del derecho sustancial consagrado en el Art. 1944 CC.
Pero este pacto de cierto modo tiene sus límites, ya que al referirse al mejor comprador no se trata únicamente del que de un mayor precio al bien vendido por el comprador, sino también el que compre en las condiciones más favorables para el vendedor, de esto se afirma que si la nueva persona que pretende ser compradora, lo hace en las mismas condiciones y dando un precio igual al del antiguo comprador, el vendedor debe preferir al segundo por encima del nuevo comprador.
Por otra parte, el Código Civil, da libertad a las partes de establecer el término en el que debe presentarse la persona que pretende ser el nuevo comprador, estableciendo un límite de un año, lo que quiere decir que no se puede pactar por un tiempo superior a este, tal como lo establece el Artículo 1944 CC; y una vez “vencido el término legal o convencional, a falta de precio expreso, desaparece la condición resolutoria que se constituye con el pacto de adición a ella”
Y por último, el Código de Procedimiento Civil, contiene otra disposición respecto de este pacto en su Artículo 406, que consagra que “Cuando en la demanda se solicite la resolución del contrato de compraventa en virtud de la estipulación consagrada en el artículo 1937 del Código Civil, el juez dictara sentencia que declare extinguida la obligación que dio origen al proceso, siempre que el demandado consigne el precio dentro del término señalado en dicho precepto. La misma declaración se hará en el caso del artículo 1944 del citado Código, cuando el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar la compra en los mismo términos ofrecidos por un tercero y consigne el monto del mayor valor dentro del término para contestar la demanda.”
Es una modalidad que puede acompañar al contrato de compra venta, llamado por los romanos “pactum protimeseos” y que consiste en darle un derecho al vendedor, ejercitable solamente si el comprador decidiera vender la cosa por él adquirida. En tal caso, quien se la vendió, mediando el pacto de preferencia, o derecho de tanteo, puede readquirirla, pagando el mismo precio ofrecido por un tercero.
También se aplicaba en el caso de que quien gozara de un derecho de enfiteusis o superficie, decidiera vender tal derecho, en favor del dueño del fundo, aunque en este caso, el derecho de preferencia no derivaba de un pacto, sino de un derecho implícito, tanto en la enfiteusis como en la superficie. En la compraventa si no había pacto, no podía solicitarse.
Es en realidad muy similar al pacto de retroventa, pero en el caso del derecho de preferencia, el vendedor solo podrá invocar su derecho si el comprador resuelve vender la cosa comprada, mientras que en la retroventa puede el vendedor exigir que se le revenda la cosa, y volver a adquirirla.
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