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COMO ESTRUCTURAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

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by

SEBASTIAN PILIPONSKY

on 8 April 2016

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Transcript of COMO ESTRUCTURAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

El desarrollo inmobiliario es una actividad sencilla:

CAMBIO DE
PARADIGMA
DESARROLLOS INMOBILIARIOS
La estructura


de un desarrollo inmobiliario depende de:
(origen del fondeo para el proyecto)

1. DESARROLLADO

2. NO DESARROLLADO


1.0
2.0
3.0
LOCATION-LOCATION-LOCATION
TIMING-TIMING-TIMING
O CICLO-CICLO-CICLO
EL CASO ESPAÑOL

EXPERIENCIA
TUCUMANA
EXPERIENCIA
PORTEÑA
Pasar a ser el director de una empresa en
a vendedor de una
empresa en



1. LIQUIDEZ + INTERESES EN MINIMOS HISTORICOS
2. ACCESO A LA U.E=FONDOS ESTRUCTURALES
3. INMIGRACION
4. CONFIANZA
1. DESAPARECE EL CREDITO.Crisis subprime EEUU
2. ESPAÑA PASA DE SER RECEPTOR A APORTAR FONDOS.
3. DESAPARECE EL CONSUMO Y CONFIANZA.
-Existencia de Crédito Hipotecario.
-El usuario final puede acceder a la vivienda por medio de préstamo hipotecario a 30-40 años.
-Sistema de subrogación de hipoteca.
Sistema Apalancado:


EXISTENCIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO
ESTRUCTURA DE COSTOS:
ESTRUCTURA FINANCIERA
APALANCAMIENTO
FINANCIERO:

Banco
APALANCEMIENTO
FINANCIERO:

Preventa



- Sostenido por inversores.
- No es un mercado saludable.
- M2 Commoditty.
- Margenes actuales reducidos.
- Necesidad de innovación.

Es todo bien que es producido en masa por el hombre, o del cual existen enormes cantidades disponibles en la naturaleza, que tiene valor o utilidad y un muy bajo nivel de diferenciación o especialización

“El marketing es el arte de construir marcas. Si no eres una marca, eres una materia prima, un commodity. Entonces el precio lo es todo y el único ganador será el que produzca a menor precio”
- Negocio económico reducido
- Necesidad de Apalancamiento financiero
- Developers 2.0
-La inversión inmobiliaria se presenta como la oportunidad de resguardo frente a la inflación y la venta en pozo se percibe como una oportunidad de revalorización

-Precios de venta en pozo muy similares a los precios de venta de deptos. terminados.

-La sensación de oportunidad en la preventa es inferior a la de años anteriores.

-El margen en el negocio es escaso: aumento de precios/inflación y exceso de oferta.

Cómo seguir siendo un alternativa de inversión?

¿Cómo salir de la categoría Commodity?

Generar Valor Agregado:

-PRODUCTO:
diseño, relación calidad/precio.
-MARKETING:
Folletos, webs, planos, etc.
-FINANCIACION:
a medio plazo.
-GENERAR CONFIANZA.
EN BÚSQUEDA
DE LA EVOLUCIÓN
¿La innovación implica salir de la categorìa comodity y conseguir una sofisticaciòn financiera?

¿Es el momento de matar la vaca?

Conclusión años anteriores

2012: ASPIRADORA DE PESOS.
2013: MODELO DE FINANCIACION A LARGO PLAZO.
2014: REDUCCION DE MARGENES.
2015: NEVOS SISTEMA DE FINANCIACION.

-LOS MODELOS QUE FUNCIONAN:
son los que se financian a largo plazo (Modelo Cordobés)

ES LA HORA DE SER
DESARROLLADORES 3.0

¿POR QUÉ SE NOS ACABO
LA LECHE DE LA VACA LECHERA?

HAY QUE MATAR LA VACA.....
Ing. Sebastián Piliponsky
www.linkinversiones.com.ar
sp@linkinversiones.com.ar
cel: 381-6700800
Mercado Desvirtuado
Marcando tendencia
CONCLUSIONES
EXPERIENCIAS
RETO DEL DEVELOPER
:
ESTRUCTURA DE PROYECTO
TEORIA

-EL CASO ESPAÑOL
-TUCUMÀN: M2 COMODITTY
-BUENOS AIRES: DESFILE DE MODA
Sistema operativo
del DEVELOPER
EL CEREBRO DEL
DESARROLLADOR

Sistema financiero de
un Mercado Desarrollado


BOOM!
Comprar a 100, Vender a 200 y
Vivir con ese 2%
-Fondos propios (30% a 50%)
-Financiaciòn: Preventa (costo finaniero)
CONSTRUIR Y VENDER
Objetivo del desarrollador:
RENTABILIDAD
ECONOMICO
FINANCIERA
1. FONDOS PROPIOS (Equity)

2. FONDOS DE TERCEROS
RECURSOS
EL MERCADO
El desarrollador 1.0:
El desarrollador 2.0
EXPANSION
EXTINCION
-Créditos hipotecarios a largo plazo
-Sistema de subrogación de hipoteca
-Estructura financiera apalancada con préstamo bancario
MERCADO DESARROLLADO:
El Desarrollador gana dinero
con inversión mínima
de fondos propios.
m2 Commodity:
Philip Kotler
MERCADO DESVIRTUADO
SARDINAS
ESTRUCTURA FINANCIERA
Terreno
Obra
Soft costs
Terreno
Obra
Soft costs
BANCO
DESARROLLADOR
CLIENTE
PRESTAMO PUENTE
80%terreno
100%construcción
100% credito vivienda
Sistema de subrogación
ESTRUCTURA DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Cómo diferenciarnos de la enorme competencia y no transformarnos en un commodity?
Cómo evolucionar a nivel financiero?
CONDICIONA LA ESTRUCTURA DEL PROYECTO:
CRISIS NINJA
EJEMPLOS INNOVADORES:
ARA Crystal Lagoons
GRUPO GNI FORMATO 2
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