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tasación de lotes en zonas turisticas

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by

gustavo caliciotti

on 20 November 2014

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Transcript of tasación de lotes en zonas turisticas

Necesidad de Evalúo:
así como filósofos, humanistas miden riqueza espiritual y moral, nosotros medimos desarrollo económico y riqueza material de los países.


Directo.
Métodos:
Indirecto
el evalúo puede ser:
La función de tasar ligadas al concepto de valuar.
Factores particulares al lote
Dimensiones de frente y fondo
Uso del suelo, forma, regular o irregular
Orientación, ubicación en la cuadra
Topografía, características del suelo
"Saber tasar es saber homogeneizar"
Las técnicas operativas.
"NO ES UNA TECNICA RIGIDA".
"NO debe ser fruto improvisación".
"NO subestimar el método empírico".
"SI.. DEMOSTRAR FUNDAMENTOS".
"TASAR NO ES SABER DE PRECIOS".
Tasación de Lotes en Zonas Turísticas
Prof.Gustavo Caliciotti.

Variabilidad del precio.
principios : sustitución , temporalidad, finalidad
Garantía hipotecaria
Pagos de Impuestos
compraventa
tipos de valores:
Fisicos
Venales
Rentisticos
Historicos
Panoramicos
Sentimentales
BUSQUEDA DE ANTECEDENTES
es conveniente buscar antecedentes personalmente
TENDENCIAS A FIGURAR MENOS VALORES
diferencias entre boletos privados y las escrituras
tendencias a figurar meno valores
reconocimiento del bien ubicando carteles
visitas a colegas
REMATES JUDICIALES
PRECIO X DIVISION DE CONDOMINIO
"Selección de antecedentes próximos al inmueble"
Tablas correctivas:
Visita ocular del inmueble:
Topografía
Vecindades
zona, servicios públicos.
Estado, características.
Factores zonales:
Residencial
Comercial
Industrial
Tendencias a desarrollo
Volumen de transito
Tasar son apreciaciones subjetivas del tasador con coeficientes que tienes su fundamento matemático
Selección de antecedentes
FITTE Y CERVINI
REGLA NORTEAMERICANA
T.T.N
HOFFMAN
2/3 Y 1/3 DEL VALOR TOTAL
TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS
DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.

250 m²……………………………………………………………………… 0,50
300 m²……………………………………………………………………… 0,53
350 m²……………………………………………………………………… 0,56
400 m²……………………………………………………………………… 0,60
500 m²……………………………………………………………………… 0,65
1.000 m²……………………………………………………………………… 0,75
2.000 m²……………………………………………………………………… 0,85
3.500 m²……………………………………………………………………… 0,95
5.000 m²……………………………………………………………………… 1,00
7.000 m²……………………………………………………………………… 1,10
10.000 m²……………………………………………………………………… 1,20
15.000 m²……………………………………………………………………… 1,30
25.000 m²……………………………………………………………………… 1,40
40.000 m²……………………………………………………………………… 1,50
60.000 m²……………………………………………………………………… 1,60
90.000 m²……………………………………………………………………… 1,70
130.000 m²……………………………………………………………………… 1,80
180.000 m²……………………………………………………………………… 1,90
240.000 m²……………………………………………………………………… 2,00
320.000 m²……………………………………………………………………… 2,10
500.000 m²……………………………………………………………………… 2,20

Coeficiente de topografía:
Respecto al nivel de la calzada: coef topog= K. Vo-CTO DESMON ,RELLENO
Vo
Vo= valor lote apriori.
k= coef inferior a la unidad.

Coeficiente Servicios Públicos:
K-Vo+ costo de obra
Vo
Vo= valor normar.
K=coef, mayor a la unidad, segun serv que se agrega. 1.10 a 1.50

Coef. Pavim. y S. Públicos

Tierra en zona pavimento 0,30
Pavimento en zona tierra 1,10
Iguales que la zona 1,00
Mejor SP que en la zona 1,10
Peor SP que en la zona 0,30

Coeficiente de Topografía

Sobre y en zona comercial 0,35
Bajo y en zona comercial 0,30
Sobre y en zona residencial 1,10
Bajo y en zona residencial 0,30
Mismo nivel vereda ambas zonas 1,00

Método de incidencias unitarias:
El F.O.S. es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta Baja. Si tenemos un terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar más de 150m2 edificados en P.B.

El F.O.T. es la relación del total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3 en el ejemplo anterior entonces 3 x 250m2 = 750m2.

Luego 750m2 / 150m2 (permitidos en P.B.) = 5
es decir podríamos edificar como máximo PB y 4 pisos de 150m2 cada planta.

SI SE PUEDE EDIFICAR EL 750M2 LA OPERACIÓN SERI ASI:
VALOR M2 ZONA : USD 1300/M2 EN EL CUAL ESTA INCLUIDO EL COSTO DE CONSTRUCCION, ETC , EL TERRENO REPRESENTARIA ENTRE UN 15 O 20%,YA QUE EL MARGEN DE GANANCIA DEL CONSTRUCTOR QUE SERIA MAS O MENOS EN EL COMUN DENOMINADOR DE LOS CASOS UN 20%.
LA OPERACIÓN PARA SACAR EL VALOR TERRENO SUBJETIVO PARA PH = 750 M2 X USD1300M2 X 0,15 (REPRESENTA EL TERRENO) = USD195.000.


CIRCULACION PEATONAL!.
Coeficientes a tener en cuenta según características del lote a tasar y sus antecedentes

Coef. de Ubicación

Mucho mejor que zona 1,10
Mejor que zona 1,05
Igual que zona 1,00
Peor que zona 0,35
Mucho peor que zona 0,30

Coeficiente de Forma

Rectangular 1,00
Trapezoidal 0,30
Triangular 0,70
Martillo a favor 1,10
Martillo en contra 0,80
Frente a dos calles opuestas 1,10
Frente a dos calles adyacentes 1,05
Terreno interno 0,80
Gran Irregularidad 0,70

Coeficientes características constructivas:

Categoría “económica” 0,90
Categoría “Buena económica” 1,00
Categoría “Buena” s/calefacción central 1,05 a 1,10
Categoría “Buena” c/calefacción central 1,15 a 1,20
Categoría “Muy Buena” 1,25 a 1,30


Coeficiente de Esquina

Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial 1,10
Barrios en Formación 1,05

ZONAS DE UBICACION:

CENTRICAS : 1
NO CENTRICA : O,80
DE JERARQUIA : 1,30
ANCHO DE CALLE:
NORMAL: 1
AVENIDAS : 1,10
PASAJES : 0,80
VISTAS AL FRENTE :

PARQUES : 1,30
PLAZAS : 1,20
EDIFICIOS RES : 1
EDIF, IND 0,80
VISTA DESV. 0,60
Si se quiere transformar el valor unitario de un lote de 250m2 al de 5000m2 habrá que multiplicarlo por 0,50/1,00=0,50
Si el pasaje fuera del valor de un lote de 1000m2 a una fracción de 500.000m2 (50 hectáreas), el coeficiente seria 0,75/2,20= 0,34
Valor Plottage:
Es la plusvalía que adquiere la reunión de dos o mas lotes en función de los beneficios económicos que esa reunión produzca.
Entre un 10% a un 20%
ejemplo Topografía:
apreciación personal y calculo.
K. Vo - costo de desmonte o relleno
Vo
0,90 . $180.000 - $25.000
$180.000
0,86
0,90 .
= 0,77
$180.000
. 0,77
=
$138.600
Ejemplo servicios publicos
K . Vo + costo de obra
Vo
1,30
. $180.000 + $40.000
180.000
1,30 . 1,22
= 1,58
$180.000 . 1,58 = $ 284.000
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