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Compra assistida

Projeto Rondon em parceria com a Justiça Federal
by

Núria Manresa

on 4 September 2015

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Transcript of Compra assistida

Avaliações
Avaliação Psicosocial
Entraves
A equipe psicossocial é composta por assistentes sociais e psicóloga(o)s que realizam acompanhamento e avaliação das famílias dos beneficiários dos municípios de Caeté a Governador Valadares. Buscam conhecer e compreender as relações familiares, socioeconômicas e comunitárias. Identificam violação de direitos, vulnerabilidade social e articulam a rede de proteção local realizando encaminhamentos que se fazem necessários.
A avaliação social é realizada a partir das demandas apresentadas pelas famílias, as constantes na ata de audiência de conciliação e nas identificadas pela própria equipe. Sendo de suma importância considerar o desejo da família e a preservação dos vínculos familiares,
É importante ressaltar que a avaliação social é discutida com toda a equipe técnica, jurídica e ambiental, visando minimizar os impactos da remoção e reassentamento, o bem estar e a garantia dos direitos das famílias conforme suas particularidades.

Avaliação Técnica
O objetivo do trabalho realizado por Arquitetos e Engenheiros, envolvidos na compra assistida é avaliar as condições de
habitabilidade
da moradia indicada pelo beneficiário.
Avaliação Ambiental
A análise da equipe ambiental tem por objetivo levantar pontos importantes e registrar as características ambientais do local avaliado. Junto com os dados levantados no campo, analisamos a imagem de satélite da localidade e a legislação ambiental vigente, sendo assim, com todos os dados e informações coletados e analisados é deferida ou não a compra assistida.
Conclusão da compra assistida com a realização do contrato de compra e venda
Metodologia Jurídica
A avaliação jurídica é realizada com o objetivo de possibilitar a
regularização do imóvel
objeto da compra assistida nas hipóteses em que o imóvel não se encontra devidamente registrado e não possui óbices à regularização. Analisamos a legislação atinente ao caso, como o Plano Diretor, Lei de uso e ocupação do solo, plano de regularização fundiária bem como demais atos administrativos pertinentes e buscamos construir, junto às Secretarias dos Municípios, alternativas que contemplem as necessidades das famílias.

Os direitos sociais consagrados na Constituição da República balizam nossa atuação. Analisamos os documentos que comprovam a posse mansa e pacífica por longo decurso de tempo tais como contratos de compra e venda e o pagamento de guias de IPTU, bem como eventuais declarações da Prefeitura ou notas fiscais, atentos aos precedentes dos Tribunais Superiores (REX 422.349) e os Tratados Internacionais que consagram o direito à moradia.

Regularização Fundiária
Ao efetivarmos a compra assistida orientamos os assistidos à forma de procederem à regularização fundiária de forma sustentável. Para tal orientamo-os a como proceder à ação declaratória de
usucapião especial
urbano, tendo em vista ainda outras alternativas como
Concessão de direito real de uso
ou a
Concessão de Uso Especial para fins de moradia
. Os contratos são elaborados com as informações técnicas específicas do imóvel de forma a possibilitar às famílias vulneráveis um assentamento definitivo e seguro.
Croqui georreferenciado com confrontantes
Orientação e documentação
Exemplos
Instrumentos técnicos
Moradia Digna
A falta de referências metodológicas sobre remoção e reassentamento de
assentamentos precários de forma humanizada, direcionou a avaliação de compra assistida para um primeiro entendimento do conceito de
moradia digna
. Este conceito foi definido no tratado de 1966 - Pacto Internacional de Direitos Sociais, Econômicos e Culturais - que apresenta a moradia digna como um
direito humano
. Em 1991, este conceito foi complementado pelo Comentário Geral No. 4, do
Comitê das Nações Unidas de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais
(órgão composto por especialistas no tema, subsidiário do Conselho Econômico e Social da ONU), que considerou moradia digna (adequada) aquela que contempla os seguintes elementos:


1. Localização; Disponibilidade de serviços e infraestrutura;
2. Custo de moradia acessível;
3. Habitabilidade;
4. Adequação cultural;
5. Acessibilidade;
6. Segurança jurídica da posse.
Localização, Serviços e Infraestrutura
Identifica-se a proximidade do imóvel com:
equipamentos públicos de:

educação
saúde
lazer

Analisa-se a existência de infraestrutura básica:

abastecimento de água
esgotamento sanitário
drenagem pluvial
serviço de limpeza urbana.

Para a avaliação, consideram-se domicílios
carentes de infra-estrutura todos aqueles, que não disponham de ao menos
um dos
seguintes serviços básicos:

iluminação elétrica
rede geral de abastecimento de água com canalização interna
rede geral de esgotamento sanitário ou fossa séptica
coleta de lixo
Habitabilidade
A metodologia de auferimento de habitabilidade, tendo em vista a vulnerabilidade das famílias e a peculiaridade do processo de reassentamento, se dá mediante à constatação dos critérios de inadequação, quais sejam:
Custo de moradia acessível
É possível que o beneficiário complemente o valor de sua compra assisida mediante financiamento. Para isso, mediante cadastro socioeconômico das famílias vulneráveis, procedeu-se avaliar sua condição de endividamento e auxiliá-la no processo da compra.
Destacamos que o pagamento do financiamento não deve caracterizar ônus excessivo com moradia, o que se dá quando a família que recebe até três salários-mínimos tem mais de 30% da sua renda familiar comprometida.
Buscou-se avaliar o respeito à diversidade cultural e aos padrões habitacionais oriundos dos usos e costumes das comunidades e grupos sociais.
Adequação Cultural
Acessibilidade
Segurança Jurídica da posse
FINANCIAMENTO DA MORADIA < 30% RENDA FAMILIAR MENSAL
Avalia-se a existência de elementos geradores de restrição à ocupação como:

linhas de transmissão,
cursos d’água,
nascente,
rodovia,
ferrovia,
oleoduto,
gasoduto e
adutora.

Para garantir a segurança jurídica, verifica-se a existência de escritura registrada no cartório de imóveis ou a possibilidade de regularização do imóvel.
Instrumentos ambientais
Equipe multidisciplinar
O adensamento excessivo - quando o domicílio apresenta um número médio de moradores superior a três por dormitório;
existência de patologias que comprometa a estanqueada do imovel (Recomendações ou intervenção);

A inexistência de unidade sanitária domiciliar exclusiva;
Verifica-se a acessibilidade da moradia em casos de famílias com portadores de necessidade especiais e/ou idosos.
Santana do Paraíso
Governador Valadares
Nova União
Caso I.
Caso D.
2. Casa aprovada
1. Casa reprovada
4. Casa na faixa de domínio demolida
3. Assinatura de contrato
Conceito de Compra Assistida pelo DNIT: "A Compra assistida é uma modalidade de reassentamento que consiste na aquisição de moradias regulares disponíveis no mercado imobiliário regional, sob o fito de remover as famílias residentes em áreas de risco e/ou áreas de influência direta de intervenções infraestruturais (obras públicas). A Compra Assistida apresenta vantagens em relação à construção de unidades habitacionais no que tange à agilidade processual e à possibilidade de reestabelecer a família em bairros já consolidados e estruturados; por outro lado, a viabilidade desse programa depende, sobremaneira, da capacidade mercadológica local em absorver a demanda. ”
Conceito de Compra Assistida pelo Projeto Rondon: A definição da Compra Assistida acontece no momento da conciliação normalmente o benefício é ofertado para famílias em situação de alta vulnerabilidade social quando a avaliação do valor do imóvel é muito abaixo do valor de mercado, impossibilitando a compra de uma nova moradia;
A compra assistida é uma modalidade de benefício no valor máximo de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para compra de uma nova moradia;
Nesta modalidade a família apresenta imóveis para avaliação, onde as quatro frentes de trabalho realizam sua análise e dão seus pareceres, sendo:
parecer de habitabilidade;
social;
ambiental;
jurídico.

RONDON
DNIT
O que é ?
COMPRA ASSISTIDA
Quem tem direito?
Como funciona?
Beneficiários que tiveram o imóvel avaliado com um valor inferior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais);
Famílias em situação de vulnerabilidade social.

A realização da compra assistida às famílias removidas e reassentadas da BR-381, consiste em um processo criterioso, que passa por etapas de:
análise do perfil da família,
acompanhamento,
avaliação dos imóveis,
aquisição do imóvel, e posterior monitoramento

Em outro momento, numa visita posterior, o encontro da equipe técnica e social do Rondon com a família tem o objetivo de avaliar os imóveis apontados para análise, para uma possível compra. Neste momento, a família conduz a equipe do Rondon ao imóvel escolhido para avaliação. Nesta etapa, os técnicos social, territorial, ambiental e jurídico entram em ação no processo avaliativo. De forma geral, tais profissionais têm a seguinte responsabilidade no ato de aprovação da compra assistida do imóvel, que irá reassentar a família:

 Técnico Social:
emite parecer, de acordo com os aspectos sociais, para aprovação ou reprovação do imóvel;
 Técnico Territorial:
responsável por emitir parecer que aprove ou desaprove o imóvel, mediante análise do padrão de habitabilidade e estrutura da residência;

Técnico Ambienatal:
responsável por emitir parecer de aprovação ou desaprovação, desde que o imóvel esteja ntal:dentro dos padrões ambientais em relação ao seu entorno imediato;

Técnico Jurídico:
de acordo com aprovação dos demais técnicos, é responsável por emitir o último parecer, que aprove ou não a aquisição do imóvel, mediante regularização dos documentos e pendências burocráticas.

Após a realização das avaliações, caso todos os pareceres sejam de aprovação, o processo evolui para a aquisição do imóvel e, assim, conclui-se a compra assistida, que será conduzida pela equipe do Rondon. Para que o processo não se conclua, basta que apenas um parecer de um dos técnicos envolvidos na avaliação seja desfavorável. Diante da responsabilidade do programa para com as famílias envolvidas, a aprovação do imóvel a ser adquirido, tem que ser em todos os aspectos analisados, por meio de parecer favorável de todos os técnicos.

Casa na faixa de domínio
Casa aprovada
Contrato Assinado
Belo Horizonte
1. O baixo Valor disponível (R$40.000,00)
2. Adequação dos imóveis
3. Procura maior que a oferta
4. Imóveis valorizados devido à presença de grandes empresas nos municípios.

5. Manter as mesmas condições do local onde o beneficiário residia;


6. Desejo do beneficiário receber o valor sem o acompanhamento da equipe de peritos;



7. Falta de interesse do beneficiário na procura de imóveis;



8. Especulação imobiliária.
existência de risco geológico.
Casa para compra aprovada tecnicamente
Lote para compra aprovado tecnicamente
Casa para alguel aprovado tecnicamente
Encaminhamento para Posto de Saúde
Prospecção de terrenos, construção de banco de dados e estudo dos zonementos
Assembléia pré conciliação com famílias e equipe Rondon explicando as modalidades de compra assistida, aluguel social e indenização
PROPOSTAS
CRAS
Posto Saúde
Secretaria de Saúde
Secretaria de Assistência Social
1
2
3
4
5
6
Prefeitura
COMPRA ASSISTIDA
INDENIZAÇÃO
ALUGUEL SOCIAL
CONCILIAÇÃO
Assembléia por município com Famílias e Projeto Rondon
Avaliação DNIT
SELAGEM
Distribuição de cartilha informativa
Secretaria de Obras

M. P
J.M
E
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