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La hipoteca inversa, un benefico de carácter total

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by

Cristian Chávez

on 7 November 2014

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La hipoteca inversa, un benefico de carácter total




UNIVERSIDAD DE GUANAJUATO
DIVISION DERECHO POLITICA Y GOBIERNO


LA HIPOTECA INVERSA
TESIS


PARA OBTENER EL TÍTULO DE
ESPECIALIDAD EN NOTARIA PÚBLICA


PRESENTA
LIC. JUAN CRISTIAN CHÁVEZ OROZCO


DIRECTOR DE TESIS
LIC. JOSÉ ABEN AMAR GONZÁLEZ HERRERA



GUANAJUATO, GUANAJUATO 7 DE NOVIEMBRE DEL 2014

Código Civil Federal, artículo 2,893.- La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Código Civil para el Estado de Guanajuato, artículo 2387.-

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
CONCEPTOS.-

HIPOTECA CONCEPTOS LEGALES.-
CONCEPTOS DOCRINALES

“Es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago para el caso de incumplimiento de la obligación.”
ROJINA Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil IV Contratos. Trigésima segunda edición. Editorial Porrúa. México 2088 pag. 392
“…Más completa que estas definiciones es la formada por CASO, diciendo que es (SIC) un derecho real registral de garantía concreta con cosa mueble o inmueble determinada cuya posesión conserva el hipotecante y que faculta al titular para exigir, si no se le cumple normalmente la obligación garantizada, la venta pública de aquélla, resarciéndose con su precio”. Y explica más adelante en el mismo texto que “…la hipoteca es un derecho registral, porque no nace perfecto –eficaz-, sino desde su inscripción en el Registro; de garantía concreta, porque la función primaria de la hipoteca es garantizar el pago o cumplimiento normal de la obligación, estando la garantía concretada en cifras dinerarias por el crédito principal, sus intereses y las costas o los gastos judiciales y extrajudiciales hasta obtener el cobro; en cosa mueble o inmueble cuya posesión conserva el hipotecante, porque lo diferencia de la hipoteca de la prenda y la cualifica no es que grave cosa mueble o inmueble sino que la posesión de la dada en garantía no se desplace, y de ejecución forzosa mediante la facultad del acreedor de exigir la venta pública de la cosa hipotecada, e indemnizarse del cumplimiento con el precio, porque ésta es la función subsidiaria o supletoria de la hipoteca, la realización del valor de la cosa, para obtener indemnización, con preferencia real"
DE PINA Vara, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Volumen Cuarto. Séptima edición. Editorial Porrúa. México 1992. Pag. 277
DEFINICIÓN GRAMATICAL.-

El diccionario de la Real Academia Española la define de la siguiente manera, (Del lat. hypothēca, y este del gr. ὑποθήκη).

1. f. Finca que sirve como garantía del pago de un crédito.
2. f. Derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda
http://buscon.rae.es/drae/srv/search?id=hUdeyYNcJDXX2nULM0Bp consultada el 23 de octubre del 2014
ORIGEN DE LA HIPOTECA

ROMA.-

A través de la unión o mezcla de dos figuras jurídicas que existían para la garantía de las deudas, las cuales eran.-

A) La fiducia: Este modo de cobrar consistía en que el deudor realizaba un traspaso sobre la propiedad de un bien al acreedor de su deuda, medio por el cual se daba la garantía; pero además de esto significaba una gran desprotección para el deudor, en si la garantía era mucha para el acreedor y era muy negativa para el deudor. Y la segunda,

B) La prenda o pignus: En esta forma se entrega la propiedad no de un bien inmueble sino de un bien mueble, lo que refleja que la figura no ha sufrido muchas variaciones puesto que aun se maneja de igual manera.
http://buscon.rae.es/drae/srv/search?id=hUdeyYNcJDXX2nULM0Bp
*Prenda sin desplazamiento
*Suspensión hasta la creación de los registro públicos.
HIPOTECA INVERSA
DEFINICIONES.-
“Producto de financiación que tiene cierto parecido con las hipotecas. A través de una hipoteca inversa, alguien que sea titular de una vivienda, puede solicitar una renta mensual por el valor de su vivienda. Es justo lo contrario que sucede en una hipoteca convencional, donde es el cliente el que hace frente al pago de unas cuotas para poder pagar el préstamo solicitado para la adquisición de la vivienda. La hipoteca inversa aparece regulada por primera vez en la reforma de la ley hipotecaria del año 2007.”
http://glosario.100hipotecas.com/
"Más conocida por su denominación norteamericana –reverse mortgage- aunque diferentes entidades financieras utilizan nombres específicos (como el de pensión hipotecaria en Caixa Terrassa, hipoteca inversa en “la Caixa” o renta vivienda en Caixa Galicia), la hipoteca inversa consiste en un préstamo realizado por una entidad financiera que permite a una persona mayor recibir una cantidad mensual complementaria a su pensión, durante un plazo de tiempo concreto (generalmente entre 10 y 20 años), a un interés fijo negociable, y estableciendo su vivienda como garantía y con el consentimiento de los herederos como recomendación"
COSTA-FONT, Joan y otros “Capacidad de la Vivienda en Propiedad como Instrumento de Financiación de las Personas Mayores en España” CAEPS, Universitat de Barcelona pag. 54
ORIGEN DE LA HIPOTECA INVERSA.-
“Reverse Mortgage” en su traducción literal
En los años 30´s aparece en el Reino Unido la “Home-Equity Reversión”
Concepción moderna en 1965 conceptualizado como una hipoteca vitalicia
Estado Unidos de América, en 1989
“Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda “Home Equity Conversión Mortgage” en su idioma original y “HECM” por sus siglas.
Aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda o “Federal Housing Administration” “FHA” por sus siglas en ingles, mismos que forman parte del Departamenteo de Vivienda y Desarrollo Urbano “Department of Housing and Urban Development” o “HUD” en siglas.
Australia
Canadá
Dinamarca
Finlandia
Irlanda
Japón
Países Bajos
Noruega
Suecia
España
Puerto Rico
Cuba
entre otros.
“El censo vitalicio”
“El fondo de por vida”
“El fondo muerto"
HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA
CONCEPTUALIZACIÓN LEGAL.-

Jurídicamente regulada por la Ley 41/2007 "Reforma del Mercado Hipotecario".

“… Disposición Adicional Primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa.

1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,
b) Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
c) Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,
d) Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”
COSTA-FONT, Joan y otros “Capacidad de la Vivienda en Propiedad como Instrumento de Financiación de las Personas Mayores en España” CAEPS, Universitat de Barcelona pag. 54
Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario. BOE 294. Publicado el sábado 8 de diciembre del 2007. Pag. 50604
USOS, FORMAS Y MANEJO DE LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA.
Ley 41/2007.-

A) Considerar a la hipoteca inversa como un préstamo o crédito.
B) Este crédito se debe garantizar mediante la figura jurídica de la hipoteca, inversa, en este caso.
C) Constituir la hipoteca sobre bienes inmuebles, y;
D) Que el inmueble materia de hipoteca inversa, debe ser usualmente la vivienda del solicitante el crédito.

• Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,
• Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,
• Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
“HIPOTECA BIENESTAR” DE BBVA
Ofrece:
Renta vitalicia calculada en base al valor de la vivienda, la edad de la persona y su esperanza de vida.
Hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda a futuro.
Incluye un seguro para que, si el cliente supera la esperanza de vida que se le asigna, pueda seguir recibiendo su renta mensual.
Si la hipoteca es contratada por una pareja, y uno de los dos cónyuges fallezca, el otro seguirá recibiendo la renta sin modificaciones.
De la cuota mensual, se descuentan automáticamente los intereses del 5%.
Cuando el cliente fallece, se debe devolver al banco o institución crediticia la cantidad principal del préstamo. (un año)
Una persona de 75 años de vida, propietaria de una vivienda tasada en 300,000 euros, en este caso, este cliente del banco, obtendría una renta mensual aproximada a los 750 euros cada mes, que si lo traducimos a pesos mexicanos, el inmueble tendría el valor de $4´880,818.51 y su percepción mensual radicaría en $12,202.05
SIMULACIÓN DE HIPOTECA INVERSA
“HIPOTECAS Y PISOS”
OPCIÓN A: Hipoteca Inversa Hasta el 80% de la tasación (limite 650.000€)

Disposición inicial de hasta el 20% de la tasación con un máximo de 100.000€.
Tipo fijo desde el 5,75%
Renta temporal ó Vitalicia Renta Temporal:
Edad del cliente: 65 años. Renta temporal durante 24 años.
Edad del cliente: 70 años. Renta durante 20 años
Edad de 75 años, renta 17 años
Edad de 80 años, renta 14 años
Con 85 años de edad, la renta sería de 11 años.
Y a partir de de 89 años, solo 9 años de renta.

OPCIÓN B: Importe – 70% del valor de tasación.

Plazo: Desde los 65 hasta los 90 años.
Posibilidad de contratar una renta vitalicia a partir de los 90 años.
Comisión de apertura – 1%.
Tipos de interés de referencia
65-69 años del titular más joven en el momento de la contratación 7,50
70-74 años del titular más joven en el momento de la contratación 7,00
75-84 años del titular más joven en el momento de la contratación 6,50
85-89 años del titular más joven en el momento de la contratación 6,00
Diferencial a aplicar: Euribor + 2,5% desde los 90 años hasta el fallecimiento del titular más joven.

Finalizado el plazo se aplica Euribor más 2% hasta el fallecimiento de los titulares. Hipoteca bonificada, además de que no tiene gastos de actos jurídicos documentados, siempre que el cliente este empadronado en la vivienda que se toma como garantía. Puede vender la vivienda cuando quiera. Puede alquilarla.
JUBILARSE EN CASA
La define como “un préstamo o crédito con garantía hipotecaria concedido por una entidad financiera o aseguradora, por el que el propietario de la vivienda, mayor de 64 años o afectado de dependencia severa o gran dependencia, realiza disposiciones periódicas o únicas, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación actual de la vivienda, sin que la deuda pueda ser exigida hasta el fallecimiento del propietario o del último beneficiario”. Incluye una diferencia referida en la Ley 39/2006 del 14 de diciembre 2006 "De la Promoción de la Autonomía de Personal y Atención a las personas en situación de Dependencia”, donde prevé la posibilidad de contratar una hipoteca inversa para personas en situación de dependencia.
a) La Hipoteca Inversa Temporal en la que, al alcanzar el porcentaje anteriormente indicado, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta mensual y la deuda sigue generando intereses y,

b) La Hipoteca Inversa Vitalicia, en la que se suscribirse un seguro de rentas vitalicias (SRV) por el propietario sigue percibiendo una renta hasta el momento de su defunción y la deuda no sigue generando intereses* (*según el caso). El importe de la renta mensual en este caso es inferior a la temporal.
“La Hipoteca Inversa es un crédito por el cual se cobra una renta cada mes sin tener que pagar nada.”
NOTAS COMPLEMENTARIAS DE “JUBILARSE EN CASA”.

• La Hipoteca Inversa es un complemento perfecto a su pensión, plan de pensiones y a sus ahorros personales, sin perder la propiedad de su vivienda.

• Sin tener que abonar costes iniciales: Los gastos de formalización, costes de seguros y los intereses que se generen se descontarán directamente del límite total de crédito hipotecario.

• Al titular de la Hipoteca Inversa nunca se le reclamará la deuda. Los herederos, heredarán la propiedad y son los que deberán hacerse cargo de la deuda.

• Si lo desea, podrá incluso plantearse la opción de alquilar la vivienda obteniendo de esta forma un ingreso complementario adicional, especialmente recomendable para segundas residencias.

• Podrá costear usted mismo sus necesidades asistenciales, manteniendo su autonomía y libertad, sin tener que requerir la ayuda de sus hijos o nietos.

• Seguirá legando su patrimonio a sus herederos y ellos podrán decidir cómo emplearlo (podrán vender la vivienda, convertirla en su nueva vivienda o alquilarla).

• Podrá disponer de las cantidades que decida para lo que desee: viajar, reformar su hogar, etc… manteniendo el nivel de vida que tenía antes de su jubilación.

• Podrá ayudar ahora a sus hijos y nietos a hacer realidad sus proyectos
INCLUSIÓN AL DERECHO MEXICANO
Cantidad de adultos en edad de jubilación
Cantidades monetarias que reciben por concepto de pensión
Porcentaje jubilados
Longevidad general poblacional
Entre otras.
La mayoría de la población economicamente activa logra adquirir una vivienda.
Son inscritos en el IMSS con el salario mínimo.
No es suficiente su pensión.
Existe conflicto de herederos incluso en vida.
Posible problemática: “Aunque las hipotecas reversibles son una buena opción de financiamiento para personas mayores es evidente que un importante número de ancianos no aprovechan este recurso.”
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:CjMqrGrsh9YJ:icpr.itam.mx/Pension2009/AngelesYanez2009.ppt+Tesis+%22hipoteca+reversible+mexicana%22&cd=1&hl=es&ct=clnk&gl=mx
→ No dejar el 100% del valor de la vivienda a sus herederos
→ Temor de transferir una deuda a sus herederos
→ Gastos correspondientes al inicio y desarrollo del contrato.
→ Posibilidad de tener una enfermedad en el futuro y no poder afrontar los gastos, ya que las rentas han disminuido el valor de la vivienda y si se llegará a vender ya no se tendrá un capital considerable.
→ Desconocimiento del producto
→ Mala percepción, temor a no cumplir con las cláusulas
→ La figura legal
→ El tipo de instituciones de crédito que podrían comercializarlo
→ La tasa de interés
→ El plazo del préstamo
→ Los mecanismo de avalúos
→ Y los costos asociados (ISAI, Seguros, Avalúo, entre otros).

Posible probemática (continuación)
Sistema de pensiones en México
Artículo 123 Fracción XXIX.-
“Se considera de utilidad social el establecimiento de cajas de seguros populares de invalidez, de vida, de cesación involuntaria del trabajo y otras con fines análogos para cual el gobierno federal, como el de cada estado, deberán fomentar la organización de instituciones de esta índole para difundir e inculcar la previsión popular”
El Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS)
Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE)
Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas (ISSFAM)
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)
Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)
Instituto de Seguridad Social del Estado de Guanajuato (ISSEG)
Plan de Desarrollo Nacional
"… 2.3 Sistema nacional de pensiones

En materia de pensiones y seguridad social:

A) Incrementar la cobertura y crear un sistema más equitativo. (3 millones de trabajadores afiliados)
B) Cambio de empleador constante, equivale a perdida de beneficios pensionarios y de atención médica.
C) Consolidar un sistema nacional de pensiones a cuentas individuales
D) Reforma a la Ley del ISSSTE.
E) Reforma a la Ley del Sistema de Ahorro para el Retiro, para incrementar los rendimientos y disminuir las comisiones para tener pensiones más altas.
F) Consolidar un sistema nacional de pensiones.
PENSIÓN IMSS
Cesantía y Vejez,
Por Invalidez,
Para Ascendientes,
Por Viudez,
Por Orfandad,
entre otras
-Cumplir con al menos 500 semanas de cotización.
-Tener la baja, es decir, haber dejado de cotizar para el IMSS.
-Tener la edad correspondiente, en el caso de la pensión por cesantía en edad avanzada, 60 años y en el caso de pensión de vejez, 65 años.
VARIABLES

1.- El salario base de cotización promedio de las últimas 250 semanas y
2.- Las semanas que se hayan cotizado al IMSS
Ley del Seguro Social de 1973 Ley del Seguro Social de 1997
La pensión se basa en las semanas de cotización La pensión se obtendrá por Renta Vitalicia o Retiro Programado IMSS y salario base de cotización. y únicamente de lo que se tiene ahorrado en las subcuentas
individuales de la AFORE.
Se podrá solicitar un préstamo de tres meses sin tasa de interés. No hay préstamos.
Se debe contar con un mínimo de 500 semanas de cotización IMSS. A partir de 1250 semanas de cotización IMSS.
Se recibirá aguinaldo. No hay aguinaldo.
En caso de muerte se podrá contar con pensión de orfandad y/o viudez. Sólo bajo la elección de Retiro Programado.
En caso de fallecimiento del pensionado, los fondos
restantes podrán ser reclamados por el beneficiario.

Se contará con servicio médico y acceso a instalaciones recreativas y deportivas del Instituto Mexicano del Seguro Social.
PENSIÓN ISSSTE

DEFINICIÓN: Es el Fondo Nacional de Pensiones de los Trabajadores al Servicio del Estado, encargado de administrar las cuentas individuales de los trabajadores e invertir los recursos que las integran.
El trabajador puede ahorrar de forma voluntaria, para
aumentar su cuenta individual.
La edad de retiro será una decisión propia del trabajador y no el límite de 65 años de edad marcados en la Ley
La subcuenta que más interesa en estos momentos es la de “Retiro, Cesantía en edad avanzada y Vejez (RCV)” la cual se describe de la siguiente manera:

Subcuenta destinada para financiar la pensión, se compone con la cuota que realiza el trabajador (inicia en el 2007 con el 3.5% del sueldo básico, incrementándose de forma gradual hasta 6.125% en el 2012), con la aportación de las Dependencias o Entidades (5.175% del sueldo básico) y la cuota social del Gobierno Federal (5.5% del salario mínimo general diario en el Distrito Federal).
El esquema de pensiones (sistema de reparto, sistema solidario o de beneficio definido)

Ser un contrato entre generaciones, bajo el cual los jóvenes financian las pensiones de los trabajadores en retiro. Así, las cuotas y aportaciones de los trabajadores activos se ‘reparten’ entre los pensionados.
Establecer de antemano las características y el monto de la pensión que recibirá el trabajador.
La pensión se determina como un porcentaje aplicado al Sueldo Básico según el tiempo de cotización.
Las pensiones se financian con contribuciones a un fondo colectivo.
Las cuotas y aportaciones que se realizan respecto a un trabajador en particular no pueden distinguirse, ya que son entregadas a un fondo de administración colectiva. Por lo tanto, la devolución de cuotas y aportaciones en caso de separación es muy limitada.
Las cuotas y aportaciones realizadas a favor de un trabajador no pueden trasladarse a otro sistema pensionario.
En el sistema de reparto anterior y en el descrito en el artículo Décimo Transitorio de la nueva Ley se corre el riesgo de que si dejas de cotizar al ISSSTE antes de cumplir 15 años de servicio, no obtendrás ningún beneficio pensionario, ni siquiera en los casos de invalidez y fallecimiento
SISTEMA DE REPARTO
PENSIONES ISSEG
Al 31 de octubre de 2012 el Instituto cuenta con 64,893 afiliados de los cuales 55,763 son trabajadores en activo y 9,130 jubilados y pensionados
PRESTACIONES.-

• Préstamos sobre el fondo de aportaciones
• Préstamos a corto plazo
• Préstamos hipotecarios
• Ahorro voluntario
• Tarjeta Visa Bajío
• Casas de jubilados

REQUISITO.- Tener al menos 1 año de antigüedad

Seguro de vejez
60 sesenta años y tengan acreditados en el Instituto un mínimo de 15 quince años.
Tiempo de Cotización Varones Mujeres

De 5 años a 15 años 50% 50%
De 15 años 1 día a 16 años 55% 55%
De 16 años 1 día a 17 años 58% 58%
De 17 años 1 día a 18 años 61% 61%
De 18 años 1 día a 19 años 64% 64%
De 19 años 1 día a 20 años 67% 67%
De 20 años 1 día a 21 años 70% 70%
De 21 años 1 día a 22 años 73% 73%
De 22 años 1 día a 23 años 76% 76%
De 23 años 1 día a 24 años 79% 80%
De 24 años 1 día a 25 años 82% 84%
De 25 años 1 día a 26 años 85% 88%
De 26 años 1 día a 27 años 88% 92%
De 27 años 1 día a 28 años 91% 96%
De 28 años 1 día a 29 años 94% 100%
De 29 años 1 día a 30 años 97%
De 30 años en adelante 100%
SEGURO POR JUBILACIÓN
60 sesenta años de edad
Cotizando un mínimo de 30 treinta varones y 28 veintiocho mujeres
Tiempo de Cotización Varones Mujeres

De 5 años a 15 años 50% 50%
De 15 años 1 día a 16 años 55% 55%
De 16 años 1 día a 17 años 58% 58%
De 17 años 1 día a 18 años 61% 61%
De 18 años 1 día a 19 años 64% 64%
De 19 años 1 día a 20 años 67% 67%
De 20 años 1 día a 21 años 70% 70%
De 21 años 1 día a 22 años 73% 73%
De 22 años 1 día a 23 años 76% 76%
De 23 años 1 día a 24 años 79% 80%
De 24 años 1 día a 25 años 82% 84%
De 25 años 1 día a 26 años 85% 88%
De 26 años 1 día a 27 años 88% 92%
De 27 años 1 día a 28 años 91% 96%
De 28 años 1 día a 29 años 94% 100%
De 29 años 1 día a 30 años 97%
De 30 años en adelante 100%

SEGURO DE RETIRO
El asegurado que se jubile llegado el momento recibirá, por una sola vez, el equivalente a 7.5 veces el salario mínimo mensual vigente en el Estado, de conformidad con la siguiente tabla de porcentajes
EL PROBLEMA DE LAS PENSIONES EN MÉXICO
1.- La población de México es joven, la media es de 25 años, joven comparada con Japón y la mayoría de Europa en la que la media es de 44 años.

2.- La edad de la población tiene mucho que ver con su comportamiento económico y social, dando origen a una crisis económica.

3.- En Europa y Japón, la crisis de pensiones ya se presentó.

4.- El esquema, del Seguro Social e ISSSTE en México antes de las Afores, se basa en pagar una cuota durante su vida laboral, que luego sirve para cubrir la pensión de las personas ancianas.

5.- Esto es factible mientras haya mucha población joven, la vida no se prolongue demasiado, el retiro sea a una edad razonable y la pensión no prometa beneficios desmedidos.

6.-Millones de mexicanos que no pertenecen a un sistema formal de pensiones y muchos de los que sí están reciben un salario muy bajo que nos les permite acumular un fondo razonable para su vejez, aunado a las empresas que "viven al límite" (Luz y Fuerza del Centro) mucho de su presupuesto es destinado a pagar pensiones.

7.- El problema de las pensiones se extiende hasta el punto en que muchos trabajadores prefieren permanecer trabajando que retirarse por la gran diferencia en percepciones.

8.- El problema de las pensiones ya está aquí, afectando áreas clave del desarrollo nacional.
PLANTEAMIENTO JURÍDICO DE LA HIPOTECA INVERSA PARA GUANAJUATO.
MARCO JURÍDICO
Instituto de Seguridad Social del Estado de Guanajuato ISSEG
¿Qué es la Seguridad Social? La seguridad social, es un conjunto de medidas que la sociedad proporciona a sus integrantes con la finalidad de evitar desequilibrios económicos y sociales que, de no resolverse, significarían la reducción o la pérdida de los ingresos a causa de contingencias como la enfermedad, los accidentes, la maternidad o el desempleo, entre otras.
http://eleconomista.com.mx/columnas/columna-fondos/2013/03/07/problema-pensiones-mexico
Artículo 22 de la Carta Internacional de Derechos Humanos.-

Toda persona, como miembro de la sociedad, tiene derecho a la seguridad social, y a obtener, mediante el esfuerzo nacional y la cooperación internacional, habida cuenta de la organización y los recursos de cada Estado, la satisfacción de los derechos económicos, sociales y culturales, indispensables a su dignidad y al libre desarrollo de su personalidad
El 19 de Junio 1962, se crea en Guanajuato la Dirección de Pensiones y se estableció la primera Ley de Pensiones del Estado de Guanajuato, comenzando a operar con tan solo 4,894 derechohabientes y con una suma de aportaciones por 2.395 millones de pesos.
Hasta 1997 se publicó la segunda Ley de Seguridad Social del Estado de Guanajuato y con ella nació también el Instituto de Seguridad Social del Estado de Guanajuato ISSEG.
En 1988 se reformó la Ley del Instituto de Seguridad Social del Estado de Guanajuato logrando tener un crecimiento en su estructura administrativa, en establecimientos comerciales y aumentando su catalogo de prestaciones.
El 1° de Octubre del 2002 entró en vigor la actual Ley de Seguridad Social para el Estado de Guanajuato, en la cual se otorgó al ISSEG suficiencia actuarial para diseñar nuevas estrategias a corto y mediano plazo que tienen el objetivo de que sean los beneficiarios del instituto mayormente favorecidos al crear un fondo de pensiones que se integra por cuotas obrero-patronales, rendimientos del propio instituto además de un fondo solidario que opera bajo el esquema de beneficio definido
Actualmente el ISSEG tiene un total de 64, 893 sesenta y cuatro mil ochocientos noventa y tres asegurados, de los que 55,763 cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y tres se encuentran en la situación de “activos”. Siendo el patrimonio del Instituto $13,445,194,000.00 trece mil cuatrocientos cuarenta y cinco millones ciento noventa y cuatro mil pesos.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL PLANTEAMIENTO JURÍDICO DE LA HIPOTECA INVERSA PARA GUANAJUATO
a) Las hipotecas inversas no forma parte de la Seguridad Social.

b) No porque tiene existe en otros países lo debe tener el nuestro.

c) No se debe olvidar lo que se busca satisfacer al crear esta figura jurídica

d) El objetivo principal es mejorar el nivel de vida de los adultos mayores
1.- Partir de la necesidad económica real y palpable que tienen los adultos mayores en edad de jubilación, para subsistir en la medida de sus posibilidades con las mejores condiciones posibles al final de sus días, y considerando que no todos cuentan con una pensión por jubilación y/o retiro que les sea suficiente.

2.- Se busca convertir una vivienda en un instrumento de previsión, es tener la posibilidad de hipotecar determinado bien inmueble a una institución crediticia, no para efecto de garantizar un crédito, sino, con la intensión de que la llamada institución crediticia, entregue una cantidad mensual al beneficiario por dicha hipoteca.

3.- Pactada la hipoteca existe la posibilidad de constituirla en favor del titular o de un tercero, quienes recibirán la cantidad mensual ya determinada en el contrato y que será proporcional al valor del inmueble y en proporción a los años de vida del beneficiario.

4.- Transcurrido el tiempo, estando vigente el contrato, en el caso de que el beneficiario llegara a fallecer, los herederos de este, decidirán entre regresar el monto ya otorgado por la institución crediticia o en su caso, que esta última enajene el inmueble y entregue el resto a los herederos.

5.- Fenecido el plazo fijado en el contrato y para el caso de que siga con vida el beneficiario de dicha hipoteca, la institución crediticia revalorará el inmueble y sobre el restante deberá realizar nuevamente un estudio para conocer cuántos años deberá continuar “pagando” al beneficiario su pensión por hipoteca inversa, esto, en el caso de que sea deseo del beneficiario prorrogar el contrato con la institución crediticia.

6.- Sin olvidar que hipoteca actualmente se considera un gravamen al dominio
PLANTEAMIENTO JURÍDICO.
CONCLUSIÓN
1.- La edad de adultos mayores aumenta cada día y estos no tienen generalmente los ingresos suficientes para poder sostenerse económicamente.

2.- La hipoteca inversa encaja de manera perfecta de manera tripartita con la legislación mexicana, por ende guanajuatense.

3.- Siendo un derecho real, debe estar inscrito en el registro público de la propiedad, y pasado ante la fe de un fedatario público, evitando una caducidad registral de la hipoteca.

4.- Puede ser concebida como un complemento para las personas que cuentan con algún tipo de pensión motivo de su jubilación, y que para el caso de que si perciban algún tipo de pensión, no pueden alcanzar a cubrir el total de gastos.

5.- Puede ser contratada para sí o para un tercero.

6.- No es una renta vitalicia, no es una compraventa en abonos, no es una enajenación con reserva de usufructo, no es un fideicomiso, es una figura jurídica independiente a las demás, aunque puede tener similitudes, pero la hipoteca inversa presenta una clara ventaja, ya que es solo una garantía de cobro efectivo, al término del plazo, se está en la posibilidad de conservar el bien otorgado en garantía.

7.- Es una necesidad que ya no puede esperar, los beneficios son muchos y las desventajas son mínimas.
GRACIAS POR SU ATENCIÓN
Atte. Lic. Juan Cristian Chávez Orozco
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