ЖМБ 15-лекция

Аяқталмаған құрылыс объектілері, құрылысы тоқтатылған объектілер және т.б. жылжымайтын мүлікке жатады. Көбінесе аяқталмаған құрылысты бағалау ғимараттар немесе құрылыстар сияқты объектілерге қолданылады.

Аяқталмаған құрылыс нарығы өте алуан түрлі, нәтижесінде салыстырмалы тәсілді қолдана отырып, құрылысы аяқталмаған объектілердің нарықтық құнын анықтау мүмкін емес.

Бағалау тәсілін (немесе тәсілдерін) таңдау үшін аяқталмаған құрылысты бағалау объектісін дұрыс жіктеу қажет. Бағалаушы үшін ең маңыздысы-мұндай объектілердің иесіне табыс әкелу мүмкіндігі тұрғысынан жіктеу. Егер аяқталмаған құрылыс деңгейі маңызды болмаса және бағаланатын объектіні аяқтаудың ықтимал мүмкіндігі болса, оны бағалау үшін бағалаушы қымбат және пайдалы әдісті қолдана алады.

Аяқталмаған құрылысты бағалау қандай мақсаттарда қажет?

Мақсаттар әртүрлі болуы мүмкін, бірақ ең көп кездесетін жағдайлар:

• сатып алу-сату бойынша мәмілелер;
• соттың мүліктік даулары;
• сақтандыру сомасын есептеу;
• кепілге кредит беру;
• мұрагерлік құқығына ену туралы;
• жарғылық капиталға салымды бағалау
• басқарушылық және инвестициялық шешімдер қабылдау;
• жылжымайтын объектілерді салу немесе реконструкциялау бойынша инвестициялық жобаларды іске асыру;
• активтерді қайта бағалау;
• салық салуды оңтайландыру.

Бағалау жүргізу үшін талап етілетін құжаттар тізбесі:

Пәтерді бағалау құжаттары:

• Уәкілетті органда тіркелген сатып алу-сату не жекешелендіру шарты не заң бойынша немесе өсиет бойынша мұрагерлік құқығы туралы куәлік не сыйға тарту шарты не алмасу шарты, меншік құқығы туындауының басқа да негіздері;
• Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы анықтама;
• Пәтердің техникалық жоспары.

Ғимараттар мен құрылыстарды бағалауға арналған құжаттар:

• Техникалық құжаттама (тіркеуші органның бірінші басшысының қолы және мөрі бар техникалық паспорт/түгендеу ісі);
• Сатып алу-сату шарты, жекешелендіру шарты, айырбастау, сыйға тарту шарты немесе қабылдап алу-беру актісімен бірге кепіл берушінің үйлер мен ғимараттарға меншік құқығын растайтын өзге де құжат;
• Егер кепілге өз қаражаты есебінен салынған ғимараттар мен құрылыстар берілсе, онда қосымша ұсыну қажет: Мемлекеттік уәкілетті органның құрылысқа жер учаскесін бөлу туралы шешімі және ҚНжЕ (Құрылыс нормалары мен ережелері) талаптарына сәйкес мемлекеттік қабылдау актісі;
• Жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына қатысты-жер учаскесіне және/немесе жер пайдалану құқығына арналған құжаттар
• Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы анықтама;
• Жер учаскесі бар ғимараттарды/құрылыстарды сатып алуды растайтын төлем құжаттары (бар болса, көшірмесі).

Құрылысы аяқталмаған объектілерді бағалауға арналған құжаттар:

• Жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына қатысты-жер учаскесіне және/немесе жер пайдалану құқығына арналған құжаттар;
• Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы анықтама;
• Құрылыс-монтаждау жұмыстарын жүргізуге уәкілетті мемлекеттік органдардың рұқсаттары;
• Құрылыс объектісінің жобалық-сметалық құжаттамасы;
• Жұмыс жүргізу және жобаны қаржыландыру кестелерін ұсыну, жиынтық сметалық есеп;
• Мердігерлік және бас мердігерлік жұмыстарды жүргізуге арналған шарттар;
• Тапсырыс беруші мен мердігер қол қойған орындалған жұмыстар, пайдаланылған материалдар мен келтірілген шығындар толық жазылған орындалған жұмыстар актісі (№2 нысан);
• Тапсырыс беруші мен мердігер қол қойған орындалған жұмыстардың құны туралы анықтама (№3 нысан);
• Орындалған жұмыстардың төленгенін растайтын төлем құжаттары;
• Аяқталмаған құрылыс объектісі құрылатын құрылыс материалдары мен басқа да мүлікке меншік құқығын растайтын құжаттар.