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ABC de los Mercados Inmobiliarios
José I Lastra Ramos
Ser Profesional es la Clave
Transformando al profesional
Inducción al Coaching Inmobiliario
Introducción al Bien Raíz
Principales Características de los Mercados Inmobiliarios y Sus Diferentes Efectos en los Bienes Inmuebles
Dejando a un lado el valor artístico que pueda tener una pieza de arquitectura, para efectos del negocio de bienes raíces un inmueble no posee mayor sustancia que flujo de egresos e ingresos que le produce al actual o futuro propietario.
Suatancia del bien inmueble
Bajo este concepto el valor de una propiedad estan solo, el valor presente del flujo futuro que genera.
"Concientización del Mercado"
Nueva Consciencia
en la Compra
Para el arquitecto o para el turista citadino, lo anterior podria parecer una visión muy acartonada de las cosas, sin embargo, es el único recurso que tiene, el inversionista, el valuador, el analista y el futuro propietario para juzgar el valor de una propiedad y su costo de oportunidad.
- Pago Inicial
- Flujos de efectivo durante y después de la compra
- Enajenación
Características de los Bienes Inmuebles
Las 3 L´s del Valor
Los Bienes Raíces, terrenos casas habitación, edificios, centros comerciales, etc. Tienen ciertas características especiales, las cuales es necesario enfatizar si queremos comprender el comportamiento de los mercados donde estos estos activos son producidos, consumidos y transferidos.
Las 3 L´s de la Localización
Por su naturaleza los activos de bienes raíces son inamovibles, de aquí que se les defina como bienes inmuebles, es decir no se mueven y su entorno no es modificable.
Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta dependencia hace que las comparaciones entre unidades similares sea imposible, si no tomamos en cuenta el impacto que tiene su localización
Las 3 L´s
Por ejemplo: Muchas veces no tendrá sentido comprar una propiedad sino obtenemos información sobre los sistemas de transporte aledaños, o los servicios generales del área
Es probable que propiedades contiguas, cuyo diseño, tamaño y estado físico son idénticos, tengan precios muy diferentes, como el caso de dos departamentos muy similares, uno con vista a un parque o una zona bonita de la ciudad y el segundo con vista a un basurero de la ciudad por algún error en el diseño arquitectónico o la ubicación del lugar.
Regla de Oro
"Las unidades no son comparables entre si, si el impacto que tiene su localización no es tomado en cuenta"
Externalidades
Usando la jerga de los economistas diríamos que los activos de bienes raíces son Heterogéneos y que están sujetos a externalidades del mercado, es decir su uso y valor se ven influenciados por factores externos
Externalidades
Existen 2 tipos de Externalidades
- Positivas
- Negativas
Lo que beneficia en un caso no siempre es beneficioso en otro
Da ahí la importancia no solo de conocer el bien sino su entorno completo
La especifidad de los bienes raíces debe ser vista en contexto amplio
Cada barrio, ciudad, provincia y país tienen sus propias características de mercado y sus estructuras de precio no son comparables.
Especifidad
Claramente, los precios de los bienes raíces de Puebla son diferentes a los que prevalecen en CDMX , pero la diferencia es aún más pronunciada entre los precios de Toronto, Tokio y Guadalajara
Localización a la 3a Potencia
El Muy gastado cliché de los tres principales determinantes del valor de una propiedad, Localización, Localización, Localización. Encuentra mucho mas sentido renovado, si ampliamos su definición
Localización ^3
Localización Geográfica
La localización geográfica de una propiedad, explica gran parte de su valor y de su comerciabilidad.
Localización Espacial
De alguna forma, cada unidad posee un monopolio espacial; si la localización es favorable, este monopolio sera explotado por el propietario quien podría cobrar rentas mas elevadas y con ello asegurar un valor de reventa mas alto
Localización Espacial
La localización Espacial de una propiedad, hace referencia a la ubicación de la unidad en determinado proyecto, la cual se vera reflejada en su valor y su cormerciabilidad.
Timing
La localización temporal de una propiedad no es otra cosa más que su Timing.
Un proyecto inmobiliario con buen timing (con demanda elevada y oferta reducida ) le confiere una ventaja temporal y de nueva cuenta esto conduce a valores mas altos.
Localización Temporal
Por supuesto que esta ventaja temporal puede desaparecer muy rápido, pero la compra anticipada en un proyecto bien logrado puede ser suficiente para generar un rendimiento elevado en la inversión patrimonial
Nicho
Es un concepto menos familiar e importado del vocabulario de mercadotecnia, indica la localización de un producto dentro de la gama de ofertas existentes.
Localización de Nicho
Un Nicho favorable, confiere ventajas importantes y por ende produce oportunidades de negocio bastante elevadas
- Geometría del mercado inmobiliario y su oportunidad
Geometría
Geometría de Oportunidad en el Mercado
La distribución de la oportunidad dentro del mercado inmobiliario es similar un rombo
Diferentes Nichos de Mercado
área de oportunidad
Debemos considerara la relatividad de favorable y desfavorable en todos los casos
Ya sea que tratemos con localización, geográfica, localización temporal o de nicho, debemos recordar con una máxima en este negocio, que los tiempos y los eventos revitalizan considerablemente el concepto y el entorno de los bienes inmuebles.
Ya que los bienes raíces tiene una muy larga historia de florecimiento y declives, que han abarcado, comunidades, villas, ciudades o países, pero y sin lugar a duda e invariablemente siempre recuperan su valor real demostrando ser la inversión más confiable y segura.
El Tamaño Relativamente Grande de la Inversión
Los bienes raíces son grandes en un sentido financiero y, por ende, casi siempre involucran alguna forma de financiamiento de largo plazo.
Tamaño de la Inversión
El principal axioma que el profesional inmobiliario debe comprender en este tema es:
"Independientemente de la posición económica del adquiriente el tamaño de su inversión siempre será relativamente grande"
La planeación de su adquisición, es demandante.
Los bienes raíces son activos GRANDES que pesan mucho en el presupuesto y en las carteras de la mayoría de los individuos. Los gastos destinados para vivienda típicamente abarcan la mayor parte de su presupuesto, se estima que entre el 24 y 35 % del ingreso se destina a este fin y en algunos casos es mayor.
Su Peso
Para nosotros es relativamente fácil atender al comprador pero para ellos... Puede representar la inversión de su vida.
Rigidez del Bien Raíz
Como los caracoles, los individuos también suelen cambiar su morada para satisfacer sus necesidades cambiantes.
Rigidez
Para el consumidor final las restricciones en el tamaño explican la rigidez de la decisión en el tema de vivienda, es muy costoso o en ocasiones imposible agrandar o reducir el tamaño de un espacio habitacional, acusa de por ejemplo: El nacimiento de los niños, su crecimiento, el desarrollo de la familia etc. Conducen con frecuencia a un cambio en los requerimientos y necesidades del futuro comprador y eventualmente a una mudanza.
"Y este mismo criterio de rigidez es el que será aplicado al momento de comprar "
Hoy en día los procesos constructivos apegados a las normas establecidas, hacen de los inmuebles estructuras más resistentes que trabajan mejor y de manera más inteligente
Contribución a la Rescilencia Urbanistica
Es la capacidad de la ciudad para resistir una amenaza, también absorber, adaptarse y recuperarse de sus efectos de manera oportuna y eficiente, incluye la preservación y restauración de sus estructuras y funciones básicas.
Contribución Urbana
Adicional a lo anterior, mejoran la estética de la ciudad, creando espacios urbanos respetuosos de su entorno más ergonómicos y más eficientes
Fragmentación del Mercado Inmobiliario
No debemos emplear la palabra "Mercado" de bienes raíces en su forma singular, puesto que en realidad se trata de una compleja jerarquía de sub-mercados y sub-sub-mercados.
Fragmentación del Mercado
El mercado debe dividirse en por lo menos tres categorías
- Mercados residenciales
- Mercados Comerciales
- Mercados Industriales
Industrial
Industrias
Naves Industriales
Industrial
Parques Industriales
Bodegas
Complejos
Aun dentro de estos sub mercados existe una basta red de sub-sub mercados
Comercial
Centros Comerciales
Oficinas
Comercial
Edificios Corporativos
Locales Comerciales
Negocios
También cada uno con su red de sub-sub mercados correspondiente
Residencial
Interés Social
Residencial
Residencial
Residencial Plus
Destino o Turística
Patrimonial
Opacidad del mercado Inmobiliario
Opacidad
Las transacciones en bienes raíces no tienen la misma visibilidad que las operaciones comerciales ordinarias
Las operaciones inmobiliarias son: Menos frecuentes, menos visibles y a menudo toman lugar a puerta cerrada
Además, aunque algunas operaciones sean visibles, esto no es suficiente para tener una lectura precisa de los eventos futuros
De hecho la opacidad del mercado es en realidad su falta de visibilidad.
Y es de hecho la razón de la existencia de tantos profesionistas inmobiliarios, valuadores, abogados etc.
Falta de Visibilidad
La mejor manera de contrarrestar esta opacidad es :
Sinceridad Vs Hipocresía
Es el anhelo de hacer lo que es correcto con motivaciones transparentes
Viscosidad del Mercado Inmobiliario
Para una persona es relativamente fácil entrar o salir del proceso de una compraventa, sin embargo la misma opacidad del mercado garantiza costos y gastos mas elevados.
Viscosidad
Los gastos notariales como, honorarios del notario, valuadores, profesionales hipotecarios, aperturas y comisiones de crédito son parte de esta viscosidad inherente
El antídoto para este viscosidad es:
Antídoto
1.- Veracidad Vs Engaño
Ganarse la confianza futura informando con precisión sobre hechos del pasado.
2.- Esmero Vs Negligencia
Saber qué factores mermaran la eficacia de mi trabajo o de mis palabras si los descuido.