Prezi No.9: Promesa y opción

Regulación y concepto

Regulación y concepto

El Código Civil no dedicó ningún Título a la regulación del contrato de promesa. La única norma que en términos generales se refiere a ella, es el art. 1554, a propósito de las obligaciones de hacer, dentro del Título XII, “Del efecto de las obligaciones”, que forma parte del Libro IV. En el citado artículo, según se verá, no se contiene definición alguna del contrato, sino que una enumeración de sus requisitos.

No obstante, hay referencias al contrato de promesa a lo largo del Código Civil: Así ocurre en las normas de los bienes familiares (art. 142); del testamento (art. 1000); de las donaciones (arts. 1417, 1422); de la sociedad conyugal (arts. 1736 N° 7, 1749, 1759); donaciones por causa de matrimonio (art. 1787); régimen de participación en los gananciales (art. 1792-8 N° 7).

En términos generales: La doctrina ha dicho que es aquél por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.

En términos más estrictos: Aludiendo a sus requisitos, es la convención escrita en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el contrato prometido, de modo que sólo falte la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.

Las partes del contrato se denominan “promitentes”: Así, por ejemplo, se habla de “el promitente vendedor”.

La promesa tiene una gran importancia práctica: Muchas veces la celebración definitiva de un contrato depende de múltiples circunstancias, y en tales situaciones puede ser más ventajoso para los contratantes no verificar todavía el contrato.

• Así, por ejemplo: Esperar que se alce un embargo o medida precautoria, o la dictación de una sentencia definitiva, o la necesidad de estudiar detalladamente los títulos de un inmueble, o la obtención de financiamiento, etc.

Características del contrato de promesa

Características

Del tenor del artículo 1554, se desprenden las siguientes características del contrato:

• Es general: Regula toda promesa de celebrar un contrato, cualquiera sea su naturaleza.

• Es de derecho estricto: Dados los términos en que se encuentra redactada la norma, se deduce que la regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo como excepción, cuando reúne los requisitos expresados en el artículo. Se trata de una norma imperativa de requisito.

• Es un contrato bilateral: Engendra obligaciones para ambas partes. Lo anterior, sin perjuicio que el contrato prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector de la doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que aludiremos más adelante.

• Es un contrato preparatorio: Pues tiene por finalidad celebrar otro contrato.

• El efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido: En consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.

• El contrato de promesa es siempre solemne, y debe constar por escrito.

• Es un contrato que necesariamente debe contener una modalidad: Es de la esencia del contrato, el plazo o la condición que fijen la época de su celebración.

• Es un contrato principal: La promesa es un contrato independiente del contrato prometido, porque existe válidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en el art. 1554.

• Genera una obligación indivisible: Cual es la de celebrar un contrato. En consecuencia, si varias personas celebran el contrato como promitentes vendedores o compradores, todos ellos deben demandar o a todos ellos se debe demandar el cumplimiento del contrato.

• Genera una acción de carácter mueble: La acción para exigir el cumplimiento del contrato prometido tiene carácter mueble, aunque tal contrato sea el de compraventa de inmuebles. En efecto, con tal acción no se reclama la entrega de un bien raíz, sino el cumplimiento de una obligación de hacer, y los hechos que se deben se reputan muebles (artículo 581 del CC.).

• Es un contrato nominado: A pesar de lo dicho en cuanto a que el contrato no está regulado en un título o en un párrafo especial, es nominado desde el momento que el Código Civil se refiere a él en el art. 1554 y en otros preceptos ya mencionados, aunque su regulación es insuficiente, demasiado somera.

La promesa, contrato distinto del prometido

A propósito de ser la promesa un contrato principal, cabe dejar en claro que el contrato de promesa y el prometido son diferentes. Ambos no pueden identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro.

Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos requisitos que la ley impone al contrato prometido.

Son dos contratos, y cada uno con su objeto preciso:

• El objeto del contrato de promesa: Es la celebración del contrato prometido.
• El objeto del contrato prometido: Será el que corresponda a su naturaleza.

La promesa, contrato distinto del prometido

La promesa puede referirse a toda clase de contratos

La promesa puede referirse a toda clase de contratos

En relación a la característica de ser la promesa un contrato general, para un sector de nuestra doctrina -Ramón Meza Barros, siguiendo a Barros Errázuriz-, la regla del artículo 1554 sólo se refiere a la promesa de celebrar un contrato real o solemne. El fundamento de tal opinión reside en lo expuesto en el número 4 del precepto, cuando se indica “la tradición de la cosa, o las solemnidades”.

Se agrega que tratándose de los contratos consensuales, la promesa se identificaría con el contrato mismo (en el Proyecto de 1853, se establecía que si el contrato era de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldría al contrato mismo, misma norma que se introdujo en el Código Civil francés, art. 1589 ya citado).

Tal conclusión nos parece errada, por las siguientes razones:

1. Se confunde “tradición” con “entrega”, acepción esta última que caracteriza a un contrato real.

2. La circunstancia de haber suprimido del texto definitivo del artículo 1554 la frase contenida en el Proyecto de 1853, indicaría que la intención del legislador no fue excluir la promesa de celebrar contratos consensuales.

3. El propio tenor literal del artículo demostraría que la promesa puede tener por finalidad la celebración de toda clase de contratos, pues señala “La promesa de celebrar un contrato…”, cualquiera que fuere éste.

Requisitos del contrato de promesa

¿Cuáles son dichos requisitos?

Requisitos

Dado que es un contrato, debe reunir en primer lugar todos los requisitos generales de existencia y de validez de todo contrato.

Respecto de la voluntad o consentimiento, cabe destacar que en los siguientes casos, el propietario de un bien necesita obtener la autorización o intervención de otra persona, a pesar de que aquél es plenamente capaz:

• Si los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el marido debe obtener autorización de la mujer o del juez en subsidio, para prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales (art. 1749, inc. 3°).
• Si el inmueble que sirve de residencia a la familia o los bienes muebles que guarnecen la residencia principal de la familia se han declarado “bienes familiares”, el cónyuge o conviviente civil propietario, requiere la autorización del cónyuge o conviviente civil no propietario, para prometer gravarlos o enajenarlos (art. 142).
• A su vez, si se trata de una mujer propietaria de bienes muebles o inmuebles y está casada en sociedad conyugal, el contrato de promesa deberá celebrarlo el marido (arts. 1754 y 1755).

Pero además de los requisitos generales, la promesa también debe cumplir con los requisitos particulares del art. 1554. De faltar alguno de estos, la promesa será inexistente, o en opinión de otros adolecerá de nulidad absoluta.

En efecto, los requisitos del art. 1554 han sido exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, de manera que su omisión produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682.

Inscripción del contrato de promesa de compraventa

Inscripción del contrato de promesa de compraventa

Es de común ocurrencia que los conservadores de bienes raíces, a petición de la parte interesada, inscriban en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, los contratos de promesa de compraventa. Ello, habida cuenta que el art. 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces dispone que “Pueden inscribirse: (…) 2°. (…) El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley”. La frase final sería la que posibilitaría inscribir una promesa de compraventa.

Sin embargo, el punto es muy discutible. En efecto, cabe advertir que con buenas razones, se afirma que no cualquier contrato generador de derechos personales podría inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Ello sólo podría ocurrir en los casos “cuya inscripción sea permitida por ley”.

Abeliuk advierte, efectivamente, que la inscripción de la promesa en registros públicos es un punto debatido.

La lesión enorme y el contrato de promesa

La lesión enorme y el contrato de promesa

Se ha planteado si es procedente atacar por lesión enorme la promesa de compraventa de un inmueble. De lo que se trata es de impedir que el contrato se celebre, considerando que manifiestamente adolecerá de lesión enorme.

En la doctrina, se ha descartado la posibilidad de atacar el contrato de promesa aduciendo lesión enorme.

• Como expresa Abeliuk: “Nos parece inconcuso que la promesa puede atacarse por lesión enorme, principalmente, porque la acción rescisoria es propia de la compraventa y no puede extenderse a otros contratos por su doble excepcionalidad: constituye una sanción y en nuestro Código, además, específica para contados actos y contratos”. La tesis contraria, agrega este autor, confunde el contrato preliminar con el definitivo.

Con todo, sostiene Abeliuk que al llegar el tiempo de celebrarse el contrato de compraventa prometido, la parte que sufrirá lesión enorme al celebrarse el contrato prometido tiene derecho a excepcionarse y por ende a no concurrir a su celebración, alegando que no está obligado a ello en virtud de la nulidad de que adolecerá el contrato definitivo.

Efectos del contrato de promesa

Efectos

El contrato de promesa crea una obligación de hacer: la de celebrar el contrato objeto de la promesa.

En consecuencia, podría una de las partes, establecida que sea la existencia de la promesa, solicitar al juez que apremie al contratante renuente para que celebre el contrato, y de negarse éste, dentro del plazo que le señale el tribunal, podrá solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios, de conformidad al artículo 1553 en relación con el art. 1489.

Pero para obtener esta indemnización, sería necesario que el demandante hubiere cumplido el contrato –es decir, hubiere suscrito en la Notaría respectiva por ejemplo la escritura pública que da cuenta del contrato de compraventa prometido-, pues en caso contrario, el demandado no estaría en mora, conforme al art. 1552.

En este punto, tiene importancia el título en que consta la promesa. Si consta en un título ejecutivo (escritura pública), podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo de obligación de hacer. En caso contrario, deberá prepararse la vía ejecutiva o promoverse previamente una acción ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato.

Siendo la obligación que emana del contrato de promesa una obligación de hacer, tiene carácter indivisible:

• Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos puede ser obligado a satisfacer la obligación en el todo, en la medida que ello fuere posible.
• Desde el punto de vista de los acreedores, todos los comuneros, y no sólo uno o algunos de ellos, deben solicitar el cumplimiento del contrato de promesa. De ahí que exprese una sentencia: “La obligación de otorgar el contrato prometido es una obligación de hacer, luego, mueble y además indivisible, por tanto, siendo varios los promitentes, todos ellos deben concurrir y exigir conjuntamente el otorgamiento del contrato prometido”.

Por otra parte, suele también ocurrir que al celebrarse un contrato de promesa, las partes estipulen el pago de una pena por aquél que no cumpla lo prometido. De esta forma, ante el incumplimiento de una de las partes, se podrá demandar el cumplimiento forzado del contrato, la resolución de la promesa o simplemente la multa convenida.

Cesión del contrato de promesa

Cesión del contrato de promesa

¿Puede alguna de las partes del contrato de promesa ceder sus derechos a un tercero, para que éste le reemplace para todos los efectos derivados del contrato y principalmente para su cumplimiento?:

• No hay inconveniente, siempre y cuando medie el consentimiento de la contraparte en el contrato. Lo anterior tiene lógica, pues siendo ambas partes acreedora y deudora entre sí, ninguna de ellas puede ser sustituida por otra persona natural o jurídica sin que consienta en ello aquél que permanece ligado al contrato.

En efecto, expresa Abeliuk sobre el particular: “Cesión de la promesa. El crédito consistente en el derecho a exigir el otorgamiento del contrato definitivo es, en principio, cesible, de acuerdo a las reglas generales de la cesión de créditos, y se efectúa mediante la entrega del título y la notificación o aceptación del deudor […] Todo esto tiene una salvedad neta tratándose de la promesa bilateral y respecto a la obligación de otorgar el contrato prometido, ya que ambas partes son recíprocamente acreedoras y deudoras de la misma obligación, por lo que no resulta posible ceder una calidad sin la otra que le va unida […].

Concordamos con esta aseveración, pues de aceptarse la cesión sin que consienta en ella la otra de las partes del contrato de promesa, estaríamos tolerando una novación por cambio de deudor, sin que el acreedor consienta en ello, lo que vulnera lo dispuesto en el artículo 1635 del Código Civil.

En efecto, no estamos en este caso ante una simple cesión de derechos (para lo que no se requiere consentimiento del deudor), sino ante una cesión del contrato, pues se transfieren derechos y obligaciones (para lo que se requiere el consentimiento del deudor-acreedor correlativo).

Extinción del contrato de promesa

Extinción del contrato de promesa

El contrato de promesa expira, principalmente, por las siguientes causales:

1. Por su cumplimiento: Esta es la forma más usual de extinción del contrato de promesa. Ocurrirá, cuando las partes celebran el contrato prometido, otorgándose recíproco finiquito acerca del contrato de promesa, que declaran cumplido. El cumplimiento puede ser voluntario o espontaneo – regla general-, o forzado.

2. Por resolución del contrato: Podrá resolverse el contrato de promesa:

• Cuando no habiéndose cumplido, una de las partes demanda su resolución y la respectiva sentencia que la acoge queda ejecutoriada.
• Al cumplirse la condición resolutoria ordinaria que se hubiere estipulado por los contratantes.

3. Por resciliación: En cualquier tiempo, antes de celebrar el contrato prometido, las partes pueden convenir en dejar sin efecto el contrato de promesa.

4. Por la pérdida de la cosa objeto del contrato de promesa: La destrucción de la cosa objeto del contrato de promesa, impedirá el cumplimiento del mismo, pues ya no será posible celebrar el contrato prometido. Con todo, habría que formular el siguiente distingo, para determinar los efectos de esta pérdida:

• Si la pérdida fue fortuita, el contrato debe entenderse extinguido, sin ulteriores efectos.
• Si la pérdida fue imputable a una de las partes (por ejemplo, al promitente vendedor), el otro contratante podrá demandar la indemnización de los perjuicios que se le causen al no celebrarse el contrato prometido.

5. Por devenir imposible el hecho objeto del contrato prometido: Si el contrato prometido originaría una obligación de hacer, y ésta ya no se puede cumplir, el contrato de promesa se entenderá extinguido.

6. Por devenir ilícito el contrato prometido: Según se ha expuesto, si el contrato prometido fuere válido al tiempo de celebrar el contrato de promesa, pero con posterioridad deviene ilícito, esta ineficacia sobreviniente torna imposible cumplir el contrato de promesa, pues ello implicaría infringir el art. 1554 N° 2 del Código Civil. En tal caso, el contrato debe entenderse extinguido, por el solo ministerio de la ley.

7. Por vencimiento del plazo extintivo: Hemos visto que no es la regla general que el plazo convenido para celebrar el contrato prometido tenga naturaleza extintiva. Pero si las partes convienen un plazo de tal naturaleza, su cumplimiento pondrá inmediato término al contrato de promesa.

8. Por la prescripción de las acciones destinadas a obtener el cumplimiento del contrato de promesa: Aunque en rigor no se extingue aquí el contrato ni las obligaciones que de él emanan, pues mutan éstas en naturales, si ha prescrito la acción de que se disponía para obtener el cumplimiento forzado del contrato, la demanda podrá ser rechazada. En la práctica, ya no será posible obtener el cumplimiento forzado del contrato.