Devenir Marchand de Biens
10
Mémoire présenté et soutenu par ROBINET-BUENO AGATHE
Sous la direction de Monsieur Sylvain DUMONT
Bachelor Gestionnaire d’Affaires Immobilières Alternance 2021
Définition
DEVENIR MARCHAND DE BIENS
- Commerçant qui achète des biens de tout type
- Dans le but de les revendre
- Créer de la valeur
La Plus-Value
La plus-value
La plus-value est ce qui motive le Marchand de Biens
Cela correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente.
Sa mission
Le professionnel, réalise donc des opérations.
les opérations immobilières sont considérées comme étant des investissements immobiliers ou également des désinvestissements immobiliers car c’est une activité à risque fondée sur la spéculation
PROBLÉMATIQUE
Pour comprendre cette activité nous allons nous demander quels sont les facteurs clés du succès à mettre en œuvre lors d’un projet professionnel immobilier pour qu’il devienne un projet entrepreneurial rentable ?
THÉMATIQUES
LA TVA
Fiscalité
La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge - prix de vente moins prix d’achat - et pas sur le montant du bien immobilier
Exemple
le biens immobilier a été acheté 200 000 euros.
Il est revenu 260 000 euros après rénovation. La marge est donc de 260 000 – 200 000 euros : 60 000 euros TTC.
Avant la réforme de 2010, la TVA de 20 % aurait été applicable sur 260 000 euros moins quelques abattements dont nous n’entrerons pas dans le détail. Aujourd’hui, la TVA ne s’applique que sur les 60 000 euros TTC, selon la règle suivante (le coefficient pour la TVA à 20 % est de 1,2) :
• Calcul du prix hors taxes : montant TTC divisé par 1,2
• Calcul du montant de la TVA : montant TTC moins le prix HT calculé précédemment.
En pratique pour notre notre exemple, le montant de la TVA sur 60.000 euros de marge sera de :
• prix HT :
60 000 euros : 1,2 = 50 000 euros
• Montant de la TVA à reverser à l’Etat :
60 000 euros – 50 000 euros = 10 000 euros
Frais de notaire
Pour un Marchand de Biens, frais de notaire réduits et cela représente un réel avantage fiscal
Frais de notaire
Exonération des frais de mutation
Frais de mutation
S'il revend le bien immobilier dans les 5 ans qui suivent son achat, le marchand de biens est exonéré des droits de mutation (soit autour de 5% du prix de vente totale du bien total économisé.
Quelle formation ?
Formation
Aucun diplôme n'est obligatoire ni autorisation d'exercer. Toutefois, les diplômes spécifiques à l'immobiliers sont appréciés.
• Un BTS Profession Immobilier
• Une licence professionnelle métiers de l’immobilier
• Une licence professionnelle du droit de l’immobilier
Comment obtenir un financement ?
Financement
- À qui demander ?
- Comment demander ?
- Combien demander ?
- Quelle présentation du dossier faire ?
Les Étapes
Montage d'opération
- Visites
- Négociation
- Choix de l'opération
- Prospection / choix du bien
- Gestion des coûts
- Choix des Artisants
- Détermination du prix de vente
- Financement
- Signature du compromis de vente
- Début des travaux
- Commercialisation
- Revente
Mon projet professionnel
PROJECTIONS
J'ai choisi de travailler sur ce sujet, c’est parce que j’ai pour projet, sur le long terme, de me lancer dans une carrière de Marchand de Biens.
Difficultés du projet
- Manque de réseau
- Manque d'apport
- Manque d'expérience