Доходный подход в оценке ТОО 11тема
1
Доходный подход в оценке
Амантаева Алина "Оценка 18.530"
Доходный подход в оценке
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход в оценке
Communication
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
• принцип ожидания;
• принцип замещения.
Текущая и будущая стоимости оценки
ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ – ценность денег в текущий момент времени. Текущая стоимость будущих расходов и доходов – это их денежный эквивалент в текущем времени.
Текущая и будущая стоимости оценки
БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ – ценность денег в будущем времени. Будущая стоимость доходов и расходов – это их денежный эквивалент в будущем времени.
Капитализация дохода
— это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
Капитализация дохода
время, когда должен быть получен доход
сумму будущего дохода
продолжительность получения дохода
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Этапы
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
Прогнозирование будущих доходов
- упрощенного баланса;
- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Всего доходный подход предполагает три метода:
- Метод дисконтирования будущих денежных потоков;
- Метод капитализации;
- И метод равно эффективного функционального аналога.
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков – универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод прямой капитализации дохода
Прямая капитализация — это метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие — либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы дохода на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.
Плюсы и минусы
Плюсы и минусы
Его применение сильно упрощает оценку целого комплекса объектов и почти всегда оборачивает результаты оценки в пользу покупателя или инвестора. Однако, недостаточная точность оценки ввиду возможного использования недостоверной финансовой информации и трудности в определении величины дохода на ту или иную составляющую оцениваемого объекта, могут помешать применению данного подхода в некоторых случаях. Кроме того, не стоит забывать, что доходный подход применим только к имуществу, способному приносить доход.