6
Салыстырмалы тәсілді қолдана отырып, объектілерді бағалауға қажетті ақпарат
Орынбай Зарина
Қарастырылатын сұрақ
Меншік объектілерін бағалауға салыстырмалы тәсілде ақпараттық базаны пайдалану
Салыстырмалы тәсіл
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын белгілеудің олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулерді енгізу үшін аналог-объектілерін сатуды талдауға және зерттелетін объектімен салыстыруға негізделген әдістердің бірін немесе жиынтығын қолдану.
Анықтама:
Салыстырмалы тәсіл жақында болған сатулар немесе ұқсас объектілердің ұсыныстары бағаларын талдауға, осы ақпаратты бағалау объектісімен салыстыруға және тиісті түзетулерді жүргізуге негізделеді.
Салыстырмалы тәсіл әдістері:
Мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілін пайдаланған кездегі ең таралған әдіс нарықтық ақпараттың әдісі және сатуларды салыстырмалы талдаудың әдісі болып табылады. Олардың екеуі де орнына қолданудың қағидатына негізделген – сатып алушы, егер нысанның құны, нарықта тиімділігі осындай, ұқсас нысанды сатып алуға жұмсалатын шығыннан асатын болса, нысанды сатып алмайды. Сондықтан, нысанды сатуға ұсынылған немесе сатып алу-сатудың мәмілесі сол бойынша жасалған бағалар олардың нарықтық құнын көрсетеді деп ұйғарылады.
1
Нарықтық ақпарат әдiсi
Әзiрлеушi зауыттың, дилерлердiң прайс-парақтарында жарияланған сатулар бағасы туралы немесе сатулар бағасы туралы басқа ақпарат көздері туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүлiктiң құнын айқындау
2
Салыстырмалы талдау әдiсi
Олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;
3
Статистикалық модельдеу әдiсi (жалпы бағалау әдiсi)
Олар үшін бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын жылжымалы мүлiк объектiсiн қарау, алайда, бұл жиынтықта бағалау объектісі үшін дәл ұқсастық жоқ. Оларды түзету жолымен ұқсастардың бағасын бірыңғай талаптарға сәйкес келтіргеннен кейін осындай жиынтыққа кіретін ұқсас объектілер туралы ақпараттың негізінде статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерден тәуелділігінің математикалық моделін әзірлейді;
4
Корреляциялық модельдер әдiсi
Бағаланатын объектiнiң техникалық-экономикалық қасиетiн сипаттайтын және оның құнымен барабар тәуелдiлiкпен байланысты шартты бiрлiктерде орташа салмақты параметрлерiн айқындауға негiзделген жылжымалы мүлiк объектiсiн бағалау тәсiлi
Бағалаудың жоғарыда көрсетілген әдістерін іске асыру кезінде үш кезеңді ұстану қажет:
1-кезең
Сатуға ұсынылған ұқсас нысандарды немесе нарықтың тиісті секторында жақын уақытта жүзеге асқан салыстырма нысандарды сатуды анықтаған дұрыс. Жалпыға ортақ бұқаралық ақпарат құралдарындағы – мерзімдік басылымдар, жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату туралы интернет-сайттар, мазмұндалған сұраныс пен ұсыныс туралы мәліметтерді пайдалануға рұқсат беріледі.
2-кезең
Ақпаратты тексеру жүзеге асады. Бұнда қайталама нарықта мәміленің нақтылы бағасысатып алу-сатудың шартында көрсетілген бағадан өзгеше болуы мүмкін екенін атап өту қажет. Ал сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты талдаған кезде ұсыныстың бағасы төмендеу бағытына қарай өзгеруі ықтимал сауда-саттықтың мүмкіндігін анықтау қажет. Сауда-саттықтағы жеңілдік нарықтың тиісті сегментінің көлеміне және белсенділігіне тәуелді. Нарықтың белсенділігі қаншалықты аз болса, сауда-саттықтағы жеңілдік те соншалықты көп болады. Бірақ көп жағдайларда ол тұрғын үй нысандары үшін 10 %-дан және коммерциялық және өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік объектілері мен жер телімдері үшін 15 - 20 %-дан аспайды.
3-кезең
Бағаланатын нысан мен әрбір салыстырма ұқсас нысандардың арасындағы айырманы есепке ала отырып бағаға түзетуді енгізу жүзеге асырылады. Салыстырылатын нысанның (немесе нысандардың) бағасына бағаланатын нысанды салыстырылатын нысаннан ерекшелейтін шамада түзетулер енгізіледі. Бұл, салыстырылатын нысанды бағаланатын нысан сияқты сипаттамаларға ие болған кезде сатуға болатын бағаны анықтау үшін қолданылады. Бағаланатын нысанның құнын үлгілеу үшін салыстырылатын нысанды сатудың бағасына түзету енгізіледі. Бағаланатынға ешқашан түзету енгізілмейді.
Нарықтық құнын анықтаудың күні мен учаскенің меншік иесінің ақшаны алатын күнінің арасында бірнеше ай өтетіндіктен, бұл факторды жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін алуға байланысты нарықтық құнын анықтау кезінде ескеру қажет болуы мүмкін. Мысалы, инвестор төлемді жылжымайтын мүліктің құнын анықтауды жүргізген тұлға тұжырымын есепті жасаған күнінен кейін үш айдан кешіктірмей жүргізуі керек.
Төлемнің мерзімін кешіктіргені үшін, құнсызданудың және ақшаны капитал ретінде пайдаланудың мүмкін болмауының шығындарын жаба алатын айыппұл ықпал шаралары:
ICF= 3 ай.rb, мұндағы
rb – мерзімдік депозит бойынша айлық банктік мөлшерлеме.
Пайдаланылған әдебиеттер
1. Абдуллаев Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: ЭКМОС, 2000. - 501 с.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2000. - 412 с.
3. Бердникова Т.Б. Оценка ценных бумаг: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2009. - 389 с.