Кадастровая оценка земель населенных пунктов ОЗИЗК 10тема
6
Кадастровая оценка земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов
Кадастровая оценка
Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.
Принципы зонирования территории населенного пункта
Принцип функционального зонирования городской территории (основные зоны -производственная, жилая и отдыха), как наилучший метод организации территории социалистических городов и поселков, был впервые предложен и схематически решен в годы первых пятилеток.
Принципы зонирования
Порядок оценки земельного участка
Порядок оценки
В доходном подходе
Доходный подход
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
• рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
• учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
• вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
В сравнительном подходе
Сравнительный подход
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
1. выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
2. проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
3. оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
4. анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
В затратном подходе
Затратный подход
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Выделение кадастровых кварталов
Кадастровое деление (зонирование) является одним из важнейших этапов в системе ведения государственного земельного и градостроительного кадастров. От методов его проведения во многом зависит устойчивость границ и номеров кадастровых единиц, кадастровых номеров земельных участков, присваиваемых им в процессе государственного кадастрового учета, порядок их изменения при совершении сделок, степень сложности определения местоположения земельных участков.
Расчет базовой ставки платы за землю и поправочных коэффициентов к ней
Расчет
базовой ставки
Базовые ставки являются основой установления кадастровой стоимости земельных участков при передаче государственных земель в пользование, владение и распоряжение физическим и юридическим лицам для формирования первичного рынка земельной недвижимости, тем самым дается возможность включения земельных участков в рыночный оборот.
Кадастровая оценочная стоимость, определенная на основе базовых ставок это реальная цена основа ценообразования на вторичном рынке земли.
Основные методические положения расчета базовых ставок, следующие:
• расчет проводится тремя рыночными методами: сравнительным, доходным, затратным;
Базовые ставки
• для дифференциации базовых ставок осуществляется ценовое зонирование;
• определяется средневзвешенное значение базовой ставки в расчете на 1кв.м. с учетом показателей ценовых зон.