MAEC

O novo regime de determinação do nível de conservação é transversal ao arrendamento urbano, à reabilitação urbana e à conservação do edificado, abandonando-se o paradigma exclusivamente focado no arrendamento urbano.

Por conseguinte, tal como disposto no nº 2 do artigo 8º do Decreto-lei nº 266-B/2012, 31 de dezembro, “A Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro, mantém-se em vigor até à entrada em vigor da portaria prevista no número anterior, em tudo o que não for incompatível com o disposto no presente diploma e com as necessárias adaptações.”

Brainstorm

Recolha DA INFORMAçÃo

Não é prevista a possibilidade da resposta "Não se aplica" em quatro elementos funcionais - estrutura, cobertura, paredes exteriores e caixilharia e portas exteriores, visto que se considera que em todos os edifícios deve ser avaliado o nível de anomalia que os afeta.

Especifica o MAEC que uma cobertura com alteração da geometria geral, indiciando grave deterioração da estrutura subjacente, consequência da cedência, ruína ou rotura de elementos resistentes primários é uma anomalia muito grave, quer ela seja parcial ou total no elemento funcional em apreço.

É, por princípio, realizada através de uma inspeção visual ao edifício na sua generalidade e das unidades em particular.

Não são realizadas sondagens ou ensaios.

Esta opção justifica-se porque o nível de rigor obtido é considerado adequado para os objetivos do método e visa assegurar que o encargo decorrente da avaliação de um edifício é socialmente aceitável e o prazo reduzido..

MAEC

São recolhidos dados sobre as principais caraterísticas do imóvel, nomeadamente, aspetos físicos, época de construção, processos construtivos e uso.

Estes dados não influenciam o resultado final da avaliação, mas são úteis para a sua análise por técnicos que não participaram na vistoria.

Os dados também podem ser utilizados no tratamento estatístico dos resultados.

Na ficha é registada informação de caraterização do edifício, a gravidade das anomalias observadas nos diferentes elementos funcionais e a descrição dos sintomas que motivam a atribuição de níveis de anomalia "graves" ou "muito graves".

OPortunidade de melhoria

Aplicação a edifícios/centros históricos :O valor patrimonial constitui um aspeto específico dos edifícios/centros históricos que poderia suscitar um complemento da ficha.

Para proporcionar informação efetivamente útil para a gestão, durante as vistorias aos edifícios deveria ser recolhida/complementada informação não só sobre o estado de conservação e as eventuais necessidades de reabilitação, mas também sobre o valor patrimonial de cada elemento funcional.

A informação sobre o valor do elemento funcional afetado permitiria incluir na estratégia um novo critério de intervenção e de prioridade relativo a anomalias que afetem elementos funcionais com valor patrimonial.

FICHA E MANUAL MAEC

IDENTIFICAR AS ANOMALIAS

Ora a portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro refere que se confere o nível de conservação ao imóvel de acordo com a ficha de avaliação e com base nas provas de que dispuser.

Assim, podem ser usados outros elementos de prova para a determinação do nível de conservação do imóvel quando já não é possível a observação direta in loco (vistoria), tal como a pesquisa documental, nomeadamente fotografias relativas ao estado de conservação do imóvel, devidamente legendadas e datadas (que permitam o preenchimento da ficha, pelo menos, nos 4 elementos funcionais ‘obrigatórios’) e salvaguardando na parte G. Observações da ficha, que a avaliação dos elementos funcionais foi realizada com base em indícios por não ser possível uma inspeção visual direta (tal como previsto no Manual do MAEC, pág.46); ou que a data a que a mesma se reporta não é a da própria ficha, mas é a data anterior à obra.

Para avaliar o estado de conservação são identificadas e registadas de forma sistemática as anomalias que afetam os elementos funcionais do imóvel. Cada elemento funcional associa os elementos construtivos e equipamentos que desempenham uma determinada função no imóvel (ex, o elemento funcional «Estrutura» inclui: fundações, pilares, vigas e lajes; partes estruturais de varandas, balcões, marquises e platibandas; paredes

estruturais; e muros de suporte).

As instruções do MAEC incluem:

• um resumo do enquadramento legal;
• o código de ética e limitação da responsabilidade;
• indicações de como as partes devem proceder durante o processo de determinação do estado de conservação;
• a explicação da estrutura da ficha de avaliação e do modo de preenchimento de cada secção;
• indicações de como seleccionar os elementos funcionais aplicáveis e definição de critérios gerais para avaliar o nível de anomalia dos elementos funcionais;
• fichas por elemento funcional com elementos de construção a avaliar e exemplos de sintomas de anomalias frequentes;
• apresentação de ponderações; e,
• explicação da fórmula de cálculo exemplificada com quatro casos.

Os exemplos de anomalias frequentes são ilustrados com fotografias.

Limitações Gerais

Critérios de avaliação

PROCESSO

Gravidade da anomalia

FICHA

As avaliações têm apenas em consideração as condições visíveis no momento da vistoria. Não se assegura portanto que todas as anomalias existentes sejam detetadas (podem existir anomalias ocultas ou que não apresentem indícios visíveis), e admite-se que se pode verificar uma alteração do estado da conservação após a vistoria.

Os técnicos avaliadores podem ser levados a utilizar rigidamente os exemplos, em vez de aplicar os critérios gerais de avaliação.

Falta o diagnóstico das causas das anomalias e a definição dos trabalhos corretivos.