AB COHABs: LAR - LOCAÇÃO ACESSÍVEL RESIDENCIAL

Período de Locação de 10 anos

Período de Transição de 3 anos

Como o incorporador, será também o proprietário do edifício por pelo menos 13 anos, a implementação de atributos sustentáveis aos projetos para Locação Acessível Residencial, faz total sentido, pois o Valor Presente dos benefícios econômicos obtidos durante este período, são maiores do que os custos adicionais.

Producão relevante de habitações

para famílias de baixa renda: Previsão

de 6,7 milhões de unidades até 2018

Porém, o programa

• Nas grandes cidades, é viável apenas nas periferias

• Escassez de recursos públicos para susídios e isenções fiscais

Outros obstáculos para a produção de habitação para famílias de baixa renda:

não é capaz de atender parte da população

:

Idosos; Muito jovens sem poupança; Estudantes vivendo longe de suas famílias; Imigrantes; Famílias com restrição de crédito; Aqueles que não desejam: a-) financiamento de longo prazo, b-) permanecer num mesmo local por muitos anos, c-)morar na periferia

77% do total das habitações no país

PROPRIEDADE

X

LOCAÇÃO

Descrição do

Programa LAR

PRIVADA

PÚBLICA

DIFICULDADES:

DIFICULDADE:

• Falta de recursos para construir e manter parque imobiliário público;
• Realizar manutenção predial;
• Retomar unidades inadimplentes;
• Administrar o condomínio;
• Controlar a posse

• O valor de locação de imóveis localizados nas regiões mais centrais e valorizadas das cidades é inacessível para pesoas de baixa renda, a não ser em favelas.

PREMISSAS PRINCIPAIS

Fev/16

L A R

Desmembramento

do terreno, projeto e aprovação

Locação Acessível Residencial

Resumo do Modelo

Coeficiente de Aproveitamento adicional = 6,5 para o Projeto LAR

• Ser desenvolvido e gerenciado pela iniciativa privada
• Utilizar nenhuma ou a menor isenção/subsídio público possível
• Atingir o valor mais próximo possível do aluguel na favela

1-Incorporador utiliza parte de seu terreno para construir edifício destinado à locação acessível residencial e realiza incorporação imobiliária convencional no restante do terreno

2-A prefeitura concede coeficiente de aproveitamento adicional para o incorporador construir o edifício destinado à LAR

3-Incorporador obtém financiamento bancário com juros < 5% aa (FGTS ou BID) para construir o edifício destinado à LAR

4-O empreendedor paga apenas os juros do financiamento durante o período de locação de 10 anos e o pagamento do principal ocorre durante um período subsequênte de 3 anos

5-Durante os 10 primeiros anos, o empreendedor é obrigado a locar as unidades destinadas à LAR por valor pré-definido pela prefeitura

6-O valor total das receitas com aluguel é igual a soma de todos os custos incorridos no empreendimento LAR durante os 10 anos

7-Não há nenhum lucro para o empreendedor durante 10 anos

8-Depois do período de locação de 10 anos, o empreendedor pode encerrar os contratos de locação e vender as unidades à preço de mercado

O terreno remanescente, de 3.000 m2 mantém o mesmo potencial de construção original de 16.000 m2

Por exemplo, para um Coeficiente de Aproveitamento = 4, o potencial de construção é de 16.000 m2

A idéia é que a Locação Acessível possa de tornar uma das alternativas presentes na Política Nacional de Habitação, para pessoas de baixa renda que não desejam, ou não conseguem contratar financiamento da casa própria.

Projeto

LAR

Incorporação imobiliária convencional

Terreno de 3.000 m2

Terreno de 4.000 m2

1.000 m2

OUTRAS PREMISSAS

Maiores desafios

Preferência da maioria das pessoas pela casa própria

Incorporação

Imobiliária

Convencional

Terreno desmembrado para construção de

Projeto LAR

Porém, muitas pessoas não podem comprar a casa própria ou não querem assumir financiamento de LP

Construção, com financiamento específico para as obras do projeto LAR

Vendas, Construção e Entrega das unidades

Análise Economica e Financeira

Possível resistência dos moradores de bairros nobres em relação a implantação de projetos LAR nestas regiões mais valorizadas

• O valor do aluguel durante os 10 anos após o término da obra, será igual aos custos incorridos
• Após este período de 10 anos, haverá um período de transição de 3 anos, para o encerramento dos contratos de locação e a venda das unidades.

Este é um obstáculo importante, que precisa ser paulatinamente superado, através da convivência mais próxima entre famílias de rendas distintas e melhoria do nível socio-educacional básico da população Brasileira.

Conceitos:

• Investimentos Iniciais (Equity):

Terreno, projetos e licenciamento

• Receita mensal com locação = custos mensais

(pagamento de juros, manutenção, inadimplência, vacância, serviços sociais, etc.)

• Retorno do projeto LAR:

Receita com venda das unidades

- Custos durante a fase de transição

bit.ly/lar-abc

• 51% das unidades para locação para HIS (Incorporadores/investidores são obrigados a seguir as regras do programa LAR.)
• Possibilidade de venda de 49% das unidades a preços de mercado pós Habite-se
• Pagamento dos juros do financiamento
• Administração do condomínio
• Prestação de serviço social aos moradores
• Gerenciamento financeiro e legal da SPE
• Retomada de unidades inadimplentes
• Manutenção predial
• Receita com alugueis

Possível valor de venda menor das unidades convencionais vizinhas à projetos LAR, em relação a imóveis similares mais afastados de projetos LAR, na mesma região de valor. Este fato pode desencorajar os incorporadores imobiliários a produzir projetos LAR

FIM

Estimativas de desvalorização e experiências futuras concretas serão consideradas pelo empreendedor no momento da análise econômica-financeira para a decisão de empreender ou não projetos LAR.

Inexistência de financiamento para a construção de projetos LAR, com juros baixos

FGTS / BID

Banco Mundial

Este seria um ostáculo importante para o desenvolvimento de projetos LAR com valores atrativos para famílias de baixa renda.

• Encerramento dos contratos de locação
• Reforma geral das unidades e do edifício
• Venda das unidades, sem restrição de uso, ou obrigatoriedade de locação.
• Quitação do Financiamento

Falta de interesse dos municípios em conceder potencial de construção adicional para projetos LAR

Podem haver prefeituras que não tenham interesse.

Por causa da necessidade de desocupação das famílias de baixa renda após o período de 10 anos, as famílias podem ficar sem opção de imóvel similar para se mudar.

Porém, a expectaviva é que haja uma produção crescente de projetos LAR, que mantenha um nível de estoque permanente de unidades disponíveis para locação, para que a família possa se mudar após o prazo de 10 anos, para um empreendimento similar, na mesma região. Na pior hipótese, se por alguma razão não houver uma produção crescente, diversas famílias disfrutarão de unidades adequadas, em regiões centrais, com valores acessíveis, por um período de 10 anos.

RESULTADOS

• Apenas 10% do valor total do terreno será alocado ao terreno destinado ao projeto LAR
• Os projetos LAR devem ter o máximo número de unidades possível, para minimizar o valor do condomínio e ocupar a menor área de terreno possível
• Locatários inadimplentes podem ser despejados rapidamente
• O condomínio LAR deve ser exclusivo para estas unidades
• O empreendedor pode vender até 49% das unidades individualmente e 51% de forma agrupada, durante o período de 10 anos de locação, para investidores que serão obrigados a manter as mesmas condições de locação originais
• A venda agrupada de 51% das unidades tem a intenção de garantir o controle da gestão do condomínio por uma única pessoa física ou jurídica.
• Os empreendimentos LAR devem ser sustentáveis
• Não deve haver gabarito de altura, áreas permeáveis e quantidade mínima de vagas.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Valor do aluguel mensal (Financ. com juros de 5% a.a.):

R$ 600,00 / apartamento de 33,66 m2 com 1 dorm.

(2,27 SMs para um comprometimento de 30% da renda)

R$ 780,00 / apartamento de 43,76 m2 com 2 dorms.

(2,95 SMs para um comprometimento de 30% da renda)

SM: Salário Mínimo

Taxa Interna de Retorno

(variável em função do valor do terreno e do valor de venda das unidades durante o período de transição):

18% para um terreno com valor de R$ 10.000/m2 e valor de venda das unidades de R$8.000/m2 de área privativa.

Como o valor dos juros do financiamento para a construção (5% a.a.) representam quase 60% dos custos mensais durante o período de 10 anos de locação, se houvesse financiamento com taxa de juros de 3.5% aa, o valor do aluguel da unidade de 33,33 m2 seria de R$440,00, que é equivalente ao valor do aluguel de um barraco de madeira nas favelas da cidade de São Paulo.

O Brasil precisa prover moradia digna para toda sua população

O Brasil precisa promover habitação de qualidade para toda sua população

Será necessária a

produção de mais de

20 milhões de moradias

no país até 2025

FGV / Secovi-SP

A situação das moradias de parte

da população é inaceitável,

para a 8a. maior economia do mundo

• Deficit: > 6 milhões de unidades (2014)

• Mais de 90%: Famílias com renda de até 5 SM

CONDIÇÕES BÁSICAS PARA A EXISTÊNCIA DO LAR

Como a atratividade para o empreendedor, por potencial de construção adicional, é diretamente proporcional ao valor do terreno, quanto mais alto seu valor, maior atratividade haverá para o desenvolvimento de projetos LAR e esta característica vem de encontro ao conceito de oferecer moradia de baixa renda em bairros valorizados das cidades, onde há maior oferta de emprego.

OBRIGADO!

1-) Financiamento de 100% do custo da obra, com juros no patamar do FGTS;

2-)Adaptação da Lei do Inquilinato para garantir a desocupação de unidades:

- Término do contrato,

- Inadimplência, e

- Descumprimento de regras de conduta

3-) Concessão de Coeficiente de Aproveitamento adicional (Municípios)

Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo:

• Concede Coeficiente de Aroveitamento igual a 6,5 para o terreno destinado a construção de projetos LAR, desmembrado do terreno original.
• Transfere o potencial total de construção permitido no terreno original, para o terreno onde será realizada a incorporação imobiliária convencional, que é a área remanescente, após o desmembramento e subtração da área destinada ao projeto LAR,
• Não impõe limite de altura, número mínimo de vagas de garagem, e área permeável para projetos LAR.

Hamilton Leite - www.hamiltonleite.com.br - Secovi-SP

Associação Brasileira de Cohabs e Agentes Públicos de Habitação

23 de Novembro de 2017 - Belém-PA

Talvez o Sistema LAR possa ajudar muitas famílias de baixa renda no Brasil a morar num lugar que possam chamar de LAR

Para abrir o texto (pdf) detalhado (em Inglês) clique no link abaixo:

http://bit.ly/LAR_