Introducing
Your new presentation assistant.
Refine, enhance, and tailor your content, source relevant images, and edit visuals quicker than ever before.
Trending searches
Período de Locação de 10 anos
Período de Transição de 3 anos
Como o incorporador, será também o proprietário do edifício por pelo menos 13 anos, a implementação de atributos sustentáveis aos projetos para Locação Acessível Residencial, faz total sentido, pois o Valor Presente dos benefícios econômicos obtidos durante este período, são maiores do que os custos adicionais.
Producão relevante de habitações
para famílias de baixa renda: Previsão
de 6,7 milhões de unidades até 2018
Porém, o programa
Outros obstáculos para a produção de habitação para famílias de baixa renda:
não é capaz de atender parte da população
:
Idosos; Muito jovens sem poupança; Estudantes vivendo longe de suas famílias; Imigrantes; Famílias com restrição de crédito; Aqueles que não desejam: a-) financiamento de longo prazo, b-) permanecer num mesmo local por muitos anos, c-)morar na periferia
77% do total das habitações no país
PROPRIEDADE
X
LOCAÇÃO
Descrição do
Programa LAR
PRIVADA
PÚBLICA
DIFICULDADES:
DIFICULDADE:
PREMISSAS PRINCIPAIS
Fev/16
L A R
Desmembramento
do terreno, projeto e aprovação
Locação Acessível Residencial
Resumo do Modelo
Coeficiente de Aproveitamento adicional = 6,5 para o Projeto LAR
1-Incorporador utiliza parte de seu terreno para construir edifício destinado à locação acessível residencial e realiza incorporação imobiliária convencional no restante do terreno
2-A prefeitura concede coeficiente de aproveitamento adicional para o incorporador construir o edifício destinado à LAR
3-Incorporador obtém financiamento bancário com juros < 5% aa (FGTS ou BID) para construir o edifício destinado à LAR
4-O empreendedor paga apenas os juros do financiamento durante o período de locação de 10 anos e o pagamento do principal ocorre durante um período subsequênte de 3 anos
5-Durante os 10 primeiros anos, o empreendedor é obrigado a locar as unidades destinadas à LAR por valor pré-definido pela prefeitura
6-O valor total das receitas com aluguel é igual a soma de todos os custos incorridos no empreendimento LAR durante os 10 anos
7-Não há nenhum lucro para o empreendedor durante 10 anos
8-Depois do período de locação de 10 anos, o empreendedor pode encerrar os contratos de locação e vender as unidades à preço de mercado
O terreno remanescente, de 3.000 m2 mantém o mesmo potencial de construção original de 16.000 m2
Por exemplo, para um Coeficiente de Aproveitamento = 4, o potencial de construção é de 16.000 m2
A idéia é que a Locação Acessível possa de tornar uma das alternativas presentes na Política Nacional de Habitação, para pessoas de baixa renda que não desejam, ou não conseguem contratar financiamento da casa própria.
Projeto
LAR
Incorporação imobiliária convencional
Terreno de 3.000 m2
Terreno de 4.000 m2
1.000 m2
OUTRAS PREMISSAS
Maiores desafios
Preferência da maioria das pessoas pela casa própria
Incorporação
Imobiliária
Convencional
Terreno desmembrado para construção de
Projeto LAR
Porém, muitas pessoas não podem comprar a casa própria ou não querem assumir financiamento de LP
Construção, com financiamento específico para as obras do projeto LAR
Vendas, Construção e Entrega das unidades
Análise Economica e Financeira
Possível resistência dos moradores de bairros nobres em relação a implantação de projetos LAR nestas regiões mais valorizadas
Este é um obstáculo importante, que precisa ser paulatinamente superado, através da convivência mais próxima entre famílias de rendas distintas e melhoria do nível socio-educacional básico da população Brasileira.
Conceitos:
Terreno, projetos e licenciamento
(pagamento de juros, manutenção, inadimplência, vacância, serviços sociais, etc.)
Receita com venda das unidades
- Custos durante a fase de transição
bit.ly/lar-abc
Possível valor de venda menor das unidades convencionais vizinhas à projetos LAR, em relação a imóveis similares mais afastados de projetos LAR, na mesma região de valor. Este fato pode desencorajar os incorporadores imobiliários a produzir projetos LAR
FIM
Estimativas de desvalorização e experiências futuras concretas serão consideradas pelo empreendedor no momento da análise econômica-financeira para a decisão de empreender ou não projetos LAR.
Inexistência de financiamento para a construção de projetos LAR, com juros baixos
FGTS / BID
Banco Mundial
Este seria um ostáculo importante para o desenvolvimento de projetos LAR com valores atrativos para famílias de baixa renda.
Falta de interesse dos municípios em conceder potencial de construção adicional para projetos LAR
Podem haver prefeituras que não tenham interesse.
Por causa da necessidade de desocupação das famílias de baixa renda após o período de 10 anos, as famílias podem ficar sem opção de imóvel similar para se mudar.
Porém, a expectaviva é que haja uma produção crescente de projetos LAR, que mantenha um nível de estoque permanente de unidades disponíveis para locação, para que a família possa se mudar após o prazo de 10 anos, para um empreendimento similar, na mesma região. Na pior hipótese, se por alguma razão não houver uma produção crescente, diversas famílias disfrutarão de unidades adequadas, em regiões centrais, com valores acessíveis, por um período de 10 anos.
RESULTADOS
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Valor do aluguel mensal (Financ. com juros de 5% a.a.):
R$ 600,00 / apartamento de 33,66 m2 com 1 dorm.
(2,27 SMs para um comprometimento de 30% da renda)
R$ 780,00 / apartamento de 43,76 m2 com 2 dorms.
(2,95 SMs para um comprometimento de 30% da renda)
SM: Salário Mínimo
Taxa Interna de Retorno
(variável em função do valor do terreno e do valor de venda das unidades durante o período de transição):
18% para um terreno com valor de R$ 10.000/m2 e valor de venda das unidades de R$8.000/m2 de área privativa.
Como o valor dos juros do financiamento para a construção (5% a.a.) representam quase 60% dos custos mensais durante o período de 10 anos de locação, se houvesse financiamento com taxa de juros de 3.5% aa, o valor do aluguel da unidade de 33,33 m2 seria de R$440,00, que é equivalente ao valor do aluguel de um barraco de madeira nas favelas da cidade de São Paulo.
O Brasil precisa prover moradia digna para toda sua população
O Brasil precisa promover habitação de qualidade para toda sua população
Será necessária a
produção de mais de
20 milhões de moradias
no país até 2025
FGV / Secovi-SP
A situação das moradias de parte
da população é inaceitável,
para a 8a. maior economia do mundo
CONDIÇÕES BÁSICAS PARA A EXISTÊNCIA DO LAR
Como a atratividade para o empreendedor, por potencial de construção adicional, é diretamente proporcional ao valor do terreno, quanto mais alto seu valor, maior atratividade haverá para o desenvolvimento de projetos LAR e esta característica vem de encontro ao conceito de oferecer moradia de baixa renda em bairros valorizados das cidades, onde há maior oferta de emprego.
OBRIGADO!
1-) Financiamento de 100% do custo da obra, com juros no patamar do FGTS;
2-)Adaptação da Lei do Inquilinato para garantir a desocupação de unidades:
- Término do contrato,
- Inadimplência, e
- Descumprimento de regras de conduta
3-) Concessão de Coeficiente de Aproveitamento adicional (Municípios)
Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo:
Hamilton Leite - www.hamiltonleite.com.br - Secovi-SP
Associação Brasileira de Cohabs e Agentes Públicos de Habitação
23 de Novembro de 2017 - Belém-PA
Talvez o Sistema LAR possa ajudar muitas famílias de baixa renda no Brasil a morar num lugar que possam chamar de LAR
Para abrir o texto (pdf) detalhado (em Inglês) clique no link abaixo:
http://bit.ly/LAR_