Introducing
Your new presentation assistant.
Refine, enhance, and tailor your content, source relevant images, and edit visuals quicker than ever before.
Trending searches
Подходы в оценке ТОО 6тема
Подходы в оценке
Амантаева Алина «Оценка 18.530»
Основные подходы, используемые в оценке
Основные подходы
В оценочной деятельности с целью определения достоверной и объективной стоимости объектов недвижимости применяют различные подходы:
1. затратный,
2. доходный,
3. сравнительный.
В свою очередь каждый подход содержит несколько методик оценки недвижимости. Использование какого – либо метода в рамках подхода определяется целями оценки, наличием информации, а также возможностями способа для получения достоверного результата.
Затратный подход
Затратный подход основан на расчете затрат на создание или изменение, а также утилизацию имущества с учетом износа.
Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Затратный подход
Методы
Выделяют следующие методы затратного подхода:
1. Способ стоимости единицы предполагает проведение оценки путем применения скорректированных укрупненных единичных показателей затрат на воспроизведение объекта – аналога;
2. Способ укрупненных элементов предполагает оценку по сумме средств, необходимых для создания элементов имущества;
3. Количественный анализ основан на оценке дома или иного имущества по смете затрат на воспроизводство объекта;
4. Индексный способ предполагает оценку объекта путем расчета стоимости через произведение балансовой стоимости основных средств на соответствующий индекс;
5. Определение восстановительной стоимости предполагает перерасчет затрат на восстановление объекта.
Сравнительный подход
Сравнительный подход
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Методы
Выделяют следующие методы сравнительного подхода:
предполагает расчет восстановительной стоимости путем сравнения объекта с аналогами.
предполагает анализ свершившихся сделок купли-продажи и сопоставление их с оцениваемыми объектами
не предполагает корректировку цен на отличия между оцениваемым объектом и объектом - аналогом
1. Сравнительный анализа продаж
2. Стоимость восстановления по аналогам
3. Способ валового рентного мультипликатора
К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:
Требования
• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.
Доходный подход
Доходный подход предполагает оценку имущества на базе расчета доходов в будущем от использования имущества, является наиболее динамично развивающимся подходом к оценке.
Доходный подход
Методы
Выделяют следующие методы доходного подхода:
Дисконтирование денежных потоков
2
Прямая капитализация
Способ валовой ренты
1
3
Способ остатка
Инвестиционный анализ
4
5
Требования к методам оценки
Требования к методам оценки
При выборе и применении методов оценки оценщик соблюдает следующие основные требования:
1) идентифицирует назначение оценки и вид определяемой стоимости;
2) обеспечивает достоверность информации, используемой при проведении оценки движимого имущества;
3) проводит правовой анализ, идентифицирует имущественные права и обременения;
4) обосновывает выбор методов оценки;
5) обеспечивает исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.