Сравнительный подход в оценке ТОО 12тема
Сравнительный подход в оценке
Сравнительный подход
- совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:
Сравнительный подход
• спроса и предложения;
• замещения;
• вклада.
Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:
Сравнительный подход в оценке
1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
2. Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
Основные этапы сравнительного подхода
I. этап Изучение рынка
II. этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу и недавно проданных аналогах объекта оценки
Основные этапы
III. этап Выбор единиц и элементов сравнения. Сравнение данных об объекте оценки и отобранных аналогах
IV. этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки
V. этап Установление стоимости объекта оценки
Типичными для данного сегмента условиями является:
• срок экспозиции;
• независимость субъектов оценки;
• инвестиционная мотивация.
Условия
Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшему и наиболее эффективному использованию объектов и степенью износа здания.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
1) находятся в родственных отношениях;
2) является представителями холдинга или дочерней компании;
3) имеют иную взаимосвязь и взаимо-заинтересованность;
4) сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
5) занимается продажей имущества умерших лиц.
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;
3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
Основные условия
4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.
Основные условия применения сравнительного подхода:
Преимущества и недостатки сравнительного подхода
Преимущества и недостатки
Преимущества
Преимущества сравнительного подхода:
a) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
b) Статистически обоснован;
c) Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
d) При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.
Недостатки
Недостатки сравнительного подхода:
a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;
b) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.
Проблемы сравнительного подхода:
Проблемы
1. различия продаж (по набору физическая и экономических характеристик и по условиям);
2. сложность сбора информации о фактических ценах продаж;
3. проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;
4. зависимость от активности рынка;
5. зависимость от стабильности рынка;
6. сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Методы
Метод сравнительного анализа продаж
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
Методы
сравнительного подхода
Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)