ЖМБ 3-лекция

Салым

Салым принципі - жылжымайтын мүлік объектісінің құнын бағалау үшін объектінің пайдалылығы мен құнын қалыптастыруға әр фактордың және оның маңызды элементтерінің үлесін анықтау қажет.Жылжымайтын мүлік объектісінің табыстылығы факторлардың төрт тобының комбинациясымен анықталады: құрылыстары бар жерлер (егер учаске салынбаған болса, онда тек жер), жабдықтар мен техникалық құралдар, жұмыс күші және менеджмент. Бұл ретте факторлардың әрбір тобының құны қолда бар сандық және сапалық сипаттамаларды ескере отырып, бүкіл жылжымайтын мүлік объектісінің құны оларды пайдаланудан қаншалықты ұлғаятынына байланысты болады.

Үлес - бұл белгілі бір фактордың немесе оның элементтерінің болуының нәтижесі болып табылатын мүліктің құнына қосу.

Қосымша өнімділік

Қосымша өнімділік принципі – қосымша өнімділік еңбек, капитал және басқару шығындарын өтегеннен кейін Жерге қатысты таза кірістермен анықталады деп тұжырымдайтын бағалау принципі. Жер физикалық тұрғыдан жылжымайтын болғандықтан, оған жұмыс күші, капитал және басқару факторлары тартылуы керек. Алдымен осы факторлар үшін өтемақы төленуі керек, ал қалған ақша жер учаскесін оның иесіне пайдалану үшін төлеуге жұмсалады. Қалдық өнімділік жердің пайдаланушыға максималды кіріс алуға немесе шығындарды азайтуға мүмкіндік беретіндігінің нәтижесі болуы мүмкін.

Теңгерімділік

Теңгерімділік принципі жерді пайдаланудың әр түрі үшін объектінің белгілі бір компоненттері қажет, олардың оңтайлы үйлесімі мүліктің максималды құнын қамтамасыз етеді. Егер жер учаскесіндегі ғимараттар жеткіліксіз жетілдірулермен сипатталса немесе, керісінше, осы жер учаскесіне қатысты, мысалы, оның мөлшеріне қатысты шамадан тыс жақсартулар болса, тепе-теңдік бұзылады.Теңгерімділік қағидаты қалыптасқан нарықтық стандарттарды, жерді пайдалану түрін және сыртқы орта жағдайларын ескере отырып, оны пайдаланудың қолданыстағы нұсқасында жылжымайтын мүлік объектісінің оңтайлы мөлшеріне қол жеткізуге ықпал ететінін атап өткен жөн.

Өсіп келе жатқан және азайтылған қайтарым

Қайтару және азайту принципі - өндіріс факторларының бірінде қандай-да бір ресурс өскен сайын таза кірістің өсуі алдымен артып, содан кейін төмендей бастайды деп тұжырымдайтын бағалау принципі.Одан әрі жақсарту шығындардың қолайлы өсуіне немесе тіпті шығындардың орнын толтыруға әкелмейді. Мысалы, кафеде интерьер үнемі жаңартылып, ұсынылатын тағамдар мен сусындардың ассортименті кеңейтілді. Алдымен келушілер көбейе бастады, содан кейін шығындардың өсуі нәтижесінде бағаның өсуімен тек жоғары табыс деңгейі бар клиенттер қалды, ал олардың саны шектеулі болғандықтан, кафе шығынға ұшырай бастады.Өндірісті дамытуға салынатын инвестициялар көлемінің ұлғаюы белгілі бір сәтке дейін пайданың өсуімен қатар жүреді, содан кейін пайданың өсу қарқыны төмендей бастайды.

Экономикалық өлшем

Экономикалық өлшем принципі - бағалау объектілерін тиімді пайдалану үшін нарықта өндіріс факторларының оңтайлы саны бар деп тұжырымдайтын бағалау принципі.

Экономикалық бөлініс

Экономикалық бөлу принципі мүліктің физикалық элементтері мен оларға меншік құқығын объектінің максималды құнына жететіндей етіп бөлуге және біріктіруге болатындығын білдіреді.

Кеңістікті бөлу: әуе кеңістігіне, жердің топырақ қабатына, жер қойнауы бар жер асты кеңістігіне, жағалау белдеулерінің су ресурстарына құқықтарды бөлу, жер массивін жеке учаскелерге бөлу, ғимаратты жертөле үй-жайларына, қабаттарға бөлу және т. б

Мүліктік құқықтардың түрлері бойынша бөлу: жалдау, шектеулі пайдалану, ипотека, кәсіпорындардың жарғылық қорларына енгізу;

Иелену немесе пайдалану уақыты бойынша бөлу: қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалдау, мерзімсіз пайдалану, өмір бойы иелену, шаруашылық жүргізу құқығы, жедел басқару.

Бәсекелестік

Бәсекелестік қағидаты жылжымайтын мүліктің бағасы максималды пайда алуға ұмтылатын нарық субъектілерінің тұрақты бәсекелестігі арқылы белгіленетінін білдіреді. Бәсекелестіктің оң рөлі-жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі сегменттеріндегі инвестициялардың кірістілігін теңестірген кезде нарықтық құнды тек бәсекеге қабілетті нарықта анықтауға болады.Бәсекелестік принципін ескере отырып, егер жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестіктің күшеюі күтілсе, онда бағалаушы болжамды кірістердің мөлшерін азайтады немесе тәуекел дәрежесін арттырады.

Сұраныс пен ұсыныс

Сұраныс пен ұсыныс принципі жылжымайтын мүлік бағасының сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеттесуі нәтижесінде өзгеретінін білдіреді. Ол қоғамның әлеуметтік-экономикалық дамуы жағдайында жылжымайтын мүлік объектілеріне өсіп келе жатқан қажеттіліктің және жер учаскелерінің табиғи шектеулеріне байланысты шектеулі ұсыныстың, сондай-ақ құрылыстың (қайта құрудың) жақсаруына байланысты экономикалық шығындардың өзара тәуелділігін білдіреді.

Өзгерістер

Сыртқы ортаның өзгеру принципі жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде экономикалық, әлеуметтік және құқықтық жағдайлардың мүмкін болатын өзгерістерін, сондай-ақ сыртқы орта мен ауданның даму перспективаларын ескеруді қамтиды. Сыртқы ортаны өзгерту принципі жылжымайтын мүлік объектісінің құны белгіленген күнді көрсету арқылы бағалау туралы есепті жазу кезінде міндетті түрде ескеріледі.

Сәйкестік

Сәйкестік принципі жылжымайтын мүлік объектісінің максималды құны архитектуралық біртектіліктің ақылға қонымды деңгейі және Жерді пайдаланудың үйлесімді сипаты болған кезде пайда болады. Жылжымайтын мүлік сипаттамаларының жергілікті нарықтың қажеттіліктері мен үміттеріне сәйкестігі оған жоғары нарықтық сұранысты, демек, жоғары құнды қамтамасыз етеді. Сәйкестік принципі жылжымайтын мүлік объектісінің тозу мөлшерін анықтауда бірінші кезектегі мәнге ие. Белгіленген әлеуметтік, экономикалық және сәулет стандарттарына сәйкес келмейтін жылжымайтын мүлік объектісі функционалдық немесе сыртқы тозуына байланысты өз құнын жоғалтады.