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INTRODUCCIÒN AL PROCESO DE INQUILINATO
EN EL PRESENTE TRABAJO SE DESARROLLO EL TEMA DE EL PROCESO DE INQUILINATO DENTRO DE NUESTRO PAIS, ASI COMO SU BASE JURIDICA EN NUESTRA LEGISLACION Y DETRO DE LA LEY MISMA DEL INQUILINATO, ASI MISMO CON INVESTIGAMOS CON INTENSIDAD ACERCA DE LOS ORIGENES TANTO A NIVEL MUNDIA Y COMO EN EL SALVADOR EL PROCESO DE INQUILINATO.
ADEMAS, DE ANALIZAR TANTO LOS RTICULOS DE LA LEY, NUESTRO CODIGO CIVIL Y PROCESAL CIVIL.
ASI MISMO, COMPARAMOS NUESTRO PROCESO DE INQUILINATO, CON LOS DEMAS PAISES LATINOMERICANOS, PARA VER LAS SIMILITUDES Y IFERENCIAS,ASI MISMO ENCONTRAMOS UN ANALISIS DEL PROCESO DE IQNUILINATO DENTRO DE NUESTRO CODIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL.
Conocer con interés acerca del proceso de inquilinato desde sus orígenes hasta nuestra legislación actual.
Identificar e individualizar las características del proceso de arrendamiento de vivienda
Analizar y comprender a profundidad sobre las similitudes y diferencias de nuestra legislación referida el inquilinato y otras legislaciones internacionales.
Estudian con interés el proceso del inquilinato como tal y como se desarrolla en nuestra legislación.
ORIGEN DEL INQUILINATO O ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN LA HISTORIA
el origen del inquilinato se encuentra su origen dentro dentro del derecho romano y en roma dentro del siglo II a.c en lo que se refiere al arrendamiento o inquimiato .
Eugene petit establece la diferencia de clases de arrendamiento que tenían los romanos que podia ser ; de cosas o de servicios.
así mismo con forma pasa el tiempo y bajo la influencia del código napoleónico en donde se empieza a favorecer los intereses del inquilino segun la doctrina dominante del derecho romano el contrato de arrendamiento de vivienda es el resultado del acuerdo de voluntades que genera las olbigaciones entre las partes contractualelos princilos s
De tal forma podemos comprender que los principios inspiradores de l inquilinato ha evolucionado de roma al paso del codigo civil frances e influenciiado por el codgico ciil chileno .
nacimiento de la ley de inquilinato en El Salvador e historia de la misma
EL INQUILINATO, PROBLEMA Y ORIGEN EN EL SALVADOR.
Dentro de nuestro paìs en el año de 1987 tenia una poblacion mayor de 5 millones de habitantes, y ese numero de habitantes constituyo un problema habitacional formando asi un malestar social.
para solucionarlo debemos en primero lugar realizar planes y actividades por parte del Estado; la escasez de viviendas tiene varias causas, una es el rapido crecimiento poblacional y demográfico, así como tambien la inmigracion de la zona rural a la zona urbana.
Esa concentración de personas en las ciudades y su necesidad de satisfacer sus problemas como el de la vivienda, determina el movimiento de las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, provocando fuertes tensiones sociales en la pugna de intereses entre propietarios e inquilinos .
La existencia de la denominada “Ley de Inquilinato”, si bien es cierto, no resuelve el problema de la escasez de vivienda, pero viene a normar las relaciones entre las personas cuando éstas se interrelacionan por un Contrato de Arrendamiento.
El primer antecedente de la ley de inquilinato se encuentra en el año de 1946 especificamete se llamo la ley de emergencia sobre el inquilinato.
Dos años des`pues, por medio del decreto legislativo Nª 71 la nueva ley de inquilinato que da origen al departamento nacional de inquilinato que era la instancia que conocía a los contratos de arrendamiento.
posterior a 1952 la nueva ley de inquilinato de 1948 se prorrogo por el decreto legislativo 2591 se promulgar la ley de inquilinato dentro del año 1958 .
QUE ES EL INQUILINATO Y OTRAS IDEAS Y CONCEPCIONES GENERALES
El Contrato de Arrendamiento de Vivienda: Se define como aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble o vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Una solemnidad que se estipula es que este tipo de contrato debe constar por escrito.
El objeto principal de dicho contrato, es el de Arrendar una cosa denominada propiedad, inmueble, vivienda. Dentro del mismo existen las partes obligacionales :
obligaciones reciprocas entre los dos : Obligaciones del arrendador: a) entregar la cosa arrendad. b) a mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. c) a librar el arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendado. d) reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrenda, siempre que el arrendatario no las haya hecho por su culpa.
Obligaciones del arrendatario o inquilino: a) el arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos o espíritu del contrato. b) está obligado a realizar las reparaciones locativas. C) es obligado a responder por su culpa, por la de sus familiares, sus dependientes o huéspedes. D) es obligado al pago de la renta o precio. E) el arrendatario esta obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
el arrendamiento de casas y locales que se destinen a: a) para vivienda, b) para instalar en ellos un establecimiento comercial que no exceda los 15.000 c. c) para centros educativos dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de el salvador , d) para oficinas públicas y de profesionales autorizados conforme a la ley, consultorios y clínicas. Asi mismo se contrasta que estos derechos del inquilino son irrenunciables
OBJETO DEL PROCESO DE INQUILINATO
OBJETO Y FINALIDAD DEL INQUILINATO
La Constitución de la República, en su artículo 2 establece: “Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión…”, entendiéndose como lla “plena potestad sobre un bien, la potestad de ocuparlo, servirse de él de cuantas maneras sea posible y la de aprovechar sus productos, así como modificarlo y dividirlo. El derecho a la propiedad se concibe como un derecho real y absoluto en cuanto su oponibilidad frente a terceros.
artículo 23 de la Constitución de la República“se garantiza la Libertad de Contratación”, que consiste en la facultad que tienen los particulares de regular sus propios intereses a través del instrumento jurídico “el contrato”, posibilitando a que ellos mismos puedan establecer sus propios derechos y obligaciones.
El caso de la Ley de Inquilinato, la cual frena la libre contratación entre propietarios e inquilinos, anteponiéndose a la función social que establece la Constitución, pero a la vez es un instrumento legal que salvaguarda eficazmente los derechos de las partes contratantes. Es así que la Ley en mención fue creada con el objetivo de armonizar las relaciones contractuales de arrendantes e inquilinos, señalando los requisitos y solemnidades del contrato, derechos y obligaciones de las partes, los procedimientos y las sanciones en caso que se suscite una controversia jurídica de esta naturaleza.
Debido al dinamismo de las relaciones sociales y de la modernidad del derecho mismo, la ley en comento es relativamente vieja y obsoleta por tal motivo, fue esencial implementar nuevas herramientas legales que otorguen soluciones rápidas y eficaces
El Código surgió como una necesidad de modernizar el Derecho salvadoreño, precisamente porque las características principales de aquellas leyes consisten en ofrecer procesos lentos por la ausencia del principio de oralidad, así como también por ser escritos y formalistas provocando retardación de justicia.
Lleva en sí la finalidad esencial de proteger al inquilino, de esta manera trata de evitar hasta donde sea posible que los propietarios de vivienda, abusen, ya sea aumentando en forma inmoderada el precio de los cánones de arriendo pactados al inicio del contrato, como también trata de evitar que se causen perjuicios que dañen y perturben la paz de los moradores.
Así observamos que la ley prohíbe la suspensión de los servicios básicos tales como: el agua potable, luz eléctrica y otros, imponiéndoles a los infractores, en este caso al arrendador, sanciones pecuniarias a través de las multas, obligándolos a la vez a reparar los servicios dañados.
Otra finalidad, es pretender armonizar de un modo justo y efectivo los derechos de las partes, protegiendo a los inquilinos contra el alza inmoderada de los cánones respectivos y a la vez garantizar a los propietarios de inmuebles urbanos el cobro rápido de la renta de la vivienda.
La característica principal de la Ley de Inquilinato, es que regula las relaciones jurídicas entre dos personas, específicamente entre el Arrendador y el Inquilino; esto demuestra que es una ley especial que regula no una conducta general, de un sujeto indeterminado o de la sociedad, sino de dos personas determinadas, que han convenido o contratado de antemano, ya sea por contrato escrito o verbal, quienes se han obligado: la una a entregar la cosa arrendada y la otra a dar cierto precio estipulado por el arriendo.
1. Demanda: pretension: terminación de contrato, pedir condena, pago de canones adeudados, desocpacion del inmueble nombres, genales.( 5 dias despues , se señala audiencia
(única audiencia)
2. Alegato Inicial .
Se da la contestación ala demanda.
3. Conciliación
4. Despacho Saneador: -Fondo - Forma
5. Interponen las partes su pretensión.
6. Objeto de debate
7. Desfile el objeto probatorio: - ofrecer prueb. - Producción de la pruba, valoración de la prueba
8. Alegatos Finales
9. Fallo
10. Sentencia
Proceso de inquilinato
COMPARACIÓN DE LA ANTIGUA LEY DE INQUILINATO CON EL CODIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL VIEGENTE.
AHORA CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL
a) Procesos de desocupación por causa de mora
“Art. 480.- C.P.C.M
1. Cuando en el proceso se pretenda la desocupación del inmueble por mora, los únicos medios de prueba pertinentes con los que dispone el demandado son aquellos relativos a la procedencia del sobreseimiento; art 485 inc. 1ro C.P.C.M
2., el arrendador tendrá derecho a presentar otra demanda basada en la causal número uno del mismo artículo 24, la cual no será acumulable al juicio ya existente.
3. Por el contenido de la pretensión en el proceso de desocupación por causa de mora, las nueva legislación procesal reconoce que la sentencia dictada “no producirá efectos de cosa juzgada” Art 486 C.P.C.M
2016
NOW
2017
2019
ANTES CON LA LEY DE INQUILINATO
a) Juicio de Desocupación por Causa de Mora (Art. 33 L.I.):
1. Era el procedimiento a seguir por la causal primera del artículo 24 L.I
2. En este procedimiento no se reclamaban los cánones adeudados
3. Se presentaba la demanda y una copia del contrato, y en caso de no tenerlo debía expresar el motivo de la falta del mismo.
4. El juez pronunciaba la sentencia en el plazo de 3 días
5. en virtud del artículo 37 L.I, podía el demandado (inquilino) o el subarrendatario hacer el pago de lo adeudado más las costas procesales
ANTES CON LA LEY DE INQUILINATO
b) Juicio de Desocupación por las demás Causales Legales (Art. 38 L.I.):
1. La sentencia que se dictaba era pronunciada con las formalidades siguientes:
2. En el artículo 40 Inciso 1° L.I, se señalaba el requisito para admitir la demanda en el caso que ésta sea fundamentada en las causales 8 y 9 del artículo 24 L.I,
3. Si la demanda se fundamenta en las causales 10 y 12 del artículo 24 L.I, en el fallo el juez debe declarar la desocupación del inmueble
AHORA CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL
c) Procesos de desocupación por obras en el inmueble Art. 481.
Cuando el propietario pretenda la desocupación total o parcial del inmueble para hacer una nueva construcción en el mismo, deberá presentar con la demanda un plano completo,
2. De no presentarse junto a la demanda, la documentación relacionada con las especificaciones indicadas, el demandante corre el riesgo que el juez mediante auto le prevenga la omisión,
3. El segundo requisito especial para la admisión de la demanda en los procesos de desocupación por obras en el inmueble, es aquel relativo a la consignación de una cantidad de dinero igual a dos mensualidades de renta
AHORA CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL
d) Sentencia en procesos de desocupación por ruina o insalubridad Art. 488.-C.P.C.M
1. La legislación pide al juzgador que exprese en la sentencia estimatoria que el inmueble es inhabitable total o parcialmente
legislación sobre inquilinato
1) capacidad
2) consentimiento
3) Bilateralidad
4) Onerosidad y Conmutatividad
5)Ejecución Sucesiva
6)Temporalidad
En España. El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
En los art 1543 y 1544 del código procesal civil de España dice que, el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común
Al igual que el salvadoreño tiene el mismo significado en su Art 1915 de su código Procesal Civil Chileno, El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común.
En El Salvador , El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Art. 1712.- El arrendador es obligado:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
2º A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
3º A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
Será competente para conocer de estos procesos el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien, con excepción de los juzgados de menor cuantía.