Методология оценка земельных участков ОЗиЗК 11тема
Методология оценка земельных участков
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного. На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.
Цели оценки и виды стоимости
Для большинства физических лиц основной целью оценки земли является определение ее рыночной стоимости.
Однако у оценки земли есть и иные цели:
• для создания базы налогообложения на основе кадастровой оценки;
• для бухгалтерского учета предприятий и для подачи отчетности в налоговые органы;
• для формирования государственного земельного кадастра.
В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:
• рыночная;
• кадастровая;
• инвестиционная;
• ликвидационная.
Кроме того, земля является одним из национальных богатств государства и ее стоимость отображается в различных статистических данных.
Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:
Принципы оценке земельных участков
• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.
Подходы к оценке земельных участков
Доходный подход в оценке земли
Сравнительный подход
1. Метод капитализации земельной ренты
2. Метод остатка
3. Метод предполагаемого использования
1. Метод сравнения продаж
2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ
3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ
Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?
Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов.
Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка.