ЖМБ 10-лекция

Салыстырмалы талдау әдiсі мынадай iс-қимылдар дәйектілігін болжайды:

  1) осындай жер учаскелерiн сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргiзу және салыстыру объектiлерiн айқындау;

      2) салыстыру объектiлерiнiң сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейiннен түзей отырып, бағалау объектiлерiн салыстыру объектiлерiмен салыстыру;

      3) салыстыру объектiлерiнiң құнына түзетiлетiн түзетулер шамасын есепке алу арқылы бағалау объектiсiнiң құнын айқындау;

      4) алынған есептеу нәтижелерiн келiсу.

Даму әдiсi жылжымайтын мүліктің нақты объектісін бірқатар учаскеге бөлу туралы болжамдармен немесе басқа учаскелермен қосумен, осындай бөлу немесе қосу процесімен байланысты кірістерді және шығыстарды анықтаумен және құнының көрсеткішін шығару үшін таза кірістер нәтижесінде алынатын дисконттаумен байланысты.

    1) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдаланудың нұсқасына сәйкес оны пайдалану үшін қажет шығыстардың сомасын және уақытша құрылымын анықтау (мәселен, жер учаскесін жақсартуға арналатын шығындар немесе нысандарымен, түрімен және пайдалану сипатымен ерекшеленетін жер учаскесін жеке бөліктерге бөлуге арналған шығындар);

      2) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдаланудан түсетін кірістердің көлемін және уақытша құрылымын анықтау;

      3) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдаланудан кірістер алу үшін қажет операциялық шығыстардың көлемін және уақытша құрылымын анықтау;

      4) бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау мөлшерлемесінің көлемін анықтау;

      5) жер учаскесін пайдалануға байалнысты барлық кірістер мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесі құнының есебі.

Тарату әдісі (аллокация) – жанама салыстыру тәсiлi, бұл ретте материалдық емес активтер мен материалдық активтер құнының арасындағы арақатынас әзiрленедi. Салыстыру мақсатында материалдық емес активтер мен активтер арасындағы жалпы нарықтық құнды таратуға арналған шара нәтижесi болып табылады.

• 1) жақсартылған жер учаскесiнiң (онда орналастырылған ғимараттардың) нарықтық құнын айқындау;
• 2) бағаланатындарға ұқсас құрылыс салынған жер учаскесiнiң нарықтық құнындағы жер үлесiнiң ең ықтимал мәнiн айқындау;
• 3) аймаққа бөлу коэффициентiн ескере отырып, бағаланатын жер учаскесiнiң нарықтық құнындағы үлесi ретiнде жердiң нарықтық құнын есептеу;

Алу (экстракция) әдiсi – амортизацияны шегерiп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң толық бағасынан нәтиже алу арқылы жер учаскелерiн бағалау кезiнде қолданылатын тәсіл.

1) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiн аналог объектiлермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтердi айқындау;

2) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтың айырмашылық сипаты мен дәрежесiн салыстырудың әрбір элементi бойынша айқындау;

3) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтардың бағасын салыстырудың әрбір элементтерi бойынша айқындау;

4) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен олардың айырмашылығын тегiстейтiн әрбiр аналогтың бағасын әрбір салыстыру элементтерi бойынша түзету;

5) аналогтардың түзетiлген бағасын негiздi қорыту арқылы бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын есептеу;

6) бағаланатын жер учаскесi жақсартуларының ауыстыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу;

7) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесiнiң ауыстыру құнын немесе қалпына келтiру құнын шегеру арқылы бағаланатын жер учаскесiнiң нарықтық құнын есептеу.

Қалдық құн әдiсi жақсартылған жерлермен байланысты болмайтын күту және қосылған кiрiстiлiк принциптерiне негiзделген.

• Әдiстi қолдану шарты – бағаланатын жер учаскесiне кіріс әкелетiн жақсартуларды салу мүмкiндiгi немесе кіріс әкелетiн жер учаскесiн коммерциялық пайдалану мүмкiндiгi. Егер кіріс жер учаскесiн коммерциялық пайдалануға есептелсе, онда осы кірістен жер учаскесiне қатысы жоқ кірісті шегеру немесе капиталға айналдырылған кірістен жер учаскесiне қатысы жоқ активтердiң нарықтық құнын шегеру қажет.
•       Әдiстi қолдану мүлiктiң кірістік объектiлерiмен шектеледi.

1) нарықтық рента және болжанып отырған операциялық шығыстар негiзiнде барлық меншiктiң таза операциялық табысы айқындалады;

2) құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық кіріс айқындалады;

3) жер учаскесiне қатысты таза операциялық кіріс жер үшiн капиталға айналдыру нормасы арқылы құн көрсеткiшiне капиталға айналады.

•  Жер рентасын капиталдандыру әдісі өздігімен рента әкелуге қабілетті жер учаскесін бағалау үшін қолданылады

• 1) жер учаскесiмен жасалатын жер рентасын есептеу;
•       2) жер рентасын капиталдандырудың тиiстi коэффициентінің шамасын айқындау;
•       3) жер рентасын капиталдандыру арқылы жер учаскесiнiң нарықтық құнын есептеу.

• Тiкeлeй капиталдау әдici жылдық рeнталық табыcты cәйкec капиталдау cтавкаcына бөлудi қараcтырады. Нәтижeciндe табыc шамаcы жeр құнына айналады.
• Жeр құнын капиталдау әдiciмeн eceптeу кeлeci формула бойыншаорындалады:
• Жeр құны = Рeнталық табыc / Капиталдау коэффициeнтi

Жерді оңтайлы пайдалануды анықтайтын негізгі факторларды атайық:

• орналасқан жері-жер учаскесінің құнына негізгі әсер ететін фактор (орналасқан жерінің перспективасы, көліктік қолжетімділігі, қоршаған ортаның сипаты ескеріледі);
• нарықтық сұраныс-нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың арақатынасын көрсететін фактор;
• қаржылық негізділік-жобаның инвесторлардың шығыстарын өтеу және күтілетін пайданы алуды қамтамасыз ету үшін жеткілікті болатын жер учаскесін пайдаланудан түсетін табысты қамтамасыз ету қабілеті;
• учаскенің физикалық жарамдылығы — жақсартулар жасау перспективасы — топырақтың мөлшері, топографиясы, сапасы, климаты, учаскенің инженерлік-геологиялық және гидрогеологиялық сипаттамалары, қолданыстағы аймақтандыру, экологиялық параметрлер және т. б.
• технологиялық негізділік және физикалық жүзеге асыру-жобаның сапа, шығындар және іске асыру мерзімдерінің арақатынасын талдау, дүлей зілзалалардың ықтималдығы, көліктің қолжетімділігі, коммуналдық ыңғайлылыққа қосылу мүмкіндігі, учаскенің көлемі мен нысанын есепке алу, мысалы, өнеркәсіптік объектіні салу үшін мөлшері аз болуы мүмкін;
• заңнамалық (заңдық) жол берілетіндігі — жер учаскесін пайдалану нұсқасының қолданыстағы заңнамаға сәйкестігі. Құрылыс, экологиялық нормативтерді, қабаттардың шектеулерін, осы жерде құрылысқа уақытша тыйым салулардың болуын, тарихи қала құрылысы ауданындағы қиындықтарды, нормативтік актілердің ықтимал өзгеруін, аймақтарға бөлу қағидаларының сақталуын, жергілікті халықтың теріс көңіл-күйін талдау нәтижесінде анықталады;
• инвестициялар тәуекелін ескере отырып, баламалы пайдалану нұсқаларының болашақ кірістерін дисконттаумен айқындалатын ең жоғары кірістілік (меншік кірісі мен учаске құнының максимумы).