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Módulo 4 - Administração e Locação de Imóveis
Disciplina 3 – Ações locatícias
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Estamos trabalhando pelo sucesso de seu aprendizado.
Boa aula!
Abordas ações derivadas da locação de imóveis.
Reconhecer a importância das garantias locatícias.
Identificar cada particularidade das ações locatícias.
Abordar com os clientes da situação de imóveis.
Relacionar a Lei nº. 8.245/91 com cada uma das ações locatícias.
Aspectos gerais das ações locatícias;
Ações de despejos. Modalidades;
Ação de consignação de aluguel;
Ação revisional de aluguel;
Ação renovatória.
Trata-se de ações derivadas da locação do imóvel urbano regidas pela Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/91. Esta lei se aplica especificamente à locação do imóvel urbano, não se referindo à locação de bens móveis e nem à locação de imóveis rurais.
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
Na maioria das ações locatícias (despejo, revisionais de aluguéis, consignação em pagamento e renovatórias), os processos tramitam perante as férias forenses.
O foro competente para as ações locatícias é o do local da situação do imóvel.
O valor da causa, como regra, é de doze vezes o valor do aluguel. A exceção é na hipótese de extinção do contrato de trabalho
É a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel, quer seja a denúncia motivada ou imotivada.
De modo mais claro, ação de despejo é uma ação específica, onde o proprietário do imóvel, ou seja, o LOCADOR exige que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel caso este descumpra alguma cláusula do contrato.
O objetivo do despejo é desfazer o vínculo contratual e atinge não só o locatário, mas qualquer ocupante do imóvel. Assim, o sublocatário também deve desocupar o imóvel caso o pedido seja deferido.
Em regra, o despejo só pode ocorrer após a pronunciação da sentença, pelo fato de essa decisão não ter efeito suspensivo.
Em determinadas situações, admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel. São as hipóteses em que o réu, citado da ação de despejo, não contesta o pedido e aceita desocupar o imóvel.
O início do prazo é calculado quando o réu da ação de despejo é citado. Com o silêncio e concordância do réu, este será condenado nas verbas de sucumbência e honorários.
Vale ressaltar, que não havendo oposição do locatário em sair do imóvel, o locador não poderá pleitear prazo menor para que o locatário deixe o imóvel, já que se trata de direito concedido ao locatário.
A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que inadimpliu. No caso da ação de despejo, poderá ser concedido um prazo ao locatário para que purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios.
Quando julgada procedente a ação de despejo, prevê a lei um prazo para a desocupação do imóvel, contando-se tais prazos a partir da publicação da sentença. Em regra, o prazo será de 30 dias (Lei do Inquilinato, art. 63), mas há prazos excepcionais.
A ação de consignação de aluguel diz respeito ao pagamento do valor do aluguel. Na relação locatícia, vê-se com frequência o debate quanto ao reajuste do aluguel e seu novo valor, ou mesmo situações em que o locador se recusa a receber o aluguel, entre outros. Para que o locatário possa extinguir a obrigação e não ser considerado inadimplente, deverá utilizar-se da ação de consignação de aluguéis.
A consignação dos aluguéis pode se dar não só por meio judicial. O Código de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espécies de consignação: judicial ou extrajudicial.
Consignação extrajudicial
Em se tratando de obrigação em dinheiro, o que obrigatoriamente se verifica no contrato de locação, poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida.
Realizado o depósito em banco oficial, terá o locador o prazo de dez dias para manifestação de recusa, será considerado aceito o depósito e o inquilino liberado da obrigação.
Consignação judicial
Havendo recusa pelo locador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para proposição da ação (judicial) de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa.
Determinada a citação do réu (locador), o autor (inquilino) será intimado a, no prazo de 24 horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial
Consignação judicial
Caso o locador deixe de contestar a ação, ou ainda, aceite os valores consignados, a ação será julgada procedente e os aluguéis devidamente quitados, devendo ainda o locador arcar com as custas processuais e honorários advocatícios.
Caso o locador conteste, poderá alegar a insuficiência de valores, ou ainda, não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento
Consignação judicial
Por fim, o autor (locatário) ainda poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Dessa forma, o juiz declarará quitadas as obrigações, impondo, entretanto, ao autor-reconvindo (ou seja, autor na ação principal e réu na reconvenção) a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios.
A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à realidade do mercado locatício.
Ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, utilizando os seguintes critérios:
Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido.
Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente.
O valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a serem produzidas nos autos.
Sem prejuízo da contestação, e até a audiência, o réu poderá pedir que seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos necessários.
Na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.
Na ausência de acordo entre as partes, será necessária a realização de perícia técnica. Não há dúvidas que somente profissionais habilitados poderão realizar esse trabalho pericial. Assim, corretores de imóveis poderão apenas dar opiniões, sem qualquer poder científico sobre os valores.
A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda.
Trata-se de ação para proteção do fundo de comércio e, portanto, só cabe nas locações de imóveis não residenciais.
A petição inicial deverá ser instruída com prova do preenchimento dos requisitos:
- prova do exato cumprimento do contrato em curso;
- prova da quitação dos impostos e taxas
- indicação das condições para a renovação da locação;
- indicação do fiador;
- prova de que o fiador ou o que o substituir aceita os encargos da fiança;
Requisitos necessários para que o inquilino tenha direito à ação renovatória
1. Contrato escrito e com prazo determinado;
2. Prazo de cinco anos;
3. Prazo de três anos no mesmo ramo de atividade
De acordo com a lei, a ação deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-se a contagem de seis meses.
Mais uma disciplina concluída com sucesso.
Havendo necessidade de mais explicações, em qualquer momento de sua jornada, não hesite em contatar a equipe EAD